Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9394751 HA VERZ 21-81
uitspraak: 19 oktober 2021
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
inzake het verzoek van:
de stichting
Stichting Excellent Klinieken,
Stichting Excellent Klinieken,
statutair gevestigd te Dordrecht,
verzoekster,
gemachtigde: mr. J.M.C. Wessels, advocaat te Zwijndrecht,
tegen
de besloten vennootschap
Newomij Vastgoed B.V.,
Newomij Vastgoed B.V.,
statutair gevestigd te Naarden,
verweerster,
gemachtigden: mr. P.L. Visser en mr. E.A. Kadijk, advocaten te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als Excellent en Newomij.
1..Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- het verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie op 17 augustus 2021;
- het verweerschrift met producties, ontvangen ter griffie op 13 september 2021;
- het e-mailbericht van mr. Wessels d.d. 5 oktober 2021.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 september 2021. Namens Excellent zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] , en [naam 3] (bestuurders), bijgestaan door mr. Wessels. Namens Newomij is verschenen [naam 4] (bestuursvoorzitter), bijgestaan door mr. Visser en mr. Kadijk, vergezeld door mr. Z. Rasho (advocaat-stagiair).
1.3
De uitspraak van deze beschikking is bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
In deze procedure zal - voor zover van belang - van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
Excellent huurt van (de rechtsvoorgangster van) Newomij sinds 1 juli 2017 de kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde omvat circa 478 m2 kantoorruimte op de begane grond, inclusief een aandeel in de algemene ruimte van kantoorgebouw Crownpoint, en acht parkeerplaatsen gelegen op het bij het kantoorgebouw behorende parkeerterrein. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing.
2.2
Excellent is een medisch specialistisch zelfstandig behandelcentrum (ZBC) op het gebied van pijngeneeskunde, neurologie en neurochirurgie. De dienstverlening van Excellent vereist dat Excellent het gehuurde op diverse punten heeft aangepast.
2.3
Artikel 3 van Pro de huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 juli 2017 (hierna ingangsdatum) en is aangegaan vooronbepaalde tijd.(…)
3.3
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd per de eerste van de maand, met inachtneming van een termijn vanzes (6)maanden.
2.4
Jaren geleden heeft de gemeente Dordrecht (hierna: de gemeente) een planologische visie voor de ontwikkeling van het centrum van Dordrecht en meer in het bijzonder voor het plangebied [plangebied] gemaakt, waarbij het in eigendom van Newomij toebehorende pand aan de [adres] (hierna: het pand) dient te verdwijnen en plaats moet maken voor nieuwbouw.
Op 14 juli 2020 heeft de gemeente de wet Voorkeursrecht Gemeente toegepast op het plangebied [plangebied]. Newomij is vervolgens met de gemeente overeengekomen het pand aan de gemeente te verkopen en op 31 december 2021 leeg en ontruimd, en vrij van huur te leveren.
2.5
Bij brief van 8 december 2020 heeft Newomij de huurovereenkomst tegen 30 juni 2021 opgezegd, onder gelijktijdige aanbieding van een huurbeëindigingsovereenkomst tegen 31 december 2021, met de mogelijkheid voor Excellent om de huur tegen een eerder tijdstip te beëindigen.
2.6
Bij e-mail van 28 april 2021 heeft de gemachtigde van Newomij aan de toenmalige gemachtigde van Excellent het volgende bericht:
In aansluiting op ons telefoongesprek van zojuist bevestig ik u dat cliënte bereid is haar bijdrage in de verhuiskosten bij een vrijwillig vertrek van uw cliënte vóór 1 januari 2022 te verhogen naar EUR 35.000,-
De aangeboden huurbeëindigingsovereenkomst moet dan wel binnen 14 dagen na heden geaccepteerd worden. Deze kan eventueel na uw vakantie worden getekend.
2.7
Per e-mail van 16 juni 2021 heeft [naam 2] als volgt gereageerd:
Middels dit schrijven geven wij akkoord op het voorstel d.d. 28 april 202 in de bijlage. Uiteraard geldt dan ook dat naast het verkrijgen van de verhuiskosten, Excellent Klinieken geen huur hoeft te betalen (wel de servicekosten) gedurende de periode lopende van 1 juli 2021 tot en met het moment van vertrek, zoals afgesproken met [naam 4] (Newomij).
Wij verwachten op korte termijn de verhuiskosten te ontvangen.
2.8
Na aanpassing van de huurbeëindigingsovereenkomst heeft [naam 2] per e-mail van 1 juli 2021 aan Newomij bericht dat
in de loop van de volgende weekde getekende overeenkomst zal worden opgestuurd.
in de loop van de volgende weekde getekende overeenkomst zal worden opgestuurd.
2.9
Op 29 juli 2021 heeft de toenmalige gemachtigde van Excellent, Newomij om een open vertrekdatum verzocht, vanwege onzekerheid over de opleverdatum van de nieuwe door Excellent te huren locatie aan de Weizigtweg te Dordrecht.
