ECLI:NL:RBROT:2021:12055

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9080874 \ CV EXPL 21-9697

uitspraak: 26 november 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

1..[eiser 1],

wonende te [woonplaats eiser 1],

2. [eiser 2],

wonende te [woonplaats eiser 2],

3. [eiser 3],

wonende te [woonplaats eiser 3],

eisers,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

tegen

1..[gedaagde 1]

[gedaagde 1],

gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats gedaagde 2],

3. [gedaagde 3],

wonende te [woonplaats gedaagde 3],

gedaagden,

gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.

Partijen worden hierna verder aangeduid als “[eisers]” en “[gedaagden]”.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit:

het exploot van dagvaarding van 25 februari 2021;
de rolbeslissing van 25 maart 2021;
de akte indien producties, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 21 juni 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de e-mail van [eisers] van 6 augustus 2021, met één productie;
de mondelinge behandeling van 9 augustus 2021, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden;
de zittingsaantekeningen van [eiser 1] van 9 augustus 2021;
de antwoordakte van [gedaagden];
de e-mail van [eisers] van 22 oktober 2021, met één productie.

1.2.

De mondelinge behandeling is voortgezet op 25 oktober 2021. Namens [eisers] is daarbij verschenen [naam 1], werkzaam bij de beheerder [naam bedrijf], bijgestaan door de gemachtigde mr. Th.C. Visser. Namens [gedaagden] is verschenen [gedaagde 3], vergezeld door [naam 2] (tolk) en bijgestaan door de gemachtigde mr. R. Scheltes. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zitting is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

[gedaagden] huren met ingang van 1 mei 2007 de bedrijfsruimte en woning aan de [adres] van [naam 3]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en wordt, na het verstrijken van deze periode, voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar. De maandelijks door [gedaagden] verschuldigde huur bedraagt thans € 1.415,08 voor de bedrijfsruimte en € 670,26 voor de woonruimte.

2.2.

[gedaagden] exploiteren een cafetaria in de bedrijfsruimte op de begane grond en bewonen de woonruimte op de eerste en tweede verdieping.

2.3.

[eisers] hebben op 22 december 2020 de eigendom van het pand, waarin de bedrijfsruimte en de woning zich bevinden, overgenomen.

2.4.

[eisers] hebben op 25 februari 2021 per deurwaardersexploot een brief van hun gemachtigde, gedateerd 24 februari 2021, aan [gedaagden] laten betekenen. De inhoud van deze brief luidt - voor zover thans van belang - als volgt:

“(…) Zoals u bekend hebben cliënten het onderhavige pand mede aangekocht om dit te kunnen herontwikkelen. Dat moment is nu ook daadwerkelijk daar en dat is mede de reden geweest om een aanvang te nemen met het voeren van gesprekken daaromtrent. Daarbij geniet het de voorkeur van cliënten om meteen te kunnen starten met de renovatie/herontwikkeling.

Met de door cliënten gewenste herontwikkeling kunnen cliënten de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten optimaliseren, waardoor de beleggingswaarde van het pand en daarmee van hun portefeuille verbeterd wordt.

Het concrete renovatieplan van cliënten voorziet in het omzetten van het gehuurde naar volledig geoutilleerde woningen die voldoen aan de eisen van deze tijd. Het gehuurde zal na de renovatie daarmee in niets meer te vergelijken zijn met de ruimte die u thans huurt.

Het is niet mogelijk om de onderhavige renovatie/herontwikkeling uit te voeren met instandhouding van de huurovereenkomst, niet in de laatste plaats omdat het gehuurde na renovatie niet meer te vergelijken zal zijn met de huidige door u gehuurde ruimte. Namens cliënten zeg ik u derhalve, met in achtneming van de opzegtermijn, de huurovereenkomst tegen 31 maart 2022 op, althans tegen 30 april 2022 (nu de huurovereenkomst vanaf 1 mei 2012 telkens is verlengd voor een periode van vijf jaar).

De opzeggingsgronden zijn:

Primair

"Dringend eigen gebruik" ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW in de zin van een renovatie die niet zonder de beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Zoals aangegeven zal het gehuurde na renovatie o.m. zowel qua indeling, plaats en oppervlakte wijzigen. Ook de functie zal gewijzigd worden. Daarmee staat vast dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.

Subsidiair

"De belangenafweging" ex artikel 7:296 lid 3 BW. De belangen van cliënten bij de beëindiging van de huurovereenkomst, zie hiervoor, wegen zwaarder dan uw belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dit geldt temeer nu u reeds lange tijd het gehuurde huurt en de huurperiode afloopt. (…)”

2.5.

[gedaagden] hebben niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst.

3..De vordering

3.1.

