Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/618855 / HA ZA 21-447
Vonnis van 27 oktober 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
THE KINGS OF ZAMUNDA B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. R.M. Avezaat te Rotterdam,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN [naam VvE] te [plaats],
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. T. Smith-Hussein te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna TKZ en VVE worden genoemd.
1..De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of VVE aansprakelijk kan worden gehouden voor schade die TKZ als eigenaar van een winkelappartement heeft geleden als gevolg van lekkage. Volgens TKZ is de lekkage te wijten aan gebreken in het gevelonderhoud waarvoor VVE verantwoordelijk is; VVE voert aan dat de lekkage te wijten is aan gebrekkige loodslabben langs de rand van een plat dak en dat TKZ daarvoor verantwoordelijk is. De rechtbank wijst de vordering af omdat de oorzaak van de lekkage niet meer kan worden vastgesteld, met als gevolg dat ook niet meer kan worden beoordeeld of gevolgen van de lekkage aan VVE toegerekend kunnen worden.
2..De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord met producties A tot en met O;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 23 september 2021;
- de pleitaantekeningen van mr. Smith-Hussein.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3..De feiten
3.1.
Op 3 januari 1972 is het gebouw aan de [straatnaam] [nummer A] tot en met [nummer K] te Rotterdam gesplitst in appartementen. In de splitsingsakte is onder meer bepaald dat de kosten van onderhoud, herstellingen en vernieuwingen van de afzonderlijke daken en puien van winkels of bedrijfsruimten uitsluitend voor rekening van de individuele eigenaar daarvan komen.
3.2.
TKZ is op 20 september 2017 eigenaar geworden van de appartementsrechten die recht geven op uitsluitend gebruik van de onroerende zaak aan de [adres] te Rotterdam, te weten de winkel op de begane grond en de showroom met toebehoren gelegen in de kelderruimte onder de winkelruimte, hierna: het pand. Een deel van het pand is gedekt met een plat dak dat grenst aan een opgaande gevel van het appartementengebouw.
3.3.
Voor de aankoop is het pand op 9 augustus 2017 bouwtechnisch gekeurd. Het rapport van die keuring houdt onder meer in dat het platte dak van het pand technisch aan het eind van zijn levensduur is, met zichtbare openstaande/beschadigde dakranden/aansluitingen. Geadviseerd wordt de dakafwerking te vervangen inclusief opgaande werken en om de muurafdekker te restaureren.
3.4.
Vanaf 2019 exploiteerde Dumbo B.V. als huurder een restaurant in het pand.
3.5.
Begin 2019 heeft TZK lekkage geconstateerd in het pand, waarbij water door het plafond langs een wand naar binnen sijpelde. TKZ heeft vervolgens herhaaldelijk bij VVE melding gemaakt van deze terugkerende lekkages. TZK heeft sindsdien voor eigen rekening diverse herstelwerkzaamheden laten uitvoeren, waaronder herstel en vernieuwing van de loodslabben tussen het platte dak en de daaraan grenzende opgaande gevel.
3.6.
Met ingang van mei 2019 heeft Dumbo B.V. de huurbetalingen gestaakt.
3.7.
TKZ heeft Trition B.V. (hierna: Trition) opgedragen onderzoek te doen naar de lekkage. Op 14 november 2019 heeft Trition een rapport uitgebracht van haar onderzoek. Het rapport houdt onder andere het volgende in. Visuele inspectie wijst onder meer uit dat er tussen de opgaande gevel en het platte dak een afwaterende waterkering is aangebracht in de vorm van een loodslabbe die in de gevel is aangebracht en die afwatert over de opstaande rand van het platte dak die grenst aan de opgaande gevelconstructie. Die loodslabbe is tot zeer geringe diepte in de gevel ingebracht, er is op enkele plaatsen bitumen over de loodslabbe heen geplakt – het bitumen vormt geen onderbreking van de opgaande gevelconstructie – en de loodslabbe is op verschillende plaatsen gescheurd en/of beschadigd. Ook is geconstateerd dat het voegwerk van de opgaande gevelconstructie in gebrekkige conditie verkeert. De lekkage wordt volgens het rapport veroorzaakt doordat er water via de opgaande gevel in de dakconstructie dringt. Trition adviseert in het rapport het voegwerk van de opgaande gevel die grenst aan het platte dak van het pand te verbeteren, een deugdelijke waterkering (loodslabbe) voldoende diep in de gevel aan te brengen, en de gevelconstructie aan de buitenzijde waterafstotend te maken.
3.8.
