ECLI:NL:RBROT:2021:11721 - Rechtbank Rotterdam - Afwijzing vordering ontruiming wegens onvoldoende bewijs ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/627910 / KG ZA 21-935

Vonnis in kort geding van 25 november 2021

in de zaak van

[naam eiseres],

wonende te [woonplaats eiseres],

eiseres,

advocaat mr. N. Claassen te Schiedam,

tegen

1..[naam gedaagde 1],

wonende te [woonplaats gedaagde 1],

gedaagde sub 1.,

advocaat mr. R. Scheltes te Rotterdam,

2.
[naam gedaagde 2],

wonende te [woonplaats gedaagde 2],

gedaagde sub 2.,

advocaat mr. R. Scheltes te Rotterdam,

3.
[gedaagden sub 3],

wonende te [woonplaats gedaagden sub 3],

[gedaagden sub 3],

niet verschenen.

Partijen zullen hierna afzonderlijk [naam eiseres], [naam gedaagde 1], [naam gedaagde 2] en [gedaagden sub 3] genoemd worden.

[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] worden gezamenlijk aangeduid als [gedaagden 1 en 2]

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 8 november 2021;
de 17 producties van [naam eiseres];
de producties A t/m H van [gedaagden 1 en 2];
de mondelinge behandeling op 16 november 2021;
de pleitnota van [gedaagden 1 en 2]

1.2.

Ter zitting hebben [gedaagden 1 en 2] de aanvullende producties I en J overgelegd. [naam eiseres] heeft bezwaar gemaakt tegen de indiening van die producties en voert daartoe aan dat zij door de late indiening is geschaad in haar belang om behoorlijk verweer te voeren. De voorzieningenrechter heeft daarop beslist dat deze aanvullende producties niet worden geaccepteerd, omdat deze te laat zijn overgelegd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

Bij notariële akte van 23 mei 2012 heeft Stichting Woonstad Rotterdam (hierna: Woonstad) aan [naam eiseres] en haar echtgenoot een recht van ondererfpacht met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning) geleverd.

De ondererfpacht is verleend onder toepassing van de Algemene Bepalingen Ondererfpacht (hierna: de Algemene bepalingen). In de Algemene bepalingen is onder meer vermeld dat de ondererfpachter de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner moet bewonen en dat hij de woning niet mag verhuren of anderszins in gebruik mag afstaan.

2.2.

[gedaagden 1 en 2] hebben een schuldverklaring, gedateerd op 12 augustus 2021, opgesteld en ondertekend. Daarin is het volgende vermeld:

“Wij, ondergetekenden, (…) [naam gedaagde 1] (…) en (…) [naam gedaagde 2] (…) verbinden ons ertoe de lening ten bedrage van € 6000,00, verkregen van [naam eiseres], zo spoedig mogelijk, uiterlijk 21.08.2021, terug te betalen. Als we die dag niet alles betalen, spreken we af om onze zaak over te dragen aan de deurwaarder en de rechter.”

2.3.

Bij brief van 15 oktober 2021 heeft de advocaat van [naam eiseres] aan [naam gedaagde 1] kort gezegd medegedeeld dat [naam eiseres] de woning voor een korte periode aan [gedaagden 1 en 2] ter beschikking heeft gesteld zonder kosten maar dat zij thans zelf de woning weer wenst te betrekken. [naam gedaagde 1] is gesommeerd de woning uiterlijk op 22 oktober 2021 te ontruimen.

2.4.

In reactie daarop heeft [naam gedaagde 1] een brief van 18 oktober 2021, gericht aan de advocaat van [naam eiseres], geschreven en ondertekend met de volgende tekst:

“Zoals u ook in de brief heeft geschreven, ken ik [naam eiseres] al veel eerder. Het klopt dat ik in juli aan haar mijn situatie heb vertelt en ik dakloos was. Ze heeft mij toen de mogelijkheid gegeven tot dat ze van vakantie terugkomt om bij haar te verblijven zonder kosten, dus klopt dat erg geen sprake is van huur. Ik heb haar beloofd voor dat ze van vakantie komt een huis te vinden en te vertrekken. Hiervoor heeft zij mij geld geleend 6000 € zo dat ik een ander woning kan vinden en daar kan wonen.

