ECLI:NL:RBROT:2021:11682

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9080800 / CV EXPL 21-9675

uitspraak: 22 oktober 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[persoon A],

wonende te [woonplaats A]

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STAFFHOUSING B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs,

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [persoon A] ’ respectievelijk ‘Staffhousing’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

de dagvaarding van 3 maart 2021, met producties A tot en met O;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie, met producties;
het tussenvonnis van 14 juni 2021 van de kantonrechter van deze rechtbank;
de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, tevens houdende akte vermeerdering van eis in conventie;
de brief van 9 juli 2021 van de zijde van [persoon A] , met producties P en Q;
de e-mail van 12 juli 2021 van de zijde van [persoon A] , met producties R, S en T;
de brief van 14 juli 2021 van de zijde van [persoon A] , met producties U en V en zes videobestanden;
de reactie van de zijde van Staffhousing op de door [persoon A] aanvullende producties en eiswijziging;
de akte wijziging volgorde vorderingen van de zijde van [persoon A] ;
de spreekaantekeningen van de zijde van [persoon A] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 juli 2021. Daarbij waren aanwezig mevrouw [persoon A] in persoon, bijgestaan door haar gemachtigde enerzijds, en de heer [persoon B] namens gedaagde, bijgestaan door zijn gemachtigde anderzijds. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

[persoon A] is eigenaar van de woning aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam (hierna: de woning).

2.2.

Staffhousing is actief op het gebied van personeelshuisvesting. Zij biedt huisvesting voor korte tot langere perioden en bemiddelt bij handel, huur of verhuur van onroerend goed. Indirect bestuurder van Staffhousing is (via zijn holding) [persoon B] (hierna: [persoon B] ).

2.3.

Bij overeenkomst van 21 september 2017 heeft [persoon A] aan At Home Vastgoed B.V. (hierna: At Home Vastgoed), waarvan [persoon B] ook (indirect) bestuurder is, de opdracht gegeven om te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen [persoon A] en een door At Home Vastgoed te zoeken huurder. Daarbij is overeengekomen dat de kale huurprijs van de woning € 950,- per maand zou bedragen.

2.4.

Kort daarna, op 2 oktober 2017, is tussen [persoon A] en Staffhousing met betrekking tot de woning een overeenkomst gesloten die is aangeduid als “HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE” (hierna: de overeenkomst). Deze is aangegaan met ingang van 3 oktober 2017 voor de periode van minimaal zes maanden. In artikel 3.2 is bepaald dat de overeenkomst na afloop van deze termijn voor onbepaalde tijd doorloopt. De overeengekomen kale huurprijs bedroeg € 950,- per maand.

2.5.

In artikel 11 van de overeenkomst is bepaald dat Staffhousing als beheerder optreedt. Op grond van artikel 13 is het [persoon A] verboden om gedurende een periode van drie maanden na beëindiging van de overeenkomst een huurovereenkomst met een huurder van Staffhousing te sluiten.

2.6.

Staffhousing heeft de woning aan een aantal Oost-Europese arbeidsmigranten beschikbaar gesteld.

2.7.

Op 24 januari 2018 heeft Staffhousing per e-mail aan [persoon A] , voor zover thans van belang, als volgt geschreven:

“(…) Wij huren op dit moment een of meerder woningen van u. Zoals met u overeengekomen verhuren wij uw woning(en) door aan bedrijven en/of personeel.

Voor onze administratie hebben wij een schriftelijk akkoord nodig dat wij uw woning mogen onderhuren aan derden.
(…)

Graag ontvangen wij daarom een simpele “akkoord” als reply op deze e-mail.

(…)”

2.8.

[persoon A] heeft per kerende mail haar toestemming gegeven.

2.9.

Bij brief van 12 juni 2018 heeft [persoon A] aan Staffhousing bericht dat zij “
de huurovereenkomst” met inachtneming van een opzegtermijn van een maand opzegt. In aansluiting daarop heeft [persoon A] per e-mail van 20 juni 2018 bericht dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

2.10.

Staffhousing heeft [persoon A] per e-mail van 20 juni 2018 te kennen gegeven dat opzegging van de overeenkomst niet mogelijk is, omdat deze voor zes maanden is gesloten en daarna automatisch voor onbepaalde tijd is voortgezet.

2.11.

[persoon A] heeft op 25 juni 2018 het volgende, voor zover thans van belang, aan Staffhousing bericht:

“(…)

Ik heb op 12.06.2018 een aangetekend brief gestuurd i.v.m. het opzeggen huurcontract voor eigen gebruik. De laatste paar maanden ben ik intens bezig geweest met het zoeken naar een woning samen. Het is bijna onmogelijk om een geschikte en voordelige woning te vinden in de vrije sector. Daarom heb ik mijn eigen woning dringend nodig. Na overleg bleek dat het echter moeilijk is om een nieuwe woning te vinden voor de huidige huurders tot 01-08-2018. Het is voor mij ook moeilijk om de hypotheekkosten en mijn tweede huurwoning tegelijk te betalen met de huidige huurprijs van 950.
Daarom hebben we besproken dat een huurprijs verhoging voor de komende periode momenteel de beste oplossing is voor iedereen. Mijn voorstel voor de huurprijs is minimaal 1200 Euro per maand.

(…)”

2.12.

Staffhousing heeft in reactie op het in 2.11 vermelde bericht op 29 juni 2018 aan [persoon A] te kennen gegeven dat zij akkoord is met het voorstel van [persoon A] en dat de verhoging per 1 augustus 2018 wordt doorgevoerd.

