Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8703187 CV EXPL 20-3859
uitspraak: 18 november 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
[eiseres]
, t.h.o.d.n. [handelsnaam] ,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. Woning-van Putten (DAS Rechtsbijstand),
tegen
[gedaagde]
,
gevestigd te [vestigngsplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Köse-Albayrak.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verdere verloop van de procedure
1.1.
het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 3 december 2021 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het vonnis van 28 januari 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte in geding brengen stukken tevens houdende vermeerdering van eis van de zijde van [eiseres] , met producties;
- de akte uitlating van 1 april 2021 van de zijde van [eiseres] , met producties;
- de antwoordakte van 29 april 2021 van de zijde van [gedaagde] ;
- de rolbeslissing van 1 juli 2021;
- de akte uitlating na rolbeslissing van 29 juli 2021 van de zijde van [eiseres] ;
- de akte beantwoording vragen rolbeslissing van 26 augustus 2021 van de zijde van [gedaagde] , met producties;
- de antwoordakte na rolbeslissing van 7 oktober 2021 van de zijde van [eiseres] ;
- de antwoordakte beantwoording vragen rolbeslissing van 7 oktober 2021 van de zijde van [gedaagde] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 maart 2021 via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven. Namens [eiseres] is [persoon A] verschenen, bijgestaan door mr. M. Woning-van Putten. Namens [gedaagde] is [persoon B] verschenen, bijgestaan door mr. N. Köse-Albayrak.
1.3.
Na de mondelinge behandeling zijn partijen in de gelegenheid gesteld om aktes te nemen, wat zij op 1 en 29 april 2021 hebben gedaan. Vervolgens heeft de kantonrechter in de rolbeslissing van 1 juli 2021 nadere vragen gesteld aan partijen waarop zij vervolgens bij aktes en antwoordaktes hebben gereageerd.
1.4.
De datum van dit vonnis is daarna bepaald op heden.
2..Het geschil
2.1
[eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] vanaf augustus 2017 de bedrijfsruimte met het nummer [nummer bedrijfsruimte 1] , gelegen aan de [adres 1] te Dordrecht heeft gehuurd. Per 1 februari 2019 is de eigendom van het bedrijfspand overgegaan op [eiseres] en per die datum heeft [gedaagde] , bij huurovereenkomst van 21 januari 2019, naast bedrijfsruimte [nummer bedrijfsruimte 1] ook bedrijfsruimte [nummer bedrijfsruimte 2] van [eiseres] gehuurd. Er is sprake van een betalingsachterstand van totaal € 26.000,55 die ontbinding rechtvaardigt, in welk bedrag is begrepen een bedrag van € 3.077,66 voor een nog openstaande eindafrekening servicekosten voor de maanden augustus 2017 tot februari 2019, aldus [eiseres] .
2.2.
[eiseres] heeft op grond hiervan – na eisvermeerdering – gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] betreffende de bedrijfsruimten, gelegen aan de [adres 1] te Dordrecht, zijnde ruimte [nummer bedrijfsruimte 1] en [nummer bedrijfsruimte 2] , te ontbinden per 1 oktober 2020;
- [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te voldoen € 26.000,55, vermeerderd met de contractuele rente van 1% per maand vanaf 5 augustus 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
- het door [gedaagde] over de maand augustus en september 2020 verschuldigde voorschotbedrag aan servicekosten te stellen op € 375,- per maand;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
2.3.
[gedaagde] heeft tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vorderingen van [eiseres] geconcludeerd. Op het verweer van [gedaagde] zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
3..Beoordeling van het geschil
3.1
[gedaagde] heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat [gedaagde] op 21 januari 2019 geen huurovereenkomst heeft gesloten met [eiseres] , maar met [handelsnaam] , een handelsnaam van [naam bedrijf] ., met KvK-nummer [KVK-nummer] , welk bedrijf per 24 december 2019 is opgehouden te bestaan. Bovendien is [eiseres] geen eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres 2] en [adres 1] , want dat is [persoon A] (hierna: [persoon A] ). Deze is enig aandeelhouder en bestuurder van het op 1 februari 2019 opgerichte [eiseres] . [persoon A] heeft ook de huurovereenkomst ondertekend. Voor zover er sprake is van een overgang van de huurovereenkomst zou dit naar [persoon A] zijn als eigenaar van het pand en niet naar [eiseres] , aldus [gedaagde] .
