ECLI:NL:RBROT:2021:10092

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8743302 CV EXPL 20-31258

uitspraak: 10 september 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,

tegen

1..de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Custodian Vesteda Fund I B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. H.W. van Yperen te Rotterdam,

2..de vereniging

Vereniging van Eigenaars [naam VvE] 401 t/m 643,

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R.F. Simonse te Arnhem.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’, ‘Vesteda’ en ‘de VvE’.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 26 augustus 2020, met producties;
de conclusie van antwoord van Vesteda, met producties;
de conclusie van antwoord van de VvE, met producties;
het tussenvonnis van 4 november 2020 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
de aanvullende producties 5 t/m 7 aan de zijde van de VvE;
de aanvullende producties 8 t/m 12 aan de zijde van Vesteda;
de aanvullende productie 13 aan de zijde van Vesteda.

1.2

De mondelinge behandeling heeft, nadat eerdere zittingen niet zijn doorgegaan omdat partijen met elkaar in onderhandeling waren, op 27 juli 2021 plaatsgevonden. [eiser] is daarbij in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens Vesteda is verschenen mevrouw [persoon A] , bijgestaan door de gemachtigde van Vesteda. Namens de VvE is de heer [persoon B] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van de VvE. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.

2. De vaststaande feiten

In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten:

2.1

Tussen Vesteda als verhuurster en [eiser] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot het appartement aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning). [eiser] woont sinds december 2002 in de woning en is laatstelijk een huur van € 814,35 per maand verschuldigd.

2.2

Sinds 28 april 2016 is het appartement boven de woning verkocht aan [persoon C] en [persoon D] (hierna: de bovenburen). Zij hebben twee jonge kinderen.

2.3

Op 12 december 2016 heeft [eiser] bij Vesteda een klacht ingediend over geluidsoverlast veroorzaakt door de bovenburen. Hierover heeft Vesteda op 15 december 2016 contact opgenomen met [eiser] . Voorgesteld is dat Vesteda contact zou opnemen met de VvE, maar [eiser] heeft aangegeven liever zelf contact op te willen nemen met de VvE.

2.4

Op 3 juni 2019 heeft Vesteda een nieuwe klacht van [eiser] ontvangen. Naar aanleiding hiervan is [eiser] gevraagd een overlastdagboek bij te houden.

2.5

Op 25 oktober 2018 heeft de VvE van Vesteda een melding ontvangen dat [eiser] overlast ervaart, veroorzaakt door zijn bovenburen.

2.6

Vesteda heeft op 1 november 2019 de VvE allereerst verzocht om in de woning van de bovenburen te controleren of de aanwezige vloer voldoet aan de voorgeschreven vereisten.

2.7

In aanvulling daarop heeft Vesteda op 21 november 2019 de VvE verzocht om de bovenburen aan te schrijven in verband met de overlast die [eiser] ervaart.

2.8

Daarna heeft de VvE op 28 november 2019 van Vesteda het verzoek ontvangen om bij de bovenburen een isolatiecheck uit te laten voeren. Omdat beide eigenaren met zo’n onderzoek moeten instemmen waarbij degene die ‘ongelijk’ krijgt de kosten moet vergoeden, heeft Vesteda van dit onderzoek afgezien.

2.9

[eiser] heeft op 4 december 2019 nogmaals geklaagd over overlast veroorzaakt door de bovenburen.

2.1

Op 11 december 2019 en 2 januari 2020 heeft Vesteda de VvE een herinnering gestuurd om op het bericht van 21 november 2019 te reageren.

2.11

De VvE heeft op 9 januari 2020 een brief naar de bovenburen gestuurd, waarin voor zover van belang, het volgende is verzocht:

“
(…) Wij ontvangen meldingen dat er luid hoorbare contactgeluiden afkomstig zijn van de vloer uit het appartement 529 welke u in eigendom heeft verkregen, die als zeer storend worden ervaren.

Mogelijkerwijs dat u zich hiervan niet bewust bent.

Teneinde te kunnen vaststellen dat de harde vloer in uw appartement voldoet aan hetgeen in de reglementen van de VvE beschreven, verzoeken wij u bijgevoegde bijlage ‘Voorwaarden harde vloeren’ ingevuld en ondertekend te retourneren. (…)”.

2.12

Op 13 januari 2020 is tussen de VvE en de bovenburen, naar aanleiding van bovengenoemde brief, telefonisch contact geweest. Tijdens dit gesprek hebben de bovenburen aangegeven dat de vloer door de vorige eigenaren in de woning is gelegd.