2.13.

[persoon A] heeft op 14 augustus 2018 het volgende, voor zover thans van belang, aan Staffhousing bericht:

“(…)

“Ik had de huurovereenkomst opgezegd met een aangetekende brief d.d. 12 juni 2018 omdat er een dringend reden bestond. Namelijk heb ik de woning nodig voor eigen gebruik.

Daarna hebben wij afgesproken dat het huurbedrag wordt verhoogd totdat u een nieuwe woning vindt voor de arbeiders die momenteel gebruik maken van de woning.

Echter heeft u de aangepaste huurprijs niet betaald. U heeft weer de oude huurprijs betaald en u weigert ook het contract op te zeggen

Vooralsnog verzoek ik u dringend de woning te verlaten

(…)”

2.14.

Per WhatsApp-bericht van 11 januari 2019 heeft [persoon A] aan Staffhousing bericht dat zij haar woning op de website van Staffhousing heeft gezien en dat zij, Staffhousing, de woning niet zomaar weer kan verhuren.

2.15.

Bij brief van 15 januari 2019 heeft [persoon A] tegenover Staffhousing andermaal een beroep gedaan op dringend eigen gebruik van de woning.

2.16.

Staffhousing heeft op 17 januari 2019 aan [persoon A] laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging.

2.17.

Bij brief van 29 januari 2019 heeft de toenmalige gemachtigde van [persoon A] zich tegenover Staffhousing op het standpunt gesteld dat de tussen partijen bestaande overeenkomst niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Volgens de gemachtigde was het de bedoeling van partijen dat Staffhousing als tussenpersoon/beheerder zou fungeren. Onder verwijzing naar de eerdere opzeggingsbrieven van [persoon A] is de overeenkomst – tegen 1 juni 2019 – nogmaals opgezegd, voor zover noodzakelijk wegens dringend eigen gebruik.

2.18.

Op 28 februari 2019 heeft Staffhousing per e-mail aan [persoon A] , voor zover thans van belang, bericht dat zij niet akkoord gaat met de opzegging. Daarbij heeft zij zich ook op het standpunt gesteld dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten en dat het nooit hun bedoeling is geweest dat Staffhousing als beheerder zou optreden.

2.19.

Bij onder zaaknummer 7667883 VV EXPL 19-157 gewezen kort geding vonnis van 4 juli 2019 van de kantonrechter van deze rechtbank is de vordering van [persoon A] tot veroordeling van Staffhousing tot ontruiming van de woning afgewezen.

2.20.

Bij onder zaaknummer 200.263.427/01 gewezen arrest van 19 mei 2020 van het gerechtshof Den Haag is het onder 2.19 genoemde kort geding vonnis bekrachtigd.

2.21.

Op 24 september 2020 heeft [persoon A] aan Staffhousing bij brief het volgende, voor zover thans van belang, geschreven:

“(…) Met betrekking tot de overeenkomst afgesloten op 2 oktober 2017, ingaande op 3 oktober 2017, met betrekking tot de [adres] te Rotterdam en getiteld ‘huurovereenkomst woonruimte’ bericht ik u als volgt.

(…)

Hierbij vernietig ik voor zover nodig de bovengenoemde overeenkomst met uw bedrijf, alsmede mijn instemming met onderverhuur door u.

(…)

Subsidiair en voor zover nodig trek ik hierbij nogmaals de vermeende toestemming tot (verdere) onderverhuur in.

(…)”

2.22.

Bij brief van 3 november 2020 heeft Staffhousing aan [persoon A] , voor zover thans van belang, te kennen gegeven dat op de overeenkomst tussen partijen de woonruimtebepalingen van het Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn, inclusief de opzegbescherming in de zin van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

3..Het geschil in conventie

de vordering in conventie

3.1.

[persoon A] heeft – na schriftelijke eisvermeerdering en wijziging volgorde vordering – gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair: ontbinding wegens de tekortkoming inhoudende (voortgaan met) (onder)verhuur

I. te ontbinden de overeenkomst tussen [persoon A] en Staffhousing met betrekking tot de woning op de vermelde rechtsgronden; en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [persoon A] van een boete van € 55.980,- met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag der dagvaarding + P.M. vanaf 1 maart 2021 ter hoogte van € 45,- per dag;

subsidiair: ontbinding wegens de overige tekortkomingen

II. te ontbinden de overeenkomst tussen [persoon A] en Staffhousing met betrekking tot de woning op de vermelde rechtsgronden; en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [persoon A] van een boete van € 81.805,44 met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag der dagvaarding + P.M. vanaf 1 maart 2021 ter hoogte van € 34,67 per dag per door Staffhousing geschonden verplichting;

meer subsidiair: oneerlijke handelspraktijk en onrechtmatige daad

III. te verklaren voor recht dat [persoon A] op goede gronden de overeenkomst tussen [persoon A] en Staffhousing met betrekking tot de woning heeft vernietigd bij brief van 24 september 2020, dan wel de overeenkomst gerechtelijk te vernietigen op de vermelde rechtsgronden, zo nodig ambtshalve toetsende en aanvullende, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [persoon A] van € 115.000,-, subsidiair € 51.750,-, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag der dagvaarding + P.M. vanaf augustus 2021 te rekenen tot en met de maand waarin Staffhousing de woning weer ter vrije beschikking van [persoon A] zal hebben opgeleverd;

nog meer subsidiair: vernietiging dwaling, bedrog, misbruik van omstandigheden

IV. te verklaren voor recht dat [persoon A] op goede gronden de overeenkomst tussen [persoon A] en

Staffhousing met betrekking tot de heeft vernietigd bij brief van 24 september 2020,

