Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8462499 CV EXPL 20-12239
uitspraak: 18 september 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres]
,
gevestigd te [vestingsplaats eiseres] ,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 14 april 2020,
gemachtigde: Wouters Gerechtsdeurwaarder & incasso’s te Dordrecht,
tegen
[gedaagde]
,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.H. Hommel te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding, met producties;
het faxbericht van [eiseres] van 24 april 2020;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek tevens houdende vermindering van eis, met producties;
de conclusie van dupliek, met producties;
de akte uitlaten producties van [eiseres] van 17 augustus 2020.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen [eiseres] als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te Rotterdam (productie 2 bij de dagvaarding). [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een autowasstraat.
2.2
De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode 1 december 2018 tot en met 30 november 2023. Uit hoofde van de huurovereenkomst is [gedaagde] aan [eiseres] maandelijks bij vooruitbetaling een huurprijs verschuldigd van, laatstelijk, € 2.409,10 per maand.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de Algemene Bepalingen, productie 6 bij de dagvaarding) van toepassing.
2.4
Bij vonnis van 8 november 2019 (zaaknummer 7985853 \ CV EXPL 19-36288) heeft de kantonrechter, onder meer, de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen uitgesproken (productie 3 bij de dagvaarding). Nadat aan dat vonnis was voldaan, is de huurovereenkomst onder de oude condities herleefd en heeft [eiseres] afgezien van de ontbinding en ontruiming (productie 4 bij de dagvaarding).
2.5
Een nieuwe huurachterstand met betrekking tot de maand januari 2020 is minnelijk opgelost (productie 5 bij de dagvaarding).
2.6
[gedaagde] heeft de huur voor de maanden februari, maart en april 2020 niet tijdig voldaan.
3..Het geschil
3.1
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, met veroordeling van [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
B. [gedaagde] te veroordelen aan [eiseres] te betalen het bedrag van € 8.863,67;
C. [gedaagde] te veroordelen aan [eiseres] te betalen vanwege verschuldigde huur dan wel schadevergoeding, een bedrag van € 2.409,10 per maand, te rekenen vanaf 1 mei 2020, tot aan het tijdstip waarop de huurovereenkomst op grond van de tussen partijen indertijd overeengekomen voorwaarden zou zijn beëindigd, 30 november 2023, zolang [gedaagde] het gehuurde nog niet heeft ontruimd en de sleutels nog niet heeft geretourneerd, alsmede zolang [eiseres] nog niet - tegen tenminste dezelfde financiële condities - aan een derde heeft kunnen verhuren, dan wel in het geval het gehuurde eerst na de expiratiedatum wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum;
D. [gedaagde] te veroordelen aan [eiseres] te betalen vanwege verschuldigde boete, conform artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen, een bedrag van € 300,00 per maand per huurtermijn te rekenen vanaf 1 mei 2020, zolang [gedaagde] in gebreke blijft met betaling van de huur, waarbij elke ingetreden maand als een volle geldt;
E. Subsidiair, indien en voor zover de gevorderde boete niet toewijsbaar wordt geacht, [gedaagde] te veroordelen om te betalen uit hoofde van artikel 6:119a BW de wettelijke handelsrente, welke rente tot 9 april 2020 is berekend op € 62,13, vermeerderd met de wettelijke vertragingsrente over € 7.227,30, vanaf 9 april 2020 tot de dag van algehele voldoening;
F. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief een bedrag aan salaris van de gemachtigde van [eiseres] en de kosten van dagvaarding.
3.2
Aan haar vordering heeft [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans nog van belang, na vermindering van eis - het volgende ten grondslag gelegd. De huurachterstand bedroeg ten tijde van de dagvaarding, op 14 april 2020, een bedrag van € 7.227,30. [eiseres] heeft op 15 april 2020 een betaling van € 2.490,10 en op 21 april 2020 een betaling van € 6.842,56 van [gedaagde] ontvangen. [gedaagde] heeft hiermee de hele vordering inclusief incassokosten (€ 736,37), boeterente (€ 900,00), salaris van de gemachtigde voor het opstellen van de dagvaarding (€ 300,00) en kosten van de dagvaarding (€ 87,99) voldaan. [eiseres] handhaaft echter haar vordering vanwege de herhaalde wanprestatie van [gedaagde] . [gedaagde] voldoet vanaf aanvang van de huurovereenkomst de huur niet of veel te laat (productie 9 bij de conclusie van repliek). De door [gedaagde] genoemde omstandigheden voor het te laat betalen vaan de huur komen voor haar rekening en risico. De gemachtigde van [eiseres] heeft al twee maal eerder een vordering op [gedaagde] in behandeling gehad (producties 3 tot en met 5 bij de dagvaarding). Er is dus sprake van herhaalde wanprestatie. Gelet hierop is de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad gerechtvaardigd.
