Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/125
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 december 2021 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2020, aanslagnummer [aanslagnummer] , heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Hellevoetsluis (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 144.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 december 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2021. Eiser is verschenen.
Voor verweerder zijn verschenen diens gemachtigde en mw. [naam taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiser is de waarde te laag vastgesteld en bedraagt deze op de waardepeildatum € 234.000,-. Verweerder vindt dat hij de waarde niet te laag heeft vastgesteld. Ook is in geschil of eiser recht heeft op een schadevergoeding.
2. De onroerende zaak is een bedrijfspand uit 1995, oorspronkelijk gebouwd en in gebruik geweest als (dijk)woning, met een bruto vloeroppervlak van 175 m², gelegen op twee percelen die samen een oppervlakte hebben van 605 m². Verweerder heeft de onroerende zaak als WOZ-object kantoor geregistreerd.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te laag heeft vastgesteld.
4.1.
Waarderingsmethode
Tussen partijen is niet in geschil dat de hwk-methode het meest geschikt is om de waarde van de opstal vast te stellen. Ook is niet in geschil dat de kapitalisatiefactor 9,3 bedraagt.
De onroerende zaak bestaat uit de volgende onderdelen:
- Kantoor: 55 m² (1e etage)
- Kantoor: 60 m² (begane grond)
- Restgrond: 455 m²
- Opslag/magazijn: 60 m² (benedendijks, -1)
Het taxatieverslag geeft de opbouw van de taxatie als volgt weer:
Omschrijving
Bouwjaar
Grootte
Prijs per m²
Huurwaarde
Kap. factor
Waarde onder.
Kantoor
1995
55 m²
€ 69,48
€ 3.821
9,3
€ 35.539
Kantoor
1995
60 m²
€ 99,27
€ 5.956
9,3
€ 55.392
Extra grond (restgr)
455 m²
€ 88,00
€ 40.040
Opslag/magazijn
1995
60 m²
€ 23,82
€ 1.429
9,3
€ 13.291
Vastgestelde waarde
€ 144.262
4.2.
Huurwaarde
Door de huurwaarde van € 11.000,- uit het taxatierapport van [naam persoon] van [naam makelaar en taxatiebureau] van 16 januari 2017 (het taxatierapport) als uitgangspunt te nemen en daar een percentage verhoging op toe te passen, onderbouwt verweerder de huurwaarde niet (voldoende). De taxateur verwijst namelijk ter onderbouwing van de huurwaarde in het taxatierapport naar (destijds) actueel aanbod van ter plaatse en gerealiseerde transacties en de vraagprijs van kantoren in de kern van Hellevoetsluis per taxatiedatum van circa € 85,- per m², maar hij/zij maakt niet inzichtelijk om welke transacties het gaat. Daarom heeft verweerder de huurwaarde in het taxatierapport niet als basis kunnen gebruiken voor de berekening van de huurwaarde op de waardepeildatum.
4.3.
Verweerder onderbouwt de huurwaarde wel met de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten, waarvan eiser de bruikbaarheid ook niet betwist.
Het object [adres 2] te Hellevoetsluis (192 m² kantoor, verhuurd voor € 10.200,- per 10 mei 2019) heeft meer vierkante meters kantoorruimte en een betere ligging dan de onroerende zaak, terwijl de huurprijs ten opzichte van de onroerende zaak lager is. Het object [adres 3] te Hellevoetsluis (200 m² kantoor, verhuurd voor € 15.000,- per 15 mei 2017) heeft ook meer kantoorruimte en een betere ligging dan de onroerende zaak en een (veel) hogere huurprijs. Op basis van deze transacties bestaat geen grond voor het oordeel dat verweerder de huurwaarde van de onroerende zaak te laag heeft vastgesteld. Eiser merkt op zich zelf terecht op dat het taxatieverslag deze vergelijkingsobjecten niet vermeldt, maar het model in bijlage 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ vereist dat ook niet. Bovendien mag verweerder in iedere fase van de procedure (dus ook in beroep) nieuwe vergelijkingsobjecten aandragen.
4.4.
De eigen vergelijkingsobjecten die eiser aanvoert ( [adres 4] en [adres 5] in Hellevoetsluis) maken het oordeel over de huurwaarde niet anders. Verweerder voert terecht aan dat die objecten niet goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het pand [adres 4] is een dicht bij het centrum gelegen monumentaal pand met een gemengde bestemming dat keurig is afgewerkt en aan alle moderne eisen voldoet, wat niet voor de onroerende zaak geldt. Het pand [adres 5] is een kamerruimte zonder eigen voorzieningen die deel uitmaakt van een complex met een gemengde bestemming en is daarom ook niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaak.
4.5.
