Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/2948
uitspraak van de meervoudige kamer van 26 februari 2021 in de zaak tussen
[naam eiseres] , eiseres,
gemachtigde: [naam gemachtigde 1] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, verweerder,
gemachtigde: [naam gemachtigde 2] .
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak
[adres] in Capelle aan den IJssel (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 760.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 16 oktober 2019 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2020.
Namens eiseres is [naam persoon] verschenen, verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en taxateur [naam taxateur] .
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2018.
Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar is de waarde € 528.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een dagverblijf voor volwassen met een (licht) verstandelijke beperking. Het object heeft een oppervlakte van 914 m² en een grondoppervlakte van 1.828 m². Verder zijn er twee kantoren, een opslagruimte en een fietsenstalling. Het bouwjaar is 1975.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe overlegt hij een taxatierapport van [naam taxateur] van 2 oktober 2020. In dit rapport wordt tot een waarde van € 760.000,- geconcludeerd.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2018 moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen in de Taxatiewijzer Onderwijs (hierna: de Taxatiewijzer) als uitgangspunt moeten worden genomen, waar de rechtbank zich bij aansluit.
6. Bij de waardering is enkel de bij de technische correctie gehanteerde levensduur en restwaarde in geschil, zoals ter zitting door partijen bevestigd. De overige onderdelen van de waardering behoeven dus geen bespreking.
7. Wat betreft de levensduur gaan beide partijen uit van een initiële levensduur van 47 jaar voor de ruwbouw, 27 jaar voor de afbouw en 17 jaar voor de installaties, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen.
Voor de restwaarde houdt verweerder bij de ruwbouw een percentage van 27 % aan, bij de afbouw 22 % en bij de installaties 17 %, eveneens het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen.
Eiseres stelt dat de restwaarde van de ruwbouw 15 % is, van de afbouw 10 % en van de installaties 5 %.
Op de waardepeildatum is de onroerende zaak 43 jaar oud. Dit betekent dat dan in beginsel de restwaarde van de afbouw en de installaties is bereikt.
7.1
Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken.
Omdat volgens verweerder de levensduur van de onroerende zaak op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en dat de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan verweerder, nu eiseres dit betwist.
Daarbij geldt dat de bepaling van de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw gebeurd naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Dit betekent dat elk jaar opnieuw de levensduur en restwaarde moet worden ingeschat, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen (vergelijk Hof Den Haag, 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863).
Anders dan eiseres aanvoert is het voor de verlenging van de initiële levensduur dus niet noodzakelijk dat sprake is van een verbouwing of renovatie.
7.2
In dit geval voert verweerder aan dat sprake is van normaal onderhoud van de onroerende zaak, waarbij de onroerende zaak in functie is en er geen signalen zijn dat het gebruik op korte termijn zal worden beëindigd.
Anders dan eiseres ter zitting heeft betoogd, volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169, niet dat sprake moet zijn van een meerjarig onderhoudsplan om een levensduurverlenging te rechtvaardigen. Ook in situaties waarin alleen regulier onderhoud is gepleegd kan na verloop van jaren blijken dat de in de Taxatiewijzer veronderstelde levensduur achteraf onjuist blijkt te zijn. Daarbij moet wel worden bekeken wat de invloed van de levensduurverlenging is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt.
In dit geval heeft verweerder de gemiddelde restwaarde die uit de Taxatiewijzer volgt aangehouden. Dan is het enkele feit dat de onroerende zaak wordt onderhouden en het gebruik niet op korte termijn zal worden beëindigd onvoldoende om ook een levensduurverlenging toe te passen. Door de levensduurverlenging wordt de restwaarde later bereikt, maar desondanks is de restwaarde niet aangepast of duidelijk gemaakt wat de invloed van de levensduurverlenging op de restwaarde is.
Dit betekent dat verweerder zijn correctie voor technische veroudering niet aannemelijk maakt en als gevolg daarvan niet in zijn bewijslast slaagt.
8. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval, reeds omdat de door eiseres aangehouden restwaarde van 15 % voor de ruwbouw, 10 % voor de afbouw en 5 % voor de installaties niet met marktgegevens zijn onderbouwd. Daarnaast is in het taxatierapport van eiseres voor de ruwbouw een resterende levensduur van 0 jaar aangehouden, terwijl de onroerende zaak op de waardepeildatum 43 jaar oud was en de door eiseres aangehouden initiële levensduur 47 jaar is. De levensduur van de ruwbouw bedroeg dus (tenminste) nog vier jaar.
9. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 650.000,-, daarbij in aanmerking nemend wat partijen over en weer naar voren hebben gebracht.
10. Het beroep is gegrond. Verweerder moet het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en wegingsfactor 1. Voor de beroepsfase geldt, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten. Uit de in bezwaar overgelegde factuur blijkt dat de taxateur 8 uur heeft besteed aan het rapport tegen een tarief van € 120,-. Het tarief is grond van de Richtlijn inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties niet te hoog. Daarnaast vindt de rechtbank een tijdsbesteding van 8 uur, gelet ook op het feit dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden, redelijk.
Omdat eiseres niet btw-plichtig is, kan zij deze niet in aftrek kan brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met de omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de vergoeding voor de taxatiekosten € 1.161,60 bedraagt.
De totale proceskostenvergoeding wordt dan € 2.759,60.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 650.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 345,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.759,60.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mrs. E.J. Rutten en
J.D.M. Nouwen, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 26 februari 2021.
De voorzitter, de overige leden en de griffier zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).