Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9518201 VV EXPL 21-466
uitspraak: 30 november 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonzorg Nederland,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 8 november 2021,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. V.T.E. Kuipers.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonzorg” en “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding met producties;
- de ter zitting overgelegde pleitaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde].
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 november 2021. Namens Woonzorg is verschenen [naam] (projectleider participatie), bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekeningen gehouden.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
Woonzorg is een landelijke woningcorporatie die zich richt op ouderen met een zorgvraag. Zij bezit circa 29.000 zelfstandige huurwoningen en 12.500 wooneenheden in gebouwen die zij aan zorginstellingen verhuurt.
2.2
[gedaagde] huurt sinds 16 april 2012 van Woonzorg de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Woonzorg van toepassing. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een wooncomplex, bestemd voor personen van 55 jaar en ouder. Het bestaat uit in totaal 52 tweekamerwoningen, verdeeld over twee woonlagen.
2.3
In de algemene huurvoorwaarden staat – voor zover thans van belang –
het volgende – :
(…)
7.2
Huurder dient alle mondelinge en schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder, overheid en nutsbedrijven gegeven, in belang van een goed en veilig gebruik van het gehuurde en de overige ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, onvoorwaardelijk op te volgen.
(…)
7.7
Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder voorzieningen of apparatuur op de ventilatie- en/of rookkanalen aan te sluiten.
(…)
8.5.
Indien verhuurder onderhoud, herstel of vernieuwing of andere werkzaamheden in, op of aan het
gehuurde en/ of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, wil verrichten of doen
verrichten of indien deze nodig zijn ingevolge eisen of maatregelen van de overheid of een nutsbedrijf,
zal huurder de personen die de werkzaamheden dienen te verrichten in het gehuurde toelaten en
de werkzaamheden gedogen, zonder daarvoor enige (schade)vergoeding of vermindering van de huurprijs te kunnen vorderen.
(…)
10.1
Huurder zal alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde of aangrenzende woningen als ook aan
de centrale voorzieningen daarvan toestaan.
10.2
Indien verhuurder het gehuurde dan wel het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt,
geheel of gedeeltelijk wenst te renoveren, zal hij huurder daartoe een schriftelijk voorstel doen. De
huurder is verplicht de renovatie toe te staan en zijn volledige medewerking te verlenen, wanneer
hem een redelijk voorstel is gedaan. Indien de renovatie meer dan tien woningen en bedrijfsruimten
betreft, wordt het voorstel van verhuurder vermoed redelijk te zijn wanneer tenminste 70% of meer
van de huurders van het complex of een gedeelte daarvan, waarvan het gehuurde deel uitmaakt,
daarmee heeft ingestemd. Indien huurder niet met het voorstel heeft ingestemd en ook niet binnen
acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder, dat 70% of meer van de huurders met
het voorstel heeft ingestemd, bij de rechter een beslissing heeft gevorderd omtrent de redelijkheid
van het voorstel, is hij hieraan gebonden. Huurder is dan verplicht alle medewerking te verlenen bij
de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden en deze te gedogen.
10.4
De verhuurder heeft het recht om bij veranderingen, aanpassingen, verbeteringen en renovatie, de
huurprijs te verhogen met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door hem gemaakte
kosten van deze veranderingen, aanpassingen, verbeteringen en renovatie. Indien partijen geen
overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van
hen binnen drie maanden na de totstandkoming van voornoemde veranderingen, aanpassingen, verbeteringen en renovatie, de huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen.
2.4
Woonzorg is in het wooncomplex bezig met een groot renovatie- en onderhoudsproject. Een van de onderdelen van het project betreft het aanbrengen van mechanische ventilatie. Daarvoor is werkruimte nodig in de woning. Het gehuurde is gelegen op de eerste verdieping, recht boven de woning [adres 2]. Deze woningen hebben dezelfde woningindeling. Dit houdt onder andere verband met verticale installaties, zoals het binnenrioleringssysteem van het complex en ventilatieschachten. Bij werkzaamheden aan dergelijke installaties, dienen deze gelijktijdig te worden uitgevoerd aan de (boven elkaar gelegen) woningen, die op die installaties zijn aangesloten.