dan wel de overeenkomst gerechtelijk te vernietigen op de vermelde rechtsgronden, zo nodig ambtshalve toetsende en aanvullende, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [persoon A] van € 115.000,-, subsidiair € 51.750,-, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag der dagvaarding + P.M. vanaf augustus 2021 te rekenen tot en met de maand waarin Staffhousing de woning weer ter vrije beschikking van [persoon A] zal hebben opgeleverd;

nog meer subsidiair (2): herroeping/ontbinding overeenkomst op afstand

V. te verklaren voor recht dat [persoon A] de overeenkomst tussen [persoon A] en Staffhousing met

betrekking tot de woning tijdig en rechtsgeldig heeft herroepen/ontbonden met haar brieven van 12 juni en 14 augustus 2018, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [persoon A] van € 115.000,-, subsidiair € 51.750,-, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag der dagvaarding + P.M. vanaf augustus 2021 te rekenen tot en met de maand waarin Staffhousing de woning weer ter vrije beschikking van [persoon A] zal hebben opgeleverd;

meest subsidiair: opzegging van de overeenkomst, dan wel bepaling van een einddatum

VI. te verklaren voor recht dat [persoon A] de overeenkomst tussen [persoon A] en Staffhousing met

betrekking tot de woning rechtsgeldig heeft opgezegd met een opzegtermijn van een maand met onder andere haar brieven van 12 juni en 14 augustus 2018, dan wel een einddatum van de overeenkomst tussen [persoon A] en Staffhousing met betrekking tot de woning te bepalen, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [persoon A] van € 115.000,-, subsidiair € 51.750,-, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag der dagvaarding + P.M. vanaf augustus 2021 te rekenen tot en met de maand waarin Staffhousing de woning weer ter vrije beschikking van [persoon A] zal hebben opgeleverd;

in alle gevallen (I t/m VI)

VII. Staffhousing te veroordelen de woning met al het hare en de haren binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels in lege en goede staat ter vrije beschikking van [persoon A] te stellen en ontruimd te houden, en Staffhousing te veroordelen tot betaling aan [persoon A] van de schadevergoeding van € 2.500,- per maand, dan wel de gebruiksvergoeding van € 1.200,- per maand in de zin van artikel 7:225 BW, te rekenen vanaf 1 maart 2021 tot en met de maand waarin de woning ontruimd weder ter beschikking komt aan [persoon A] , die laatste maand voor een gehele maand te rekenen;

VIII. Staffhousing te veroordelen aan [persoon A] te betalen een schadevergoeding van € 102.500,- berekend tot en met februari 2021, subsidiair € 72.500,-, dan wel een bedrag aan schadevergoeding door de kantonrechter te begroten, met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag der dagvaarding;

IX. met veroordeling van Staffhousing om alle door Staffhousing met (onder-) huurders

gesloten contracten volledig (voor heden en verleden), en de hoedanigheid, personalia en/of rechtspersoonlijkheid, en contactgegevens, waaronder in ieder geval (woon-/vestigings)adres(sen), telefoonnummer(s) en e-mailadres(sen) van de (onder) huurders aan [persoon A] te verstrekken binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis; op straffe van verbeurte van een dwangsom, te betalen door Staffhousing aan [persoon A] , van eenmalig € 25.000,- in het geval zij geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft te voldoen aan zodanige veroordeling binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, en van € 1.000,- per dag dat zij na meer dan drie dagen na betekening nog met volledige voldoening aan zodanige veroordeling in gebreke blijft;

X. Staffhousing te veroordelen in de kosten van dit geding, een bedrag aan salaris voor

gemachtigde daarin begrepen, en een bedrag aan nasalaris van € 131,00 zonder

betekening te vermeerderen met € 68,00 ingeval van betekening, een en ander te

vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, tot en met de dag van algehele voldoening.

3.2.

Aan die vordering heeft [persoon A] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag.

3.2.1.

[persoon A] heeft onder I primair gesteld dat zij nimmer toestemming heeft gegeven om de woning (onder) te verhuren. Na de sluiting van de overeenkomst tussen partijen heeft [persoon A] niet alsnog toestemming gegeven voor onderverhuur. Indien de reactie van [persoon A] op de e-mail van 24 januari 2018 van Staffhousing met het woordje ‘akkoord’ als een wilsuiting van haar zou gelden, dan heeft [persoon A] eenmalig toestemming gegeven de woning (onder) te verhuren. De toestemming zag (evident) niet op de (onder)verhuur aan tijdelijke en wisselende arbeidsmigranten. Daarnaast is het eventuele akkoord tot bevoegdheid tot (onder)verhuur bij brief van 24 september 2020 voor zover nodig vernietigd wegens oneerlijke handelspraktijken, misbruik van omstandigheden, bedrog en dwaling en bij voornoemde brief voor zover nodig ook ingetrokken. Voorts wordt een direct opeisbare boete in de zin van artikel 1.4 van de algemene voorwaarden gevorderd over de periode van 3 oktober 2017 tot en met 28 februari 2021, te weten een totaalbedrag van € 55.980,- (1244 dagen × € 45,- per dag) + P.M. vanaf 1 maart 2021.

3.2.2.

