Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8676218 / HA VERZ 20-73
uitspraak: 27 oktober 2020
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
inzake het verzoek van:
1. [verzoekster] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [naam vennoot 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
vennoot van verzoekster sub 1,
3. [naam vennoot 2] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
vennoot van verzoekster sub 1,
allen met als gemachtigde: mr. K. Bastiaans,
tegen:
[verweerder] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. M. Woning-van Putten (DAS Rechtsbijstand).
Partijen worden hierna [verzoekster] c.s. (in vrouwelijk enkelvoud) en [verweerder] genoemd.
Verloop van de procedure
De kantonrechter beslist op de volgende processtukken:
1. het (voorwaardelijk) verzoekschrift, ingekomen ter griffie op 28 juli 2020;
2. het verweerschrift;
3. de akte houdende overlegging producties van de zijde van [verzoekster] c.s.;
4. de aantekening van de griffier dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden via een digitale verbinding met het programma Skype voor bedrijven op 29 september 2020.
Omschrijving van het geschil
De feiten
1. [verzoekster] c.s. en [verweerder] , althans diens rechtsvoorgangers, hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Dordrecht. Daarin is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
‘(…)
4.1
Het pand heeft uitsluitend een bestemming van overige bedrijfsruimte en dient als zodanig te worden gebruikt;
(…)’
2. [verzoekster] c.s. huurt de bedrijfsruimte sinds 1 december 2015. [verweerder] is per 1 februari 2019 eigenaar en verhuurder van de bedrijfsruimte. [verweerder] heeft per e-mail van 22 februari 2019 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2019 en de ontruiming aangezegd tegen dezelfde datum.
3. Bij beschikking van 28 mei 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het gehuurde overige bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:230a BW en dat de termijn waarbinnen ontruiming moest plaatsvinden wordt verlengd met één jaar, tot en met 31 augustus 2020. [verzoekster] c.s. heeft hoger beroep ingesteld tegen deze uitspraak.
Het verzoek
4. [verzoekster] c.s. verzoekt:
- primair: haar niet ontvankelijk te verklaren in onderhavig verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, omdat [verzoekster] c.s. van mening is dat er sprake is van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte;
- subsidiair: de termijn, waarbinnen ontruiming van het hierboven genoemde gehuurde zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het vermeend eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 30 augustus 2021;
- primair en subsidiair: [verweerder] te veroordelen in de kosten van de procedure aan de zijde van [verzoekster] c.s., te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van de op dit verzoek te geven beschikking en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van de beschikking.
5. [verzoekster] c.s. stelt – samengevat – het volgende.
Zij exploiteert een horecabedrijf onder de formule van De Beren-bezorgrestaurants. Er worden maaltijden bereid, verkocht, bezorgd en afgehaald. Gelet op de bestemming van het gehuurde is artikel 7:290 BW van toepassing. [verzoekster] c.s. heeft dan ook hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van 28 mei 2020, met betrekking tot de kwalificatievraag. Zekerheidshalve wordt onderhavig verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming ingediend. Voorts geldt dat [verzoekster] c.s. er geen zicht op heeft hoe lang het zal duren voor zij een alternatieve locatie heeft gevonden. Daarbij is ook van belang dat [verzoekster] c.s. 40 werknemers in dienst heeft, waarvoor geen werk is als [verzoekster] c.s het gehuurde moet ontruimen voordat een alternatieve locatie is gevonden. Een verhuizing is bovendien een kostbare aangelegenheid. Deze belangen wegen zwaarder dan het belang van [verweerder] .
[verzoekster] c.s. betwist de rechtsgeldigheid van de opzegging door [verweerder] , nu dat op grond van artikel 2 van de huurovereenkomst per aangetekende brief of deurwaardersexploot had gemoeten en [verweerder] de opzegging per e-mail heeft gedaan.
Het verweer
6. [verweerder] heeft – samengevat – als verweer het volgende aangevoerd.
Het gehuurde betreft overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Dat is bepaald in de beschikking van 28 mei 2020. Het ingestelde hoger beroep doet aan dat oordeel niet af. Voorts geldt dat het gehuurde in overwegende mate is bestemd voor activiteiten betreffende overige bedrijfsruimte. Dat blijkt uit de handelsnaam ‘De Beren Bezorgrestaurant’ en uit de beschrijving van de activiteiten in het handelsregister: ‘Het verkopen, bereiden en bezorgen van (afhaal)maaltijden (…)’. Afhalen komt slechts voor bij 5% of minder van de maaltijden. De inrichting van het gehuurde duidt er ook op dat geen sprake is van een voor publiek toegankelijke ruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Het gaat om één grote ruimte voor de keuken en slechts een smalle gang met kleine balie waar kan worden afgehaald. De gemeente Dordrecht heeft ook bevestigd dat het gehuurde geen horecabestemming heeft en dat afhalen in het gehuurde niet is toegestaan. Nu sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW, verzoekt [verweerder] [verzoekster] c.s. ontvankelijk te verklaren in haar verzoek en de termijn waarbinnen [verzoekster] c.s. het gehuurde dient te ontruimen te stellen op één maand na de te wijzen beschikking.