2.5
Woonzorg heeft de bewoners van het complex [naam complex] voor het eerst bij brief van 2 februari 2021 geïnformeerd over het energiezuiniger maken van de woning. Bij brief van 11 februari 2021 heeft Woonzorg vervolgens een korte update gegeven aan de bewoners en onder andere laten weten waar en wanneer onderzoeken en schilderwerk uitgevoerd zullen worden.
2.6
Eind maart 2021 heeft Woonzorg de bewoners verder geïnformeerd over wat zij de komende tijd zoal konden verwachten, zoals een uitnodiging voor een bezoek aan de proefwoning en een informatieboekje met antwoordformulier. In april 2021 is aangekondigd dat er een verbetervoorstel komt en dat ten minste 70% van de huurders akkoord zal moeten gaan, voordat Woonzorg met de werkzaamheden aan de slag kan gaan.
2.7
Woonzorg heeft het verbetervoorstel Duurzaam Wonen op 18 mei 2021 toegestuurd aan de huurders. Ook werden de bewoners uitgenodigd voor een bezoek aan de proefwoning. [gedaagde] heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt, in juli 2021.
2.8
Op pagina 4 van het informatieboekje heeft Woonzorg opgesomd welke werkzaamheden zij voornemens is uit te voeren, te weten: het aanbrengen van isolatie, het aanbrengen van mechanische ventilatie en het aanbrengen van zonnepanelen. Verder bestaat een deel van de werkzaamheden uit onderhoud.
2.9
In het informatieboekje staat ook hoe lang de werkzaamheden duren, of de huurder al dan niet thuis kan blijven en wat de huurder er verder van zal merken. Aan de huurders werd ook gevraagd om werkruimte in het gehuurde te creëren. Aan huurders is gevraagd om het antwoordformulier uiterlijk 18 juni 2021 bij Woonzorg in te leveren. Tevens is medegedeeld dat naar verwachting de werkzaamheden in september 2021 zullen beginnen en eind 2021 klaar zullen zijn.
2.1
Ruim 80% van de huurders is akkoord gegaan met het verbetervoorstel.
2.11
[gedaagde] heeft niet op het verbetervoorstel gereageerd. In de brief van 22 juni 2021 heeft Woonzorg [gedaagde] erop gewezen dat zij op korte termijn met hem contact zal opnemen en wanneer zij niet in goed overleg met [gedaagde] er samen uitkomen, hij het recht heeft om binnen acht weken na datum van de brief een gerechtelijke procedure te starten. Woonzorg heeft er nog expliciet op gewezen, dat indien [gedaagde] géén gerechtelijke procedure start, hij geacht wordt akkoord te zijn gegaan met het voorstel.
2.12
[gedaagde] heeft geen gerechtelijke procedure gestart over de redelijkheid van het verbetervoorstel van Woonzorg.
2.13
Woonzorg heeft daarna de huurders geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot de werkzaamheden en de zogenaamde ‘Dagkalender’ verstrekt.
2.14
Op 4 oktober 2021 heeft bij [gedaagde] de ‘warme opname’ (het huisbezoek) plaatsgevonden. Daar heeft Woonzorg een andere keuken aangetroffen. Ook heeft [gedaagde] de door hem geplaatste afzuigkap aangesloten op het mechanische ventilatiekanaal. In de berging staan drie grote aquaria. Woonzorg heeft de berging nodig als werkruimte. [gedaagde] heeft aangegeven niet bereid te zijn om werkruimte voor de werklieden te creëren.
2.15
Bij brief van 6 oktober 2021 heeft Woonzorg [gedaagde] verzocht om medewerking te verlenen aan de werkzaamheden, bij gebreke waarvan Woonzorg genoodzaakt zal zijn gerechtelijke maatregelen tegen [gedaagde] te treffen. [gedaagde] is daarna nogmaals door Woonzorg en vervolgens door de advocaat van Woonzorg aangeschreven om medewerking te verlenen. [gedaagde] heeft geen medewerking verleend.