Subsidiair heeft [persoon A] met betrekking tot de vordering onder II gesteld dat Staffhousing, naast de (voortzetting van) de wijze van (onder)verhuur, om diverse redenen tekort is geschoten, en zeker als sprake zou zijn van een huurovereenkomst tussen partijen. De tekortkomingen zijn:

overbewoning - ingebruikgeving aan teveel personen in strijd met de regelgeving;

gebruik in strijd met de woonbestemming, hetgeen uiteenvalt in

b1) voortdurende bedrijfsmatige exploitatie met winstoogmerk door Staffhousing zonder de woning zelf te bewonen; en

b2) tijdelijke logies/hostel/hotel verblijf door de arbeidsmigranten zonder dat zij de woning daadwerkelijk bewonen en daar hun hoofdverblijf houden;

b3) onttrekking van de woning aan de woonbestemming;

brandonveilig gebruik, in strijd met bouwbesluit 2012;

slecht huurderschap;

niet verstrekken van de (onder)huurgegevens / personalia van de gebruikers / de (onder)huurder(s) ondanks herhaald verzoek van [persoon A] aan Staffhousing;

langdurige ontijdige en onregelmatige huurbetalingen hetgeen als herhaalde wanprestatie kwalificeert.

[persoon A] heeft gesteld dat zij als gevolg van voornoemde tekortkomingen schade heeft geleden, die wordt begroot op de winstafdracht. De tekortkomingen houden diverse schendingen van de verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst en de algemene voorwaarden in, zodat Staffhousing op grond van artikel 20.6 van de algemene voorwaarden een direct opeisbare boete van € 32,88 per dag verschuldigd is per geschonden verplichting. Coulance halve wordt een boete voor slechts twee schendingen per dag gevorderd, te weten een totaalbedrag van € 81.805,44 over de periode van 3 oktober 2017 tot en met 28 februari 2021 (1244 dagen × € 65,76 per dag) + P.M. vanaf 1 maart 2021.

3.2.3.

[persoon A] heeft meer subsidiair aan haar vordering onder III ten grondslag gelegd dat Staffhousing onrechtmatig heeft gehandeld door oneerlijke handelspraktijken te verrichten in de zin van artikel 6:193b BW. Staffhousing heeft informatie verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algehele presentatie van de informatie. Om die reden heeft [persoon A] de overeenkomst met Staffhousing vernietigd bij brief van 24 september 2020. Volgens [persoon A] dient het consumentenrecht gebaseerd op Europese richtlijnen, zoals onder andere de oneerlijke handelspraktijken en het sluiten van overeenkomsten op afstand, ambtshalve toegepast te worden. Ingeval er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk is de onrechtmatigheid gegeven en is Staffhousing in de zin van artikel 6:193j lid 2 BW aansprakelijk voor de ontstane schade. Volgens vaste rechtspraak kan die schade begroot worden conform artikel 6:104 BW, te weten de winstafdracht. Het profijt van Staffhousing van de exploitatie van onderhavige woning bedraagt (minimaal) € 2.500- per maand, sinds oktober 2017 tot en met heden. Dat komt tot en met juli 2021 berekend op een kleine vier jaar, te weten 46 maanden. 46 x € 2.500,- = € 115.000,-, subsidiair € 51.750,- (berekend met de maandelijkse contractuele vergoeding). Dit te vermeerderen met P.M. voor de periode na juli 2021.

3.2.4.

Nog meer subsidiair heeft [persoon A] ten aanzien van de vordering onder IV gesteld dat de feiten ook constitueren dat sprake is van bedrog (artikel 3:34 lid 3 BW), van misbruik van omstandigheden (artikel 3:34 lid 4 BW), van dwaling, met name specifiek de situaties van artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW. Door van deze vernietigbare overeenkomst gebruik te maken en te bedriegen, omstandigheden te misbruiken en [persoon A] te laten dwalen heeft Staffhousing een onrechtmatige daad jegens [persoon A] verricht en is zij gehouden de dientengevolge door [persoon A] geleden schade die aan Staffhousing toerekenbaar is, te vergoeden. Deze schade is te begroten conform de winstafdracht, zoals hiervoor genoemd in 3.2.3.

3.2.5.

Door [persoon A] is nog meer subsidiair (2) ter zake de vordering onder V gesteld dat er sprake is van een overeenkomst op afstand buiten de verkoopruimte. Niet alle door de betreffende richtlijnen en wetsbepalingen (de artikelen 6:230a t/m 6:230v BW) voorgeschreven (informatie) verplichtingen zijn verstrekt, zoals uit de feiten en het contract blijkt. [persoon A] verzoekt de kantonrechter waar nodig een en ander ambtshalve te toetsen, toe te passen en aan te vullen. Voorts wordt een schadevergoeding gevorderd, te weten de winstafdracht zoals genoemd in 3.2.3.

3.2.6.

Meest subsidiair is door [persoon A] met betrekking tot de vordering onder VI gesteld dat de overeenkomst ingevolge artikel 3.2 van de overeenkomst opzegbaar is met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Volgens [persoon A] hoefde zij niet beducht te zijn voor huurbescherming aangezien zij geen professionele verhuurder is en niet bekend is met huurbescherming. Staffhousing heeft als professional bewust verzwegen dat zij zich op huurbescherming zou kunnen beroepen. Dat is misbruik van recht en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Volgens [persoon A] is voortduring van de huidige situatie onmogelijk, onbillijk, onjuist en strijdig met de lokale regelgeving. Daaraan staat een belangenafweging daaraan in de weg. Bescherming van de huurder van woonruimte is door de wetgever niet in het leven geroepen voor commerciële exploiteurs van woningen van een consument. Voor zover nodig dient de overeenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid te worden aangevuld met een einddatum, door de kantonrechter vast te stellen. Door [persoon A] is eveneens een schadevergoeding gevorderd, te weten de winstafdracht zoals genoemd in 3.2.3.