Helaas heb ik geen woning kunnen vinden en had geen genoeg inkomen waardoor ik de geleende geld hebt verbruikt. Later toen zij terug kwam van vakantie had ik haar eerder beloofd om te vertrekken. Daroom was ik in paniek en wilde graag langer blijven in de woning. Hierdoor ben ik niet eerlijk geweest tegenover de instantie zoals wijk team, gemeente en woonstad. Ik wist niet dat de problemen en deze situatie zo groot zouden worden door mijn valse informatie. Ik heb erg spijt van.

Ik will graag deze misverstand oplossen. Excuses hiervoor en ik zal zo snel mogelijk de woning verlaten.”

2.5.

Op 18 oktober 2021 heeft [naam gedaagde 1] tevens een e-mailbericht met een vergelijkbare inhoud verstuurd aan Woonstad.

2.6.

Bij brief van 18 oktober 2021 heeft Woonstad aan [naam eiseres] en haar echtgenoot medegedeeld te hebben geconstateerd dat zij de woning in strijd met de Algemene bepalingen hebben verhuurd. [naam eiseres] en haar echtgenoot zijn gesommeerd de verhuur stop te zetten en de woning weer als hoofdverblijf in gebruik te nemen.

2.7.

Op 21 oktober 2021 heeft [naam gedaagde 1] een e-mailbericht aan Woonstad verzonden met de volgende inhoud:

“Helemaal in het begin bied ik mijn excuses aan voor het bericht aan info@woonstadrottetdam.nl, waarin ik heb gelogen tijdens Woonstads eerste bezoek aan [adres].

Het hele verhaal van deze e-mail begon afgelopen zondagavond. De eigenaar van het appartement kwam naar ons huis. Ik wilde hem eerst niet openen, maar zei dat ze in alle rust wilde praten. Ze begon met te vragen wat er op dat moment aan de hand was. Ik zei dat je op bezoek was, dat ik een e-mail naar [naam] stuurde om te bevestigen dat we hier al meer dan 3 maanden wonen en dat we in de Gemeente zijn geweest om in te checken. Ze bracht me ook een brief van de advocaat, die is bijgevoegd. Tijdens het gesprek begon ze te huilen en te zeggen dat haar situatie nu tragisch is en dat ze op dat moment een boete krijgt en dat ze niet weet hoe ze ermee om moet gaan. Ze zei dat ik haar als moeder moest begrijpen. Ze heeft twee kinderen. Door deze situatie staat hun toekomst nu op het spel. Alles gebeurde vanwege deze situatie. Ik had medelijden met wat ik beschouw als een symptoom van menselijkheid. En dat was mijn fout. Ze vertelde me ook dat het appartement hoogstwaarschijnlijk zeer binnenkort te koop zou staan en dat Woonstad ons niet zou aankijken en heeft ons er daarom niets over verteld. Ook dat we gedurende deze tijd het appartement moeten verlaten. Ze leek overal eerlijk over te zijn. Ze vroeg of ik haar wilde helpen haar appartement te redden van verlies. Ik zei ja. De volgende dag zou ze 's ochtends naar de advocaat gaan om te vragen hoe ik haar kon helpen. Om 13.00 uur heb ik een afspraak met haar gemaakt en zouden we naar Woonstad gaan om de zaak op te helderen. Toen ze me maandag ophaalde, zei ik haar dat ik het liever op dinsdag zou doen. Ik zou hierover graag met u overleggen. Ze begon echter te zeggen dat het morgen te laat zou zijn. De procedure is al gestart en we hebben nog maar weinig tijd. Ze was in dit alles zeer overtuigend. Mijn partner en ik geloofden haar. Waarschijnlijk was het uit angst. We waren het eens en ik ging met haar mee. Helemaal in het begin besloot ze Woonstad te bellen en alles via de telefoon te zeggen. Het zou genoeg kunnen zijn, besloot ze. Na afloop van het gesprek besloot ze dat we toch naar Woonstad gingen. Ter plaatse zei de dame bij de receptie echter dat Woonstad gesloten was en dat er een afspraak moest worden gemaakt. Dat is het moment waarop de e-mail die u maandag werd toegestuurd, tot stand kwam. Het werd volledig gedicteerd door de eigenaar van het appartement. U kunt zelf tot deze conclusie komen door de spelling van zowel de berichten van maandag als die van vandaag te controleren. (…)