3..Het geschil
3.1
Woonzorg heeft gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan medewerkers van Woonzorg en/of door haar ingeschakelde derden toegang te verschaffen voor de uitvoering van de volgende werkzaamheden aan en in de woning te [plaatsnaam] aan het adres [adres 1];
het aanbrengen van mechanische ventilatie;
het demonteren van de keuken, voor zover dat nodig is voor de uitvoering van de sub a) bedoelde werkzaamheden;
het verwijderen van de drie aquaria in de berging van het gehuurde, voor zover dat
nodig is voor de uitvoering van de sub a) bedoelde werkzaamheden;
het vervangen van het glas door isolerend (HR++) glas;
het dichtmaken van de kieren rond de kozijnen;
het aansluiten van de zonnepanelen op de meterkast;
het vervangen van de voordeur door een voordeur met een smalle glasstrook met matglas en een spionnetje;
het vervangen van de balkondeuren door nieuwe met isolerend (HR++) glas;
het vervangen van de groepenkast;
het schilderen van de kozijnen, ramen en deuren.
II. [gedaagde] te veroordelen om – voor zover dit noodzakelijk mocht blijken voor de uitvoering van de sub 1 bedoelde werkzaamheden – het gehuurde te [plaatsnaam] aan het adres [adres 1], met alle personen en zaken die zich zijdens [gedaagde] in het gehuurde bevinden, tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van Woonzorg.
3.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling van de vordering
4.1
Voldoende is gebleken dat Woonzorg een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
4.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woonzorg in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3
De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord, is of [gedaagde] al dan niet gelegenheid moet geven voor de uitvoering van de door Woonzorg gevorderde werkzaamheden en hij de door hem gehuurde woning daartoe tijdelijk moet ontruimen en verlaten.
4.4
Artikel 7:220 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van voornoemd artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet.
4.5
De werkzaamheden die Woonzorg wil (laten) uitvoeren in het gehuurde betreffen deels dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW Pro (schilderwerk) en deels renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro (verbetervoorstel Duurzaam Wonen). Om de werkzaamheden in het gehuurde ten behoeve van (het aanbrengen van) de mechanische ventilatie – en alle daarmee rechtstreeks verband houdende werkzaamheden – te kunnen uitvoeren is eerst werkruimte nodig in het gehuurde. De keuken van [gedaagde] moet gedeeltelijk worden gedemonteerd en de aquaria in de berging moeten worden verwijderd.
de dringende werkzaamheden
4.6
Niet is gebleken dat [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt tegen het schilderwerk. Voor zover deze werkzaamheden nog niet zijn verricht, dient [gedaagde] Woonzorg de gelegenheid te geven deze werkzaamheden te (laten) uitvoeren.
de renovatiewerkzaamheden
4.7
Zowel in de door [gedaagde] gevoerde correspondentie als ter zitting heeft [gedaagde] gemotiveerd aangegeven dat hij alleen onder voorwaarden wenst mee te werken aan de renovatiewerkzaamheden. [gedaagde] heeft mondeling toestemming van Woonzorg gekregen voor het plaatsen van een andere keuken en voor de drie aquaria in de berging. [gedaagde] wenst alleen mee te werken als hij een vergoeding krijgt voor het verwijderen van de drie aquaria. [gedaagde] heeft de kosten begroot op € 6.444,50.