3.2.7.

Ten aanzien van de vordering onder VIII heeft [persoon A] gesteld schade te hebben geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van Staffhousing. Tot en met februari 2021 loopt het contract 41 maanden; 41 x € 2.500,- = € 102.500,- aan winstafdracht die Staffhousing bij wege van schadevergoeding aan [persoon A] dient te betalen + P.M. voor de maanden na februari 2021. Subsidiair, in het geval eenmalig toestemming zou zijn gegeven in januari 2018, althans na intrekking van de eventuele toestemming te rekenen, bedraagt de winstafdracht vanaf de periode oktober tot en met medio januari 2018 en vanaf januari 2019 tot en met februari 2021; 29 maanden x € 2.500,- = € 72.500,-.

3.2.8.

Ten aanzien van de vorderingen onder VII en IX heeft [persoon A] gesteld dat zij mogelijk rekening moet houden met eventuele personen die, na de uitspraak in de onderhavige procedure, in de woning verblijven. Het is niet uitgesloten dat [persoon A] de afzonderlijke verblijfsrechten van hen al dan niet na voorlegging daarvan aan de rechter en

conform het eindoordeel van de rechter wel of niet dient te honoreren. Deze personen / deze

(onder)huurders zullen na de ontbinding van de overeenkomst met Staffhousing in ieder geval enkel rechtstreeks met [persoon A] te maken hebben. Mochten daaruit aanvullende negatieve gevolgen voor [persoon A] voortvloeien, dan is Staffhousing daarvoor aansprakelijk en gehouden die schade aanvullend te vergoeden aan [persoon A] . Totdat de woning leeg en ontruimd door Staffhousing en/of eventuele (onder)huurders aan [persoon A] is opgeleverd, is Staffhousing gehouden een schadevergoeding van € 2.500,- per maand aan [persoon A] te betalen, subsidiair een gebruiksvergoeding van € 1.200,- per maand in de zin van artikel 7:225 BW. [persoon A] dient, in ieder geval na het einde van de overeenkomst met Staffhousing, de beschikking te

krijgen over de gegevens omtrent eventuele nieuwe (onder)verhuur teneinde te kunnen

beoordelen welke rechten en plichten er eventueel uit hoofde van die (onder)huur zouden

kunnen bestaan. Daartoe is het cruciaal dat Staffhousing [persoon A] alle mogelijk lopende contracten compleet, inclusief handtekeningen en eventuele bijlagen en voorwaarden, alsmede alle betalingsgegevens en contactgegevens en personalia en identiteitsgegevens van de (onder)huurders, verstrekt.

3.2.9.

Ten slotte is Staffhousing de proceskosten en de nakosten verschuldigd, te vermeerderen met de wettelijke rente.

het verweer in conventie

3.3.

Staffhousing heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [persoon A] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, en subsidiair bij toewijzing van (een deel van) de vorderingen dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans aan de uitvoerbaarheid bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat [persoon A] zekerheid stelt tot het bedrag van de veroordeling, althans tot een door de kantonrechter te bepalen bedrag, met veroordeling van [persoon A] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.4.

Op hetgeen zij daartoe naar voren heeft gebracht en op hetgeen [persoon A] mede in reactie daarop overigens nog heeft aangevoerd, wordt hierna, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, nader ingegaan.

4..Het geschil in voorwaardelijke reconventie

de vordering in voorwaardelijke reconventie

4.1.

Staffhousing heeft bij vonnis gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad, voor het geval de huurovereenkomst tussen partijen vernietigd wordt, [persoon A] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 50.550,-, te vermeerderen met een bedrag van € 1.200,- per maand voor iedere maand vanaf 1 juli 2021 tot aan de dag dat bij onherroepelijke gerechtelijke uitspraak vast komt te staan dat de overeenkomst tussen Staffhousing en [persoon A] is vernietigd. Voorts heeft Staffhousing gevorderd [persoon A] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

Aan die vordering heeft Staffhousing – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Indien de huurovereenkomst tussen partijen wordt vernietigd, dan wordt deze geacht nooit te hebben bestaan. In dat geval heeft Staffhousing alle bedragen aan huur onverschuldigd aan [persoon A] betaald, te weten een totaalbedrag van € 50.550,- (€ 950,- per maand over de periode van oktober 2017 tot en met juni 2018 en € 1.200,- per maand over de periode van juli 2018 tot en met juni 2021).

het verweer in voorwaardelijke reconventie

4.3.

[persoon A] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Staffhousing, met veroordeling van Staffhousing in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.4.

Op hetgeen zij daartoe naar voren heeft gebracht en op hetgeen Staffhousing mede in reactie daarop overigens nog heeft aangevoerd, wordt hierna, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, nader ingegaan.

5..De beoordeling

in conventie

de kwalificatie van de overeenkomst

5.1.

Voordat aan de beoordeling van de vorderingen kan worden toegekomen, moet beoordeeld worden of al dan niet sprake is van een huurovereenkomst.

5.2.

[persoon A] heeft gesteld dat de overeenkomst tussen partijen geen huurovereenkomst is. Volgens [persoon A] is de bemiddelingsopdracht aan At Home Vastgoed niet wezenlijk veranderd met het tekenen van een andere overeenkomst [de kantonrechter begrijpt: de overeenkomst met Staffhousing].

5.3.

