ECLI:NL:RBROT:2021:12612

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8958143 CV EXPL 21-683

uitspraak: 24 september 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van:

de stichting

Stichting Waterweg Wonen,

gevestigd te Vlaardingen,

eiseres,

gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

gemachtigde: mr. W. Suttorp.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Waterweg Wonen’ en ‘[gedaagde]’.

1..Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 23 december 2020, met producties;

de conclusie van antwoord, met producties;

het tussenvonnis van 22 maart 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

de bij brief van 25 mei 2021 overgelegde producties 22 tot en met 24 van de zijde van Waterweg Wonen;

de bij brief van 13 augustus 2021 overgelegde productie 25 van de zijde van Waterweg Wonen;

de pleitnota van de gemachtigde van Waterweg Wonen;

de aantekening dat de mondelinge behandeling via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2021.

Het vonnis is bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.

2.1

[gedaagde] huurt met ingang van 11 augustus 2001 van Waterweg Wonen de woning aan de [adres] (hierna: de woning).

2.2

Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Waterweg Wonen van toepassing. In artikel 5.8 van de algemene huurvoorwaarden staat het volgende:

“5.8 Huurder zal er voor zorgdragen, dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, door personen, die met zijn goedvinden de woning gebruiken of zich met zijn goedvinden in of op de woning bevinden, en/of door dieren, waarvoor hij aansprakelijk is”

2.3

Waterweg Wonen heeft in de periode maart 2016 tot en met januari 2021 meerdere klachten ontvangen van meerdere buren van [gedaagde] over onder meer geluidsoverlast, drugsgebruik en stankoverlast.

2.4

Op 27 november 2020 heeft Waterweg Wonen een huisbezoek afgelegd bij [gedaagde]. In het gespreksverslag staat, onder andere, het volgende:

“[gedaagde] liet ons de woning binnen. [gedaagde] was nog volop bezig met het schoonmaken van zijn huis, zei hij. Op de bank zat een mevrouw, welke overduidelijk onder invloed was. De algemene indruk welke wij op dit moment hebben; Zeer volle woning met heel veel spullen. Heel veel kleding in de slaapkamers en veel spullen die je niet direct zou plaatsen daar in een woning. […]De keuken en de douche […] waren […] nog ontzettend smerig. Etensresten op de grond en het aanrecht, we bleven plakken aan de keukenvloer. […] De gehele woning is vis, het is vochtig en het stinkt. […]”

2.5

De politie heeft Waterweg Wonen een bestuurlijke rapportage, gedateerd op 10 februari 2021, gestuurd waarin, onder andere, het volgende staat:

“De politie beschikt over een veelvoud aan meldingen/registraties die reppen over de overlast die de heer [gedaagde] in en om diens woning veroorzaken zou.In algemene termen laat de overlast zich omschrijven als een combinatie van het veroorzaken van overlast verband houdend met drugs- en drankgebruik en de daarbij gepaard gaande onenigheden en ordeverstoringen. […] Inmiddels zijn er 102 registraties binnen het bedrijfsprocessensysteem van de politie opgenomen, gerelateerd aan dit adres.”

3..Het geschil

3.1

Waterweg Wonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om de woning aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen met al de zijne en de zijnen en die met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Waterweg Wonen te stellen;
[gedaagde] te veroordelen om aan Waterweg Wonen te voldoen de huurachterstand van € 307,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldagen tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen om aan Waterweg Wonen te voldoen de huurpenningen van € 431,06 voor iedere maand of een gedeelte van een maand, vanaf 1 januari 2021 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2

Waterweg Wonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] overlast veroorzaakt voor omwonenden en daarmee ernstig tekortschiet in de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting zich als een goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken. Dit geldt temeer nu de overlast ondanks herhaalde sommaties en een laatste kansovereenkomst niet is verminderd. Waterweg Wonen ontvangt al enkele jaren klachten van omwonenden over overlast die door [gedaagde] wordt veroorzaakt, bestaande uit stankoverlast, geluidsoverlast en drugsoverlast. Gelet op de ernst van de tekortkoming en het gebrek aan uitzicht op verbetering van de situatie is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd. Waterweg Wonen wijst er tot slot op dat zij een toegelaten instelling is. Zij heeft een zwaarwegend belang om de huurrelatie met [gedaagde] niet voort te zetten. Verder heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan.

