Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8391854 / CV EXPL 20-8650
uitspraak: 28 augustus 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 12 maart 2020,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V. te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
met een bekend briefadres te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als ‘Vestia’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken.
- het exploot van dagvaarding van 12 maart 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord, met productie;
- de conclusie van repliek tevens akte vermindering van eis, met producties;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
[gedaagde] huurde van Vestia de woning gelegen aan het adres [adres] te Rotterdam (hierna: de woning) tegen een huur van € 527,21 bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Gemeente Rotterdam heeft Vestia bij brief van 16 mei 2019 bericht dat zij van de politie een rapportage heeft ontvangen over overlast in en vanuit de woning en dat de burgemeester voornemens was de woning voor een bepaalde periode te sluiten.
2.3.
Bij brief van 29 mei 2019 heeft Vestia [gedaagde] gesommeerd om uiterlijk 5 juni 2019 de huurovereenkomst op te zeggen.
2.4.
Op 11 juli 2019 heeft de burgemeester van Gemeente Rotterdam de woning op grond van artikel 13b van Opiumwet gesloten voor de duur van zes maanden.
2.5.
Bij brief van 30 juli 2019 heeft Vestia de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] gesommeerd tot betaling van de betalingsachterstand tot en met juli 2019 van € 377,81 en de huur dan wel schadevergoeding vanaf augustus 2019.
2.6.
Op 9 augustus 2019 zijn Vestia en [gedaagde] een overeenkomst aangegaan met de volgende inhoud:
“
1) Huurder verklaart zich akkoord met de buitengerechtelijke ontbinding d.d. 30 juli 2019 van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Rotterdam.
1) Huurder verklaart zich akkoord met de buitengerechtelijke ontbinding d.d. 30 juli 2019 van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Rotterdam.
2) Direct na ondertekening van deze overeenkomst zullen alle partijen de burgemeester van de gemeente Rotterdam verzoeken om de sluiting van de woning tussentijds op te heffen.
3) Eerst nadat de sluiting van de woning door de burgemeester is opgeheven, de woning is ontruimd en conform voorwaarden is opgeleverd, staat de woning pas weer tot vrije beschikking van Vestia om deze aan een ander te kunnen verhuren. Tot die tijd blijft de huurder de huur dan wel vervangende schadevergoeding gelijk aan de huur aan Vestia voldoen.
4) Huurder zal de woning aan de [adres] te Rotterdam binnen 5 dagen na de opheffing van de burgemeestersluiting leeg en ontruimd op (laten) leveren aan Vestia, conform de tijdens een eerste inspectie geldende voorwaarden.
5) Mocht de huurder verhinderd zijn de woning op te leveren, dan kan daartoe iemand worden gemachtigd. In dat geval zal de huurder een schriftelijke machtiging verstrekken aan Vestia, voorzien van de naam van de persoon die namens de huurder de woning zal opleveren.
6) Huurder verklaart de woning na de opheffing van de sluiting niet meer te zullen bewonen en enkel nog werkzaamheden te zullen (laten) verrichten in het kader van de lege oplevering.
7) Huurder zal uiterlijk 31 juli 2019 de betalingsachterstand ad € 377,81 hebben voldaan alsmede de lopende verplichtingen vanaf augustus 2019.”
2.7.
Bij e-mail van 5 september 2019 heeft Vestia de burgemeester van Gemeente Rotterdam verzocht de sluiting van de woning tussentijds op te heffen.
2.8.
Bij e-mail van 15 oktober 2019 heeft Vestia haar verzoek herhaald.
2.9.
Bij e-mail van 11 november 2019 heeft Vestia haar verzoek nogmaals herhaald.
2.10.
Op 25 november 2019 heeft de burgemeester van Gemeente Rotterdam de sluiting van de woning opgeheven.
2.11.
Bij e-mail van 3 januari 2020 heeft Vestia [gedaagde] en zijn toenmalige gemachtigde het volgende bericht:
“(..)
Ik ontving onderstaand klantcontact en heb u vanmorgen getracht terug te bellen op onderstaand 06-nummer, maar kreeg geen gehoor.
De burgemeestersluiting is op 25 november 2019 opgeheven. Overeengekomen is dat u de woning binnen 5 dagen nadien leeg zou opleveren. Dat heeft u tot op heden niet gedaan. De sleutels kunt u tijdens kantoortijden ophalen op onze vestiging aan de Hilledijk om vervolgens binnen 5 dagen na heden de woning leeg en bezemschoon op te leveren en de sleutels weer bij ons in te leveren.