2.13

Op 16 januari 2020 heeft de VvE Vesteda geïnformeerd dat aan de bovenburen is gevraagd om de verklaring ‘Voorwaarden harde vloeren’ voor 30 januari 2020 ingevuld te retourneren.

2.14

Vesteda heeft vervolgens op haar beurt op 21 januari 2020 [eiser] geïnformeerd dat er contact is tussen de VvE en de bovenburen en de VvE in afwachting is van het ingevulde formulier.

2.15

Op 28 januari 2020 hebben de bovenburen gereageerd op het verzoek van de VvE. In een e-mailbericht hebben zij, naast het ingevulde formulier, het volgende gereageerd:

“
Bij deze verklaar in reagerend op de brief van 9-1-2020 een citaat uit de brief: er zouden hoorbare contact geluiden afkomstig uit onze appartement komen, welke als zeer storend word ervaren. Hierbij reagerend op deze brief. Wij zijn maximum maar 10 dagen p/m thuis, we hebben geen renende kinderen over de vloer zoals de buurman zegd, en we lopen op sokken thuis. Sinds 14 jan 2020 zij we niet thuis geweest terwijl de buurman heel veel herrie heeft gehoord. Zelfs zijn katten keken omhoog!? De buurman heeft ook aangegeven dat we op de nacht van 20/21 dec 2019 op zijn deur hebben getrapt, wij waren ook niet thuis sinds 15 dec 2019 t/m 5 jan 2020. Toen waren wij op onze schip in Tiel en op ski vakantie in Oostenrijk. De buurman rookt ook sigaretjes uit zijn slaapkamer raam en dat rook trekt bij ons naar binnen, niet prettig als je maar een paar dagen p/m thuis bent. Op dit moment zijn we ook niet thuis we waren thuis van 26 jan s,avonds t/m 27 in de ochtend. Daarna zijn we weg gegaan wat wij zijn binnen schippers en verdienen we ons broodmes varen. Niet door de buren af te luisteren!”.

2.16

Op 4 februari 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] aan Vesteda, voor zover van belang, het volgende bericht:

“
(…) In de eerste plaats verlangt mijn cliënt terecht dat een geluidsmeting door een deskundig bureau wordt uitgevoerd, op uw kosten. Gedacht kan worden aan Bureau Geluid Plus.

De bovenburen zijn uiteraard gehouden aan dit onderzoek mee te werken waartoe u hen zo nodig kunt dwingen, niet in het minst omdat u de meerderheid hebt in de VvE. Daarnaast, en vervolgens, dienen de bovenburen aangesproken te worden op hun gedrag.

Compensatie

De overlast duurt sinds april 2016, het moment waarop de bovenburen hun appartement betrokken hebben. U heeft de klachten helaas tot op heden afgehouden. Een zekere financiële compensatie is dan ook op zijn plaats. Daarover wil min cliënt met u overleg voeren. (…)”.

2.17

Op 24 februari 2020 heeft de VvE de reactie en het ingevulde formulier van de bovenburen doorgestuurd aan Vesteda.

2.18

Vesteda heeft hier per e-mailbericht van 19 maart 2020 op gereageerd en heeft, samengevat weergegeven en voor zover van belang, aangegeven dat Vesteda voor zover van haar kon worden gevraagd voldoende heeft opgetreden naar aanleiding van de door [eiser] ingediende klachten. Het is volgens Vesteda aan [eiser] om zelf de bovenburen aan te spreken, nu Vesteda geen partij is bij dit geschil. Vesteda heeft voorgesteld om eventueel buurtbemiddeling in te schakelen.

2.19

Op 4 mei 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] Vesteda verzocht om op grond van artikel 26 van de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement als eigenaar van de woning een geluidsmeting volgens de NEN-norm te laten uitvoeren.

2.2

Op 26 augustus 2020 heeft [eiser] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt bij de Rechtbank Rotterdam.

2.21

In verband met deze gerechtelijke procedure heeft Vesteda alsnog geluidsmetingen uit laten voeren. Op 5 maart 2021 hebben de geluidsmetingen plaatsgevonden en op 17 maart 2021 is het onderzoeksrapport aan Vesteda verstrekt. Vesteda heeft dit rapport op haar beurt verstrekt aan de VvE.