3.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [persoon A] verklaard dat hij zelf het bedrijfspand eind november 2018 heeft gekocht en op 1 februari 2019 geleverd heeft gekregen, dat hij nog steeds eigenaar is van het bedrijfspand, dat [eiseres] pas na het sluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde] van 21 januari 2019 is opgericht en dat [persoon A] sinds 1 februari 2019 de huurpenningen factureert en in ontvangst neemt. Nu daarnaast in de huurovereenkomst is opgenomen dat deze is gesloten door “ [handelsnaam] , vertegenwoordigd door [persoon A] ” en [persoon A] de huurovereenkomst heeft ondertekend, is [eiseres] er naar het oordeel van de kantonrechter niet in geslaagd haar stelling te onderbouwen dat zij het is die de huurovereenkomst op 1 februari 2019 heeft gesloten met [gedaagde] . De stelling van [eiseres] dat abusievelijk het KvK-nummer van [naam bedrijf] in de huurovereenkomst terecht is gekomen, maakt, ook wanneer deze juist is, het voorgaande niet anders. Dat de huurovereenkomst nadien door [persoon A] is “ondergebracht” bij [eiseres] , zoals door [persoon A] ter zitting nog is aangevoerd, is juridisch niet toegelicht en blijkt ook nergens uit. Dit betekent dat [eiseres] – behoudens hetgeen onder 3.3 wordt overwogen – ten aanzien van haar vorderingen die zijn gebaseerd op deze huurovereenkomst niet-ontvankelijk is. Het betekent ook dat de kantonrechter – nog daargelaten dat geen vordering in reconventie is ingesteld – niet toekomt aan de door [gedaagde] in haar conclusie van antwoord verzochte verklaring voor recht in verband met de huurovereenkomst.
3.3.
Wat wel beoordeeld moet worden is de vordering met betrekking tot de eindafrekening servicekosten over de periode augustus 2017 tot februari 2019 van € 3.077,66, nu deze vordering blijkens een door [eiseres] overgelegde akte van cessie van 14 december 2019 door [naam bedrijf] . aan haar is gecedeerd. [gedaagde] betaalde volgens [eiseres] maandelijks een voorschotbedrag ten aanzien van de servicekosten en dit bedrag is op de eindafrekening verrekend met de daadwerkelijk gemaakte servicekosten. [gedaagde] heeft zich daartegenover op het standpunt gesteld dat in de huurovereenkomst met [naam bedrijf] . een vast bedrag aan servicekosten was opgenomen en geen afspraken zijn gemaakt over een te verrekenen voorschot, zodat geen verrekening van de servicekosten over de periode augustus 2017 tot februari 2019 mag plaatsvinden.
3.4.
[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is geweest van een voorschot op de servicekosten in eerste instantie de huurovereenkomst overgelegd tussen [naam bedrijf] . en [gedaagde] die inging op 14 augustus 2017. In artikel 3 van Pro deze huurovereenkomst is overeengekomen dat naast de (aanvangs)huurprijs een vergoeding is verschuldigd voor bijkomende leveringen en diensten in het eerste halfjaar van € 9,95 per maand voor gebruik van de internetaansluiting en € 10,- per maand voor koffie en thee, en dat op deze vergoedingen een systeem van voorschotbetalingen wordt toegepast. Vanaf het tweede halfjaar zijn volgens de huurovereenkomst deze genoemde bijkomende leveringen in de huurprijs inbegrepen. In deze huurovereenkomst is verder niets opgenomen over de verschuldigdheid van servicekosten en is evenmin opgenomen dat de genoemde twee bedragen zelf voorschotbedragen zijn. De kantonrechter merkt daarbij op dat in de door [gedaagde] overgelegde facturen over die periode steeds een post van € 10,- is opgenomen met de vermelding “Koffie en thee per maand (fair use)”, hetgeen er evenmin op wijst dat sprake is van een voorschot. Al met al heeft [eiseres] met het overleggen van de huurovereenkomst niet onderbouwd dat [gedaagde] een voorschotbedrag aan servicekosten betaalde. Ten aanzien van de bedragen voor het gebruik van de internetaansluiting en koffie en thee heeft [eiseres] voorts op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt dat in “het eerste halfjaar” de maandelijks vastgestelde bedragen voor internet en koffie/thee zijn overschreden, zodat als deze bedragen al als voorschotbedragen zouden moeten worden aangemerkt, er geen grond is voor enige eindafrekening. Gelet op wat is overeengekomen over de servicekosten in de huurovereenkomst leidt ten slotte de verwijzing van [eiseres] naar artikel 3.4 van de toepasselijke algemene voorwaarden en artikel 18 van Pro de algemene bepalingen (ROZ) kantoorruimte 2015 niet tot een ander oordeel, omdat hiervan door partijen in de huurovereenkomst is afgeweken.
3.5.