Het bezoek van gisteren van een Woonstadmedewerker en twee Gemeentemedewerkers nam al mijn twijfels weg. Ik ontdekte zelfs dat de eigenaar waarschijnlijk alles weet wat haar moeder deed. Ik kwam erachter wat er echt in de brief stond. Ik realiseerde me dat ze ons gewoon voor haar eigen doeleinden wilde gebruiken. Ze zou het appartement redden en we zouden met niets op straat achterblijven. Al haar houding was nep. (…) Daarom schrijf ik dit verklarende bericht. Ik weet dat het fout was om te liegen, maar het was vanwege mijn angst. Bovendien dwong ze me ook om een soortgelijke uitspraak aan haar advocaat te schrijven. Ik deed dat ook. Ze overtuigde me ervan dat als ik een antwoord op deze brief zou sturen, er geen gerechtelijke procedure zou worden gestart.

Nogmaals, ik wilde me heel erg verontschuldigen voor wat ik deed. Ik was me niet helemaal bewust van de gevolgen van mijn acties. Ik werd gemanipuleerd door de eigenaar van het appartement. Het veroorzaakte angst en medelijden. Van mijn kant kan ik alleen maar beloven dat het niet meer zal gebeuren.”

2.8.

Bij brief van 27 oktober 2021 is [naam gedaagde 1] door de advocaat van [naam eiseres] gesommeerd om het geleende bedrag van € 6.000,00 terug te betalen en de woning uiterlijk op 29 oktober 2021 te verlaten. [gedaagden 1 en 2] hebben aan die sommatie geen gehoor gegeven.

3..Het geschil

3.1.

[naam eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. gedaagden te veroordelen om binnen drie dagen na het wijzen van vonnis, althans op

een door de rechter te bepalen datum, de woning gelegen aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [naam eiseres] zijn, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [naam eiseres] te stellen, en ontruimd te houden, op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per persoon per dag dat deze gehele of gedeeltelijke overtreding van het verbod en/of gebod voortduurt met een maximum van € 15.000,00 dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

II. te bepalen dat het te wijzen vonnis tot één jaar na de dag waarop het is uitgesproken dan wel bekrachtigd is ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

III. gedaagden te verbieden om na vertrek uit de woning daarin terug te keren of te betrekken, eveneens op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per persoon per dag dat deze gehele of gedeeltelijke overtreding van het verbod en/of gebod voortduurt met een maximum van € 15.000,00 dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

IV. de proceskosten tussen partijen te compenseren, maar gedaagden wel te veroordelen in de nakosten.

3.2.

[gedaagden 1 en 2] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

[gedaagden sub 3] zijn niet in de procedure verschenen. Bij de dagvaarding, gericht aan hen, zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht genomen, zodat tegen [gedaagden sub 3] verstek zal worden verleend.

4.2.

Op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro wordt thans één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

4.3.

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [naam eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in een procedure als de onderhavige niet goed mogelijk is.

4.4.

[naam eiseres] stelt dat zij, toen [naam gedaagde 1] haar in juli 2021 vertelde dat zij dakloos was, [naam gedaagde 1] wilde helpen en daarom [gedaagden 1 en 2] toestemming heeft gegeven om de woning kosteloos te betrekken gedurende de periode dat [naam eiseres] op vakantie was in Turkije. Daarnaast heeft zij € 6.000,00 contant aan [naam gedaagde 1] geleend voor het vinden van een andere woning.

[naam eiseres] is op 22 juli 2021 naar Turkije vertrokken, maar bij terugkomst (begin oktober 2021) hebben [gedaagden 1 en 2], ondanks sommaties daartoe, geweigerd om de woning te verlaten. [gedaagden 1 en 2] verblijven thans in de woning zonder recht of titel. Verder blijkt dat, naast [gedaagden 1 en 2] en hun dochter, ook vreemde mannen in de woning verblijven. [naam eiseres] is door deze situatie gedwongen om met haar gezin afwisselend bij haar moeder en andere familieleden te verblijven en zij wenst nu zelf de woning weer te bewonen. Zij heeft daarom een (spoedeisend) belang bij de gevorderde ontruiming, te meer nu Woonstad vanwege deze kwestie dreigt met de terugkoop van de woning en het opleggen van een boete, aldus [naam eiseres].