Op 14 augustus 2020 is in opdracht van TKZ voeglood ingeslepen en aangebracht in de gevelmuur op de overgang tussen het platte dak van het pand en de opgaande gevelmuur. Op 24 augustus 2020 heeft TKZ opnieuw een melding van lekkage gedaan bij VVE. Op 4 september 2020 is de opgaande gevelmuur boven het platte dak van het pand in opdracht van VVE geïmpregneerd. Nadat deze gevelmuur was geïmpregneerd, heeft TKZ geen nieuwe lekkageklachten meer gemeld bij VVE. In januari/februari 2021 is het voegwerk van de gevel van het appartementengebouw vervangen.
3.9.
Op 14 oktober 2020 hebben TKZ en Dumbo B.V. met onmiddellijke ingang de huur van het pand beëindigd.
3.10.
De aansprakelijkheidsverzekeraar van VVE heeft als expert EMN ingeschakeld om onderzoek te doen naar de omstandigheden, oorzaak en omvang van het probleem met lekkage in het pand. EMN heeft op grond van haar onderzoek geconcludeerd dat gebreken aan de loodslabbe door achterstallig onderhoud en ondeugdelijk werk - doordat deze onvoldoende diep was ingeslepen in het metselwerk - de primaire oorzaak zijn van de lekkage in het pand, en dat het metselwerk van de opgaande gevel grenzend aan het platte dak van het pand in redelijk tot goede staat verkeert en dat op basis van het onderzoek niet eenduidig worden vastgesteld dat de metselwerkgevel gebrekkig is.
3.11.
TKZ heeft het pand in april 2021 verkocht en op 12 mei 2021 aan een derde in eigendom overgedragen.
4..Het geschil en de beoordeling
4.1.
TKZ vordert samengevat - veroordeling van VVE tot betaling van € 387.045,00, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
TKZ onderbouwt haar vordering, kort weergegeven, als volgt. Er is lekkage in het pand opgetreden. Daardoor heeft TKZ schade geleden. VVE moet deze schade vergoeden, omdat VVE niet het onderhoud en herstel van de gevelmuur van het appartementengebouw waarvan het pand deel uitmaakt, zoals omschreven in het rapport van Trition, heeft uitgevoerd. Daardoor is de lekkage opgetreden. De schade die VVE moet vergoeden bestaat in de kosten van onderzoek naar, en herstel van de schade, en de kosten van herstel van het pand, de arbeidsuren van de directeur van TKZ die hij daaraan besteed heeft. Verder heeft TKZ geen huur meer ontvangen doordat het pand door stankoverlast als gevolg van de lekkage onbruikbaar was als restaurant. Ten slotte heeft TKZ verlies geleden op de noodgedwongen verkoop van het pand.
4.3.
VVE voert verweer. Zij concludeert dat de vordering moet worden afgewezen, met veroordeling van TKZ, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
4.4.
VVE heeft gemotiveerd aangevoerd dat de lekkages niet zijn veroorzaakt door gebreken aan delen van het gebouw waarvan onderhoud en herstel voor rekening en risico van VVE komen.
4.5.
De rechtbank overweegt als volgt.
4.6.
Voor toewijzing van de vordering van TKZ moet ten minste komen vast te staan dat de lekkages zijn veroorzaakt doordat VVE is tekortgeschoten in het onderhoud van, en herstel van gebreken aan een onderdeel van gebouw waarvan herstel en onderhoud voor rekening en risico van VVE komen.
4.7.
Volgens partijen komen twee mogelijke bronnen in aanmerking als oorzaak van de lekkage: gebreken aan de opgaande gevel en/of gebreken aan de loodslabben op de overgang tussen de opgaande gevel en het daaraan grenzende platte dak van het pand. Het is niet in geschil dat herstel en onderhoud van de gevel voor rekening en risico van VVE komen en herstel en onderhoud van het platte dak voor rekening en risico komen van TKZ.
4.8.
Anders dan TKZ stelt, zijn volgens VVE de lekkages niet (in hoofdzaak) te wijten aan gebreken aan de gevel, maar aan gebreken aan de loodslabben, en komt onderhoud en herstel daarvan, als onderdeel van het platte dak van het pand, voor rekening en risico van TKZ. Bij de mondelinge behandeling heeft TKZ naar voren gebracht, dat de loodslabben bouwkundig tot de gevelmuur gerekend moeten worden, omdat deugdelijk geplaatste loodslabben vier tot vijf centimeter diep in die gevelmuur moeten zijn ingefreesd, en gebreken daaraan dus voor rekening en risico van VVE komen. De rechtbank volgt TKZ daar niet in. Er is namelijk geen reden om aan te nemen dat loodslabben op deze plaats enig ander doel zouden dienen, dan een waterdichte aansluiting te vormen tussen het platte dak van het pand enerzijds en de gevelmuur anderzijds. Daarmee dienen de loodslabben tot afdichting van het dak, waarvan, onweersproken, het herstel en onderhoud voor rekening van TKZ komen.