Staffhousing heeft verweer gevoerd. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst. In artikel 1.1 van de overeenkomst staat vermeld dat ‘
verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte (…) Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte’. Van een beheerovereenkomst is geen sprake. Dat Staffhousing de woning in het kader van haar bedrijfsvoering onderverhuurt, doet niet af aan het feit dat voor de hoofdhuurovereenkomst met Staffhousing de woonruimtebepalingen gelden (Hoge Raad van 20 september 1985, NJ 1986, 260 (Zonshofje I)). In de onderhavige situatie is sprake van de huur van woonruimte overeenkomstig het opschrift van de overeenkomst, te weten ‘
HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’. Voorts heeft Staffhousing aangevoerd dat [persoon A] niet nader heeft onderbouwd waarom de overeenkomst als een beheerovereenkomst gekwalificeerd zou moeten worden of welke beheerwerkzaamheden Staffhousing zou hebben uitgevoerd. Daarbij is opgemerkt dat in artikel 11 van de overeenkomst per abuis vermeld staat dat Staffhousing op zou treden als beheerder. Dat is een verschrijving en daar is in de praktijk nooit uitvoering aan gegeven. Daar komt bij dat ingevolge artikel 6:215 BW de semidwingendrechtelijke regeling omtrent beëindiging van een huurovereenkomst ter zake woonruimte van toepassing is op de rechtsverhouding tussen partijen. De door [persoon A] overgelegde algemene voorwaarden van Staffhousing zijn niet van belang nu deze niet van toepassing zijn verklaard op de overeenkomst.

5.4.

Voor de kwalificatie van een overeenkomst is de naam die partijen daaraan hebben gegeven niet bepalend. Doorslaggevend is de bedoeling die partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben gehad. Daarbij kunnen omstandigheden die zich zowel voor als na de totstandkoming van de overeenkomst hebben voorgedaan, van belang zijn.

5.5.

Overwogen wordt als volgt. Ingevolge het bepaalde in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) rust op [persoon A] de stelplicht en – zo daaraan wordt toegekomen – de bewijslast van haar stelling dat de overeenkomst niet als een huurovereenkomst aangemerkt dient te worden. De kantonrechter ziet op basis van hetgeen [persoon A] heeft gesteld, geen aanleiding om af te wijken van hetgeen het hof in het arrest van 19 mei 2020 hieromtrent heeft overwogen. In voornoemd arrest heeft het hof onder meer overwogen dat, hoewel het vragen opriep dat [persoon A] kort na de met At Home Vastgoed gesloten overeenkomst een overeenkomst met Staffhousing heeft gesloten, op basis van de tegenstrijdige stellingen van [persoon A] en Staffhousing niet kon worden vastgesteld wat de reden en bedoeling is geweest van het sluiten van de tweede overeenkomst. De enkele opmerking dat [persoon A] veronderstelde dat zij de overeenkomst met Staffhousing moest tekenen om praktische redenen voor [persoon B] volstond in dat verband niet. Ook de omstandigheid dat Staffhousing een commerciële onderneming is die zich toelegt op de bemiddeling bij huur en verhuur van woonruimte en actief is op het gebied van personeelshuisvesting, was volgens het hof onvoldoende voor de conclusie dat geen sprake kon zijn van een huurovereenkomst. Artikel 7:233 BW – dat een definitie geeft van het begrip woonruimte – vereist niet dat de ingebruikgeving gericht dient te zijn op gebruik door de huurder persoonlijk. Ook woonruimte die geheel óf gedeeltelijk is gehuurd met als bestemming daar onderhuurders te laten wonen valt binnen het toepassingsbereik van artikel 7:233 BW. De ratio daarvan is gelegen in het waarborgen van huurbescherming van onderhuurders. Voorts is door het hof overwogen dat artikel 11 van de overeenkomst onvoldoende reden gaf voor het oordeel dat partijen een beheerovereenkomst hebben gesloten, nu de overige bepalingen van de overeenkomst, juist wel duiden op het bestaan van een huurovereenkomst én de feitelijke uitvoering die aan de overeenkomst is gegeven (gesteld noch gebleken is dat [persoon A] zelf huurcontracten met huurders heeft gesloten). Ten slotte duidde volgens het hof de wijze waarop de verdere correspondentie tussen partijen is gevoerd er op het eerste gezicht evenmin op dat partijen hadden beoogd een beheer- of bemiddelingsovereenkomst te sluiten, nu [persoon A] in de correspondentie de overeenkomst steeds als een huurovereenkomst had aangeduid en deze had opgezegd wegens dringend eigen gebruik, welke opzeggingsgrond juist van toepassing is op een huurovereenkomst.

5.6.

In het licht van hetgeen door het hof bij arrest van 19 mei 2020 is overwogen, zoals hiervoor genoemd, en de gemotiveerde betwisting van Staffhousing in de onderhavige procedure, had het op de weg van [persoon A] gelegen haar stelling dat de overeenkomst tussen partijen geen huurovereenkomst is, nader (met stukken) te onderbouwen. Nu [persoon A] dat heeft nagelaten, wordt niet aan bewijslevering toegekomen. Dit betekent dat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van de stelling van Staffhousing dat de tussen partijen gesloten overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt.

is sprake van een tekortkoming wegens het (voortgaan met) (onder)huur?

5.7.

De primaire vordering onder I strekt tot ontbinding van de overeenkomst vanwege de door [persoon A] gestelde tekortkoming dat Staffhousing voortgaat met (onder)huur van de woning.

5.8.