[eiseres] heeft zich in tweede instantie op het standpunt gesteld dat [naam bedrijf] ., vertegenwoordigd door [persoon C] , in de huurovereenkomst met [gedaagde] - zoals gebruikelijk en eveneens het geval bij alle andere huurovereenkomsten voor het bedrijfsverzamelgebouw - de onderdelen “servicekosten” en “voorschot servicekosten” had opgenomen. [gedaagde] vond dit echter niet wenselijk, waardoor tussen de vorige verhuurder en [gedaagde] mondeling is afgesproken om de term “(voorschot) servicekosten” niet in de huurovereenkomst en op de facturen aan [gedaagde] op te nemen, zulks onder de uitdrukkelijke melding dat daarmee voor [gedaagde] niet het systeem van voorschotten en een eindafrekening op basis van daadwerkelijk verbruik kwam te vervallen, aldus [eiseres] .
3.6.
[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat deze mondelinge afspraak is gemaakt. Gelet hierop had het op de weg van [eiseres] gelegen om deze nader te onderbouwen. Dit heeft [eiseres] echter, hoewel daartoe nader in de gelegenheid gesteld bij de genomen rolbeslissing, onvoldoende gedaan. [eiseres] heeft weliswaar een schriftelijke verklaring overgelegd van [persoon C] waarin hij verklaart dat deze mondelinge afspraak met [gedaagde] is gemaakt, maar daaruit blijkt niet om welke kosten het toen ging en wat de hoogte van dit in het totaalbedrag begrepen bedrag aan servicekosten zou zijn, noch hoe dit zou worden berekend. Een specificatie achteraf, zoals bij de dagvaarding als productie 10 overgelegd, maakt dit uiteraard niet anders. Verder vindt de verklaring van [persoon C] geen steun in de - niet door [eiseres] , maar wel door [gedaagde] - overgelegde facturen over de betreffende periode en evenmin in (tijdige) eindafrekeningen over de jaren 2017 en 2018. Zoals onder 3.4 al overwogen wijzen de facturen in elk geval wat koffie en thee betreft veeleer in de door [gedaagde] gestelde richting. Voorts heeft [eiseres] haar door [gedaagde] betwiste stelling dat bij de andere huurders ook met een voorschotsysteem gewerkt werd en dat de servicekosten door alle huurders gedragen werden, niet met stukken onderbouwd. [eiseres] heeft evenmin onderbouwd waarop de door haar gestelde voorschotbedragen van in eerste instantie € 103,- per maand en per 2018 van € 118,- per maand gebaseerd zijn en evenmin op welke soorten servicekosten deze bedragen naar afspraak van partijen zouden zien. Hierbij zij aangetekend dat vergelijking van de facturen over december 2017 en januari 2018 niet wijst op een toename van een volgens [eiseres] begrepen voorschotbedrag in het gefactureerde “gebruik kantoorruimte, internet, koffie” (in beide maanden, kennelijk na wisseling van de gehuurde ruimte, berekend op € 520,-). De stellingname van [eiseres] wordt ten slotte evenmin onderbouwd en veeleer tegengesproken door het door [gedaagde] overgelegde emailbericht van 1 januari 2019 van “ [naam bedrijf] ” dat per die datum “de servicekosten in uw contract [zijn] gewijzigd” als gevolg van de gestegen energiebelastingen, wanneer dit wordt bezien in samenhang met de factuur over januari 2019 waarop is vermeld “Betreft huur januari 2019 – stijging servicekosten ivm energ”. Wanneer sprake was van een voorschot, had het immers voor de hand gelegen de gestegen energiekosten bij de eindafrekening mee te nemen en niet direct door te belasten en, in elk geval, om niet te spreken over een stijging van de servicekosten, maar over een stijging van het voorschot servicekosten.
3.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, acht de kantonrechter de stelling van [eiseres] dat de vorige verhuurder met [gedaagde] mondeling is overeengekomen dat [gedaagde] de servicekosten bij wijze van voorschot betaalde en dat achteraf nog een verrekening plaats zou vinden, inmiddels onvoldoende onderbouwd. De vordering van [eiseres] met betrekking tot de servicekosten over de periode van augustus 2017 tot februari 2019 moet daarom worden afgewezen.
3.8.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 1.743,- aan salaris voor de gemachtigde (3,5 punt met een waarde van € 498,- per punt).
4..Beslissing
De kantonrechter:
verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk met betrekking tot de op de huurovereenkomst gebaseerde vorderingen, behoudens wat betreft de eindafrekeningen servicekosten over 2017, 2018 en januari 2019;
wijst af de vordering met betrekking tot de eindafrekeningen servicekosten over 2017, 2018 en januari 2019;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 1.743,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
31688