4.5.

[gedaagden 1 en 2] voeren aan dat zij sinds september 2018 de woning huren van [naam eiseres]. De moeder van [naam eiseres] was de contactpersoon, omdat [naam eiseres] vaak in het buitenland verbleef. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.100,00 per maand inclusief service- en energiekosten, dat is sinds het najaar van 2019 verhoogd naar € 1.250,00 per maand. De huur is steeds contant voldaan aan de moeder van [naam eiseres]. Betalingskwitanties zijn niet verstrekt. In de zomer van 2021 deelde de moeder van [naam eiseres] aan [gedaagden 1 en 2] mee dat zij moesten vertrekken uit de woning. [gedaagden 1 en 2] voelden zich bedreigd en hebben toen hulp gezocht bij de gemeente Rotterdam en het wijkteam. Op 17 oktober 2021 kwam [naam eiseres] langs bij [gedaagden 1 en 2] en vertelde dat zij van Woonstad een boete zou krijgen en dat de woning zou worden verkocht. Om haar te helpen hebben [gedaagden 1 en 2] de e-mail en brief van 18 oktober 2021 opgesteld aan Woonstad respectievelijk de advocaat van [naam eiseres], waarin zij verklaren dat er geen sprake is van huur. Die berichten zijn weliswaar opgesteld door [naam gedaagde 1], maar gedicteerd door [naam eiseres]. Op 20 oktober 2021 zijn medewerkers van het wijkteam en de gemeente Rotterdam nogmaals langsgegaan bij [gedaagden 1 en 2] Toen werd duidelijk dat [gedaagden 1 en 2] waren gemanipuleerd door [naam eiseres] en hebben zij in een e-mail aan Woonstad van 21 oktober 2021 openheid van zaken gegeven. [gedaagden 1 en 2] vernietigen buitengerechtelijk de door hen op

18 oktober 2021 opgestelde berichten vanwege bedrog, misbruik van omstandigheden en/of dwaling. Er is sprake van een huurovereenkomst tussen partijen en de schuldverklaring heeft betrekking op een huurachterstand en schadevergoeding die [naam eiseres] heeft gevorderd omdat bepaalde zaken in de woning kapot zijn gegaan, aldus [gedaagden 1 en 2]

4.6.

De kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Hoewel [naam eiseres] terecht heeft gesteld dat het op de weg ligt van [gedaagden 1 en 2] om bewijs te leveren van de door hen gestelde huurovereenkomst, neemt dat niet weg dat, zoals eerder overwogen in 4.3., in dit kort geding op basis van de beschikbare informatie en de overgelegde bewijsstukken dient te worden beoordeeld of, mede gelet op hetgeen in het kader van het verweer is aangevoerd, de stelling van [naam eiseres] – dat gedaagden zonder recht of titel in de woning verblijven – zodanig aannemelijk is dat de voorzieningenrechter het, mede in het licht van een belangenafweging, gerechtvaardigd acht om op een bodemprocedure vooruit te lopen en de gevorderde ontruiming van de woning door gedaagden toe te wijzen.

4.7.

[naam eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stellingen verwezen naar:

- de berichten van [gedaagden 1 en 2] van 18 oktober 2021 aan Woonstad en de advocaat van [naam eiseres];

- de schuldverklaring van [gedaagden 1 en 2], gedateerd op 12 augustus 2021;

- stukken met betrekking tot herstelwerkzaamheden in de woning waarbij [naam eiseres] stelt aanwezig te zijn geweest; en

- schriftelijke verklaringen van twee buurvrouwen.

4.8.

Aan de berichten van [gedaagden 1 en 2] van 18 oktober 2021 kan niet zonder meer de conclusie worden verbonden die [naam eiseres] betoogt, nu [gedaagden 1 en 2] zowel daarvóór als daarna tegenstrijdig hebben verklaard richting Woonstad. Bovendien hebben [gedaagden 1 en 2] toegelicht waarom zij wisselende verklaringen hebben afgelegd.

