Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9332568 CV EXPL 21-3045
uitspraak: 2 december 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
gemachtigde: mr. W.L. Bos,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.R. Dill.
Partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met bijlagen;
het antwoord van [gedaagde], tevens eis in reconventie, met bijlagen;
het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de conclusie van antwoord in reconventie;
het proces-verbaal van 29 oktober 2021;
de akte uitlaten van [eiser];
de antwoordakte van [gedaagde].
Op 29 oktober 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De datum voor de uitspraak van het vonnis is bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
2.1
[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] van [eiser]. De huurprijs bedraagt op dit moment € 650,- per maand. Partijen zijn overeengekomen dat de huur bij vooruitbetaling moet worden voldaan.
3..Het geschil in conventie
3.1
[eiser] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen een maand na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden onder afgifte van de sleutels aan [eiser];
II. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.
3.2
[eiser] legt dringend eigen gebruik aan zijn vordering ten grondslag. [eiser] stelt dat hij de woning die [gedaagde] huurt zodanig dringend nodig heeft voor zijn eigen gebruik, dat van hem niet verwacht kan worden dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt voortgezet.
3.3
[gedaagde] heeft zich tegen de vordering verweerd. [gedaagde] betwist dat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en voert tevens aan dat er geen andere passende woonruimte beschikbaar is voor haar, gelet op haar inkomenssituatie en de omstandigheden met betrekking tot haar dochter. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering.
4..Het geschil in reconventie
4.1
[gedaagde] vordert in reconventie dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] wordt veroordeeld om:
binnen twee maanden na betekening van het vonnis de volgende gebreken te (doen) herstellen:
[eiser] te veroordelen om binnen 2 maanden na betekening van het ten dezen te wijzen vonnis de volgende gebreken te (doen) herstellen:
Rioolgat in de voortuin;
Lekkende ramen badkamer;
Vensterbank badkamer is beschadigd door lekkage;
Lekkende ramen keuken;
Vensterbank keuken;
Gat boven meterkast door lekkage lekke loden leiding;
Lekkende afzuiger van keuken naar het dak;
Lekkage plafond woonkamer;
Lekkage plafond badkamer;
Inbouwmagnetron;
Inbouwvaatwasser;
De dakgoten en houtwerk rondom het gehele huis;
Scheuren in de muur woonkamer;
Scheuren in de buitenmuur bij de keuken;
Stucwerk plafond woonkamer;
Tegels badkamer boven en wc beneden;
Houtwerk dakkapel in badkamer;
Dakkapel achter;
Wasbak badkamer;
Lekkage aan het balkon.
bij gebreke waarvan:
primair
[gedaagde] ingaande de eerste dag na 2 maanden na betekening van het ten dezen te wijzen vonnis, een tijdelijk verlaagde huurprijs verschuldigd is van € 325,- per maand, tot het moment dat [eiser] de volledige lijst van gebreken zal hebben verholpen en dit bevestigd is door een ter zake kundige partij, dan wel [gedaagde] erkent dat dit het geval is, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure in reconventie.
subsidiair
[eiser] een dwangsom zal zijn verschuldigd, ingaande de eerste dag na 2 maanden na betekening van het ten dezen te wijzen vonnis ad € 100,- per dag, tot een maximum van € 10.000,-, totdat [eiser] deze volledige lijst met gebreken zal hebben verholpen en dit bevestigd is door een ter zake kundige partij, dan wel [gedaagde] erkent dat dit het geval is, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure in reconventie.
4.2
[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van zodanig ernstig achterstallig onderhoud dat er sprake is van beperkt woongenot en onveilige situaties. Zolang deze gebreken niet zijn verholpen dient de huurprijs te worden verlaagd vanwege verminderd huurgenot of een dwangsom te worden opgelegd.
4.3
[eiser] heeft zich tegen de vordering verweerd. [eiser] erkent dat sprake is van achterstallig onderhoud, maar voert aan dat [gedaagde] geen medewerking heeft verleend om door [eiser] ingeschakelde aannemers toe te laten in de woning om werkzaamheden te verrichten. [eiser] valt dan ook niets te verwijten terzake het achterstallige onderhoud. [eiser] concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie.
5..De beoordeling in conventie
5.1
[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. [1] Voordat, met afweging van de belangen van zowel verhuurder als huurder, een dergelijke vordering kan worden toegewezen dient eerst te blijken van beschikbaarheid van andere, passende woonruimte voor de huurder.