Ook de vraaghuren van opslagruimten van ‘Shurgard Self Storage’ in Spijkenisse en ‘1BOX Self-Storage’ in Hellevoetsluis die eiser aanvoert, leiden niet tot een ander oordeel over de huurwaarde. Het taxatierapport vermeldt dat de onroerende zaak, die als kantoorruimte in gebruik is, mogelijkheden biedt tot kantoor- annex praktijkruimte. Vast onderdeel van het pand is een benedendijkse opslagruimte die eisers taxatierapport omschrijft als ‘technische ruimte, verkeersruimte, opslag c.q. archiefruimte.’ Volgens eiser is daar de CV-ketel aanwezig. Feitelijk is het dus een soort kelderruimte. Opslagruimte als die van Shurgard is volgens de gegevens die eiser heeft overgelegd voorzien van camera-beveiliging, een persoonlijke toegangscode, eigen slot en sleutel, toegang via een lift en is zeven dagen per week toegankelijk. Dat soort opslagruimte laat zich niet goed vergelijken met de opslagruimte die deel uitmaakt van de onroerende zaak.
4.6.
Grond
Eiser voert aan dat een deel van de restgrond (naar hij zonder onderbouwing stelt: 144 m²) als parkeervoorziening in gebruik is en daarom ten onrechte als restgrond is aangemerkt. Verder stelt hij dat de hoeveelheid restgrond 545 m² bedraagt. Verweerder heeft de restgrond (niet-gebouwgebonden grond) berekend door 2,5 keer de oppervlakte van de begane grond (2,5 × 60 m² = 150 m²) van de opstal te nemen en die uitkomst in mindering te brengen op de totale perceelgrootte van 605 m². De restgrond heeft zodoende een oppervlakte van 455 m². Dit is een bekende vuistregel, waarvan het gebruik de rechtbank niet onaannemelijk of onredelijk voorkomt en waarvoor zij ook geen betere kent. Eiser betwist (het gebruik van) deze vuistregel als zodanig niet, maar onderbouwt verder niet hoe hij aan 545 m² restgrond komt. Hoewel het taxatierapport vermeldt dat de onroerende zaak eigen parkeerruimte voor drie auto’s heeft, blijkt uit het taxatierapport ook dat de taxateur ‘parkeerplaats/restgrond’ als één geheel aanmerkt zonder de parkeerplaatsen te onderscheiden van (en hoger te waarderen dan) de restgrond. Dat is terecht, omdat dat onderscheid bij de hier gebruikte waarderingsmethode (anders dan bijvoorbeeld bij de hier niet toepasselijke gecorrigeerde vervangingswaarde) geen rol speelt.
4.7.
Grondprijs
Verweerder heeft uitvoerig toegelicht hoe hij de grondprijs heeft berekend. Sinds 2019 is de grondprijs wijkgerelateerd. In voorgaande jaren was niet zo, wat mede het verschil in prijs ten opzichte van voorgaande jaren verklaart. Omdat de onroerende zaak in het buitengebied ligt (dat niet staat vermeld in het overzicht van wijken en de daarbij behorende grondprijzen), houdt verweerder het gemiddelde aan tussen de hoogste (€ 99,-) en laagste (€ 68,-) grondprijs per wijk. Afgerond is dat gemiddelde € 84,-. Bij de berekening van de prijs per m² is verweerder uitgegaan van € 88,- per m². Omdat eiser zelf uitgaat van een prijs van de restgrond van € 86,- per m², merkt verweerder terecht op dat de grondprijs die verweerder hanteert niet in het nadeel is van eiser, omdat die juist een hogere WOZ-waarde bepleit en dus belang heeft bij een hogere grondprijs per m².
4.8.
Taxatieverslagen van voorgaande jaren
De verwijzing door eiser naar eerder vastgestelde WOZ-waarden van de onroerende zaak en de daarbij behorende taxatieverslagen, die volgens hem veel tegenstrijdigheden bevatten, baat hem niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald (en getoetst door de rechtbank), aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen.
4.9.
Conclusie
Gelet op het voorgaande maakt verweerder aannemelijk dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te laag heeft vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan beantwoording van de vraag of eiser de door hem bepleite hogere waarde aannemelijk heeft gemaakt.
5.
Schadevergoeding
Schadevergoeding
Eiser verzoekt tot slot om een schadevergoeding van in totaal € 52.800,- (600 manuren × € 88,-). Daartoe stelt hij dat verweerder nalatig en onzorgvuldig handelt en dat het hem erg veel energie, geld en tijd heeft gekost om ‘de juistheid te laten vastleggen in doorlopen procedures.’ De rechtbank wijst dit verzoek af, al omdat niet blijkt van een onrechtmatig besluit, onrechtmatige handeling of het niet tijdig nemen van een besluit zoals bedoeld in artikel 8:88 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Gerde, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 10 december 2021.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).