Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/628460 / KG ZA 21-970
Vonnis in kort geding van 16 december 2021
in de zaak van
1..[naam eiser 1],
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats eisers],
eisers,
advocaat mr. R.H.U. Keizer te Roosendaal,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg.
Partijen worden hierna [eisers] en [naam gedaagde] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 november 2021, met producties;
- de brief van mr. Linssen van [nummer 2] november 2021, met producties;
- de brief van mr. Keizer van 24 november 2021, met aanvullende producties;
- de mondelinge behandeling gehouden op 25 november 2021;
- de pleitnota van [naam gedaagde].
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
De ouders van [naam gedaagde] waren eigenaar van het woonhuis, met erf, ondergrond en verder toe- en aanbehoren staande en gelegen aan de [adres 1], kadastraal bekend [plaatsnaam 1], sectie [sectie 1], nummer [nummer 1] (hierna: de woning). Het betreft een woning aan een dijkweg waarvan de achtertuin eindigt in een watergang.
2.2.
In augustus 1998 heeft [naam gedaagde] uit de nalatenschap van zijn moeder de gedeeltelijke eigendom verworven van het perceel met de woning. Op 6 april 2000 heeft [naam gedaagde] de volledige eigendom verkregen. Het eigendom was belast met het zakelijk recht van gebruik en bewoning ten behoeve van zijn vader, die in 2002 is overleden.
2.3.
Op 14 mei 2003 heeft [eisers] de woning van [naam gedaagde] gekocht.
2.4.
Bij de koop van het perceel ontving [eisers] het volgende kadastrale veldwerk:
[afbeelding kadasterkaart]
2.5.
Bij notariële leveringsakte van 27 juni 2003 is het eigendom van de woning overgedragen aan [eisers] werd door het Kadaster aangemerkt als de nieuwe rechthebbende van het perceel dat kadastraal geregistreerd staat als [plaatsnaam 1], [sectie 1], [nummer 1]. In het Kadaster staat hierover voor zover van belang het volgende:
[afbeelding]
2.6.
[eisers] heeft daarop zijn intrek genomen in de woning en de tuin in gebruik genomen.
2.7.
Begin 2021 heeft [eisers] een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen. Door de makelaar werd [eisers] erop gewezen dat een strook tuingrond van circa 3m1 breed en 48m1 lang, kadastraal bekend [plaatsnaam 2], sectie [sectie 2], nummer [nummer 2] (hierna: de strook grond), blijkens de openbare registers het eigendom is van waterschap Hollandse Delta en dat het altijddurend recht van erfpacht van dit perceel op naam staat van wijlen [naam 1], de vader van [naam gedaagde]. De situatie is als volgt:
[afbeelding kadasterkaart]
2.8.
[eisers] heeft vervolgens contact opgenomen met [naam gedaagde] en gevraagd of hij wilde meewerken aan de overdracht van het recht van erfpacht. In dat kader heeft op 13 juni 2021 een ontmoeting plaatsgevonden tussen partijen. [naam gedaagde] werd vergezeld door zijn schoonzoon. [naam gedaagde] heeft te kennen gegeven zichzelf als erfpachter van de strook grond te beschouwen. Hij heeft daarbij aangegeven dat hij aanspraak maakt op een recht van overpad over het perceel en dat hij het recht wil verkopen voor € 50.000,00.
2.9.
Bij brief van 30 juni 2021 heeft mr. Keizer, namens [eisers], [naam gedaagde] gesommeerd om het recht van erfpacht op de strook grond aan [eisers] te leveren. Bij brief van 11 augustus 2021 en bij brief 30 september 2021 heeft mr. Keizer [naam gedaagde] nogmaals gesommeerd. [naam gedaagde] heeft niet aan deze sommaties voldaan.
3. Het geschil
3.1.
[eisers] vordert om bij vonnis, kosten rechtens en uitvoerbaar bij voorraad:
[naam gedaagde] te veroordelen om er op eerste verzoek van [eisers], dan wel de door [eisers] te benoemen notaris, aan mee te werken dat het recht van erfpacht dat betrekking heeft op het perceel dat kadastraal geregistreerd staat als [plaatsnaam 2], sectie [sectie 2], nummer [nummer 2], door notariële levering en inschrijving in de openbare registers wordt overgedragen aan [eisers], op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag vanaf de veertiende dag dat [naam gedaagde] daarmee na betekening van dit vonnis in gebreke blijft;
althans, indien voorlopig wordt geoordeeld dat [eisers] geen aanspraak kan maken op de strook grond, om [naam gedaagde] te verbieden om zich zonder de vooraf gegeven schriftelijke toestemming van [eisers] of diens rechtsopvolgers te begeven op het perceel dat plaatselijk bekend staat als [adres 1], kadastraal geregistreerd als [plaatsnaam 1], [sectie 1], [nummer 1], op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [naam gedaagde] dat verbod schendt.
3.2.