[eisers] hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn beëindigd en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om het gehuurde uiterlijk per dat tijdstip te ontruimen, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, en de nakosten.

3.2.

Aan hun vordering hebben [eisers] naast de hiervoor genoemde feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

[eisers] hebben de huurovereenkomst met [gedaagden] opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en op grond van de belangenafweging. [eisers] hebben aan [gedaagden] aangegeven het gehuurde te willen renoveren. Het renovatieplan voorziet in het aanpassen van de functie van het gehuurde en voorts (onder meer) in het wijzigen van de indeling en vergroten van het gehuurde door omzetting van de bedrijfsruimte naar appartementen c.q. woningen. Door de renovatie zal het rendement van het gehuurde aanzienlijk hoger worden dan het huidige rendement. De beoogde renovatie is niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagden] De indeling van het gehuurde zal immers drastisch worden gewijzigd en het gehuurde in de huidige vorm vervalt. Daarnaast wegen de (bedrijfseconomische) belangen van [eisers] zwaarder dan de belangen van [gedaagden] De onderneming van [gedaagden] kan ook elders worden geëxloiteerd en zij dienden er bovendien rekening mee te houden dat de huurovereenkomst op enig moment zou worden beëindigd.

4..Het verweer

4.1.

[gedaagden] hebben de vordering betwist en hebben daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Er is sprake van een gemengde huurovereenkomst. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat de huurovereenkomst gesplitst dient te worden, in die zin dat ten aanzien van dat deel van het gehuurde dat functioneert als woning het huurregime van woonruimten geldt en ten aanzien van het deel van het gehuurde dat functioneert als bedrijfsruimte het bedrijfsruimteregime. Van een van de bedrijfsruimte afhankelijke woning is geen sprake.

4.2.

Ten aanzien van de woonruimte heeft te gelden dat de vordering van [eisers] op grond van artikel 7:274 lid 5 sub b BW moet worden afgewezen, nu de opzegging van de huurovereenkomst is gedaan binnen drie jaar nadat [gedaagden] schriftelijk in kennis is gesteld van het feit dat [eisers] rechtsopvolger zijn geworden van de oorspronkelijke verhuurder. [gedaagden] betwisten voorts dat er sprake is van dringend eigen gebruik nu een renovatie niet noodzakelijk is en zij nimmer hebben ingestemd met een redelijk renovatievoorstel. Voor zover renovatie wel noodzakelijk is, is beëindiging van de huurovereenkomst hiervoor niet noodzakelijk. [eisers] hebben de dringendheid van het eigen gebruik onvoldoende onderbouwd. Daarnaast wegen de belangen van [gedaagden] bij het behoud van het gehuurde zwaarder dan de belangen van [eisers] Bovendien is er onvoldoende andere passende woonruimte beschikbaar voor [gedaagden] Voor zover de huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte wordt beëindigd, maken [gedaagden] aanspraak op een verhuiskostenvergoeding.

4.3.

Ten aanzien van de bedrijfsruimte is door [eisers] geen onderbouwing gegeven van de wens om de bedrijfsruimte om te zetten in woonruimten. De door [eisers] genoemde aan de plannen ten grondslag liggende bedrijfseconomische redenen zijn evenmin onderbouwd. Het plan van [eisers] om drie appartementen c.q. woningen in het gehuurde te realiseren is niet uitvoerbaar, nu de Gemeente Rotterdam hiervoor op basis van artikel 3.3.5 lid 2 van de ‘Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019’ geen vergunning zal verlenen. De belangen van [gedaagden] bij handhaving van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte wegen voorts zwaarder dan het pure beleggingsbelang van [eisers] De cafetaria heeft een typische buurtfunctie en verhuizing betekent het verlies van de opgebouwde klantenkring. Bovendien is de cafetaria voor [gedaagden] de enige bron van inkomsten. Voor zover de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte wordt beëindigd, maken [gedaagden] aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. [gedaagden] stellen zich ten slotte op het standpunt dat de gevorderde verklaring, dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is, afgewezen dient te worden op grond van artikel 7:272 lid 1 BW en artikel 7:295 lid 1 BW.

5..De beoordeling van de vordering

5.1.

Centraal staat de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd dient te worden wegens dringend eigen gebruik door [eisers] - bestaande uit renovatie en herontwikkeling van het gehuurde - dan wel op grond van de afweging van de belangen van beide partijen.

5.2.

Voor de inhoudelijke beoordeling van de vordering is van belang welk huurregime op deze situatie van toepassing is. Niet in geschil is dat het gaat om een ‘gemengde’ huurovereenkomst, dat wil zeggen een combinatie van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en woonruimte. In het geval de boven de bedrijfsruimte gelegen woonruimte kwalificeert als een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW is ook op de woonruimte het huurregime met betrekking tot ‘290-bedrijfsruimte’ van toepassing.

