Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 9302541 CV EXPL 21-21848
Datum: 17 november 2021
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak ex artikel 30p Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiser],
woonplaats kiezende te [woonplaats eiser],
eiser,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: Flanderijn te Maastricht,
tegen:
[gedaagde],
wonende te Hoogvliet [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. N.P. Tinholt te Leusden.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” en “[gedaagde]”.
Aanwezig zijn als kantonrechter mr. M.C. van der Kolk en als griffier mr. J. Ista.
Na uitroeping van de zaak verschijnen aan de zijde van eisende partij de partner van [eiser], alsmede [naam 1], beheerder van de woning, bijgestaan door [naam 2] namens de gemachtigde. Aan de zijde van gedaagde partij is [gedaagde] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.
De kantonrechter gaat over tot de bij vonnis van 11 oktober 2021 bevolen mondelinge behandeling.
Ter zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld te bezien of zij tot een vergelijk konden komen en daartoe de zitting geschorst. Vervolgens hebben partijen de kantonrechter medegedeeld dat zij niet tot een regeling zijn gekomen. Daarop heeft de kantonrechter op de voet van artikel 30p Rv in aanwezigheid en met instemming van partijen mondeling uitspraak gedaan. Deze uitspraak luidt als volgt.
1..De gronden van de beslissing
1.1
Vast staat dat tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder met ingang van 1 augustus 2011 een huurovereenkomst is gesloten voor de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) en dat er op enig moment een huurachterstand is ontstaan.
In conventie
1.2
[eiser] legt - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang - het volgende aan zijn vordering ten grondslag. [gedaagde] is in gebreke gebleven met volledige nakoming van de op haar rustende uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door een huurachterstand te laten ontstaan van € 4.210,25, berekend tot en met juni 2021. [eiser] wil de huurovereenkomst daarom ontbinden en het gehuurde ontruimen. Naast het openstaande bedrag aan huurachterstand is [gedaagde] wettelijke rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten verschuldigd.
1.3
[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiser], en heeft daartegen - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang – het volgende aangevoerd. [gedaagde] erkent dat er een huurachterstand is geweest. Deze achterstand is ontstaan vanwege discussies tussen partijen over gebreken in het gehuurde en de huurverhogingen die [eiser] heeft doorgevoerd. Daarnaast kampt [gedaagde] met medische problemen en zijn er fouten gemaakt bij de berekening van haar salaris. Inmiddels zijn de huurbetalingen hervat en op 10 augustus 2021 is de volledige achterstand aan [eiser] voldaan.
1.4
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] al zijn vorderingen, behalve die met betrekking tot de wettelijke rente gehandhaafd. Deze vorderingen, te weten de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskostenveroordeling zullen daarom hierna door de kantonrechter worden beoordeeld.
1.5
Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW Pro). De rechter wijst deze vordering in beginsel toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Daarbij wordt als uitgangspunt genomen dat een huurachterstand van meer dan 3 maanden ontbinding rechtvaardigt. Gebleken is dat er op dit moment geen huurachterstand meer is en dat de huurbetalingen zijn hervat. Gelet op deze omstandigheden is de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet langer gerechtvaardigd. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen. Namens [eiser] is ter zitting nog aangevoerd dat hij ook van [gedaagde] als huurster af wil omdat hij door haar constant op kosten wordt gejaagd door de vele klachten die zij indient en deze telkens zo goed als mogelijk door hem worden verholpen, alsmede dat de relatie, ook tussen de overige buren en [gedaagde], inmiddels niet meer goed is. Nu dit alles niet (eerder) aan de gevorderde ontbinding ten grondslag is gelegd en door [gedaagde] wordt betwist, kan ook dit niet leiden tot de gevorderde ontbinding.
1.6
[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 255,92. Dit deel van de vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Vast staat dat er op enig moment een huurachterstand was en dat de huur bij vooruitbetaling moest worden voldaan. [gedaagde] was daarom in verzuim. Dit heeft tot gevolg dat zij buitengerechtelijke kosten verschuldigd is, als [eiser] aan haar een termijn van minimaal 14 dagen heeft gegeven conform de wettelijke vereisten, en [gedaagde] niet binnen die termijn heeft betaald (artikel 6:96 lid 6 BW Pro). De overgelegde aanmaning van 4 februari 2021 voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] niet binnen de in de aanmaning gestelde termijn tot (volledige) betaling van de gevorderde hoofdsom is overgegaan. Dit deel van de vordering wordt daarom eveneens toegewezen.
1.7
Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding bestond er een huurachterstand. Nu het verschuldigde bedrag pas gedurende deze procedure is betaald, wordt [gedaagde] aangemerkt als grotendeels in het ongelijk gestelde partij en zal zij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld.
In reconventie
1.8
[eiseres] legt - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang - het volgende aan haar vordering ten grondslag. [eiseres] is het niet eens met de huurverhoging per 1 juli 2019, omdat zij de brief van [verweerder] van 11 april 2019 waarin een verhoging naar van € 919,30 naar € 945,04 is voorgesteld niet heeft ontvangen. Ook vanaf 1 juli 2020 heeft [eiseres] teveel huur betaald, want [verweerder] heeft de huurverhoging per deze datum ten onrechte berekend over € 945,04 in plaats van € 919,30. Gelet op het voorgaande heeft [eiseres] € 726,48 onverschuldigd aan [verweerder] betaald en vordert zij in reconventie terugbetaling van dit bedrag, alsmede en verklaring voor recht dat de kale huurprijs vanaf 1 juli 2020 € 932,17 bedraagt.
1.9
[verweerder] is het niet eens met de vordering van [eiseres], en heeft daartegen - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang – het volgende aangevoerd. [verweerder] betwist dat [eiseres] zijn brief van 11 april 2019 niet heeft ontvangen. [eiseres] heeft de ontvangst van deze brief in haar e-mailbericht van 25 mei 2019 namelijk bevestigd en bovendien bevat de reactie van [eiseres] geen concreet bezwaar tegen de huurverhoging of verklaring dat zij daar niet mee kan instemmen. Ook op andere wijze is door haar geen bezwaar gemaakt. [eiseres] is ook gewoon de verhoogde huurprijs gaan betalen, zodat zij ook daarmee niet deed blijken daar niet mee in te stemmen. De huurverhogingen per 1 juli 2019 en 1 juli 2020 zijn daarom terecht in rekening gebracht.
1.1
De kantonrechter oordeelt als volgt. [eiseres] heeft de inhoud van de e-mail van 25 mei 2019 niet betwist, waardoor er in rechte van zal worden uitgegaan dat zij de brief van 11 april 2019 heeft ontvangen. Ook staat vast dat [eiseres] daadwerkelijk de hogere huurprijs heeft betaald. De vordering zal daarom worden afgewezen.
1.11
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Bij de vaststelling van de hoogte van het toe te kennen bedrag aan salaris wordt rekening gehouden met de omstandigheid dat de tegenvordering is voortgevloeid uit het verweer in conventie. Daarom wordt in reconventie een half punt aan salaris toegekend.
2..De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 255,92 aan buitengerechtelijke kosten;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 346,01 aan verschotten en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] vastgesteld op € 62,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door de kantonrechter is ondertekend.
43416