ECLI:NL:RBROT:2020:9334

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8327961 CV EXPL 20-5386

uitspraak: 16 oktober 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting QuaWonen,

gevestigd te Bergambacht,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 26 september 2019,

gemachtigde: mr. E. Boot, advocaat te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde bij gemeld exploot van dagvaarding,

gemachtigde: mr. M.P.V. den Engelsman, advocaat te Rotterdam.

Partijen worden hierna verder aangeduid als ‘QuaWonen’ en ‘ [gedaagde] ’.

1..Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Hiervoor wordt verwezen naar het tussenvonnis dat in deze zaak is gewezen op 27 maart 2020. Bij dat tussenvonnis is een mondelinge behandeling gelast op 23 april 2020, doch die zitting heeft in verband met de coronacrisis geen doorgang kunnen vinden.

1.2.

Uiteindelijk is bij tussenvonnis van 13 juli 2020 een mondelinge behandeling bepaald op 19 augustus 2020. Ter voorbereiding van die zitting heeft [gedaagde] bij brief van 5 augustus 2020 verdere producties in het geding gebracht, terwijl QuaWonen bij brief van 6 augustus 2020 een verdere productie heeft overgelegd.

Ter zitting van 19 augustus 2020 is QuaWonen verschenen bij haar sociaal beheerder,
[naam] (hierna: [naam] ) bijgestaan door de gemachtigde mr. E. Boot, terwijl [gedaagde] in persoon is verschenen, vergezeld van zijn moeder en bijgestaan door zijn gemachtigde
mr. M.P.V. den Engelsman.

Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.

1.3.

De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter na aanhouding ter rolle van 25 september 2020 nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

Partijen hebben op 5 april 2018 een overeenkomst gesloten, ingevolge welke [gedaagde] van QuaWonen huurt, gelijk zij aan hem verhuurt, de woonruimte aan de aan [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde betreft een sociale woning in een galerijflat.

2.2.

[gedaagde] is een alleenstaande man. Hij is in [geboorteplaats gedaagde] geboren op [geboortedatum gedaagde] en thans derhalve 34 jaar oud. Hij volgt aan de Hogeschool InHolland de studie “Business studies”.

2.3.

De huurovereenkomst wordt beheerst door de “Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte” (hierna: de Algemene Voorwaarden), zoals door QuaWonen als productie 1 bij de dagvaarding overgelegd. Artikel 6 lid 5 van die algemene voorwaarden bepaalt:

“
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor zichzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder”.

2.4.

In mei 2019 hebben medewerkers van QuaWonen met [gedaagde] gesprekken gevoerd, aangezien QuaWonen signalen hadden bereikt dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf had in het gehuurde. [naam] , de sociaal beheerder van QuaWonen, heeft [gedaagde] op 24 mei 2019 thuis bezocht en daarbij (met toestemming van [gedaagde] ) foto’s van het interieur van de woning gemaakt. Op de door QuaWonen overgelegde foto’s is te zien dat de badkamer in het gehuurde op een fles shampoo na leeg is, dat de slaapkamer schaars is ingericht, dat op de foto van de keuken te zien is dat een koelkast en fornuis ontbreekt en dat de openstaande keukenkastjes helemaal leeg zijn. Ook is op die foto’s te zien dat de woning nauwelijks gemeubileerd is.

2.5.

QuaWonen heeft op 19 juli 2019 aan [gedaagde] een brief gestuurd met het verzoek de huurovereenkomst op te zeggen, nu [gedaagde] volgens QuaWonen in het gehuurde feitelijk niet woonachtig is. Op 25 juli 2019 heeft daarover een gesprek plaatsgevonden tussen [naam] namens QuaWonen en [gedaagde] , waarbij [gedaagde] te kennen gegeven heeft dat hij minder in de woning verbleef, dan hij eigenlijk zou willen vanwege zijn privé situatie en dan meer in het bijzonder zijn financiële, medische en schoolsituatie.

3..De vordering

3.1.