Ten aanzien van de schuldverklaring hebben [gedaagden 1 en 2] aangevoerd dat het bedrag van

€ 6.000,00 ziet op zowel huurachterstand als een vergoeding voor schade aan het gehuurde. Uit de tekst van de verklaring kan dit echter niet worden afgeleid. Aan de andere kant geldt dat [naam eiseres] heeft gesteld dat bedrag contant te hebben betaald aan [gedaagden 1 en 2], maar dat die stelling door [gedaagden 1 en 2] is betwist en door [naam eiseres] niet is onderbouwd.

Wat betreft de vraag over de aanwezigheid van [naam eiseres] bij herstelwerkzaamheden in de woning door Woonstad, is dat niet relevant voor de beoordeling of sprake is van een huurovereenkomst.

[naam eiseres] heeft verklaringen overgelegd van twee buurvrouwen, die kort gezegd het verhaal van [naam eiseres] bevestigen. Een van die verklaringen is afkomstig van de buurvrouw van huisnummer [huisnummer]. Zij verklaart dat [naam eiseres] haar in juli 2021 kennis heeft laten maken met [naam gedaagde 1]. Dat rijmt echter niet met het door [gedaagden 1 en 2] overgelegde WhatsApp-bericht van diezelfde buurvrouw aan [naam gedaagde 1] van 10 augustus 2020. Verder hebben [gedaagden 1 en 2] schriftelijke verklaringen overgelegd van andere buren. Deze buren verklaren dat [gedaagden 1 en 2] al vóór juli 2021 in de woning woonden.

4.9.

Voorts wordt in aanmerking genomen dat [gedaagden 1 en 2] loonstroken, facturen en correspondentie van diverse instanties c.q. winkels heeft overgelegd, waaronder die van de SVB, het UWV, de tandarts, Bol.com en de Raad voor Rechtsbijstand. Deze bescheiden zijn alle gericht aan [naam gedaagde 1] of [naam gedaagde 2] op het adres van de woning en dateren van vóór juli 2021.

[gedaagden 1 en 2] hebben ook een WhatsApp-bericht ingediend, waarin [naam eiseres] aan [naam gedaagde 1] meedeelt dat [naam gedaagde 1] de woning moet verlaten en daarbij opmerkt:
“ik heb genoeg huurders die me huis wilt huren !”

4.10.

Uit het voorgaande vloeit voort dat er nog teveel vragen openstaan en dat in dit kort geding niet genoegzaam kan worden vastgesteld of er wel of niet sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen. In een bodemprocedure, waar partijen in de gelegenheid zijn om (nader) bewijs te leveren van hun stellingen, eventueel ook door het onder ede doen horen van getuigen, zal moeten worden beoordeeld welke partij het gelijk aan zijn zijde heeft. Op basis van de voorliggende stukken hebben [gedaagden 1 en 2] naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter het standpunt van [naam eiseres] zodanig gemotiveerd en onderbouwd betwist dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagden 1 en 2] zonder recht of titel in de woning verblijven. Dat er andere, onbekende mannen in de woning verblijven, is al helemaal niet gebleken.

De voorzieningenrechter onderkent het belang van [naam eiseres] om de eigen woning te betrekken, mede in het licht van de op haar rustende bewoningsplicht jegens Woonstad, maar daar staat tegenover dat [gedaagden 1 en 2] net zo goed een belang hebben bij de voortzetting van hun verblijf in de woning.

4.11.

Bij deze stand van zaken is er onvoldoende grond om, vooruitlopend op de bodemprocedure, de gevorderde ontruiming toe te wijzen. De vorderingen van [naam eiseres] worden daarom op alle onderdelen afgewezen.

4.12.

[naam eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden sub 3] worden begroot op nihil.

De kosten aan de zijde van [gedaagden 1 en 2] worden begroot op:

- griffierecht € 85,00

- salaris
€ 1.016,00

Totaal € 1.101,00

4.13.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5..De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen [gedaagden sub 3];

5.2.

wijst de vorderingen af;

5.3.

veroordeelt [naam eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden 1 en 2] tot op heden begroot op € 1.101,00 en aan de zijde van [gedaagden sub 3] tot op heden begroot op nihil;

5.4.

veroordeelt [naam eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat er betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman. Het is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. P. de Bruin op 25 november 2021.

2091 / 1729