Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/4714
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 december 2021 in de zaak tussen
[naam eiseres] , te [plaats] , eiseres,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2020, aanslagnummer [aanslagnummer] , heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Schiedam (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 709.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 8 augustus 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2021. Namens eiseres zijn verschenen [naam persoon 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, en [naam persoon 2] , taxateur. Voor verweerder zijn verschenen diens gemachtigde en [naam persoon 3] , taxateur.
Overwegingen
1. De (incourante) onroerende zaak is een gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1999, waar mensen met een verstandelijke beperking onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen. Het totale bruto vloeroppervlak is 777 m². De perceeloppervlakte is 112 m². In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
2. In beroep handhaaft verweerder de beschikte waarde van € 709.000,- die hij onderbouwt met een taxatierapport van [naam persoon 3] van 10 maart 2021. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 585.000,- die zij onderbouwt met een taxatierapport en taxatiekaart van [naam persoon 2] , van [naam taxatie en vastgoedadviesbureau] , van 9 februari 2021.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
de aard en de bestemming van de zaak;
de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.
2.2.
Tussen partijen is niet in geschil:
- de toepasselijkheid van de landelijke Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019 van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer) en het daarin opgenomen archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’);
- de waarde van de grond (€ 19.600,-);
- de bruto vervangingswaarde van de opstal (€ 1.130.535,-);
- de functionele correcties;
- dat de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief 21% BTW is;
- dat alleen de levensduur van de installaties is verlengd.
2.3.
De onroerende zaak is op 18 mei 2020 verkocht voor € 762.500,- en is nu in gebruik als opvang voor daklozen. De koopsom is gecorrigeerd met de in de verkoopsom opgenomen bijdrage in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren van € 10.247,03. Daarmee komt de netto koopsom op € 752.253,- (hierna: de koopsom). Genoemde bedragen zijn als zodanig niet in geschil tussen partijen.
3. Eiseres betwist niet dat de koopsom voldoet aan de vereisten van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Zij bepleit juist een waardebepaling aan de hand daarvan.
3.1.
Een eigen transactiecijfer is maatgevend voor de waardebepaling, indien die transactie kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Omdat het tijdsverloop van tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum ruim 16 maanden bedraagt, moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling in deze periode.
3.2.
Eiseres stelt de waardeontwikkeling tussen de transactiedatum (18 mei 2020) en de waardepeildatum (1 januari 12019) op 12% tot 14%. Zij stelt dat zij die percentages baseert op de prijsstijging van koopwoningen zoals volgens haar te vinden op de website van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het is volgens eiseres ook een feit van algemene bekendheid dat de huizenmarkt enorm in de lift zit en dat aan opvang van daklozen steeds meer behoefte is.
Verweerder betwist deze percentages omdat de website van het CBS alleen gegevens vermeldt van de prijsstijgingen van koopwoningen, maar niet van incourante objecten zoals de onroerende zaak. Daarvan worden er maar zeer weinig verkocht. Een percentage van rond 6% vindt verweerder daarom redelijker.
In reactie hierop heeft eiseres alleen gewezen op de door haar aangehaalde jurisprudentie over het gebrek aan onderbouwing van de percentages van de restwaarden in de taxatiewijzer.
3.3.
De onroerende zaak is incourant. Het aantal verkopen van objecten als deze is zeer beperkt, wat eiseres erkent. De website van het CBS bevat geen gegevens over de prijsstijging van zulke objecten, wat eiseres niet betwist. De onroerende zaak is daarom niet op één lijn te stellen met een koopwoning en de daaraan verbonden waardeontwikkeling die sinds de waardepeildatum (sterk) is toegenomen, zoals algemeen bekend is.
3.4.
De berekening van het percentage van het verschil tussen de beschikte waarde en de koopsom is als volgt:
((koopsom – beschikte waarde) ÷ koopsom) × 100
Toegepast op de onroerende zaak is de uitkomst dan:
((€ 752.253,- – € 709.000,-) ÷ € 752.253,-) × 100 = 5,75%.
Die uitkomst ligt zeer dicht bij het door verweerder genoemde percentage van 6%. Dat percentage komt de rechtbank ook niet onredelijk voor, gelet op wat hiervoor is overwogen.
3.5.
Uit artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ volgt dat de waarde pas door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de WOZ. Dat geldt ook voor een incourante onroerende zaak (zie Hoge Raad 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1231).
3.5.1.
Die situatie doet zich hier niet voor. Verweerder maakt namelijk al op basis van de koopsom van de onroerende zaak en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Nu verweerder via de gecorrigeerde vervangingswaarde niet tot een hogere waarde komt, bestaat al daarom geen grond voor het oordeel dat de (ook) via die waarderingsmethode berekende waarde te hoog is.
4. Het beroep is ongegrond.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Gerde, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 10 december 2021.
De griffier en de rechter zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).