4.9.
Mocht de lekkage zijn veroorzaakt door gebreken aan de loodslabben, dan behoren de gevolgen daarvan voor rekening van TKZ te blijven. Zijn de lekkages veroorzaakt door gebrekkig onderhoud aan, en herstel van de gevel door VVE, dan komen de gevolgen daarvan voor haar rekening.
4.10.
Op TKZ rust daarom de stelplicht en zo nodig de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit het causale verband volgt tussen de gestelde gebreken aan die opgaande gevel, die voor rekening van VVE komen, en de opgetreden lekkages.
4.11.
Anders dan TKZ heeft aangevoerd, bewijst het rapport van Trition waarop zij zich beroept niet reeds dat de lekkage (in hoofdzaak) is veroorzaakt door gebreken in de opgaande gevel waarop het platte dak van het pand aansluit. Veeleer wijst dat rapport uit dat de lekkage – in ieder geval in belangrijke mate – moet worden toegeschreven aan gebreken aan de loodslabben die een waterdichte afsluiting tussen de gevel en het platte dak zouden moeten vormen.
4.12.
Om verdere opheldering van de oorzaak van de lekkage te verkrijgen, zou een deskundigenbericht daarover voor de hand liggen. Partijen hebben bij de mondelinge behandeling van de zaak beide te kennen gegeven dat zij een deskundigenbericht niet aangewezen achten, onder meer omdat de situatie ter plaatse inmiddels zodanig is veranderd, dat zinvol onderzoek aan de gevel/dakconstructie niet meer mogelijk is.
De rechtbank volgt partijen daarin en zal geen deskundigenbericht gelasten.
De rechtbank volgt partijen daarin en zal geen deskundigenbericht gelasten.
4.13.
Aan bewijslevering door getuigen zoals TKZ heeft aangeboden, komt de rechtbank niet toe op grond van het volgende. TKZ heeft bij dagvaarding slechts in algemene bewoordingen – subsidiair, voor het geval het bewijs met de overlegde producties niet reeds is geleverd – aangeboden haar stellingen te bewijzen. Dat aanbod is onvoldoende specifiek om gehonoreerd te worden. Bij de mondelinge behandeling heeft TKZ verder uitdrukkelijk bewijs aangeboden van haar, door VVE weersproken, stelling dat na de laatste vervanging van de loodslabben nog lekkage is opgetreden. Naar het oordeel van de rechtbank kan bewijs van die stelling echter niet tot beslissing van de zaak leiden, omdat ook indien TKZ in dat bewijs slaagt, daarmee nog niet gegeven is dat de tot dan toe opgetreden lekkages zijn toe te schrijven aan een oorzaak die aan VVE is toe te rekenen. Ook dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
4.14.
Bij de mondelinge behandeling heeft TKZ ten slotte nog geopperd dat personen die werkzaamheden op het dak en aan de loodslabbe hebben uitgevoerd als getuige gehoord zouden kunnen worden, omdat zij tegen TKZ gezegd hebben dat het probleem in de muur zat. Dat aanbod komt naar het oordeel van de rechtbank neer op een aanbod tot het doen horen van niet door de rechtbank benoemde deskundigen als bedoeld in artikel 200 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Immers, het gaat er kennelijk niet om dat deze personen als getuige onder ede zouden verklaren over door TKZ in deze procedure gestelde en door VVE betwiste feiten die zij hebben waargenomen, maar dat zij hun oordeel zouden geven over de oorzaak van de lekkage, waarbij overigens niet is toegelicht op grond van welke deskundigheid zij dat oordeel zouden kunnen geven. De rechtbank ziet geen aanleiding gebruik te maken van haar discretionaire bevoegdheid een dergelijk verhoor te gelasten.
4.15.
Bij deze stand van zaken moet de conclusie zijn dat de oorzaak van de lekkage niet meer kan worden vastgesteld en dat dus ook niet kan worden vastgesteld dat het gaat om een oorzaak die aan VVE is toe te rekenen. VVE kan alleen al om die reden niet aansprakelijk worden gehouden voor vergoeding van de schade die TKZ stelt te hebben geleden als gevolg een tekortschieten van VVE in het voorkomen en verhelpen van die lekkage. De vordering zal worden afgewezen. De overige stellingen van partijen behoeven geen bespreking meer.
4.16.
TKZ zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VVE worden begroot op:
- griffierecht € 4.200,00
- salaris advocaat €
4.982,00(2,0 punt × tarief € 2.491,00 )
4.982,00(2,0 punt × tarief € 2.491,00 )
Totaal € 9.182,00
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt TKZ in de proceskosten, aan de zijde van VVE tot op heden begroot op € 9.182,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt TKZ in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat TKZ niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.P. van Essen en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2021. [1]
196/1729