QuaWonen heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, - kort gezegd - de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen.

3.2.

Aan haar vordering heeft QuaWonen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Daardoor handelt hij in strijd met het bepaalde in artikel 6.5 van de Algemene Voorwaarden, terwijl tevens sprake is van handelen in strijd met artikel 7:213 BW, welk artikel voorschrijft dat de huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder dient te gedragen. Die verplichting klemt in dit geval te meer, nu het hier om een sociale huurwoning gaat en een woningcorporatie, zoals QuaWonen, op grond van de Woningwet ervoor moet zorgen dat woonruimte in de sociale huursector eerlijk wordt verdeeld. In dat verband heeft QuaWonen tevens gesteld dat het een feit van algemene bekendheid is dat wachtlijsten voor sociale huurwoningen lang zijn. [gedaagde] frustreert door zijn gedrag het systeem van sociale huur door de woning niet zelf te bewonen en hij gedraagt zich daarmee ook niet als een goed huurder.

3.3.

Dat [gedaagde] het gehuurde niet zelf bewoont, blijkt volgens QuaWonen uit de door haar overgelegde verklaring van een van de buren, uit de door haar overgelegde foto’s, uit het feit dat uit de door [gedaagde] getoonde bankafschriften over de periode van 20 februari 2019 tot en met 24 mei 2019, op één boeking na, geen activiteiten blijken, anders dan standaard af - en bijschrijvingen van onder meer de Belastingdienst, Duo, Hogeschool InHolland en verschillende abonnementen. Die ene boeking heeft betrekking op een contante storting op het ING kantoor op het Schuttersveld, vlakbij station Leiden Centraal, derhalve ook niet in de buurt van het gehuurde. Voorts heeft QuaWonen gewezen op het feit dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst op 5 april 2018 tot 11 juli 2019 slechts 3 m³ gas is verbruikt en 92 kWh elektriciteit, terwijl minder dan 1 m³ aan water is verbruikt. Ook in de periode van 11 juli 2019 tot 19 augustus 2020 is slechts 600 liter water verbruikt, terwijl gemiddeld per persoon 46.000 liter water wordt gebruikt per jaar.

3.4.

Onder verwijzing naar de door haar genoemde uitspraken heeft QuaWonen gesteld dat zij belang heeft bij haar vorderingen. Allereerst omdat zij wenst dat de afspraken die zij in de huurovereenkomst heeft vastgelegd worden nagekomen en daarnaast dat zij als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet betaalbare woningen wenst te verhuren aan woningzoekenden met een smalle beurs. Die woningen zijn schaars en er bestaan lange wachtlijsten voor. Doordat [gedaagde] een woning huurt, maar die feitelijk niet bewoont, houdt hij die plek bezet van een woningzoekende die de woning wél wil bewonen.

4..Het verweer

4.1.

[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.

4.2.

Tijdens een verblijf in het buitenland in november 2017 is [gedaagde] getraumatiseerd geraakt. Als gevolg van de traumatische gebeurtenissen kreeg hij te maken met lichamelijke en psychische klachten, waarvoor hij nu nog steeds wordt behandeld. Als gevolg van die gebeurtenissen vreest [gedaagde] voor zijn veiligheid en daardoor is hij wantrouwend naar anderen. [gedaagde] heeft in dat verband verwezen naar de door hem overgelegde rapportages van GGZ Delfland. Na dat voorval heeft [gedaagde] enige tijd begeleid gewoond en na het afsluiten van de huurovereenkomst met betrekking tot het onderhavige gehuurde doet [gedaagde] zijn best om zijn leven weer op te bouwen en een eigen zelfstandige woonplek te creëren. Desondanks voelt hij zich tot op de dag van vandaag nog altijd niet veilig, ook niet in het gehuurde. Hij is nog altijd angstig, heeft grote moeite mensen te vertrouwen en heeft moeite met alleen zijn. Om dat te vermijden eet en verblijft hij grotendeels buitenshuis, bij familie en vrienden. Wel gebruikt hij het gehuurde om er zo vaak als maar mogelijk is te verblijven, te slapen en te eten. Hij kookt niet in het gehuurde omdat familie en vrienden maaltijden voor hem bereiden. Ter voorbereiding van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] foto’s in het geding gebracht, waaruit blijkt dat inmiddels in het gehuurde meer meubels staan.

