ECLI:NL:RBROT:2020:9004 - Rechtbank Rotterdam - Beoordeling servicekosten en aansprakelijkheid voor riole...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7944478 CV \ EXPL 19-5059

uitspraak: 24 september 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser,

gemachtigde: mr. M. Woning-Van Putten (DAS),

tegen

1..[gedaagde 1] ,

gevestigd en kantoorhoudend te [plaatsnaam] ,

2. [gedaagde 2] ,

vennoot van gedaagde onder 1,

3. [gedaagde 3] ,

vennoot van gedaagde onder 1,

gedaagden,

procesgemachtigde: mr. M.C. Franken-Schoenmaker,

behandelend gemachtigden: mr. J.A.J. Devilee en mr. K. Bastiaans.

Partijen worden ook in dit vonnis [eiser] en [gedaagden] (laatstgenoemde in vrouwelijk enkelvoud) genoemd.

1..Het verdere verloop van de procedure

1.1

Dit blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 mei 2020

- de akte houdende uitlating van de zijde van [eiser]

- de antwoordakte, tevens houdende akte overlegging producties van de zijde van [gedaagden]

1.2

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag.

2..De verdere beoordeling

2.1

In het tussenvonnis van 28 mei 2020 is [eiser] toegelaten tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit kan blijken dat de schade aan de riolering het gevolg is van het niet voldoen door [gedaagden] aan de eisen van het Activiteitenbesluit Milieubeheer.

Daarnaast is hij in de gelegenheid gesteld bij akte over te leggen:

- een duidelijk leesbare, overzichtelijke en gespecificeerde opgave van de werkelijk gemaakte
overeengekomenservicekosten over de periode december 2015 tot en met december 2019, met een deugdelijke toelichting van de daarbij gehanteerde en te hanteren verdeelsleutel, onder vermelding van de betaalde voorschotten waarmee kan worden verrekend, en van de reden waarom bepaalde kosten onder de overeengekomen kosten worden gebracht;

- een duidelijke, overzichtelijke en gespecificeerde opgave van de kosten van gas en elektra over 2019, gerekend vanaf de maand februari, voor zover door de tussenmeter geregistreerd, met bijvoeging van een gedateerd bewijsstuk, of bewijsstukken daarvan, onder precieze vermelding van de betaalde voorschotten over die periode.

2.2

De kantonrechter bespreekt nu eerst de kwestie van de schade aan de riolering.

[eiser] verwijst naar de door hem bij dagvaarding als productie 7 overgelegde verklaring van de heer [naam] van 19 juni 2018.

Die verklaring luidt als volgt:

“Betreft: uw verzoek tot toelichting rioolproblemen.

L.S.

Naar aanleiding van stankklachten in op het kantoor is bij nader onderzoek gebleken dat, de riolering onder het toilet is afgebroken en waaruit tevens een vetophoping plaats vind onder het kantoorgedeelte alwaar de stank ontstaat. Tevens is er geconstateerd dat de vetopvang niet conform de norm is die daar voor deze keukenopstelling van toepassing is. Er zijn van deze bevindingen foto’s gemaakt die eventueel beschikbaar zijn.

(…)”.

Het toilet, zo stelt [eiser] , is direct gesitueerd naast het door [gedaagden]

gehuurde. [eiser] verwijst naar de door hem bij dagvaarding als productie 8 overgelegde foto’s.

[eiser] legt thans als productie 1 over een kopie van een ondertekende verklaring van de heer [naam] van 3 juni 2020.

Die verklaring luidt:

“Ik, [naam] , verklaar het volgende.

Na uitgebreide inspectie en onderzoek, bij het plek waar de pijpleidingen gebarsten was, heb ik ook de ruimte van afkomst geïnspecteerd, de ruimte van de [gedaagde 1] .

Ik heb geconstateerd dat de pijpleiding afgebroken is bij de aansluiting van [gedaagde 1] . De leidingen zijn gebarsten door de enorme vet proppen afkomstig van de leidingen van de beren. Juist een vetafscheider voorkomt dat er veel vet in de leidingen naar de riool wordt vervoerd. Ik heb hier foto’s van gemaakt.