Voor de beoordeling van de vordering dient de vraag beantwoord te worden of [persoon A] aan Staffhousing al dan niet toestemming heeft gegeven voor (onder)huur. Anders dan [persoon A] stelt, is de kantonrechter van oordeel dat uit de op 24 januari 2018 gegeven reactie volgt dat [persoon A] toestemming heeft gegeven voor (onder)huur. Hoewel Staffhousing volgens [persoon A] op grond van artikel 1.3 van de algemene bepalingen niet bevoegd is de woning zonder haar toestemming onder te verhuren en de door [persoon A] verleende toestemming een eenmalig karakter had, kan uit de op 24 januari 2018 door [persoon A] gegeven reactie niet worden afgeleid dat de toestemming voor (onder)huur eenmalig was. Daar komt bij dat in de e-mail van 24 januari 2018 van Staffhousing staat vermeld ‘
zoals met u [ [persoon A] ] overeengekomen verhuren wij uw woning(en) door aan bedrijven en/of personeel’, wat impliceert dat de (onder)huur kan wisselen en in zoverre niet eenmalig is.

5.9.

Vervolgens is aan de orde de vraag of sprake is van een tekortkoming wegens het voortgaan met (onder)huur. Door [persoon A] is gesteld dat, in het geval de kantonrechter tot het oordeel komt dat toestemming is gegeven voor (onder)huur, zij deze toestemming herhaaldelijk heeft ingetrokken. De kantonrechter is echter met Staffhousing van oordeel dat het [persoon A] niet vrijstaat haar toestemming eenzijdig en zonder overleg te wijzigen, te meer niet nu partijen geen mogelijkheid tot wijzigen ter zake in de overeenkomst hebben opgenomen. Van intrekking van de toestemming door [persoon A] tot (onder)huur kan dan ook geen sprake zijn. Het voorgaande betekent dat de primaire vordering (onder I) wordt afgewezen. In dit oordeel is meegewogen dat het [persoon A] vrij stond de huurovereenkomst per 31 maart 2018 te beëindigen indien zij het niet eens was met de (onder)huur door Staffhousing, maar zij van deze mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt.

ontbinding wegens overige tekortkomingen?

5.10.

[persoon A] heeft ter onderbouwing van haar subsidiaire vordering onder II gesteld dat de overeenkomst ontbonden dient te worden nu aan de zijde van Staffhousing sprake is van diverse tekortkomingen in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

sub a – overbewoning

5.11.

[persoon A] heeft gesteld dat sprake is van overbewoning. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [persoon A] diverse in de periode van 2 tot en met 7 juli 2021 gemaakte filmpjes in het geding gebracht, die tijdens de mondelinge behandeling zijn getoond (hierna: de filmpjes), en een Rapport van Bevindingen Irreguliere Verblijfsinrichting van 13 juli 2021 van de gemeente Rotterdam (hierna: het Rapport van Bevindingen IVI).

5.12.

Vooropgesteld wordt dat [persoon A] ter zitting onbetwist gesteld heeft dat de getoonde filmpjes door haar gemaakt zijn. Voorts staat vast dat de filmpjes en het Rapport van Bevindingen IVI dateren van na 1 juli 2021, de datum van inwerkingtreding van de Verordening toegang tot de woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 (hierna: de Verordening).

5.13.

Ingevolge artikel 3.2.2. van de Verordening is een verbod voor kamerbewoning zonder vergunning van toepassing indien de zelfstandige woonruimte bewoond wordt door a) drie of meer kamerbewoners, b) één uit meer personen bestaand huishouden en twee of meer kamerbewoners, of c) meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens.

5.14.

Volgens [persoon A] blijkt uit één van de filmpjes van 7 juli 2021 dat vijf personen in de woning verblijven en dat twee dagen later er nog twee personen bij komen. Dat is in strijd met de Verordening. Door Staffhousing is tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat onvoldoende duidelijk is of de persoon die [persoon A] in het betreffende filmpje te woord staat, genaamd [persoon C] (hierna: [persoon C] ), de Engelse taal voldoende beheerst om de vragen van [persoon A] te begrijpen. [persoon A] heeft dit standpunt van Staffhousing niet betwist. Gelet hierop kan er naar het oordeel van de kantonrechter niet vanuit worden gegaan dat [persoon C] de vragen van [persoon A] correct heeft begrepen en de juiste antwoorden heeft gegeven. Dit betekent ook dat op basis van de inhoud van (één van) de getoonde filmpjes niet kan worden vastgesteld dat in strijd met de Verordening op (en na) 7 juli 2021 (meer dan) vijf mensen in de woning verbleven. Daar komt bij dat uit de inhoud van de getoonde filmpjes niet is gebleken wat de verhoudingen van de personen onderling zijn.

5.15.

Met betrekking tot het Rapport van Bevindingen IVI is door Staffhousing aangevoerd dat blijkens dit rapport vier mensen in de woning verblijven, te weten een broer en zus met hun echtgenoten. Nu [persoon A] dit standpunt van Staffhousing niet heeft betwist, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de stelling van Staffhousing dat de vier personen familie van elkaar zijn. Dit brengt met zich dat sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding en dat geen sprake is van strijd met de Verordening. De vordering sub a wordt afgewezen.

sub b, c, e en f – gebruik in strijd met de woonbestemming, brandonveilig gebruik, niet verstrekken (onder)huurgegevens/personalia van de gebruikers/de (onder)huurders en langdurige ontijdige en onregelmatige huurbetalingen

5.16.