[naam gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
In kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder de mogelijkheid van nader onderzoek of getuigenbewijs, beoordeeld worden of het in zodanige hoge mate te verwachten is dat een vordering ook in de bodemprocedure zal worden toegewezen dat het verantwoord is daar bij wijze van voorziening bij voorraad op vooruit te lopen. Dit betekent dat de vordering van [eisers] alleen kan worden toegewezen indien er van uitgegaan kan worden dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [eisers] eigenaar is (geworden) van het recht van erfpacht op de strook grond. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit het geval is en overweegt daartoe als volgt.
4.2.
[eisers] stelt zich primair op het standpunt dat de strook grond in 2003 was inbegrepen bij de (ver)koop zodat hij uit hoofde van de koopovereenkomst gerechtigd is tot erfpacht van de strook grond. Uit de notariële leveringsakte volgt dat partijen met de (ver)koop hebben beoogd dat de eigendom van de woning met onder- en bijgelegen grond overging naar [eisers] stelt zich subsidiair op het standpunt dat het recht van erfpacht op de strook grond door verkrijgende verjarig te goeder trouw zijn eigendom is geworden. [eisers] heeft de strook grond in 2003 in bezit genomen en deze tot heden onderhouden en afgescheiden gehouden. Hij was met betrekking tot dit bezit te goeder trouw aangezien het [naam gedaagde], de makelaar en de passerend notaris niet is opgevallen dat een deel van de tuin niet werd meegeleverd bij de overdracht.
4.3.
[naam gedaagde] stelt hier tegenover dat [eisers] bekend was met het feit dat het recht van erfpacht op de strook grond geen onderdeel uitmaakte van het verkochte. Tijdens de (ver)koop van de woning had [eisers] geen interesse in de strook grond en wenste hij alleen perceel sectie [sectie 1], nummer [nummer 1] te kopen. Het recht van erfpacht is dan ook bewust niet overgedragen aan [eisers] [naam gedaagde] heeft bovendien in 2003 de strook grond aan [naam 2], wonende aan de [adres 2], in gebruik verstrekt. [naam 2] heeft de strook grond van 2003 tot het voorjaar van 2019 in gebruik gehad en onderhouden. In het voorjaar van 2019 heeft [eisers] zich de strook grond toegeëigend en de deze als tuin ingericht. Van verkrijgende verjaring is dan ook geen sprake. Daarnaast was [eisers] met betrekking tot het bezit niet te goeder trouw. Hij wist immers dat de strook grond geen onderdeel was van het verkochte.
4.4.
Op grond van het verhandelde ter zitting en de door partijen overgelegde producties acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat partijen over en weer gedwaald hebben ten tijde van de (ver)koop van de woning. Het heeft er veel van dat de notaris heeft verzuimd om het erfpachtrecht van de strook grond op naam van [naam gedaagde] te zetten, waardoor het [naam gedaagde], de verkopend makelaar en de passerend notaris in 2003 niet is opgevallen dat een deel van de rechten niet is overgedragen aan [eisers] Hiervan uitgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [eisers] de strook grond met daarop het recht van erfpacht te goeder trouw in bezit heeft genomen en door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden. Overwogen wordt als volgt.
4.5.
Verkrijging door verjaring is mogelijk van ieder vermogensrecht dat niet hoogst persoonlijk is. In beginsel kan van ieder zodanig recht het bezit worden uitgeoefend. Uit artikel 3:99 lid 1 BW Pro vloeit voort dat een recht op een onroerende zaak door een bezitter te goeder trouw kan worden verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaren. De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de artikelen 3:107 BW e.v. [eisers] moet de strook grond naar buiten kenbaar en ondubbelzinnig hebben gehouden voor zichzelf. Dit wordt naar verkeersopvattingen beoordeeld en moet blijken uit uiterlijk waarneembare feiten.
4.6.
Genoegzaam is komen vast te staan dat [eisers] de strook grond al meer dan 10 jaar in zijn bezit heeft, namelijk sinds juni 2003 en dat hij het perceel voor zichzelf heeft gehouden. Uit de door partijen overgelegde foto’s blijkt dat de strook grond in het veld ter plaatste ten tijde van de (ver)koop niet herkenbaar was als een zelfstandig en los(staand) perceel grond. Dat partijen hiervan zijn uitgegaan blijkt ook uit de omstandigheid dat [eisers] zich sinds 2003 heeft gedragen als ware hij de rechthebbende en dat [naam gedaagde] in de afgelopen 18 jaar niet naar de strook grond heeft omgekeken. Dat [naam 2] de strook grond in gebruik heeft gehad van 2003 tot en met 2019 acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. Sterker nog, de verklaring van [naam 2] roept de nodige vragen op. Zo is niet duidelijk waarvoor [naam 2] de strook grond in gebruik had en [naam gedaagde] heeft dat niet nader onderbouwd of toegelicht. Evenmin is duidelijk waarom [naam 2], als hij de grond daadwerkelijk in gebruik, had, heeft toegestaan dat, althans de afgelopen 3 jaar heeft stilgezeten nadat, [eisers] in 2019 de strook grond van hem zou hebben ‘ingepikt’. Tegenover de niet geloofwaardige verklaring van [naam 2] staan verklaringen van de overige buurtbewoners die [eisers] heeft overgelegd. Zij verklaren dat [eisers] de strook grond al die jaren zelf heeft onderhouden. Dat zij dit mogelijk hebben verklaard naar aanleiding over een vraag van [eisers] voor het waterschap, zoals [naam gedaagde] stelt, doet daar niets aan af. [eisers] kan dan ook naar voorlopig oordeel worden beschouwd als bezitter van het recht van erfpacht op de strook grond sinds 2003.