Ik heb geconstateerd dat de vetafscheider van de beren totaal niet werkte. Het was te oud en lang kapot. Het was ook technisch geen vetafscheider maar amateuristisch in elkaar gefrommeld en stuk. Ze konden mij toen ook geen onderhoudsrapporten overdragen.

Ik heb foto’s gemaakt en mij bevindingen gepresenteerd. Door dat de beren geen aansprakelijkheid erkenden was er geen budget voor herstel werkzaamheden.

Ik ben een erkend bedrijf als loodgieter en installateur.

(…)”

[eiser] acht met deze verklaring het bewijs van het causale verband geleverd.

Hij meldt dat de heer [naam] niet als getuige wil optreden en dat verder bewijs via getuigen daarom niet mogelijk zal zijn.

[gedaagden] twijfelt aan de mate van deskundigheid van de heer [naam] . Ook doet het feit dat [naam] niet als getuige wil optreden haar vermoeden dat zijn verklaring niet betrouwbaar is. Bovendien zegt de verklaring volgens haar niets over het causale verband. Zij wijst erop dat er meer gebruikers zijn aangesloten op de riolering. Omdat een beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ontbreekt is het de vraag hoe de leidingen in en onder het gehuurde lopen en of [gedaagden] überhaupt wel gebruik maakt van de bewuste leidingen, aldus [gedaagden]

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Ingevolge artikel 152 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering is de waardering van bewijs overgelaten aan het oordeel van de rechter, tenzij de wet anders bepaalt. Ten aanzien van de waardering van schriftelijk bewijs gelden geen bijzondere wettelijke voorschriften.

Bij de beoordeling van dit bewijs zal de rechter zich in het bijzonder moeten afvragen in hoeverre aan de betrouwbaarheid van de verklaring afbreuk wordt gedaan door het feit dat hij de persoon die de verklaring heeft afgelegd, niet zelf heeft kunnen horen in een verhoor waarbij ook de tegenpartij aanwezig heeft kunnen zijn, en door het feit dat de verklaring niet onder ede is afgelegd. Voor de beoordeling van de geloofwaardigheid van de verklaring is voorts niet slechts de inhoud ervan van belang, maar zal ook betekenis kunnen worden gehecht aan andere feiten en omstandigheden ( ECLI:NL:HR:2003:AL8422, r.o. 3.2.2).

[eiser] is
nietgeslaagd in het bewijs. De verklaring van [naam] is, zo blijkt uit de toelichting van [eiser] , zijn enige bewijsmiddel. De kantonrechter heeft de heer [naam] niet zelf kunnen bevragen over zijn deskundigheid, zijn waarnemingen in relatie tot het niet voldoen door [gedaagden] aan de eisen van het Activiteitenbesluit Milieubeheer, en de aannames die hij in zijn schriftelijke verklaring doet. Ook de wederpartij, [gedaagden] heeft die gelegenheid niet gehad. Uit de foto’s valt, zonder toelichting, niets af te leiden over de oorzaak van de schade.

Vast staat weliswaar dat [gedaagden] is tekortgeschoten doordat zij niet had voldaan aan de eisen van het Activiteitenbesluit Milieubeheer (r.o. 5.2.1 van het tussenvonnis van 28 mei 2020), maar nu het gaat om het bewijs van het causaal verband tussen die tekortkoming en de schade aan de riolering ontbeert de verklaring de daarvoor noodzakelijke soliditeit.

De vordering van [eiser] zal, zoals onder 5.5 van het hiervoor genoemde tussenvonnis is overwogen, daarom op dit punt worden afgewezen, evenals de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.

2.3.1

Servicekosten

De kantonrechter stelt voorop dat in de huurovereenkomst de volgende kosten als servicekosten zijn overeengekomen:

Het gebruik van energie (gas en elektriciteit), gebruik van centrale verwarming, waterverbruik,

administratie, beheer, belastingen, rioolrechten.

Het is, zoals in het vonnis van 28 mei 2020 onder 5.6 is overwogen, aan [eiser] om de hoogte van de overeengekomen servicekosten vast te stellen en die te verrekenen met het betaalde voorschot. Die vaststelling en verrekening moet hij voor [gedaagden] inzichtelijk maken. (Anders dan [gedaagden] veronderstelt gaat het hier niet om een bewijsopdracht, maar om een onderbouwing door [eiser] van zijn stellingen.)