3.3
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [gedaagde] erkent dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om de huur tijdig te betalen. Daarmee is ontbinding van de huurovereenkomst echter nog niet gerechtvaardigd. In feite is sprake geweest van een overmachtssituatie dan wel onvoorziene omstandigheden. Een eerder huurachterstand was het gevolg van overnameperikelen. Daarna is de autowasstraat vanwege het coronavirus bijna anderhalve maand dicht geweest, waardoor opnieuw een huurachterstand is ontstaan. Op dit moment is er geen huurachterstand meer. [gedaagde] zal de huur ook in de toekomst tijdig betalen. Ontbinding van de huurovereenkomst betekent verlies van een investering van € 30.000,00 voor was-infrastructuur en verbouwing. Een nieuwe huurlocatie met autowasstraat is in de buurt niet te vinden, zodat [gedaagde] bij ontbinding geen uitwijkmogelijkheden heeft. Subsidiair verzoekt zij om de ontruimingstermijn op vier weken te stellen. De vordering onder B is geheel voldaan. Dit betekent dat de nevenvorderingen onder C, D en E moeten worden afgewezen. Daarnaast is het niet redelijk om [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, nu zij kort na betekening van de dagvaarding de nog verschuldigde bedragen heeft voldaan en de gemachtigde van [eiseres] heeft verzocht de procedure in te trekken. Tot slot verzoekt [gedaagde] de kantonrechter om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Subsidiair vordert zij dat aan een eventuele uitvoerbaar bij voorraad verklaring overeenkomstig artikel 233 lid 3 Rv Pro de voorwaarde wordt verbonden dat [eiseres] zekerheid stelt.
3.4
Op hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, teruggekomen.
4..De beoordeling
B betaling van een bedrag van € 8.863,67
4.1
Gelet op de vermindering van eis in 1.7 van de conclusie van repliek, heeft [eiseres] de vordering onder B niet gehandhaafd. De kantonrechter oordeelt met betrekking tot de betaling van het bedrag van € 8.863,67 verder als volgt.
4.2
[gedaagde] heeft niet betwist dat de huurachterstand ten tijde van de inleidende dagvaarding € 7.227,30 bedroeg zodat daar in rechte van wordt uitgegaan.
4.3
Het aanvankelijk onder B gevorderde bedrag van € 8.863,67 bestaat naast de huurachterstand uit € 900,00 aan boeterente voor de maanden februari, maart en april 2020 en € 736,37 aan buitengerechtelijke incassokosten. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] door middel van de betalingen van € 2.490,10 op 15 april 2020 en van € 6.842,56 op 21 april 2020 in totaal een bedrag van € 9.332,66 aan [eiseres] heeft voldaan. Daarmee heeft zij in ieder geval het onder B gevorderde bedrag volledig voldaan. Op het meerdere dat [gedaagde] aan [eiseres] heeft betaald, komt de kantonrechter in 4.19 terug.
A ontbinding en ontruiming
4.4
Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit kan anders zijn, indien de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van die tekortkoming. Volgens de Hoge Raad zijn bij de beoordeling van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst in het concrete geval is gerechtvaardigd, niet alleen voornoemde gezichtspunten (de bijzondere aard of geringe betekenis) van belang, maar alle omstandigheden van het concrete geval (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). De kantonrechter zal dan ook alle omstandigheden van het concrete geval meewegen in de beoordeling.
4.5
Een van de essentiële verplichtingen van de huurder voortvloeiend uit de huurovereenkomst is het tijdig betalen van de huur. In deze procedure staat vast dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting. Ten tijde van de dagvaarding bestond een huurachterstand van drie maanden. Van een tekortkoming van geringe betekenis is daarom geen sprake. De omstandigheid dat [gedaagde] die huurachterstand tijdens de procedure volledig heeft ingelopen, moet worden meegewogen in de beoordeling, maar maakt de tekortkoming niet ongedaan.