2.22

Naar aanleiding van het onderzoeksrapport heeft de VvE op 15 april 2021 de bovenburen aangeschreven en verzocht om aan de geluidsnormen uit het huishoudelijk reglement te voldoen.

2.23

Op 20 april 2021 hebben de bovenburen hun vloer vervangen.

3..De vordering

3.1

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. Vesteda en de VvE hoofdelijk te veroordelen de bovenburen te verplichten tot het aanbrengen van een vloer als bedoeld in artikel 26 van het splitsingsreglement, binnen twee maanden na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat Vesteda en de VvE in gebreke blijft aan enig onderdeel van dit vonnis te voldoen;

II. Vesteda te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 300,00 per maand gerekend vanaf 1 december 2016 zo lang als aan het gevorderde onder sub I niet voldaan is;

III. en subsidiair Vesteda en de VvE te veroordelen tot het uitvoeren van een geluidsmeting om vast te stellen of voldaan wordt aan artikel 26 van de splitsingsvoorwaarden van de akte van splitsing, binnen één maand na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat Vesteda en de VvE in gebreke blijven aan enig onderdeel van dit vonnis te voldoen;

met veroordeling van Vesteda en de VvE in de proceskosten.

3.2

Aan zijn vordering heeft [eiser] naast de vaststaande feiten – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

3.2.1

[eiser] ervaart ernstige geluidsoverlast veroorzaakt door de bovenburen. De geluidsoverlast bestaat uit contactgeluiden, loopgeluiden, het verplaatsen van meubels en dergelijke. Jonge kinderen veroorzaken vanzelfsprekend veel geluiden door hardlopen, stampen, spelen en schreeuwen, maar in dit geval is dat van ’s ochtends 07:00 uur tot ’s avonds 23:30 uur. Het feit dat deze geluiden geluidsoverlast veroorzaken, is te wijten aan de ondeugdelijke vloer die de bovenburen hebben aangebracht in hun woning; de vloer voldoet niet aan de te stellen eisen met het oog op geluidsisolatie. In de periode voordat de bovenburen eigenaar werden van de woning heeft [eiser] namelijk niet of nauwelijks geluiden uit de bovengelegen woning waargenomen.

3.2.2

Gelet op de ervaren geluidsoverlast wordt het woongenot van [eiser] onevenredig en onaanvaardbaar geschaad, wat zelfs heeft geleid tot ernstige gezondheidsklachten bij [eiser] . [eiser] mag van Vesteda en de VvE verlangen dat, indien er sprake is van een tekortkoming bij eigenaren van andere appartementen in het complex, zij in zo’n geval optreden. Hoewel er sprake is van een ernstige tekortkoming (het niet verschaffen van rustig woongenot), heeft Vesteda nagelaten enige actie te ondernemen. Verder is het aan de VvE om erop toe te zien dat de leden hun verplichtingen op grond van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement nakomen. De VvE dient hierbij rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van derden, in casu de belangen van [eiser] als huurder van de woning. De VvE heeft een plicht om op te treden indien er sprake is van onredelijke/onrechtmatige hinder, wat hier aan de orde is. Door het passief handelen van de VvE is [eiser] gerechtigd om in deze procedure de VvE rechtstreeks aan te spreken.

3.2.3

Gelet op bovenstaande en de stelling van [eiser] dat zijn woongenot is aangetast, heeft hij recht op een huurprijsvermindering van € 300,00 per maand. De overige schade zal [eiser] mogelijk in een andere procedure vorderen.

4..Het verweer van Vesteda en de VvE

4.1

Vesteda en de VvE hebben gemotiveerd verweer gevoerd, waarop - voor zover van belang - in het kader van de beoordeling zal worden ingegaan.

5..De beoordeling van de vordering

Vorderingen tegenover Vesteda

5.1

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] desgevraagd, naar aanleiding van de door Vesteda en de VvE ingediende producties, bevestigd dat de onder overweging 2.21 genoemde geluidsmeting heeft plaatsgevonden en dat de bovenburen de vloer hebben vervangen. [eiser] heeft bevestigd dat na het vervangen van de vloer er geen overlast meer wordt ervaren en hij nog slechts ‘normale’ leefgeluiden hoort. Met het uitvoeren van de geluidsmeting en het feit dat de bovenburen de vloer hebben vervangen, is voldaan aan de vorderingen onder I. en III.

5.2

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen onder I. en III. bij gebreke van een rechtens te respecteren belang niet (meer) toewijsbaar zijn.