[eiser] heeft als productie 2 bij zijn akte uitlating overgelegd een “rapport servicekosten Dubbelborgh” (hierna: het rapport). Onbekend is wie de auteur van het rapport is.

Het rapport vermeldt in het Voorwoord dat er in het geval van kantoorruimte geen vaste wettelijke definitie van servicekosten is en dat de rapporteur zich daarom heeft laten leiden door de regels van de Huurcommissie, hetgeen overeen zou komen met de werkelijkheid bij Dubbelborgh. Het gaat in dit geval echter niet om gehuurde kantoorruimte. De vraag die moet worden beantwoord is welke de werkelijk gemaakte
overeengekomenservicekosten zijn, waarom bepaalde kosten onder de overeengekomen kosten zijn gebracht en welke verdeelsleutel wordt gehanteerd en waarom.

2.3.2

In hoofdstuk 2 van het rapport (bladzijden 8 en 9) worden onder administratiekosten gerekend:

- bruto loon/uitzendkrachten

- energiekosten

- kantoorbenodigdheden

- overige kantoorkosten.

De toelichting op de post “bruto loon/uitzendkrachten” luidt:
“Dit zijn de kosten van het personeel die de receptie werkzaamheden uitvoeren. Ze zijn er van 8.30 tot 17.00 iedere werkdag. Telefoon aanname, post en pakket aanname, openen van de voordeur, telefoonbeantwoording, algemene hygiëne zorg en bevoorrading. Deze functie bestond al jaren voordat [gedaagde 1] het overnam van een bestaande franchisenemer en was dus al reeds op de hoogte van het bestaan ervan.”

De toelichting op de post “energiekosten” luidt:

“Dit zijn de kosten van gas, water en elektra van geheel het complex verminderd met de eigen tussenmeter van [gedaagde 1] . Daar [gedaagde 1] geen eigen toiletten heeft maakt zij via de gang gebruik van de beiden toiletten. Ook maakt men gebruik van de toiletten op de eerste verdieping. Vanaf 15.00 doet zij de tussen deur open en maakt men iedere dag tot 23.00 gebruik van de algemene ruimte. [gedaagde 1] is 7 dagen in de week in bedrijf dat in tegenstelling tot andere huurders die maximaal 5 dagen in de week actief zijn. [gedaagde 1] heeft 40 medewerkers die minimaal 2 keer per week gebruik maken van het toilet. Toiletten schoonmaken doet men niet dat in tegen stelling tot de eerdere franchisenemer.”

De posten “kantoorbenodigdheden” en “overige kantoorkosten” zijn als volgt toegelicht:

“Benodigdheden waardoor de receptie haar administratieve werkzaamheden kan uitvoeren.”

Onder “beheer” worden in het rapport gerekend en toegelicht:

- onderhoud gebouwen

(“Glazenwassen, terrein en groenonderhoud, ledigen en onderhoud riolering leidingen, reinigen ventilatiekanalen, centrale verwarming, schilderwerkzaamheden”)

- beveiligingskosten

(“Plaatsen van alarmsysteem, jaarlijkse onderhoud en contract met de meldkamer. Verzekering eis is ook dat het complex 7 dagen in de week beveiligd dient te zijn.”)

- schoonmaakkosten

(“Door dat de werknemers van [gedaagde 1] per week minimaal 80 keer gebruik maakten van de gangen en de toiletten, moesten de schoonmakers dagelijks werken. Gebruik van schoonmaakartikelen steeg evenredig.”)

- overige huisvestingskosten

(“Gladheidsbestrijding en onderhoud van de fietsenstalling. De bezorgers van [gedaagde 1] maakten dagelijks tientalen keer gebruik van de oprit. Vanuit professioneel beheer perspectief moesten deze werkzaamheden worden uitgevoerd. Vervangen van lampen in de gangen en toiletten.”)

- verzekering

(“Glas en inboedelverzekering”).

[gedaagden] heeft gemotiveerd bestreden dat de door [eiser] genoemde posten zouden moeten worden begrepen onder “administratie” en “beheer”.

2.3.3

De kantonrechter oordeelt als volgt.