5.2
[eiser] heeft bij akte uitlaten verschillende sociale huurwoningen aangewezen die volgens hem kwalificeren als passende woonruimte voor [gedaagde] en haar dochter. [gedaagde] heeft gemotiveerd aangevoerd dat in haar situatie slechts woningen passend zijn wanneer de woningen in de nabije omgeving van haar huidige woning – en met name de school van haar dochter – zijn gelegen. Weliswaar betwist [eiser] dat woningen die verder weg gelegen niet passend zijn, omdat de dochter van [gedaagde] ook daar wel zou kunnen aarden, maar gelet op de medische situatie, het sociale vangnet in de directe omgeving van haar woning en de speciale onderwijssituatie van de dochter van [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat een passende woning gelet op deze omstandigheden in de nabije omgeving van de huidige woning moet zijn gelegen.
5.3
Van de woningen die [eiser] heeft aangeboden, heeft [gedaagde] er op één gereageerd, althans van één woning heeft zij een screenshot overgelegd van haar reactie en haar uiteindelijke plaats op de lijst. [gedaagde] is bij deze woning uiteindelijk op de achtste plaats geëindigd. Een deel van de door [eiser] aangewezen woningen kwalificeert gezien de ligging niet als passende woonruimte. Gelet op haar achtste positie bij de woonruimte waarop zij wel heeft gereageerd is het niet waarschijnlijk dat [gedaagde] één van de andere woonruimten toegewezen zou hebben gekregen. Om die reden is het naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende aannemelijk geworden dat er andere woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is zodat de vordering op dit moment niet kan worden toegewezen.
5.4
Daarbij merkt de kantonrechter wel op dat het – gelet op de omstandigheden aan de zijde van [eiser] – op de weg van [gedaagde] ligt om te verhuizen zodra er wel andere passende woonruimte beschikbaar is, zodat zij wel dient te blijven reageren op passende woningen.
5.5
In de omstandigheden aan de zijde van beide partijen ziet de kantonrechter in conventie aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten van deze procedure draagt.
6..De beoordeling in reconventie
6.1
Partijen hebben terzake van de onder 4.1 genoemde gebreken a, b, h, i, p en s reeds ter zitting afspraken gemaakt, zodat deze gebreken niet langer ter beoordeling aan de kantonrechter voorliggen. Terzake van die gebreken kan [gedaagde] nakoming van de vaststellingsovereenkomst vorderen.
6.2
[eiser] erkent de gebreken onder c, d, e, f, g, j, k, l, m, n, o, q, r en t, maar voert gemotiveerd aan dat [gedaagde] geen medewerking verleent aan het herstellen van de werkzaamheden. [gedaagde] erkent dat zij in verband met de belangen van haar dochter de voorkeur heeft voor het uitvoeren van werkzaamheden op tijdstippen die passend zijn voor haar dochter, maar betwist dat zij niet meewerkte bij de uitvoering van werkzaamheden die dringend herstel behoeven vanwege de veiligheid.
6.3
Aangezien [eiser] de gebreken erkent, dient de vordering tot herstel te worden toegewezen. [gedaagde] dient haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van deze werkzaamheden. Partijen hebben reeds afspraken gemaakt over de meest ernstige gebreken die met prioriteit dienen te worden behandeld. Gelet op die omstandigheid ziet de kantonrechter aanleiding om te bepalen dat [eiser] een termijn van zes maanden krijgt om de gebreken genoemd onder 6.2 te verhelpen. Bij gebreke daarvan zal geen huurprijsvermindering worden toegepast, omdat op voorhand de omvang en ernst van het beperkte huurgenot dat dan nog wordt ervaren niet is vast te stellen. [eiser] zal derhalve, indien hij zes maanden na betekening van het vonnis nog niet de volledige lijst met gebreken heeft verholpen, vanaf dat moment een dwangsom zijn verschuldigd van € 50,- per dag, met een maximum van € 7.500,-.
6.4
[eiser] wordt in reconventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
7..De beslissing
De kantonrechter
:
:
in conventie
wijst de vordering af;
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten van deze procedure draagt;
in reconventie
veroordeelt [eiser] om de gebreken genoemd onder rechtsoverweging 4.1 sub c, d, e, f, g, j, k, l, m, n, o, q, r en t te herstellen. Indien [eiser] hieraan zes maanden na betekening van dit vonnis niet heeft voldaan, is hij een dwangsom verschuldigd van € 50,- per dag, met een maximum van € 7.500,-, tot de dag waarop [eiser] hieraan wel heeft voldaan;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, bepaald op € 187,- aan salaris voor de gemachtigde.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
41645