5.3.

Volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. De bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst speelt hierbij slechts een beperkte rol

(Hoge Raad 24 januari 1997, NJ 1997, 558 en Hoge Raad 15 juni 2001, met conclusie A-G Langemeijer, ECLI:NL:HR:2001:AB2146). Het enkele feit dat in de oorspronkelijke huurovereenkomst is bepaald dat de woning verbonden zal blijven aan de huur van de bedrijfsruimte en dat, indien de huur eindigt, dit geldt voor zowel het cafetaria-gedeelte als het woonruimtedeel, is in dit verband dan ook niet doorslaggevend. Van meer gewicht is dat door [gedaagden] onweersproken is gesteld dat de boven de cafetaria gelegen woonruimte een eigen voordeur heeft, een aparte opgang, een eigen meterkast en eigen sanitaire voorzieningen. Evenmin is sprake van overige gemeenschappelijke voorzieningen of een interne verbinding tussen de cafetaria en de woonruimte. Door [gedaagden] is bovendien onweersproken gesteld dat er voor de exploitatie van de cafetaria geen noodzaak is voor een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder van de bovengelegen woonruimte. Nu van een bouwkundige of bedrijfseconomische verbondenheid tussen de bedrijfsruimten en de woonruimte geen sprake is en gesteld noch gebleken is dat het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, is de kantonrechter van oordeel dat de woonruimte niet kan worden beschouwd als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW.

5.4.

Nu er van een van de bedrijfsruimte afhankelijke woning geen sprake is, dient beoordeeld te worden of de gemengde huurovereenkomst kan worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte. Bij de beantwoording van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan en de feitelijke inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik ervan. In r.o. 5.3. is reeds overwogen dat er van een bouwkundige of bedrijfseconomische verbondenheid tussen de bedrijfsruimte en woonruimte geen sprake is en dat niet gebleken is dat het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit. Voorts volgt uit de huurovereenkomst dat er ten aanzien van de bedrijfsruimte en de woonruimte aparte huurbedragen worden gerekend. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat een splitsing van de huurovereenkomst mogelijk is. Dat betekent dat het woonruimtegedeelte wordt beheerst door het woonruimteregime en het bedrijfsruimtegedeelte door het 290-bedrijfsruimteregime.

De woonruimte

5.5.

De beoordeling van de vraag of de huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte op grond van dringend eigen gebruik dient te worden beëindigd, vindt plaats aan de hand van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Artikel 7:274 lid 5 sub b BW bepaalt echter dat een vordering, gegrond op eigen gebruik in de zin van lid 1 sub c niet toewijsbaar is, indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.

5.6.

Vast staat dat [eisers] per 22 december 2020 het pand, waarin het gehuurde zich bevindt, in eigendom hebben verkregen en per laatstgenoemde datum als rechtsopvolgers van de oorspronkelijke verhuurder hebben te gelden. Door [gedaagden] is onweersproken gesteld dat de schriftelijke kennisgeving van deze rechtsopvolging eerst begin februari 2021 heeft plaatsgevonden. Dat betekent dat de opzegging van de huurovereenkomst per deurwaardersexploot van 25 februari 2021 is gedaan binnen de in artikel 7:274 lid 5 sub b BW genoemde termijn van drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van [gedaagden] is gebracht. Dat betekent dat de vordering ten aanzien van de woonruimte niet toewijsbaar is.

De bedrijfsruimte

5.7.

[eisers] hebben een beroep gedaan op de opzeggingsgronden van dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW en de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.

5.8.

Ten aanzien van de opzegging wegens dringend eigen gebruik wordt als volgt overwogen. De vraag of een verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296 lid 1 sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden, zijn:

de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en

het daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde.

5.9.

Onder duurzaam gebruik wordt derhalve eveneens verstaan de renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. [eisers] heeft bij dagvaarding gesteld dat zij voornemens zijn het gehuurde te renoveren, in die zin dat zij de bedrijfsruimte willen transformeren tot woonruimte. Hoewel [eisers] in een eerder stadium van de procedure tekeningen hebben overgelegd waaruit volgt dat zij de bedrijfsruimte willen transformeren tot een drietal woningen, hebben zij ter mondelinge behandeling verklaard dat het thans de bedoeling is de bedrijfsruimte op de begane grond te transformeren tot (slechts) één woning óf tot twee woningen, in welk laatste geval de kelder bij de woonruimten zal worden betrokken.

5.10.