De basis voor de vaststelling van gemaakte
overeengekomenservicekosten is gelegen in artikel 3.5 van de huurovereenkomst. De vraag is nu of [eiser] terecht onder de servicekosten de hiervoor door hem genoemde posten schaart. [eiser] lijkt de kwestie te bezien vanuit commercieel oogpunt en van daaruit in te vullen wat er volgens hem onder servicekosten zou moeten vallen, maar die benadering is niet juist. Nogmaals: het gaat erom wat destijds tussen de toenmalige contracterende partijen is overeengekomen.

De tekst van het bewuste artikel 3.5 moet worden uitgelegd aan de hand van de zogenaamde Haviltexformule, die erop neer komt dat de vraag hoe in een overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld niet kan worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Het gaat om de bedoeling die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en om wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

In dat verband is van belang dat de huurovereenkomst dateert uit 2011en dat noch [eiser] , noch [gedaagden] bij de totstandkoming daarvan toen zelf betrokken is geweest, zodat geen van hen zich voor de invulling van de verschillende posten op eigen wetenschap over de gemaakte afspraken kan baseren. Een jaarlijkse opgave en afrekening heeft tot dusverre niet plaatsgevonden, zodat deze posten vanaf december 2015 in retrospectief moeten worden bezien.

Het is dus van belang wat [eiser] en [gedaagden] aangaande de overeengekomen servicekosten over de periode van december 2015 tot en met januari 2019 over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Een vingerwijzing daarvoor vormt het bedrag dat in de huurovereenkomst is opgenomen als voorschot voor de servicekosten: € 90,- per maand, en dat tussentijds niet is verhoogd. Een jaarbedrag van (12 x € 90,-) € 1.080,- staat niet in verhouding tot de door [eiser] genoemde bedragen, die, rekening houdend met de door hem bepleite en door [gedaagden] overigens betwiste verdeelsleutel, een veelvoud daarvan zijn. Omdat er kennelijk geen noodzaak is geweest het voorschotbedrag tussentijds aan te passen is voorzichtigheid geboden bij de beoordeling wat [eiser] en [gedaagden] over de periode 2015-2019 over en weer van elkaar mochten verwachten.

[gedaagden] hoefde, bezien vanuit dit perspectief, redelijkerwijs niet te verwachten dat onder “administratie” de loonkosten van het receptiepersoneel, kantoorbenodigdheden en overige kantoorkosten, alsmede de energiekosten van de gemeenschappelijke ruimten zouden vallen. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht waarom dat het geval zou zijn, nu hij niet heeft bestreden dat [gedaagden] geen gebruik maakt van de algemene balie en de receptiediensten. Het enkele feit dat de post voor [gedaagden] vanwege hetzelfde huisnummer arriveert bij [eiser] is onvoldoende voor doorberekening aan [gedaagden] van deze kosten. Doorberekening van energiekosten vanwege gebruik door medewerkers van [gedaagden] van toiletten is ongespecificeerd en dus niet controleerbaar gebleven.

Ook voor de post “beheer” geldt dat [gedaagden] de (omvang van de) door [eiser] daaronder gebrachte kosten redelijkerwijs niet hoefde te verwachten, met uitzondering van een deel van de schoonmaakkosten, nu [gedaagden] heeft erkend dat haar medewerkers gebruik hebben gemaakt van de toiletten van [eiser] . [eiser] heeft deze kosten in het rapport echter onvoldoende specifiek en herleidbaar opgenomen, zodat de kantonrechter daarmee geen rekening kan houden.

[eiser] noemt een overeengekomen bedrag van € 161,- per maand voor het ophalen van afval, onder verwijzing naar artikel 3.4 van de huurovereenkomst. Het is [eiser] echter bekend dat [gedaagden] eigen afvalcontainers heeft en dat voor haar geen afval hoeft te worden opgehaald. Ook die kosten kan hij daarom niet in rekening brengen.

Nu niet kan worden aangenomen dat de door [eiser] genoemde posten alle en volledig kunnen worden begrepen onder de overeengekomen servicekosten, en daar waar zij voor een deel wel daaronder kunnen vallen voldoende specificatie en herleidbaarheid ontbreken, moet de kantonrechter ervan uitgaan dat [gedaagden] met de betaling van de maandelijkse voorschotten heeft voldaan aan haar betalingsverplichting. Voor het meerdere heeft [eiser] zijn vordering onvoldoende onderbouwd en is die op dit punt niet toewijsbaar.

