Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7955776 CV EXPL 19-33423
uitspraak: 31 december 2021 (bij vervroeging)
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de vereniging van eigenaars Vereniging van Eigenaars [naam VvE] te Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: Th.J. Wouters gerechtsdeurwaarders,
tegen
[persoon A],
wonende te [woonplaats A] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
Partijen worden hierna aangeduid als VvE respectievelijk [persoon A] .
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 1 augustus 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie;
- de antwoord in reconventie, met producties;
- het vonnis van deze rechtbank van 15 oktober 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- de aantekening dat de comparitie van partijen op 13 januari 2020 is gehouden.
- de akte namens VvE, met producties;
- de akte namens [persoon A] .
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[persoon A] is vanaf augustus 2014 eigenaar van de woningen aan de [straatnaam] 19-B en 21-B en daarmee lid van VvE. VvE behartigt de belangen van de eigenaren. Elk lid van VvE is verplicht een maandelijkse bijdrage te betalen.
2.2
[persoon A] heeft vanaf 26 oktober 2015 bij VvE geklaagd over de vochtproblematiek in het complex c.q. zijn appartementen.
3..Het geschil in conventie
3.1
VvE vordert – verkort weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [persoon A] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 3.737,93 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.202,52 vanaf 25 juli 2019 en € 120,52 per maand aan VvE-bijdrage vanaf 1 augustus 2019, met proceskostenveroordeling.
3.2
Aan die vordering heeft VvE – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [persoon A] komt zijn betalingsverplichting van de maandelijkse VvE-bijdrage niet na sinds mei 2017. Daarnaast laat hij na de extra bijdragen met betrekking tot (onderhouds)werkzaamheden aan het riool ad € 445,12 en de intercom ad
€ 198,48 te voldoen. Door dit verzuim is [persoon A] de wettelijke rente verschuldigd geworden. Tevens was VvE hierdoor genoodzaakt haar vordering uit handen te geven, waarvan de kosten voor rekening van [persoon A] komen.
Naast een bedrag van € 3.202,52 aan hoofdsom vordert VvE een bedrag van € 69,57 aan rente en een bedrag van € 465,84 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.3
[persoon A] heeft tegen de vordering – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. [persoon A] is bevoegd zijn betalingsverplichtingen op te schorten nu VvE tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen.
4..Het geschil in reconventie
4.1
[persoon A] vordert bij vonnis – verkort weergegeven –, uitvoerbaar bij voorraad, VvE te veroordelen:
- tot uitvoering van alle benodigde werkzaamheden om de vochtproblematiek in de
appartementen 19B en 21B te verhelpen binnen een maand na heden op straffe van een
dwangsom van € 500,- per dag, tot betaling;
- tot betaling van € 30.717,03, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 oktober
2019;
- tot betaling van een schadevergoeding nader op te maken bij staat;
- in de proceskosten, waaronder rente en nakosten.
4.2
Aan die vordering legt [persoon A] – zakelijk weergegeven, naast wat in conventie is aangevoerd en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag. VvE schiet tekort in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit het splitsingsreglement en bijbehorende akte dan wel handelt onrechtmatig door geen onderhoudswerkzaamheden aan het gebrekkig betonwerk en voegranden bij de dakranden te laten uitvoeren. De schade die [persoon A] als gevolg daarvan lijdt, dient door VvE te worden vergoed en verrekend met wat [persoon A] in conventie verschuldigd is.
Na aankoop van de appartementen verhuurt [persoon A] deze, zij het tegen een lagere huurprijs door toedoen van de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft bepaald dat de maandelijkse huur voor appartement 19-B van € 450,- verlaagd wordt tot € 127,44 en voor appartement 21-B € 296,34 tot € 125,93 vanwege de vochtproblematiek welke ontstaat door de gebreken aan het dak. [persoon A] loopt hierdoor over de periode van augustus 2014 tot en met oktober 2019 een bedrag van € 22.046,96 voor 19-B en € 11.872,59 voor 21-B aan huurderving mis. Daarnaast is er de nog niet te begroten schade aan de privégedeelten van de appartementen door de waterschade en het mislopen van huurprijsverhoging/indexatie.
4.3
VvE heeft tegen de vordering – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang –
het volgende aangevoerd. [persoon A] was al voor de aanschaf van de appartementen op de hoogte van de uitspraken van de Huurcommissie, en dus de gebreken, en de slechte financiële positie van VvE. De gestelde gebreken zijn VvE bekend, er zijn offertes bij aannemers aangevraagd maar op de ALV’s van 2017, 2018 en 2019 is het niet tot een gezamenlijk besluit gekomen tot het uit laten voeren van werkzaamheden. [persoon A] heeft deze besluiten niet aangevochten. Met het telkens op de agenda plaatsen van het onderwerp en het laten uitvoeren van een noodreparatie in 2016 heeft VvE aan haar verplichtingen voldaan.
5..De beoordeling
5.1
De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zozeer met elkaar samen dat deze hieronder gelijktijdig zullen worden behandeld.
5.2
[persoon A] betwist niet dat hij als eigenaar van het appartement van rechtswege lid is van VvE en uit hoofde van dit lidmaatschap gehouden is tot hoofdelijke betaling van de in de vergadering van VvE vastgestelde bijdragen. De hoogte van de gevorderde achterstallige VvE bijdragen is op zichzelf niet in geschil zodat die vaststaat. Tevens heeft [persoon A] de verschuldigdheid van de twee facturen van 12 december 2018 en 18 juli 2018 niet betwist zodat deze toewijsbaar zijn. Daarmee ligt de vordering tot betaling van de hoofdsom ad € 3.202,52 in beginsel voor toewijzing gereed.