4.7.
Op grond van artikel 3:118 lid 1 BW Pro is een bezitter te goeder trouw wanneer hij zich redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Artikel 3:118 lid 3 BW Pro bepaalt dat de goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn en dat het ontbreken daarvan moet worden bewezen. [eisers] wordt vermoed te goeder trouw te zijn en het is aan [naam gedaagde] om het bewijs te leveren van het tegendeel.
[naam gedaagde] heeft gesteld dat [eisers] bij de koop van het perceel wist dat het recht van erfpacht op de strook grond geen onderdeel uitmaakte van het verkochte en dat hij dit uit de openbare registers had kunnen opmaken zodat van bezit te goeder trouw geen sprake kan zijn. Hiervoor is in 4.4. al overwogen dat aannemelijk is dat beide partijen niet wisten dat het recht van erfpacht niet was overgegaan op [naam gedaagde]. [eisers] heeft gesteld dat hij geen wetenschap had dat het recht van erfpacht op de strook grond niet tot het verkochte behoorde en dat hij dit ook niet kon weten omdat het recht van erfpacht in de openbare registers niet op naam van [naam gedaagde] stond. Ook uit de aankomsttitel waarmee [naam gedaagde] uit de opengevallen nalatenschap van zijn moeder de blote eigendom van de woning geleverd kreeg kon niet worden opgemaakt dat er nog sprake was van een los perceel dat van het waterschap gepacht werd. In dit licht acht de voorzieningenrechter de stellingen van [naam gedaagde] onvoldoende om aan te nemen dat [eisers] zich redelijkerwijs niet als rechthebbende van het recht van erfpacht op de grond mocht beschouwen en dat [eisers] niet als bezitter te goeder trouw is aan te merken.
4.8.
Gelet op het voorgaande oordeelt de voorzieningenrechter dat het feitencomplex voldoende de conclusie rechtvaardigt dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [eisers] in ieder geval door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van het recht van erfpacht op de strook grond. Het primair gevorderde ligt daarom voor toewijzing gereed. Een afweging van de belangen van partijen leidt niet tot een ander oordeel. [naam gedaagde] heeft aangevoerd dat zijn belang in afwijzing van het gevorderde vooral gelegen is in het feit dat [eisers] na overdracht van het recht van erfpacht de woning met de strook grond kan vervreemden aan een derde en dat de situatie dan onomkeerbaar is. Strikt genomen klopt dat. [naam gedaagde] stelt echter niets over een gewenst of voorgenomen gebruik van het recht van erfpacht op de strook grond, zodat de voorzieningenrechter zijn belang niet anders dan als louter financieel kan duiden. Mocht in een bodemprocedure anders worden geoordeeld over de rechten van [eisers] laat zich dat dus vertalen in een recht op een (schade)vergoeding. Weliswaar heeft [naam gedaagde] nog betoogd dat hij belang heeft bij een noodweg, maar dat heeft hij niet onderbouwd en is daarom niet aannemelijk. Het belang van [eisers] bij het gevorderde is daarentegen evident. Zolang niet duidelijk is of [eisers] rechthebbende is op het recht van erfpacht en of [naam gedaagde] het recht heeft om van de openbare weg over het perceel van [eisers] naar de strook grond te lopen, dient [eisers] dit te melden aan aspirant kopers van de woning, wat de koopprijs nadelig kan beïnvloeden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat van [eisers] in dit licht niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht.
4.9.
Nu de primaire vordering wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering geen bespreking.
4.10.
De gevorderde dwangsom wordt gemaximeerd op het in de beslissing te vermelden bedrag.
4.11.
[naam gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- betekening oproeping € 121,39
- griffierecht € 309,00
- salaris advocaat
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal € 1.446,39
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [naam gedaagde] om op het eerste verzoek van [eisers], dan wel de door [eisers] te benoemen notaris, zijn medewerking te verlenen aan de overdracht van het recht van erfpacht dat betrekking heeft op het perceel dat kadastraal geregistreerd staat als [plaatsnaam 2], sectie [sectie 2], nummer [nummer 2], door notariële levering en inschrijving in de openbare registers aan [eisers],
5.2.
veroordeelt [naam gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.446,39,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2021.
2180/2009