2.4

kosten van gas en elektra over 2019

[eiser] heeft als productie 3 bij zijn akte overgelegd een stuk, getiteld: “Uitwerking Naverrekening Energiekosten 2019 [gedaagde 1] ”, met als bijlagen, voor zover hier van belang, een overzicht van de aan [gedaagden] reeds in rekening gebrachte bedragen (in totaal € 10.375,-) en foto’s van de stand van de tussenmeters voor elektriciteits- en gasverbruik.

Uit die foto’s blijkt dat het door de tussenmeters geregistreerde elektriciteitsverbruik over de periode februari tot en met december 2019 25.286 kWh bedroeg en het gasverbruik

7.701 m³.

De kosten daarvan hebben volgens door [gedaagden] onbetwiste opgave bedragen € 5.431,68 (elektra) en € 6.320,99 (gas). In totaal € 11.752,67.

Aan voorschotten is, eveneens volgens onbetwiste opgave, door [gedaagden] betaald een bedrag van € 10.375,-. Dat leidt tot de conclusie dat [gedaagden] een nabetaling van € 1.377,67 zal moeten doen. In zoverre is de vordering van [eiser] toewijsbaar.

De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de datum van dit vonnis.

2.5

nieuw voorschot servicekosten en energiekosten

Het voorschot voor servicekosten is gebaseerd op door [eiser] zonder voldoende onderbouwing onder “overeengekomen servicekosten” gebrachte posten. Er is daarom thans geen grond dit voorschot te verhogen.

[gedaagden] heeft de hoogte van het door [eiser] verlangde nieuwe voorschot voor elektra en gas bij gebrek aan wetenschap betwist. Nu het verbruik inmiddels in deze procedure vaststaat, is het voorgestelde maandelijkse voorschot van € 1.150,- voor de periode 2020 reëel. In zoverre is de vordering van [eiser] toewijsbaar.

2.6

resumé, tevens op basis van het tussenvonnis van 28 mei 2020

De vorderingen onder A tot en met F, H (voor zover het het voorschot servicekosten betreft), I en K zullen worden afgewezen.

De vordering onder G zal worden toegewezen tot een bedrag van € 1.377,67, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis.

De vordering onder H zal, voor zover het het voorschot energiekosten betreft, worden toegewezen.

De vordering onder J zal worden toegewezen als hierna zal worden vermeld.

2.7

proceskosten

[eiser] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

Die kosten begroot de kantonrechter op € 1.600,- (4 punten à € 400,-) aan salaris voor de gemachtigde.

2.8

uitvoerbaarheid bij voorraad

[gedaagden] heeft gevraagd het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans in elk geval niet ten aanzien van de vorderingen onder A tot en met C.

Haar argument was dat zij vreesde voor onomkeerbare gevolgen ingeval hoger beroep zou worden ingesteld, doordat zij haar pand zou verliezen en niet meer zou kunnen exploiteren.

Nu de vorderingen onder A tot en met C worden afgewezen en haar argument voor de overige gevolgen niet geldt, zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

De beslissing

de kantonrechter,

veroordeelt [gedaagden] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.377,67, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagden] aan [eiser] als voorschot voor energiekosten voor het jaar 2020 te betalen een bedrag van € 1.150,- per maand;

bepaalt dat [gedaagden] , nadat in overleg met [eiser] een datum is vastgesteld, gelegen binnen drie maanden na de datum van dit vonnis, voor een eenmalige inwendige opname van het gehuurde door [eiser] voor de beoordeling van de noodzaak van voor rekening van [eiser] als verhuurder komende onderhoudswerkzaamheden, [eiser] toegang moet verschaffen voor deze opname, waarbij [eiser] zich kan laten vergezellen door maximaal twee personen;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak begroot op € 1.600,- aan salaris voor de gemachtigde, en bepaalt dat deze kosten moeten worden voldaan binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan wettelijke rente verschuldigd is vanaf genoemde termijn van veertien dagen en, wanneer [eiser] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

37878