5.3
De vordering tot toewijzing van de toekomstige bijdragen na datum van dit vonnis zal worden afgewezen, nu deze verplichting reeds uit het (bestaande) lidmaatschap van [persoon A] van VvE voortvloeit. Deze afwijzing betekent niet dat [persoon A] niet hoeft te betalen, hij wordt er alleen niet toe veroordeeld.
5.4
Vraag is of VvE tekortschiet in haar verplichtingen waardoor [persoon A] gerechtigd is om zijn verplichting tot betaling van de bijdragen op te schorten. Daarnaast dient te worden beoordeeld of [persoon A] een tegenvordering heeft op VvE waardoor hij zich op verrekening kan beroepen.
5.5
VvE is een bijzondere vorm van gemeenschap waarop de bepalingen van titel 9 van boek 5 BW van toepassing zijn. Besluitvorming binnen VvE is geregeld in de wet met daarop in aanvulling de splitsingsakte en/of het reglement van splitsing. Voor zover VvE niet een door een lid gewenst besluit neemt, kan dat lid binnen vier weken vernietiging van het besluit (ex artikel 5:130 BW Pro) vorderen en/of een vervangende machtiging (ex artikel 5:121 BW Pro) verzoeken.
VvE kan niet op andere wijze dan de hierboven beschreven manier door een lid van VvE worden gedwongen bepaalde besluiten te nemen of een bepaalde actie te ondernemen.
5.6
Een beroep op opschorting kan alleen worden gedaan indien een schuldenaar een opeisbare vordering op zijn schuldeiser heeft en er tussen de nakoming van zijn verbintenis en die vordering voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen. Hiervan uitgaande kan het beroep op opschorting door [persoon A] niet slagen. Van enige opeisbare vordering van [persoon A] op VvE is immers geen sprake. Onbetwist is namelijk dat op de ALV’s van 2017, 2018 en 2019 is besloten om de benodigde werkzaamheden – kort gezegd – aan het dak niet te laten uitvoeren en dat [persoon A] deze besluiten niet heeft laten vernietigen danwel om een vervangende machtiging heeft verzocht. Gelet hierop was er voor VvE dan ook geen verplichting om te besluiten of te handelen op de door [persoon A] gewenste wijze en kan dus evenmin worden aangenomen dat VvE in enige verplichting jegens hem tekort schiet. Dat partijen na de mondelinge behandeling in het kader van een minnelijke oplossing vrijwillig hebben afgesproken dat de beheerder, namens VvE, een aannemer de opdracht geeft om de herstelwerkzaamheden uit te voeren aan de appartementen van [persoon A] maakt dit oordeel niet anders.
5.7
Het beroep op verrekening omdat [persoon A] schade heeft geleden als gevolg van onrechtmatig handelen door de VvE, kan evenmin slagen. Voor een geslaagd beroep op onrechtmatige daad moet immers komen vast te staan dat de VvE jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld en dat hij als gevolg daarvan schade heeft geleden. Zoals uit het voorgaande al volgt, was er voor de VvE echter geen verplichting om te besluiten of te handelen op de door [persoon A] voorgestane wijze, zodat ook niet kan worden gezegd dat de VvE door dit na te laten, onrechtmatig heeft gehandeld.
5.8
Voor zover [persoon A] wanprestatie aanvoert als grondslag voor zijn reconventionele vordering geldt als volgt. Krachtens artikel 5:125 BW Pro is een appartementseigenaar van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren en daardoor gebonden aan de wet, de splitsingsakte en het daarbij behorende reglement en niet op grond van een overeenkomst. De vordering is dan ook niet toewijsbaar op grond van wanprestatie.
5.9
De conclusie is dan ook dat het beroep op opschorting en het beroep op verrekening falen. Uit het voorgaande volgt tevens dat geen van de in reconventie ingestelde vorderingen kan slagen. Nu ook de minnelijke regeling niet tot een oplossing heeft geleid, zal de gevorderde hoofdsom worden toegewezen.
5.1
VvE maakt voorts aanspraak op de wettelijke rente. Artikel 6:119 BW Pro bepaalt dat wettelijke rente is verschuldigd over de tijd dat de schuldenaar met voldoening van een geldsom in verzuim is. De VvE-bijdragen zijn telkens per de eerste van de maand verschuldigd. Dit is een fatale termijn, zodat [persoon A] enkel door het verstrijken van deze termijn in verzuim is en vanaf die datum wettelijke rente verschuldigd is. De vervallen wettelijke rente van € 69,57 is dan ook toewijsbaar. De na dagvaarding verschenen wettelijke rente wordt toegewezen op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld.
5.11
De vordering met betrekking tot een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt voor toewijzing in aanmerking nu gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96, zesde lid BW is verzonden.
5.12
[persoon A] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van VvE bepaald op € 102,77 aan dagvaardingskosten, € 437,- aan vast recht en € 934,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 218,- in conventie en 1 punt à € 498,- in reconventie).
5.13
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat wanneer het geschil ook nog aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter voorlopig toch aan dit vonnis moet worden voldaan.
6..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [persoon A] om aan VvE tegen kwijting te betalen een bedrag van € 3.737,93, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over € 3.202,52 vanaf 25 juli 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;
in reconventie
wijst af de vorderingen van [persoon A] ;
in conventie en in reconventie
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van VvE vastgesteld op € 539,77 aan verschotten en € 934,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745