Volgens het rekening courant overzicht dient u ons aan achterstallige huur/vervangende schadevergoeding nog minimaal een bedrag te voldoen van Euro 3.541,07. Mogelijk staat er een hoger bedrag open. Ik zal dat bij onze incasso afdeling navragen en u daarover informeren. Ik sommeer u per ommegaand minimaal voornoemd bedrag ad Euro 3.541,07 aan ons te voldoen.”
2.12.
Op 17 januari 2020 heeft [gedaagde] de woning opgeleverd.
3..Het geschil
3.1.
Na wijziging van eis heeft Vestia gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 3.302,98 aan huurachterstand/schadevergoeding tot en met 17 januari 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de verzuimdata en € 579,72 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft berekend tot en met juli 2019 een huurachterstand van € 377,81 laten ontstaan. Na beëindiging van de huurovereenkomst is hij ingevolge de in 2.6 bedoelde overeenkomst tot en met de datum van oplevering van de woning een schadevergoeding gelijk aan de huur aan Vestia verschuldigd. Dat [gedaagde] de woning niet direct na opheffing van de sluiting heeft opgeleverd komt voor zijn rekening en risico, omdat hij zelf bij Gemeente Rotterdam diende te informeren of van een opheffing van de sluiting inmiddels sprake was. [gedaagde] is in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde bedragen, zodat hij in verzuim is geraakt en wettelijke rente verschuldigd is geworden. Vestia heeft haar vordering ter incasso uit handen gegeven en heeft daarom buitengerechtelijke incassokosten moeten maken die voor rekening van [gedaagde] komen.
3.3.
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Vestia, met veroordeling van Vestia in de proceskosten en de nakosten. Hij heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. Er is geen schadevergoeding verschuldigd na juli 2019, omdat [gedaagde] de woning niet meer bezet hield. Subsidiair heeft [gedaagde] gesteld dat Vestia zich niet heeft gehouden aan haar schadebeperkingsplicht. Vestia heeft pas een maand na de totstandkoming van de in 2.6 bedoelde overeenkomst de burgemeester verzocht om de sluiting van de woning op te heffen en heeft vervolgens vijf en daarna vier weken gewacht met rappelleren. Van een verzoek van [gedaagde] zelf zou de [gedaagde] is ook niet in staat dergelijke verzoeken in te dienen terwijl Vestia dit als professionele verhuurder regelmatig doet. Ook heeft zij meer dan vijf weken laten verstrijken voordat zij [gedaagde] op de hoogte heeft gebracht van de opheffing van de sluiting van de woning. Bij de aan Vestia toekomende schadevergoeding dient daarom rekening te worden gehouden met de eigen schuld van Vestia aan het ontstaan van de schade. Meer subsidiair heeft [gedaagde] gesteld dat de schadevergoeding dient te worden gematigd, omdat de draagkracht van [gedaagde] zo gering is dat toewijzing van de gehele schadevergoeding tot onaanvaardbare gevolgen zal leiden. [gedaagde] is daarnaast de buitengerechtelijke incassokosten niet verschuldigd omdat hij de veertiendagenbrief niet heeft ontvangen. Hij was op 10 januari 2020 niet meer ingeschreven op het adres van de woning. Hij stond als dakloze reeds sinds 16 augustus 2019 ingeschreven op het algemene inschrijvingsadres voor personen die geen ander adres voor inschrijving hebben, Librijesteeg 4 te Rotterdam.
4..De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat de huurachterstand berekend tot en met juli 2019 ad € 377,81 als onweersproken is komen vast te staan. Het verweer van [gedaagde] ziet slechts op de na de ontbinding verschuldigd geworden schadevergoeding. Dat betekent dat dit bedrag zal worden toegewezen.
4.2.
Gezien de inhoud van de in 2.6 bedoelde overeenkomst en het feit dat [gedaagde] de woning eerst op 17 januari 2020 heeft opgeleverd, is [gedaagde] in beginsel een schadevergoeding gelijk aan de huur verschuldigd over de periode van 1 augustus 2019 tot en met 17 januari 2020. Het verweer dat [gedaagde] deze niet hoeft te betalen omdat hij de woning na juli 2020 niet meer “bezet hield” wordt daarmee verworpen.
4.3.
[gedaagde] heeft voorts een beroep gedaan op eigen schuld van Vestia. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:101 BW Pro wordt in het geval de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend de vergoedingsplicht verminderd door de schade over de benadeelde en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, met dien verstande dat een andere verdeling plaatsvindt of de vergoedingsplicht geheel vervalt of in stand blijft, indien de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist.