4.3.

[gedaagde] betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Vanwege zijn persoonlijke omstandigheden is [gedaagde] uitsluitend in het gehuurde aanwezig om zich terug te trekken, uit te rusten en zo vaak als mogelijk te slapen. Dat de bankafschriften geen financiële activiteiten laten zien in de buurt van het gehuurde, laat zich verklaren doordat [gedaagde] angstig en wantrouwend is naar anderen. Hij probeert contact met anderen te vermijden waardoor ook te verklaren is dat de door QuaWonen genoemde buurvouw [gedaagde] nooit ziet. Ook probeert [gedaagde] winkels in de buurt van het gehuurde zoveel mogelijk te mijden.

4.4.

Ten tijde van het toewijzen van het gehuurde was [gedaagde] niet in staat om zelfstandig te wonen. Met behulp van medische en psychologische ondersteuning werkt hij eraan om zijn leven weer op de rit te krijgen. Het kunnen verblijven in een eigen woning is daarbij voor [gedaagde] van groot belang. [gedaagde] verwacht dat hij in de nabije toekomst weer zelfstandig zal kunnen functioneren, vaker in het gehuurde aanwezig zal zijn en daar ook vaker zal slapen, douchen en zijn maaltijden zal gebruiken totdat hij weer in staat is om volledig zelfstandig te wonen. De afgelopen periode is dat voor hem onmogelijk geweest, maar gezien de gevolgen van de traumatische gebeurtenissen voor de gezondheid en de psychische gesteldheid van [gedaagde] is hem dat niet kwalijk te nemen. Gezien die omstandigheden kan ook niet worden gezegd dat het nauwelijks bewonen van de sociale huurwoning in het concrete geval van [gedaagde] “extra kwalijk is” zoals QuaWonen stelt aan de hand van de door haar genoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van
8 september 2015 (WR 2016,17), aldus nog steeds de stellingen van [gedaagde] .

5..De beoordeling van de vordering

5.1.

Gelet op hetgeen [gedaagde] gesteld heeft staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat [gedaagde] in de afgelopen periode niet daadwerkelijk gewoond heeft in het gehuurde en daar dus ook niet zijn hoofdverblijf heeft gehad. Hoofdverblijf houden betekent immers dat men in de woning eet, slaapt en verblijft. Dat [gedaagde] niet permanent verblijf heeft gehad in het gehuurde blijkt tevens uit het extreem lage verbruik van gas, water en licht in het gehuurde. Terecht heeft QuaWonen gesteld dat het waterverbruik van circa 600 liter in één jaar tijd veelzeggend is, zeker als daarbij bedacht wordt dat het gebruik van het toilet al circa 10 liter per keer kost. Daar staat tegenover dat gas, water en elektriciteit basisvoorzieningen zijn en [gedaagde] heeft geen verklaring gegeven voor het lage verbruik van nutsvoorzieningen, anders dan dat hij zich door zijn lichamelijke en psychische klachten niet veilig voelde in het gehuurde en om die reden daar niet vaak heeft verbleven in de afgelopen tijd.

5.2.

Het niet voldoen aan de verplichting om in het gehuurde het hoofdverblijf te hebben betekent niet alleen dat [gedaagde] in strijd handelt met het bepaalde in het hiervoor geciteerde artikel 5.6. van de toepasselijke Algemene Voorwaarden, maar tevens dat [gedaagde] zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde niet gedraagt als een goed huurder, zoals bedoeld in artikel 7:213 BW. Het tussen partijen gerezen geschilpunt spitst zich toe op de vraag of de tekortkoming van [gedaagde] in dit verband zodanig is dat deze dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] . In dat verband overweegt de kantonrechter het volgende.