5.3

Tussen Vesteda en [eiser] is, gelet op bovenstaande oordeel, enkel nog in geschil of [eiser] in de periode van 1 december 2016 tot en met 20 april 2021 aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering van € 300,00 per maand vanwege het aantasten van zijn woongenot. Vesteda betwist dit.

5.4

De kantonrechter stelt voorop dat Vesteda gehouden is om [eiser] een rustig genot van het gehuurde te verschaffen en omstandigheden die het huurgenot beperken op te heffen, voor zover Vesteda tot dat laatste in staat is en dat redelijkerwijs van haar kan worden gevergd. Verder geldt dat [eiser] op grond van artikel 7:207 BW in het geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan Vesteda of vanaf de dag waarop het gebrek bij Vesteda in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

5.6

Het onderhavige geschil ziet op geluidsoverlast die tot 20 april 2021 veroorzaakt werd door de bovenburen. Geluidsoverlast is een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en kwalificeert ingevolge het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW in principe niet als een gebrek, zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, dat door Vesteda op verlangen van [eiser] moet worden verholpen. Als echter sprake is van een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en Vesteda heeft tegenover die derden zodanige bevoegdheden dat kan worden gezegd dat zij mede tot de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt als zij van die bevoegdheden geen gebruik maakt, dan valt die situatie niet onder artikel 7:204 lid 3 BW. In dat geval is sprake van een bijdrage van Vesteda aan het voortbestaan van de feitelijke stoornis, hetgeen een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW oplevert.

5.7

Voor het antwoord op de vraag of Vesteda tegenover [eiser] tekort is geschoten, moet worden beoordeeld of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard was dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd en of Vesteda - gegeven de ernst van deze overlast - haar verplichting tegenover [eiser] niet is nagekomen door geen gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzaker op te treden.

5.8

Door Vesteda wordt erkend dat zij klachten ontving van [eiser] ; in 2016 één keer en vanaf juni 2019 een aantal keer. Het is niet in geschil dat Vesteda op de overlastklachten heeft gereageerd en dat zij de VvE meermaals heeft ingeschakeld om te bezien hoe de door [eiser] ervaren geluidsoverlast kon worden opgelost. Uiteindelijk heeft een geluidsmeting plaatsgevonden en is de bovenburen, vrij kort na het verstrekken van het onderzoeksrapport, verzocht de vloer te vervangen. De bovenburen hebben kort daarna de vloer ook daadwerkelijk vervangen.

5.9

Gelet op de feitelijke gang van zaken kan niet worden geconcludeerd dat Vesteda anders had moeten reageren dan zij heeft gedaan. Niet gezegd kan worden dat zij de klachten van [eiser] niet serieus genomen heeft. Weliswaar luidt de conclusie van het onderzoeksrapport dat de vloer van de bovenburen niet voldoet aan de eisen zoals deze zijn vastgelegd in het Huishoudelijk Reglement Vereniging van Eigenaar [naam VvE] 401 t/m 643 te Rotterdam en dat er sprake is van een kwaliteitsklasse tussen de III en V, waarbij contactgeluiden (lopen) als storend kunnen worden ervaren, maar uit het onderzoeksrapport komt niet naar voren dat er sprake is van overlast die zodanig ernstig van aard is dat zij als onrechtmatig moet worden beschouwd. Er is dan ook geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dat betekent dat er geen recht op huurprijsvermindering bestaat en dat Vesteda niet tekort is geschoten in haar verplichtingen tegenover [eiser] op grond van de tussen hen geldende huurovereenkomst.

5.1

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door [eiser] gevorderde huurprijsvermindering voor de periode van 1 december 2016 tot en met 20 april 2021 wordt afgewezen.

5.11

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten van Vesteda. Tot aan deze uitspraak worden deze kosten aan de zijde van Vesteda begroot op € 436,00 (2 x € 218,00) aan salaris voor haar gemachtigde.

Vorderingen tegenover de VvE

5.12

Gelet op hetgeen onder rechtsoverwegingen 5.1 en 5.2 is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] ook tegenover de VvE geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij toewijzing van de vordering onder I en III., zodat ook deze vorderingen zullen worden afgewezen.

5.13

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten van de VvE. Tot aan deze uitspraak worden deze kosten aan de zijde van de VvE begroot op € 436,00 (2 x € 218,00) aan salaris voor haar gemachtigde.

6..De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen van [eiser] af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vesteda vastgesteld op € 436,00 aan salaris voor de gemachtigde;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 436,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44485