3.3

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering. [gedaagde] betwist de door Waterweg Wonen gestelde overlast. Er ontbreken objectieve metingen en onderbouwde verklaringen van de gestelde overlast. De overgelegde verklaringen zijn anoniem en weinig concreet. Ook blijkt uit niets dat [gedaagde] zijn woning niet goed zou hebben opgeruimd of schoongemaakt. De laatste kansovereenkomst is niet door [gedaagde] getekend. Voor zover zou komen vast te staan dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt, rechtvaardigt dat de ontbinding en ontruiming niet. Verder is er geen sprake meer van een huurachterstand. De huurachterstand is, na een fout van de gemeente, alsnog door de gemeente aan Waterweg Wonen betaald.

4..De beoordeling

4.1

Voorop staat dat een huurder geen overlast mag bezorgen aan omwonenden. Dit volgt uit artikel 7:213 BW waarin staat dat de huurder zich als een goed huurder dient te gedragen. In het geval van [gedaagde] is ook nog expliciet in artikel 5.8 van de algemene huurvoorwaarden opgenomen dat hij en zijn bezoek geen overlast of hinder voor omwonenden mogen veroorzaken.

Laatste kansovereenkomst

4.2

De vordering van Waterweg Wonen is gebaseerd op overlast die wordt veroorzaakt door [gedaagde]. Waterweg Wonen voert ter onderbouwing van haar vordering aan dat zij naast de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst in december 2019/januari 2020 ook een laatste kansovereenkomst heeft gesloten met gedragsaanwijzingen. [gedaagde] heeft zich daaraan niet heeft gehouden, aldus Waterweg Wonen.

4.3

[gedaagde] betwist dat hij de laatste kansovereenkomst heeft getekend. Voor zover [gedaagde] daarmee heeft bedoeld te stellen dat deze overeenkomst niet tot stand is gekomen, gaat dat niet op. Ter zitting is door Waterweg Wonen de laatste pagina van de laatste kansovereenkomst getoond waarop te zien was dat deze overeenkomst door beide partijen is ondertekend. [gedaagde] heeft niet weersproken dat op de door Waterweg Wonen getoonde pagina zijn handtekening staat, zodat uit wordt gegaan van de juistheid van de stelling van Waterweg Wonen dat partijen een laatste kansovereenkomst zijn aangegaan.

4.4

In de laatste kansovereenkomst staat onder meer vermeld:
Huurder veroorzaakt overlast aan zijn buren. In de loop der jaren heeft verhuurder diverse (anonieme) overlastmeldingen ontvangen van buren die bang zijn voor huurder en zijn bezoekers die ’s nachts bij buren aanbellen en in het portiek hangen. Ook heeft verhuurder geconstateerd dat (…) huurder in strijd de met de huurvoorwaarden met enige regelmaat een grote hoeveelheid spullen in de algemene ruimte plaatst en dit pas opruimt als hij daartoe wordt aangemaand en beboet door verhuurder.

4.5

Verder is in de laatste kansovereenkomst een gedragsaanwijzing opgenomen. Onder punt 5, 6 en 7 van de gedragsaanwijzing staat uitdrukkelijk bepaald:
5.Huurder zal het gehuurde als goed huurder in de zin van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW bewonen en uitsluitend conform zijn bestemming gebruiken. Dat betekent dat hij zijn badkamer en keuken gebruikt waarvoor deze ruimtes bestemd zijn en niet als opslag6.Huurder zal geen overlast aan zijn omwonenden veroorzaken, in het bijzonder zal huurder geen spullen meer in de algemene ruimte plaatsen7.Huurder zal er voor zorgen dat hij zelf en zijn bezoekers geen overlast meer veroorzaken