4.4.
Nu Vestia vergoeding verlangt van schade die naarmate de tijd verstrijkt verder oploopt, had van haar in redelijkheid verlangd kunnen worden met enige voortvarendheid het verzoek tot opheffing van de sluiting van de woning bij de burgemeester in te dienen. Dat heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter niet gedaan. Dit klemt te meer nu er vanuit mag worden gegaan dat Vestia als professionele verhuurder dergelijke verzoeken vaker heeft ingediend. Bovendien heeft Vestia niet voortvarend gehandeld toen zij geen gehoor kreeg op haar verzoek. Dit brengt mee dat de schade deels aan Vestia kan worden toegerekend. De omstandigheid dat [gedaagde] zelf geen actie heeft ondernomen (waartoe hij ingevolge de overeenkomst wel verplicht was) leidt niet tot een ander oordeel. Immers, niet ondenkbaar is dat hij daartoe niet is overgegaan wegens gebrek aan kennis omtrent een verzoek tot opheffing van een sluiting van een woning. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de schade over de periode van 1 augustus 2019 tot en met 17 januari 2020 gelijk over partijen moet worden verdeeld, in die zin dat [gedaagde] aan schadevergoeding steeds per maand de helft van het bedrag gelijk aan de huur verschuldigd is aan Vestia. Dit is een bedrag van (0,5 x (5 x € 527,21 + € 289,12)) € 1.462,59.
4.5.
[gedaagde] heeft tevens verzocht de schadevergoeding te matigen. Volgens artikel 6:109 BW Pro kan de rechter de schadevergoeding matigen indien toekenning van de volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden, waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht, tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Dit criterium noopt de kantonrechter tot terughoudendheid. Met de enkele stelling dat [gedaagde] dakloos is en van een bijstandsuitkering dient rond te komen, heeft hij onvoldoende bijzondere omstandigheden aangevoerd om het beroep op matiging te honoreren.
4.6.
Het voorgaande brengt mee dat aan schadevergoeding een bedrag van € 1.462,59 zal worden toegewezen.
4.7.
Nu [gedaagde] met de tijdige betaling van de huur en de schadevergoeding in gebreke is gebleven, is hij in verzuim geraakt. Dit betekent dat hij op grond van artikel 6:119 BW Pro wettelijke rente verschuldigd is geworden. De wettelijke rente zal worden toegewezen als hierna in het dictum vermeld.
4.8.
Vestia vordert een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voor toewijzing van deze kosten is vereist dat Vestia [gedaagde] een aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW Pro heeft gestuurd (de veertiendagenbrief). Vestia heeft zich ter zake beroepen op de aanmaning van 10 januari 2020. [gedaagde] heeft de ontvangst van de aanmaning betwist. Tussen partijen is niet in geschil dat de aanmaning is verstuurd naar het adres van de woning, waar [gedaagde] toen niet meer woonde. Vestia wist dat; in punt 6) van de overeenkomst van 9 augustus 2019 staat immers dat [gedaagde] de woning na opheffing van de sluiting niet meer zou gaan bewonen (zie 2.6). De stelling van Vestia dat [gedaagde] de post op het adres van de woning had kunnen ophalen omdat hij de woning op 10 januari 2020 nog niet had opgeleverd (waarmee zij kennelijk bedoelt te stellen dat het niet hebben ontvangen van de brief voor risico van [gedaagde] komt) kan haar niet baten. Vestia had de aanmaning immers zoals gebruikelijk kunnen versturen naar het adres waarop [gedaagde] op dat moment stond ingeschreven. Dat heeft Vestia niet gedaan. Nu aldus niet is komen vast te staan dat haar aanmaning [gedaagde] heeft bereikt of dat het niet hebben ontvangen van die aanmaning voor risico van [gedaagde] komt, wordt de ter zake gevorderde vergoeding afgewezen.
4.9.
[gedaagde] zal, als de in deze procedure overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 601,69 aan verschotten en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia te betalen een bedrag van € 1.840,40 (€ 377,81 + € 1.462,59) aan achterstallige huur/schadevergoeding over de periode van 1 juli 2019 tot en met 17 januari 2020, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over het saldo dat aan hoofdsom, zonder kosten, vanaf 1 juli 2019, telkens na iedere credit-/debetmutatie heeft uitgestaan tot aan de dag van algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 601,96 aan verschotten (waarvan € 499,00 aan griffierecht en
€ 102,96 aan dagvaardingskosten) en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
32109