[persoon A] heeft gesteld dat Staffhousing de woning gebruikt in strijd met de woonbestemming, nu 1) sprake is van bedrijfsmatige exploitatie met winstoogmerk, omdat Staffhousing de woning niet gebruikt als woning, maar als bedrijfsmiddel en zij de woning niet zelf bewoont, 2) tijdelijke logies/hostel/hotelverblijf van arbeidsmigranten geen bewoning betreft en 3) de woning wordt onttrokken aan de woonbestemming in de zin van de Verordening. Voorts is door [persoon A] gesteld dat sprake is van brandonveilig gebruik van de woning nu (meer dan) vijf personen in de woning verblijven, dat Staffhousing gehouden is tot het verstrekken van contracten en (contact)gegevens van de (onder)huurders om te verifiëren of het gebruik van de woning in overeenstemming met de regelgeving plaatsvindt en om toezicht te houden op de woning, en dat de huurbetalingen langdurig ontijdig en onregelmatig plaatsvinden. Volgens [persoon A] rechtvaardigen de voornoemde tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

5.17.

Staffhousing heeft voornoemde stellingen van [persoon A] betwist. In het licht van deze betwisting had het op de weg van [persoon A] gelegen haar stellingen nader (met stukken) te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, kan niet worden vastgesteld dat de woning door Staffhousing in strijd met de woonbestemming wordt gebruikt, dat sprake is van onveilig gebruik van de woning, dat Staffhousing gehouden is tot het verstrekken van (onder)huurgegevens/personalia van de gebruikers/de (onder)huurders en dat door Staffhousing de huurtermijnen langdurig te laat en onregelmatig betaalt. Dit betekent dat de vorderingen sub b, c, e en f worden afgewezen.

sub d – slecht huurderschap

5.18.

Door [persoon A] is voorts gesteld dat aan de zijde van Staffhousing sprake is van slecht huurderschap. Volgens [persoon A] zijn de woning en de tuin vervuild, wordt geen tuinonderhoud uitgevoerd, is de schutting kapot, zijn dakramen kapot gegaan door onzorgvuldig gebruik en is sprake van geluidsoverlast. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [persoon A] onder meer overgelegd betalingen van [persoon A] aan haar buurvrouw ter zake de reparatie van de schutting, foto’s van de woning over de periode van 20 maart 2019 tot en met 7 juli 2021, een verklaring van 10 juli 2021 van omwonende [persoon D] , e-mailberichten van 9 en 12 juli 2021 aan de onderhuurder van Staffhousing, te weten [persoon E] , whatsappcorrespondentie tussen [persoon A] en Staffhousing, twee overlastmeldingen van 4 april 2021 en 13 juli 2021 en eveneens de in 5.11 genoemde filmpjes en het Rapport van Bevindingen IVI.

5.19.

Staffhousing heeft betwist dat sprake is van slecht huurderschap. Volgens haar was de schutting in de tuin al kapot op het moment dat zij de beschikking over de woning kreeg. Hoewel Staffhousing bereid was de schutting te laten repareren of te vervangen, heeft [persoon A] daar niet op gereageerd en ervoor gekozen de schutting zelf te repareren. De door [persoon A] overgelegde foto’s over de periode van 20 maart 2019 tot en met 7 juli 2021 zijn (deels) gedateerd. Uit die foto’s en de onder 5.11 genoemde filmpjes blijkt volgens Staffhousing dat de woning er netjes uitziet. Door Staffhousing is de juistheid van de verklaring van [persoon D] betwist, nu uit het Rapport van Bevindingen IVI blijkt dat er geen acht personen in de woning wonen en in het gemeentedossier geen objectiveerbare overlastmeldingen aanwezig zijn. Nu geen sprake is van illegale onderhuur, heeft de gemachtigde van [persoon A] ten onrechte onderhuurder [persoon E] benaderd. Voorts wordt door Staffhousing de inhoud van de overlastmeldingen betwist. Volgens Staffhousing zijn deze meldingen uitsluitend gedaan ter rechtvaardiging van een nader onderzoek door de gemeente Rotterdam. Ten slotte heeft Staffhousing de totstandkoming van en de inhoud van het Rapport van Bevindingen IVI betwist.

5.20.

Gelet op de gemotiveerde betwisting van Staffhousing is het op de grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv aan [persoon A] de juistheid van haar stelling te bewijzen. Zij heeft bewijs aangeboden en wordt daarom tot bewijslevering toegelaten zoals in de beslissing vermeld.

5.21.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

in reconventie

5.22.

Nu de uitkomst van de conventie bepalend is voor de beoordeling in reconventie en [persoon A] in conventie wordt toegelaten tot bewijslevering, wordt de beoordeling in reconventie aangehouden.

6..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

laat [persoon A] toe tot het leveren van bewijs van de stelling dat sprake is van overlast veroorzaakt door de (onder)huurder(s).

bepaalt dat

[persoon A] zich ter rolzitting van
indien zij dat wil doen door schriftelijke bewijsstukken, zij die dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;
indien zij getuigen wenst voor te brengen, zij in die akte opgave moet doen van naam en woonplaats van de door haar voor te brengen getuigen, alsook van de verhinderdata van beide partijen en de getuigen voor de daaropvolgende vier maanden;
[persoon A] te zijner tijd zelf zorg draagt voor behoorlijke oproeping van de getuigen;

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

[46009]

Kwalificatie van de overeenkomst en tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst tussen een particuliere verhuurder en een vastgoedbeheerder

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..Het verloop van de procedure

2..De vaststaande feiten

3..Het geschil in conventie

4..Het geschil in voorwaardelijke reconventie

5..De beoordeling

6..De beslissing