4.6

De kantonrechter constateert dat [gedaagde] in de laatste kansovereenkomst heeft erkend dat hij tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door het veroorzaken van overlast alsmede door het laten vervuilen van zijn woning. Waterweg Wonen heeft [gedaagde] gewaarschuwd dat als hij tekortschiet in één van de gedragsaanwijzingen Waterweg Wonen gerechtigd is een ontbindingsprocedure te starten. De kantonrechter is dan ook met Waterweg Wonen van oordeel dat [gedaagde] op basis van deze concrete, op hem toegespitste afspraken een ‘gewaarschuwd mens’ was en dat het aan [gedaagde] is om niet een situatie verzeild te raken waarin bijvoorbeeld overlast aan omwonenden wordt veroorzaakt.

Tekortkomingen

4.7

Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verplichtingen, de andere partij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.8

Waterweg Wonen stelt dat sprake is van ernstige overlast aan de zijde van [gedaagde]. De overlast bestaat uit geluidsoverlast (schreeuwen, sjouwen en schuiven van grote spullen en slaan met deuren), drugsoverlast en stankoverlast. Ondanks dat Waterweg Wonen [gedaagde] meermaals heeft gewaarschuwd en verzocht de overlast te staken, heeft hij hier geen gehoor aan gegeven. Waterweg Wonen heeft haar standpunt nader onderbouwd met meldingen en verklaringen van buren omtrent de door [gedaagde] veroorzaakte overlast, de gedragsaanwijzing van december 2019 en verslagen van huisbezoeken.

4.9

Daarnaast heeft Waterweg Wonen ter onderbouwing van haar standpunt een bestuurlijke rapportage van 10 februari 2020 van de politie overgelegd waarin een aantal van de bij de politie bekende incidenten met betrekking tot [gedaagde] zijn opgesomd. Uit de rapportage blijkt dat de eerste overlastmelding over [gedaagde] van 16 maart 2016 dateert en dat de politie inmiddels 102 registraties heeft opgenomen. Uit de in de rapportage uitgewerkte incidenten volgt dat de politie zelf heeft geconstateerd dat er geregeld drugs wordt gebruikt in de woning van [gedaagde], er geluidsoverlast wordt veroorzaakt en dat er in de portiek en de kelderruimte meerdere van diefstal afkomstige fietsen zijn aangetroffen. [gedaagde] heeft de inhoud van de bestuurlijke rapportage niet (voldoende gemotiveerd) weersproken.

4.1

De kantonrechter verwijst verder naar de overlastmeldingen over [gedaagde] van omwonenden die door Waterweg Wonen heeft overgelegd. Uit voornoemde stukken komt een beeld naar voren van ernstige overlast die (nog steeds) door [gedaagde] wordt veroorzaakt. Hoewel [gedaagde] ter zitting heeft betwist dat hij problemen heeft met drank en/of drugs en daarmee overlast veroorzaakt, kan dit wel worden afgeleid uit de verklaringen van de buren van de nummers [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3] en de bovenbuurman. In de verklaring van nummer [nummer 1] staat “
veel aanloop van junks, bellen bij andere huurders in het portiek aan om binnen te komen, blijven hangen in het portiek”en in de verklaring van de bovenbuurman
“drugs pakketjes die worden afgegeven, dealen, drugs gebruik in de omgeving”. De verklaringen van nummers [nummer 2] en [nummer 3] hebben vrijwel dezelfde inhoud. In de twee anonieme meldingen en de verklaring van nummer [nummer 4] wordt toegelicht dat zij stankoverlast ervaren rondom de woning van [gedaagde]. Uit de verklaringen blijkt onder meer
“stinkt enorm huisdieren lopen rond in het portiek”en
“ongedierte in de woning (muizen)”. Het hiervoor onder 2.4 vermelde gespreksverslag van Waterweg Wonen van 27 november 2020 sluit op deze door omwonenden gedane constateringen aan. Uit het gespreksverslag blijkt dat keuken en de douche ontzettend smerig waren:
“etensresten op de grond en het aanrecht, we bleven plakken aan de keukenvloer”. Voorts meldt een medewerker van Waterweg Wonen in een mail van 30 april 2021:
“Woning stinkt enorm van buiten te ruiken”en in een mail van 21 mei 2021: “
Op de etage van [adres] stinkt het […] enorm.
”In de anonieme meldingen en de verklaringen van nummers [nummer 2], [nummer 3] en [nummer 1] staat daarnaast ook dat geluidsoverlast van [gedaagde] wordt ervaren door
“veelvuldig schuiven van spullen, schreeuwen van mensen in de woning”.De laatste overgelegde melding dateert van 30 juli 2021 van nummer [nummer 1] waarin staat
“dat ze veel overlast in de nachtelijke uren blijft ervaren van bezoekers van [adres]”.