4.6
Verder staat vast dat [gedaagde] in de in 2.4 genoemde procedure eerder is veroordeeld tot betaling van meerdere maanden huurachterstand, waarbij ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming zijn uitgesproken. Pas nadat [eiseres] in die procedure een dagvaarding had uitgebracht, heeft [gedaagde] betalingen gedaan om die huurachterstand in te lopen. Ook staat vast dat een andere huurachterstand, van één maand, minnelijk is opgelost.
[gedaagde] heeft dus drie keer in een tijdspanne van ongeveer anderhalf jaar een huurachterstand laten ontstaan en heeft twee van die drie gevallen de huurachterstand pas ingelopen, nadat [eiseres] een dagvaarding aan haar had uitgebracht. [eiseres] heeft verder onbetwist gesteld dat [gedaagde] vanaf de totstandkoming van de huurovereenkomst in 2018 geen enkele huurtermijn op tijd heeft betaald, met uitzondering van die voor de maand juni 2020.
4.7
Dat de betalingsproblemen eind 2019/begin 2020 het gevolg zouden zijn van de gestelde overnameperikelen is naar het oordeel van de kantonrechter een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde] komt en die haar niet van haar betalingsverplichting jegens [eiseres] ontslaat.
Dat [gedaagde] daarna in betalingsproblemen is gekomen doordat de autowasstraat vanwege de uitbraak van het coronavirus anderhalve maand gesloten is geweest, volgt de kantonrechter niet. De intelligente lockdown begon immers pas medio maart 2020 en op dat moment had [gedaagde] de huur voor februari en maart 2020 al betaald moeten hebben. Ook deze omstandigheid ontslaat [gedaagde] dus niet van haar betalingsverplichting jegens [eiseres] .
4.8
[eiseres] heeft een evident belang bij nakoming van de betalingsverplichting door de huurster en [gedaagde] bij behoud van de bedrijfsruimte voor het exploiteren van haar wasstraat.
Het standpunt van [gedaagde] , dat een nieuwe huurlocatie met autowasstraat in de buurt niet is te vinden en dat zij bij ontbinding dus geen uitwijkmogelijkheden heeft, volgt de kantonrechter niet. [eiseres] heeft namelijk onweersproken gesteld dat in het gehuurde geen mechanisch gestuurde wasinstallatie aanwezig is en dat de werkzaamheden handmatig worden gedaan, zodat deze in iedere andere bedrijfsruimte kunnen worden uitgevoerd.
De betalingsproblemen komen dan ook voor rekening en risico van [gedaagde] en een ontruiming van de bedrijfsruimte met mogelijk verlies van goodwill en potentieel een faillissement van de vennootschap tot gevolg, behoort tot het ondernemersrisico van [gedaagde] .
4.9
Gelet op alle hiervoor genoemde omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gevorderde onder A voor toewijzing in aanmerking komt.
4.1
De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd geen reden is gelegen om de ontruimingstermijn op vier weken te stellen.
C huur vanaf mei 2020 tot en met de dag van ontbinding
4.11
Gelet op de achterstanden die [gedaagde] heeft laten ontstaan, heeft [eiseres] tevens recht op en belang bij toewijzing van haar vordering tot betaling van de huur van € 2.409,10 per maand tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde] inmiddels de huur tot en met augustus 2020 heeft voldaan.
C schadevergoeding vanaf de dag van ontbinding
4.12
Wordt een huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden, dan is op grond van artikel 6:277 lid 1 BW Pro de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt.
4.13
Nu in 4.9 is overwogen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als gevolg van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , moet zij de daardoor door [eiseres] te lijden schade aan haar vergoeden. Die schade is vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming gelijk aan de huur van € 2.409,10 per maand. De gevorderde schade zal dan ook in zoverre worden toegewezen.
4.14
Vanaf de dag van ontruiming is de schade in beginsel gelijk aan de door [gedaagde] aan [eiseres] verschuldigde huur tot de datum waarop de huurovereenkomst zou zijn geëindigd als geen ontbinding had plaatsgevonden (30 november 2023), althans zoveel eerder als het [eiseres] voor die datum lukt een andere huurder te vinden. Of dit gebeurt en, zo ja, wanneer is op dit moment niet duidelijk. Begroting van de schade is op grond van de beschikbare gegevens op dit moment niet mogelijk. [gedaagde] wordt daarom wat de gevorderde schade betreft ambtshalve veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat.
