ECLI:NL:RBROT:2020:9802 - Rechtbank Rotterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens ernstige overlast door...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8343168 \ CV EXPL 20-6071

uitspraak: 23 oktober 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Stadswonen,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Stadswonen’ en ‘ [gedaagde] ’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding met producties van 18 februari 2020;
de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van [gedaagde] ;
de conclusie van antwoord;
de brief van de zijde van Stadswonen van 4 mei 2020;
de rolbeslissing van 19 juni 2020;
de conclusie van repliek met producties.

1.2.

[gedaagde] is bij brief van 1 september 2020 door de griffier bericht dat zij in de gelegenheid is om op de rolzitting van 9 september 2020 te 14.30 uur te reageren op de conclusie van repliek van Stadswonen. [gedaagde] heeft niet gereageerd op die rolzitting en van haar is ook verder geen bericht ontvangen.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 21 april 2008 van Stadswonen de onzelfstandige woonruimte gelegen te Rotterdam in het woongebouw Parkhaven aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde).

2.2.

De keuken, het toilet, de doucheruimte, de entree en de gang deelt [gedaagde] met de bewoner van [adres 2] (hierna [adres 2] ).

2.3.

In 2016 woonde mevrouw [naam 1] in de woning [adres 2] . Zij heeft in maart 2016 contact opgenomen met Stadswonen, waarbij zij meldde dat [gedaagde] en zij elkaar over en weer verwijten maken en dat zij geen afspraken met haar kan maken. Naar aanleiding daarvan zijn [naam 1] en [gedaagde] met elkaar in gesprek gegaan op het kantoor van Stadswonen.

2.4.

In 2017 is mevrouw [naam 2] gaan wonen in de woning [adres 2] . Na twee weken nam [naam 2] contact op met Havensteder omdat zij ruzie had gekregen met [gedaagde] naar aanleiding van geluidsoverlast van de droger van [gedaagde] .

2.5.

Op 28 juni 2018 heeft [naam 2] haar huurovereenkomst opgezegd. Zij heeft als reden vermeld dat zij vanaf het begin is geïntimideerd door [gedaagde] . Ze vermeld “
Ik vind echt dat jullie hier iets aan moeten doen, want ik wens het niemand toe om samen te wonen met iemand zoals haar.”

2.6.

Naar aanleiding van deze melding hebben Stadswonen en [gedaagde] een gesprek met elkaar gevoerd waarbij Stadswonen [gedaagde] heeft verzocht om zelf de volgende huisgenoot uit te zoeken, “
om te voorkomen dat de geschiedenis zich herhaalt”.

2.7.

Hierna is mevrouw [naam 3] in de woning [adres 2] komen wonen. Op 13 juni 2019 meldt [naam 3] dat ze zoekt naar een andere woning, omdat ze al bijna een jaar last heeft van [gedaagde] . Haar klachten zijn onder meer dat [gedaagde] het huis bevuilt, niet schoonmaakt, spullen van [naam 3] verplaatst, tot laat op de dag muziek draait en haar uitscheldt. Bij deze klacht heeft [naam 3] foto’s gevoegd.

2.8.

In november 2018 en begin 2019 klaagt de bewoonster van nummer [adres 3] dat zij structureel geluidsoverlast ervaart van [gedaagde] .

2.9.

In mei tot en met november 2019 uiten [gedaagde] en [naam 3] over en weer veelvuldig klachten naar elkaar, over onder meer het verplaatsen of beschadigen van elkaars eigendommen, schreeuwen en stank. Stadswonen probeert om hen met elkaar in gesprek te laten treden, maar slaagt hierin niet.

2.10.

Op 20 januari 2020 doet [naam 3] aangifte bij de politie tegen [gedaagde] van diefstal van goederen uit haar woning (spullen uit haar keukenkastjes). Naar aanleiding van deze melding heeft Stadswonen [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek. Op de reactie daarop per e-mail van [gedaagde] zijn diverse nieuwe uitnodigingen van Stadswonen gevolgd. Daarop heeft [gedaagde] telkens uitgebreid per e-mail gereageerd, maar zij is niet in gesprek gegaan met Stadswonen.

3..Het geschil

3.1.

Stadswonen heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

Aan haar vordering heeft Stadswonen samengevat het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] schiet ernstig te kort in de nakoming van de verplichting om geen overlast te veroorzaken zoals opgenomen in artikel 6 lid 2 van Pro de toepasselijke algemene huurvoorwaarden. Ze gedraagt zich ook niet als goed huurder ingevolge artikel 7:213 BW Pro door zelf overlastmeldingen te doen waarvoor elk bewijs ontbreekt en door niet mee te werken aan gesprekken om tot een leefbare situatie te komen. Stadswonen kan op deze manier aan de andere huurders niet het woongenot bieden waar zij recht op hebben.

3.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering. Zij betwist dat zij overlast veroorzaakt en voert aan dat het juist haar kamergenoten zijn geweest die op allerlei manieren overlast hebben veroorzaakt.

3.4.

Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd zal de kantonrechter voor zover van belang in het kader van de beoordeling hierna ingaan.

4..De beoordeling

4.1.

Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt het volgende overwogen. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o. 3.5 tot 3.8).

4.2.

Stadswonen heeft haar stelling dat [gedaagde] overlast veroorzaakt, en zo niet handelt als goed huurder, met name onderbouwd door te wijzen op de diverse klachten die de kamergenoten of directe buren van [gedaagde] in de afgelopen vier jaar hebben ingediend bij Stadswonen. Uit die klachten volgt dat drie achtereenvolgende kamergenoten van [gedaagde] , te weten [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , en haar buren van nummer [adres 3] , klachten met betrekking tot [gedaagde] hebben ervaren. [naam 2] heeft als reden voor de opzegging van haar huurovereenkomst zelfs het gedrag van [gedaagde] genoemd. [gedaagde] heeft het bestaan en de indiening van die klachten niet betwist. In zoverre staat dus vast dat deze kamergenoten en buren hebben geklaagd. De omstandigheid dat vier opzichzelfstaande huurders los van elkaar ernstige klachten ervaren ten aanzien van [gedaagde] ondersteunt de stelling van Stadswonen.

4.3.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de klachten van de andere huurders ongefundeerd zijn. Zij betwist dat zij overlast veroorzaakt, maar gaat niet inhoudelijk in op de klachten van de andere huurders. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat de inhoud van die klachten dan ook vast. Bij repliek heeft Stadswonen verder gesteld dat [gedaagde] ook na het uitbrengen van de dagvaarding overlast veroorzaakt. [gedaagde] heeft, hoewel daartoe deugdelijk in de gelegenheid gesteld, niet meer gereageerd.

4.4.

[gedaagde] stelt dat zij juist allerlei vormen van overlast heeft ervaren van haar huisgenoten. Zij stelt dat [naam 1] haar sloeg, hekserij bedreef, drugs gebruikte, de woning niet schoonmaakte en midden in de nacht muziek draaide, eten stal en haar deurslot kapot maakte. Zij stelt verder dat [naam 2] haar spullen vernielde, haar vergiftigde, wapens bewaarde in het appartement en eveneens hekserij bedreef in het gehuurde. Ook [naam 3] bedrijft volgens de stellingen van [gedaagde] hekserij in het gehuurde. Stadswonen heeft bij repliek het verweer van [gedaagde] gemotiveerd en onderbouwd met stukken weersproken. Zij heeft verder gesteld dat uit niets gebleken is dat de klachten die [gedaagde] uit ook kloppen en dat uit de e-mails van [gedaagde] aan Stadswonen alsmede uit haar reactie op de dagvaarding blijkt dat [gedaagde] psychisch niet in orde is. Nu [gedaagde] niet heeft gereageerd, heeft zij haar verweer onvoldoende onderbouwd.

4.5.

Uit het voorgaande volgt dat de huisgenoten en buren van [gedaagde] ernstige overlast hebben ervaren, maar dat ook [gedaagde] haar huisgenoten en buren als zeer onprettig heeft ervaren. In die omstandigheden mocht van [gedaagde] worden verwacht dat zij met Stadswonen in gesprek zou gaan om deze klachten te bespreken. Stadswonen heeft onder overlegging van brieven onbetwist gesteld dat een gesprek met haar onmogelijk is en met haar geen afspraken kunnen worden gemaakt over samenwonen.

4.6.

Op deze manier is een onhoudbare situatie ontstaan: buren van [gedaagde] ervaren overlast, [gedaagde] ontkent deze overlast en maakt allerlei ernstige beschuldigingen aan het adres van de buren die zijn nalaat te onderbouwen, en zij weigert om hierover in gesprek te gaan. Door zo te handelen gedraagt [gedaagde] zich niet als goed huurder. Het gevolg van dit handelen is dat achtereenvolgende huisgenoten van [gedaagde] aangeven dat zij niet op een acceptabele wijze in hun woning kunnen wonen. Stadswonen heeft zich blijkens de onweersproken berichten die door haar zijn overgelegd veelvuldig ingespannen om de problematiek aan te pakken, maar dit heeft niet geleid tot resultaat. Onder die omstandigheden kan, gelet op de hiervoor onder 4.1 genoemde maatstaf, niet van Stadswonen worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] laat voortduren. De tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt dan ook de ontbinding van de huurovereenkomst.

4.7.

De ontruimingstermijn wordt met oog op de (psychische) gesteldheid van [gedaagde] gesteld op 1 maand, om zodoende [gedaagde] in de gelegenheid te stellen om, wellicht in samenspraak met hulpverlenende instanties, nieuwe woonruimte te zoeken.

4.8.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van deze procedure, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stadswonen worden vastgesteld op € 124,- aan griffierecht, € 102,93 aan dagvaardingskosten en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 180,-).

5..De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde;

veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de onzelfstandige woonruimte gelegen te Rotterdam aan de [adres 1] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Stadswonen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stadswonen te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stadswonen vastgesteld op € 226,93 aan verschotten en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

33394