4.11

[gedaagde] heeft hier nauwelijks iets tegenover gesteld. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn stellingen dat van de gestelde geluidsoverlast objectieve metingen en verklaringen ontbreken, de meldingen van de omwonenden suggestief zijn en dat er onvoldoende bewijsmateriaal voorhanden is. Dat de door Waterweg Wonen overgelegde meldingen valselijk zijn afgelegd of zijn opgeklopt om [gedaagde] in een kwaad daglicht te stellen, blijkt evenmin ergens uit. Het tegendeel blijkt bovendien uit de omstandigheden dat de overgelegde meldingen door afzonderlijke omwonenden zijn gedaan en de inhoud van de meldingen op elkaar aansluiten. Daarnaast is door Waterweg Wonen meermaals een huisbezoek afgelegd bij [gedaagde] en sluit de inhoud van het hiervoor vermelde gespreksverslag aan op de door de politie gedane constateringen en de meldingen van omwonenden.

4.12

De kantonrechter verwerpt tot slot het verweer van [gedaagde] dat zijn benedenburen ook drugs gebruiken dan wel dealen en daardoor overlast veroorzaken. [gedaagde] heeft dit onderdeel van zijn verweer op geen enkele wijze geconcretiseerd dan wel met stukken onderbouwd. Bovendien heeft Waterweg Wonen, desgevraagd, ter zitting verklaard dat zij geen andere meldingen van overlast over omwonenden heeft ontvangen.

4.13

Aangezien [gedaagde] de overige stellingen van Waterweg Wonen met betrekking tot de door omwonenden ervaren (geluids)overlast niet voldoende gemotiveerd heeft betwist en de juistheid van die stellingen van Waterweg Wonen (in samenhang gelezen) uit de door haar overgelegde stukken blijkt, leidt het voorgaande tot de conclusie dat [gedaagde] in strijd met het bepaalde in artikel 7:213 BW, artikel 5.8 van de algemene voorwaarden en punt 5, 6 en 7 van de gedragsaanwijzing overlast heeft veroorzaakt.

Ontbinding en ontruiming

4.14

Het vorenstaande leidt ertoe dat [gedaagde] als gevolg van de door hem veroorzaakte overlast tekortgeschoten is in de nakoming van de op hem rustende verplichting zich te gedragen als een goed huurder en geen overlast te veroorzaken. Gelet hierop wordt toegekomen aan de beoordeling of deze tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

4.15

De kantonrechter overweegt als volgt. Hiervoor is geoordeeld dat [gedaagde] ernstige overlast heeft veroorzaakt. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] meerdere malen door de politie en door Waterweg Wonen is gewaarschuwd voor de eventuele gevolgen van zijn gedrag. [gedaagde] heeft zelfs een laatste kansovereenkomst getekend waarin staat dat hij geen overlast meer zal veroorzaken, maar toch ontving Waterweg Wonen ook na de ondertekening van deze overeenkomst nog overlastmeldingen. Hoewel ontbinding van de huurovereenkomst nadelige gevolgen zal hebben voor de persoonlijke situatie van [gedaagde], heeft hij het risico op ontbinding van de huurovereenkomst en de nadelige gevolgen daarvan zelf geschapen door ondanks de vele waarschuwingen toch nog overlast te blijven veroorzaken. Er zijn bovendien geen aanwijzingen dat de overlast nu of op zeer korte termijn wel zal stoppen. [gedaagde] ontkent de overlast en ontkent persoonlijke problemen te hebben. Hij heeft geen hulpvraag en staat niet open voor hulpverlening.