3..Het verzoek
3.1
Excellent verzoekt toepassing te geven aan artikel 7:230a BW door te bepalen dat de termijn waarbinnen Excellent het gehuurde moet ontruimen wordt verlengd met een periode van twaalf maanden, derhalve tot en met 30 juni 2022.
Excellent stelt dat sprake is van overmacht c.q. onvoorziene omstandigheden, waardoor Newomij haar niet kan houden aan haar mededeling dat zij akkoord zou gaan met de huurbeëindigingsovereenkomst. Als gevolg van de coronacrisis kampt de aannemer, die het toekomstige pand van Excellent verbouwt en aanpast, met een gebrek aan personeel en materialen. De aannemer kan Excellent daardoor geen zekerheid geven dat het toekomstige pand op 1 december 2021 gereed en opgeleverd is. Het moeten verlaten van het gehuurde voordat het nieuwe pand gereed is, heeft grote (financiële) gevolgen voor Excellent. Ook wijst Excellent op het belang van haar 6.000 patiënten. Haar belangen bij toewijzing van het verzoek dienen daarom zwaarder te wegen dan de belangen van Newomij bij afwijzing van het verzoek. Het zal volgens Excellent nog een aantal jaren duren voordat daadwerkelijk wordt begonnen met de werkzaamheden in het kader van de renovatie van de [straatnaam].
4..Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van het verzoek.
4.1
Newomij stelt zich primair op het standpunt dat er een rechtsgeldige huurbeëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen. Excellent kan om die reden geen verzoek meer doen tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden.
De onvoorziene omstandigheden moeten voor risico van Excellent blijven.
4.2
Subsidiair verzoekt Newomij – voor het geval Excellent in haar verzoek ontvankelijk zou zijn – de datum van ontruiming vast te stellen op 28 februari 2022. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is Excellent erop gewezen dat Newomij de huur zou beëindigen zodra de ontwikkeling van het pand mogelijk zou zijn. Excellent heeft er dus nooit op kunnen vertrouwen het gehuurde voor een specifieke periode of voor een langere tijd te kunnen huren. Een verlenging tot 28 februari 2022 bedraagt een periode van acht maanden naast de opzegtermijn van zes maanden waarmee in redelijkheid aan de belangen van Excellent om nieuwe huisvesting te vinden tegemoet wordt gekomen.
5..De beoordeling van het verzoek
5.1
Tussen partijen staat vast dat het gehuurde is aan te merken als een gebouwde onroerende zaak, niet zijnde woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van boek 7 titel 4, zodat sprake is van huur van een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW.
5.2
In geval van een artikel 7:230a-ruimte geldt dat de huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst, in beginsel, ontruimingsbescherming heeft. De huurder geniet die ontruimingsbescherming echter niet als hij zelf de huur heeft opgezegd, of uitdrukkelijk in de beëindiging van de huur heeft toegestemd.
Met een beroep op overmacht c.q. onvoorziene omstandigheden verzoekt Excellent een verlenging van de ontruimingstermijn. Op grond van artikel 7:230a BW kan een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn alleen worden toegewezen als de belangen van de (gewezen) huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Aan een afweging tussen de belangen van Excellent enerzijds en de belangen van Newomij anderzijds wordt echter niet toegekomen. Afgaande op de processtukken en op wat partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, is de kantonrechter van oordeel dat tussen partijen reeds definitieve overeenstemming is bereikt over een huurbeëindiging per uiterlijk 31 december 2021. Excellent kan daarom geen verzoek (meer) doen tot verlenging van de ontruimingstermijn (zie artikel 7:230a lid 2 BW).
5.3
De kantonrechter heeft kennis genomen van de toezegging van Newomij om de termijn waarop het gehuurde moet worden ontruimd te willen verlengen tot en met 31 maart 2022 en de toezegging van Excellent het gehuurde eerder te ontruimen indien haar nieuwe pand eerder opgeleverd wordt. De kantonrechter ziet aanleiding partijen aan hun toezeggingen te houden. De termijn waarbinnen Excellent het gehuurde uiterlijk moet ontruimen, wordt dan ook vastgesteld op 1 april 2022. Daarnaast wordt bepaald dat, bij eerdere oplevering van haar nieuwe pand, Excellent het gehuurde eerder moet ontruimen.
5.4
Gelet op de aard van het geschil zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
6..De beslissing
De kantonrechter:
stelt de termijn waarbinnen Excellent het gehuurde aan de [adres] uiterlijk moet ontruimen vast op 1 april 2022;
bepaalt dat, bij eerdere oplevering van haar nieuwe pand aan de Weizigtweg te Dordrecht, Excellent het gehuurde eerder moet ontruimen;
compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. C. van Steenderen-Koornneef, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
452