5.3.

Uitgangspunt van artikel 6:265 lid 1 BW is dat ten aanzien van wederkerige overeenkomsten iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naast de in art. 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) kunnen volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (vide HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810) alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Dat bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn, brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. De hoofdregel en de tenzij-regel, zo heeft de Hoge Raad in genoemde uitspraak beslist, brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.

5.4.

Bij de beantwoording van de vraag of in dit geval de tekortkoming van [gedaagde] van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen dient naar het oordeel van de kantonrechter betekenis toegekend te worden aan de psychische klachten en de maatschappelijk problemen waarmee [gedaagde] kampt nadat hij na een bezoek aan een zieke tante in Irak een traumatische gebeurtenis heeft meegemaakt met betrekking tot een gijzeling, waarbij hij 4 dagen lang gemarteld is en voor hem een losprijs is betaald om hem weer vrij te krijgen. Na die traumatische ervaring heeft [gedaagde] angstklachten, slaapproblemen en stressklachten ontwikkeld. Dat [gedaagde] met die klachten kampt, blijkt uit de door hem overgelegde rapportages van GGZ Delfland, die in zoverre door QuaWonen niet zijn weersproken. [gedaagde] heeft daarbij benadrukt dat hij inmiddels druk bezig is om zijn leven weer op de rails te krijgen en dat het daarbij voor hem van groot belang is dat hij het gehuurde kan behouden, ook al om van daaruit zijn sociale en maatschappelijke leven weer te proberen op te pakken.

5.5.

Gezien de persoonlijke situatie van [gedaagde] en zijn grote belang bij continuering van de huurovereenkomst rechtvaardigt zijn tekortkoming op dit moment niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden aanleiding om [gedaagde] een termijn te bieden van zes maanden om te laten zien dat hij wel in staat is om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te houden. Het ligt op de weg van [gedaagde] om op de hierna te noemen rolzitting gegevens van de nutsaansluitingen met betrekking tot het gehuurde over te leggen, waaruit afgeleid kan worden dat hij van die nutsvoorzieningen gebruik maakt in een zodanige mate dat de conclusie gerechtvaardigd is dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Tevens dient [gedaagde] daarbij stukken over te leggen waaruit af te leiden valt dat hij gebruik maakt van de voorzieningen en winkels in de onmiddellijke omgeving van het gehuurde, waarbij te denken valt aan afschriften van zijn bankrekening waaruit blijkt dat hij regelmatig pinaankopen doet in de omgeving van het gehuurde. Blijkt uit die stukken dat [gedaagde] ook in de periode van zes maanden te rekenen vanaf het wijzen van dit vonnis nauwelijks in het gehuurde verblijf heeft gehad, dan moet geoordeeld worden dat de belangen van QuaWonen zwaarder wegen, zeker gezien haar opdracht vanuit de Woningwet om er zorg voor te dragen dat de schaarse woonruimte in de sociale huursector op een eerlijke wijze verdeeld wordt. In dat geval moet [gedaagde] er rekening mee houden dat het gewicht van de tekortkoming zodanig is dat deze wel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

5.6.

Iedere verdere beslissing wordt in dit stadium van het geding aangehouden

6..De beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 22 april 2021opdat [gedaagde] stukken in het geding kan brengen zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.5. bedoeld, waaruit af te leiden valt dat hij in de periode vanaf het wijzen van het onderhavige vonnis zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde;

bepaalt reeds nu dat aan [gedaagde] geen verder uitstel zal worden verleend voor het overleggen van die stukken, tenzij QuaWonen schriftelijk met dat aanhoudingverzoek instemt;

bepaalt tevens reeds nu dat QuaWonen op een nader te bepalen rolzitting in de gelegenheid zal worden gesteld om zich schriftelijk over de nadere stellingen van [gedaagde] en de door hem over te leggen stukken uit te laten;

iedere verdere beslissing wordt in dit stadium van het geding aangehouden.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

710