4.16

Onder deze omstandigheden kan van Waterweg Wonen, die de omwonenden van [gedaagde] een rustig huurgenot moet verschaffen, niet worden gevergd hem nog langer in de woning te laten blijven. Natuurlijk heeft [gedaagde] een groot belang bij behoud van zijn woning, aangezien hij op dit moment geen alternatieve huisvesting heeft en gelet op zijn overige persoonlijke omstandigheden, maar het belang van Waterweg Wonen en de omwonenden om op korte termijn gevrijwaard te worden van de overlast weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning. Het tekortschieten van [gedaagde] acht de kantonrechter gelet op het voorgaande voldoende ernstig om de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.

4.17

De vordering van Waterweg Wonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt daarom toegewezen. De ontruimingstermijn zal in redelijkheid worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De met de ontbinding samenhangende vordering tot betaling van een bedrag van € 431,06 per maand tot aan de ontruiming van de woning, wordt als onweersproken eveneens toegewezen.

Huurachterstand

4.18

Uit de specificatie van de huurachterstand die Waterweg Wonen voorafgaand aan de zitting, als productie 22, heeft overgelegd volgt dat de huurachterstand tot en met mei 2021€ 5,96 bedroeg en het gevorderde bedrag van € 307,99 bijna volledig is voldaan. Ter zitting heeft Waterweg Wonen aangevoerd dat de huurachterstand tijdens deze procedure weer is opgelopen naar € 143,27. Dit wordt door [gedaagde] betwist. Waterweg Wonen heeft nagelaten om van de, volgens haar, nieuwe huurachterstand een specificatie te overleggen, zodat de kantonrechter niet uit kan gaan van de juistheid daarvan.

4.19

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij de in de huurachterstand opgenomen boetes van driemaal € 50,- niet verschuldigd is, omdat er geen titel voor bestaat. Hierin volgt de kantonrechter [gedaagde] niet. Uit de overgelegde specificatie huurachterstand kan worden afgeleid dat de boetes zijn opgelegd wegens spullen in de algemene ruimtes en aanhoudende overlast en dat Waterweg Wonen de boetes heeft aangekondigd in de brieven van 6 juni 2019, 7 juni 2019 en 29 oktober 2019. [gedaagde] heeft de ontvangst van deze brieven niet weersproken. Evenmin is door hem gesteld noch is anderszins gebleken dat hij toentertijd bezwaar heeft gemaakt tegen de aangeschreven boetes. Ook het verweer dat [gedaagde] er niks aan kan doen dat de gemeente de huurverhoging niet heeft doorgevoerd, gaat niet op. [gedaagde] is immers als huurder verantwoordelijk dat de huur tijdig en volledig wordt betaald. Het bedrag aan huurachterstand van € 5,96 zal dan ook worden toegewezen.

4.2

De gevorderde rente wordt als niet weersproken toegewezen als hierna vermeld.

Proceskosten

4.21

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

5..De beslissing

De kantonrechter
:

ontbindt de huurovereenkomst tussen Waterweg Wonen en [gedaagde] ten aanzien van de woning gelegen aan de [adres] en veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met aller personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van Waterweg Wonen te stellen;

veroordeelt [gedaagde] aan Waterweg Wonen te betalen een bedrag van € 431,06 voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning, vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de dag van de ontruiming in gebruik heeft gehouden;

veroordeelt [gedaagde] aan Waterweg Wonen te betalen een bedrag van € 5,96 aan achterstallige huur tot en met mei 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente over het saldo vanaf 23 december 2020 dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Waterweg Wonen vastgesteld op € 507,- aan griffierecht, € 100,89 aan dagvaardingskosten en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

35789