4.8
De belangen van zowel Woonzorg als [gedaagde] in aanmerking nemende, kunnen de renovatiewerkzaamheden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter als redelijk worden aangemerkt, nu meer dan 80% van de huurders heeft ingestemd met het verbetervoorstel van Woonzorg en [gedaagde] niet binnen 8 weken aan de rechter heeft verzocht een oordeel over de redelijkheid daarvan te geven. Bij de werkzaamheden aan de installaties dienen deze gelijktijdig te worden uitgevoerd aan de (boven elkaar gelegen) woning, die op die installaties zijn aangesloten. De (financiële) voorwaarden die [gedaagde] nu stelt, had hij binnen 8 weken na het verbetervoorstel moeten doen. Dan had de rechter een oordeel kunnen geven over de redelijkheid van het verbetervoorstel van Woonzorg inclusief de door [gedaagde] gewenste vergoeding en eventuele schade aan zijn keuken en aquaria. Nu [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de redelijkheid van het verbetervoorstel inclusief zijn (financiële) eisen aan de rechter ter beoordeling voor te leggen, wordt ook hij geacht in te stemmen met het verbetervoorstel en wordt dat ook jegens hem geacht redelijk te zijn. Er is thans geen grondslag meer om voorwaarden te stellen en ook geen plaats meer voor beoordeling van de door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding. Dat Woonzorg bij haar voorstel tevens in voldoende mate rekening heeft gehouden met de belangen van [gedaagde] volgt uit het feit dat zij [gedaagde] heeft aangeboden hulp te bieden bij het leegruimen van de berging.
4.9
Voorts is ter zitting door de gemachtigde van Woonzorg naar voren gebracht dat de kast in de slaapkamer ook door [gedaagde] dient te worden verwijderd, zodat de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. [gedaagde] heeft ter zitting toegezegd hieraan mee te werken en door Woonzorg is ook toegezegd dat [gedaagde] hiervoor hulp krijgt aangeboden.
4.1
Het antwoord op de vraag of er al dan niet eerder door Woonzorg mondeling toestemming is gegeven voor een andere keuken en voor de drie aquaria in de berging is gezien het bovenstaande niet van belang voor beantwoording van de vraag of [gedaagde] de gevorderde medewerking moet verlenen aan Woonzorg en behoeft derhalve in deze procedure niet te worden beantwoord.
4.11
Wat betreft het standpunt van [gedaagde] dat artikel 8.5. van de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is overweegt de kantonrechter als volgt. Bij de toetsing of het beding onredelijk bezwarend is, moet niet worden beoordeeld hoe het beding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kán uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen. Door [gedaagde] is dit laatste gesteld noch onderbouwd. Het enkele feit dat [gedaagde] nu geen schadevergoeding ontvangt, is geen grond om dit beding als onredelijk bezwarend te beschouwen.
4.12
Het voorgaande leidt dan ook tot de slotsom dat [gedaagde] op grond van artikel 7:220 lid 2 BW Pro de door Woonzorg gevorderde renovatiewerkzaamheden dient te gedogen.
4.13
De vordering van Woonzorg heeft in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De vordering wordt dan ook toegewezen, zoals hierna vermeld.
4.14
De kantonrechter ziet ook aanleiding om de tijdelijke ontruiming toe te wijzen, voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig zou meewerken. De termijn van ontruiming, mocht [gedaagde] weigeren de werkzaamheden te gedogen, zal op 7 dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld.
4.15
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan medewerkers van Woonzorg en/of door haar ingeschakelde derden toegang te verschaffen voor de uitvoering van de volgende werkzaamheden aan en in de woning te [plaatsnaam] aan het adres [adres 1]:
het aanbrengen van mechanische ventilatie;
het demonteren van de keuken, voor zover dat nodig is voor de uitvoering van de sub a) bedoelde werkzaamheden;
het verwijderen van de drie aquaria in de berging van het gehuurde, voor zover dat
nodig is voor de uitvoering van de sub a) bedoelde werkzaamheden;
het vervangen van het glas door isolerend (HR++) glas;
het dichtmaken van de kieren rond de kozijnen;
het aansluiten van de zonnepanelen op de meterkast;
het vervangen van de voordeur door een voordeur met een smalle glasstrook met matglas en een spionnetje;
het vervangen van de balkondeuren door nieuwe met isolerend (HR++) glas;
het vervangen van de groepenkast;
het schilderen van de kozijnen, ramen en deuren.
veroordeelt [gedaagde], voor zover hij weigert de hierboven genoemde werkzaamheden te laten uitvoeren, het gehuurde te [plaatsnaam] aan het adres [adres 1], binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle personen en zaken die zich zijdens [gedaagde] in het gehuurde bevinden, voor de duur van de hierboven genoemde werkzaamheden;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonzorg vastgesteld op € 247,39 aan verschotten en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
821