[verweerder] betwist dat hij niet rechtsgeldig zou hebben opgezegd. Bovendien staat vast dat de opzegging [verzoekster] c.s. heeft bereikt.
Het belang van [verweerder] bij ontruiming weegt zwaarder dan het belang van [verzoekster] c.s. bij voortzetting van het gebruik. De gemeente Dordrecht is een handhavingstraject tegen [verzoekster] c.s. gestart, omdat het gehuurde geen horecabestemming heeft en afhalen in het gehuurde niet is toegestaan. [verweerder] heeft belang bij een huurder die handelt in overeenstemming met het bestemmingsplan en die beschikt over de benodigde vergunningen.
[verzoekster] c.s. heeft vanaf het moment van de opzegging al ruim 1,5 jaar de tijd gehad om een andere locatie te zoeken. Bovendien behoort deze zoektocht tot de risicosfeer van [verzoekster] c.s. [verweerder] betwist dat sprake zou zijn van een kostbare verhuizing. [verweerder] betwist voorts de hoeveelheid medewerkers en [verzoekster] c.s. heeft de omvang van de dienstverbanden niet aangetoond. [verweerder] heeft er tenslotte belang bij dat [verzoekster] c.s. het gehuurde verlaat in verband met aanhoudende overlast. Het gaat daarbij om het veroorzaken van hinder en geluidsoverlast, het verkeerd stallen van scooters en elektrische fietsen en het op daarvoor niet bestemde plekken achterlaten van afval. [verweerder] heeft klachten van omwonenden ontvangen.
Beoordeling van het geschil
7. De eerste vraag die moet worden beantwoord is of het gehuurde bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 BW of overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
In artikel 7:290 lid 2 sub a BW wordt bedrijfsruimte als volgt omschreven:
‘een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is’.
‘een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is’.
8. Tussen partijen staat vast dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak en van een huurovereenkomst. Zij twisten echter over de bestemming van het gehuurde.
Beslissend voor de vraag welke bestemming is overeengekomen is volgens de Hoge Raad hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan (ECLI:NL:HR:1993:ZC1198). In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde de bestemming ‘overige bedrijfsruimte’ heeft. Niet gesteld of gebleken is dat deze bestemming door partijen of hun rechtsvoorgangers na het sluiten van de huurovereenkomst is gewijzigd, zodat moet worden aangenomen dat die bestemming nog steeds geldt. Deze bepaling in de huurovereenkomst is niet doorslaggevend, maar vormt wel een sterke aanwijzing in de richting van 7:230a-bedrijfruimte.
Vervolgens dient mede de inrichting van het gehuurde in aanmerking te worden genomen.
[verweerder] heeft daarover gesteld dat sprake is van één grote ruimte voor de keuken en slechts een smalle gang met kleine balie waar kan worden afgehaald, hetgeen volgens hem in minder dan 5% van de maaltijden voorkomt. Nu [verzoekster] c.s. op dit punt in deze procedure geen stellingen heeft geuit en de stellingen van [verweerder] niet of onvoldoende heeft weersproken, kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening.
9. Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat sprake is van 7:230a-bedrijfsruimte. [verzoekster] c.s. is dan ook ontvankelijk in haar verzoek.
10. [verzoekster] c.s. heeft weliswaar gesteld dat [verweerder] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd, maar die stelling wordt niet gevolgd. De achtergrond van artikel 2 van de huurovereenkomst is de zekerheid dat de opzegging de huurder bereikt. In het onderhavige geval is dat niet in geschil; het staat vast dat de opzegging [verzoekster] c.s. heeft bereikt. Daarbij is niet van belang of dat per e-mail of aangetekende brief is gebeurd. De huurovereenkomst is dan ook geëindigd per 1 september 2019.
11. [verzoekster] c.s. verzoekt subsidiair de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde zou moeten plaatsvinden, te verlengen. Op grond van artikel 7:230a lid 1 jo lid 5 BW kan [verzoekster] c.s. de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. Dat kan zij na een eerste verlenging vervolgens nog twee keer verzoeken, uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn. Nu de kantonrechter bij beschikking van
28 mei 2020 over de eerste verlenging heeft geoordeeld en de ontruiming heeft bepaald op
31 augustus 2020, moest [verzoekster] c.s. haar verzoek uiterlijk op 31 juli 2020 indienen. Nu zij dat heeft gedaan op 28 juli 2020, is het verzoek tijdig gedaan.