D boeterente van € 300,00 per maand met ingang van 1 mei 2020
4.15
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de huur voor de maand mei 2020 en bovendien ook een bedrag van € 300,00 aan boeterente voor die maand heeft betaald. Verder is niet in geschil dat [gedaagde] de huur voor de maanden juni 2020 tot en met augustus 2020 tijdig heeft betaald. [gedaagde] is dan ook over deze maanden geen boete verschuldigd geworden.
De gevorderde boete van € 300,00 per maand per huurtermijn te rekenen vanaf 1 september 2020, zolang [gedaagde] in gebreke blijft met de (tijdige) betaling van de huur, zal worden toegewezen, maar slechts tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, die maand voor een volle gerekend (artikel 23.2 van de algemene bepalingen). Na de ontbinding van de huurovereenkomst is er geen contractuele basis meer voor de gevorderde boete zodat de vordering in zoverre zal worden afgewezen.
E wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW
4.16
Gelet op de toewijzing van het gevorderde onder D, komt de kantonrechter niet toe aan het, subsidiair, gevorderde onder E.
F proceskosten
4.17
Ten aanzien van de proceskosten overweegt de kantonrechter het volgende. Voorop staat dat ingevolge artikel 237 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, in de kosten wordt veroordeeld.
Nu de bij dagvaarding gevorderde huurachterstand niet is betwist en deze pas na het uitbrengen van de dagvaarding is ingelopen, wordt [gedaagde] in dit vonnis aangemerkt als in het ongelijk gestelde partij. Hierin ligt ook besloten dat [eiseres] [gedaagde] niet nodeloos heeft gedagvaard. Daarbij weegt mee dat [eiseres] met de bij de conclusie van repliek overgelegde productie 7 haar stelling heeft onderbouwd dat zij ondanks aanmaning geen betaling heeft kunnen krijgen.
4.18
[eiseres] vordert van [gedaagde] een bedrag van € 586,99 aan verschotten (€ 87,99 aan dagvaardingskosten en € 499,00 aan griffierecht) en een bedrag van € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde van de Stichting (2 punten à € 300,00 per punt).
4.19
Uit 4.3 volgt dat [gedaagde] door middel van de betalingen in totaal € 9.332,66 een bedrag van € 468,99 meer heeft betaald dan onder B gevorderde bedrag. Zij heeft daarmee volgens de Stichting ook reeds het salaris gemachtigde met betrekking tot de dagvaarding (€ 300,00) en kosten van de dagvaarding (€ 87,99) voldaan.
De kantonrechter stelt vast dat van het door [gedaagde] betaalde bedrag dan nog € 81,00 resteert. Hij zal dit laatste bedrag in mindering brengen op het resterende salarispunt voor de conclusie van repliek, zodat [gedaagde] naast € 499,00 aan griffierecht, nog € 219,00 (€ 300,00 minus € 81,00) aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] dient te voldoen.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.2
[gedaagde] heeft zich verzet tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad en heeft aangevoerd dat een tot ontruiming veroordeelde huurder zijn belang bij appel of cassatie verliest indien het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
4.21
De kantonrechter dient daarbij na te gaan of op grond van de omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld in verband met de spoedeisendheid van het voldoen aan de veroordeling, het belang van degene die de veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, zoals ontbinding en ontruiming, staan op zichzelf niet in de weg aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad, maar moeten (slechts) meegewogen worden.
4.22
In hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd, ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Een restitutierisico voor wat betreft het door haar nog aan [eiseres] te betalen bedrag heeft [gedaagde] niet geconcretiseerd. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [eiseres] bij de ontbinding en ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand tot op een eventueel in te stellen rechtsmiddel is beslist.
5..De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] uit hoofde van huur/schadevergoeding te betalen een bedrag van € 2.409,10 per maand met ingang van de maand september 2020 tot en met de dag van ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan [eiseres] van schade wegens huurderving vanaf de dag van ontruiming tot en met uiterlijk 30 november 2023, nader op te maken bij staat;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] , over de periode vanaf 1 september 2020 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (de datum van dit vonnis), te betalen een bedrag van € 300,00 per maand aan contractuele boete voor elke maand dat hij te laat is met betaling van de maandelijks verschuldigde huurprijs, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 499,00 aan verschotten en € 219,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478