De stelling van [gedaagden] dat de renovatieplannen van [eiser 1] te vaag zijn, wordt verworpen. Voor de vraag of er sprake is van renovatie, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, is immers niet doorslaggevend hoeveel woningen er exact gerealiseerd zullen gaan worden. Vast staat immers dat [eisers] in elk geval het voornemen hebben om de bedrijfsruimte volledig te laten vervallen en de functie van die ruimte te wijzigen in woonruimte. Dat betekent dat de bedrijfsruimte in haar huidige vorm (de cafetaria) volledig zal verdwijnen, ongeacht het aantal te realiseren woonruimten. Een en ander betekent dat het voldoende aannemelijk is dat er sprake is van een voorgenomen renovatie van de bedrijfsruimte, die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

5.11.

Voor wat betreft het voornemen van [eisers] de bedrijfsruimten te transformeren tot een tweetal woningen hebben [gedaagden] aangevoerd dat de Gemeente Rotterdam hiervoor geen vergunning zal verlenen, omdat in de ‘Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019’ is bepaald dat door verbouwing te realiseren woonruimte in de wijk Oud-Charlois ten minste 85 m² oppervlakte per woning moet bezitten en de na de voorgenomen renovatie te realiseren woonruimten in het gehuurde een kleinere oppervlakte zullen hebben. [eisers] hebben gesteld dat de gemeente geen bezwaar heeft tegen de renovatieplannen, maar hebben deze stelling tot op heden niet nader onderbouwd. Ter mondelinge behandeling hebben zij in dit verband uitdrukkelijk aangeboden hun stelling alsnog nader te onderbouwen. Nu de beëindigingsvordering niet toewijsbaar is als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is, zullen [eisers] - conform hun uitdrukkelijke aanbod - in de gelegenheid worden gesteld bij akte nader te onderbouwen in hoeverre de Gemeente Rotterdam akkoord gaat met de voorgenomen transformatie van de bedrijfsruimte tot twee woonruimten.

5.12.

Voor een geslaagd beroep op artikel 7:296 lid 1 sub b BW dient eveneens voldoende aannemelijk te zijn dat [eisers] de bedrijfsruimte dringend nodig hebben. Ook bij de beoordeling van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Algemene bedrijfseconomische belangen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te maken. In dat kader hebben [eisers] gesteld dat door de voorgenomen renovatie c.q. herontwikkeling het rendement van het gehuurde aanzienlijk hoger zal worden dan het huidige rendement. Daartoe hebben zij gesteld dat, wanneer de renovatie zal zijn voltooid, het gehuurde in delen als woning kan worden verhuurd, waardoor per huurovereenkomst significant meer huur kan worden gevraagd.

5.13.

Om vast te kunnen stellen of voldoende aannemelijk is dat [eisers] de gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk dringend nodig hebben, dient het huidige rendement van de gehuurde bedrijfsruimte - waarbij de huidige huurprijs van € 1.415,08 per maand als uitgangspunt zal worden genomen - te worden vergeleken met het te verwachten rendement op basis van de nieuwe huurprijs van de te creëren woonruimte(n). Indien daaruit volgt dat er sprake is van een substantiële rendementsverbetering is in beginsel voldoende aannemelijk dat [eisers] de bedrijfsruimte dringend nodig hebben.

5.14.

[eisers] hebben de door hen gestelde rendementsverbetering tot op heden onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter stelt [eisers] om die reden in de gelegenheid hun stellingen op dit punt bij akte nader te onderbouwen. Van [eisers] wordt in dat verband in elk geval verwacht dat zij nader onderbouwen wat de uiteindelijk te realiseren verhuurbare oppervlakte zal worden - zowel voor het scenario waarbij sprake is van de realisatie van één woning als voor het scenario waarbij sprake is van de realisatie van twee woningen -, bij de bepaling waarvan zij dienen uit te gaan van de toepasselijke NEN 2580-norm. In het verlengde daarvan dienen [eisers] nader te onderbouwen wat op basis van de verhuurbare oppervlakte in beide scenario’s de basisprijs per m² is en dienen zij een puntentelling op basis van het woningwaarderingsstelsel van de Huurcommissie in het geding te brengen, wederom met betrekking tot zowel het scenario van één te realiseren woning als het scenario van twee te realiseren woningen.

5.15.

De zaak zal, zoals hierna vermeld, naar de rolzitting van donderdag 23 december 2021 te 14.30 uur worden verwezen, teneinde [eisers] in de gelegenheid te stellen zich op die rolzitting bij akte nader uit te laten omtrent het hiervoor onder r.o. 5.11 tot en met r.o. 5.14 overwogene.

5.16.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6..De beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van
donderdag 23 december 2021 te 14.30 uur, voor het nemen van een akte door [eisers] als onder r.o. 5.11 tot en met r.o. 5.14 vermeld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44487