12. Beoordeeld moet worden of de belangen van [verzoekster] c.s. als huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [verweerder] als verhuurder bij voortzetting van het gebruik door [verzoekster] c.s. (lid 4).
[verzoekster] c.s. heeft daartoe gesteld dat zij tijd nodig heeft voor het vinden van een nieuwe locatie voor haar onderneming. [verzoekster] c.s. heeft toegelicht dat de vastgoedmanager bij de Berenrestaurants is belast met het zoeken naar en huren van nieuwe locaties en dat die vastgoedmanager daar ook al geruime tijd mee bezig is voor [verzoekster] c.s., maar dat een geschikte locatie nog niet is gevonden. Daarnaast zoekt [verzoekster] c.s. zelf naar een locatie, zo stelt zij, waarbij zij lagere eisen stelt dan genoemde vastgoedmanager. Zij heeft ook diverse onderhandelingen gevoerd voor zowel huur- als kooplocaties, maar dat heeft er nog niet toe geleid dat zij een nieuwe locatie heeft gevonden.
[verweerder] heeft het belang van [verzoekster] c.s. betwist, althans aangevoerd dat [verzoekster] c.s. al ruim de tijd heeft gehad om een andere locatie te zoeken en dat bovendien die zoektocht niet voor risico van [verweerder] moet komen.
Voorstelbaar is dat het door de aard van de werkzaamheden van [verzoekster] c.s. en de – mede volgens [verweerder] – daarbij behorende vereisten en vergunningen, niet eenvoudig is een geschikte andere locatie te vinden. [verweerder] heeft in algemene termen aangevoerd dat er voldoende mogelijkheden zijn voor [verzoekster] c.s. om naar een andere locatie uit te wijken, maar zij heeft daarbij geen concrete alternatieven vermeld.
13. [verzoekster] c.s. heeft voorts gesteld dat zij belang heeft bij verlenging van de ontruimingsbescherming om haar werknemers aan het werk te kunnen houden, hetgeen naar haar stelling niet mogelijk is als zij het gehuurde moet verlaten voordat zij een nieuwe locatie heeft gevonden. [verweerder] heeft het belang van [verzoekster] c.s. op dit punt betwist; volgens hem kan geen sprake zijn van de door [verzoekster] c.s. gestelde hoeveelheid werknemers of hoeveelheid vaste contracten. [verzoekster] c.s. heeft vervolgens een overzicht verstrekt van haar werknemers, met vermelding van de aard van het dienstverband en einddata van de contracten. [verweerder] heeft de juistheid van dat overzicht betwist.
[verzoekster] c.s. heeft weliswaar haar stelling op dit punt niet nader onderbouwd, door bijvoorbeeld de (geanonimiseerde) arbeidsovereenkomsten over te leggen, maar zelfs als zou moeten worden uitgegaan van een kleiner aantal werknemers, al dan niet met tijdelijke contracten, geldt dat [verzoekster] c.s. een evident belang heeft bij het kunnen laten werken van haar werknemers.
14. Het voorgaande in aanmerking genomen geldt dat [verzoekster] c.s. belang heeft bij voldoende tijd om een geschikte locatie te vinden om haar onderneming te kunnen voortzetten.
15. Het door [verweerder] gestelde handhavingstraject zal niet in de onderhavige kwestie worden betrokken, nu dat nog loopt en niet is gebleken van een beslissing van de gemeente op enig vlak.
16. De door [verweerder] gestelde overlast is door [verzoekster] c.s. gemotiveerd weersproken. Bij gebreke van een nadere onderbouwing door [verweerder] kan van die overlast niet worden uitgegaan.
17. Tegenover het voornoemde belang van [verzoekster] c.s. staat dat reeds veertien maanden zijn verstreken sinds het einde van de huurovereenkomst en zelfs twintig maanden sinds de brief waarin de huur is opgezegd. Gelet op het belang van [verzoekster] c.s. zal de ontruimingsbescherming nogmaals worden verlengd, maar deze zal gelet op het belang van [verweerder] om over een vrij pand te kunnen beschikken en gelet op de verstreken tijd sinds de huuropzegging, worden beperkt tot twee jaar na de huuropzegging en dus tot en met
28 februari 2021.
18. Er wordt gelet op de uitkomst van deze procedure aanleiding gezien de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
verklaart [verzoekster] c.s. ontvankelijk in haar verzoek;
verlengt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden met zes maanden, tot en met
28 februari 2021;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beslissing is gegeven door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
773