ECLI:NL:RBROT:2021:1801

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/597082 / HA ZA 20-498

Vonnis van 3 maart 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STITSWERD VASTGOED B.V.,

gevestigd te Nijmegen,

eiseres,

advocaat mr. J.W.H. Raadgever te Amsterdam,

tegen

de vereniging

[naam gedaagde],

gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.J. Blok te Rotterdam.

Partijen zullen hierna Stitswerd en [naam gedaagde] genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de inleidende dagvaarding van Stitswerd van 2 mei 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
oproepingsbrief voor een mondelinge behandeling van de rechtbank;
brief met zittingsagenda van de rechtbank van 14 september 2020;
akte overlegging producties tevens wijziging van eis, met producties, van Stitswerd;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 12 oktober 2020;
de spreekaantekeningen van mr. Raadgever, voornoemd, en mr. H.J. Roozekrans, mede advocaat van Stitswerd, ten behoeve van de mondelinge behandeling.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

Stitswerd is een onderneming die zich bezighoudt met vastgoedontwikkeling. Zij is sinds 30 september 2016 appartementseigenaar van de gezamenlijke bedrijfsruimten gelegen aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Stitswerd verhuurt de bedrijfsruimten aan verschillende gebruikers. De bedrijfsruimten bevinden zich in de plint van een appartementencomplex. Boven de bedrijfsruimten van Stitswerd bevindt zich een parkeergarage en daar weer boven (woon-)appartementen.

Bij de aangelegenheden van de verhuur van de bedrijfsruimten werd Stitswerd vertegenwoordigd door Van Amstel Nederveen B.V. (hierna: VAN).

2.2.

Stitswerd is lid van [naam gedaagde] . [naam gedaagde] bestaat uit vier appartementsrechten (waaronder dat van Stitswerd). De overige drie appartementsrechten zijn (onder)gesplitst. Deze ondersplitsingen betreffen de parkeergarage ( [adres 6] ) en de daarboven gelegen woningen ( [adressen 1] respectievelijk [adressen 2] ).

2.3.

Op 5 december 2018 heeft in de bedrijfsruimte aan de [adres 5] , deel van het appartementsrecht van Stitswerd, een brand plaatsgevonden, waarbij niet alleen schade is ontstaan aan de desbetreffende bedrijfsruimte maar ook aan [adres 4] , de gevel van het complex, het bovenliggende parkeerdek en enkele bovengelegen woningen.

2.4.

[naam gedaagde] heeft in het kader van het herstel van de gemeenschappelijke delen van het complex een melding gedaan bij haar verzekeraar. Deze heeft een schade-expert ingeschakeld. Daarnaast heeft deze een contra-expert, [naam 1] , benoemd om de schadegerelateerde belangen van [naam gedaagde] te behartigen.

2.5.

De herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd door aannemingsbedrijf KBR Bouw en Onderhoud B.V. (hierna: KBR Bouw). Deze kreeg daarvoor, nadat de offerte door de schade-expert en [naam 1] was goedbevonden, opdracht van [naam gedaagde] .

2.6.

Op 29 maart 2018 heeft KBR Bouw [adres 4] opgeleverd. Op 7 januari 2019 zou KBR Bouw [adres 5] opleveren. De dag daarvoor heeft de bestuursvoorzitter van [naam gedaagde] , [naam 2] , per e-mail aan de directeur van KBR Bouw, [naam 3] , en VAN, van welk bericht hij een kopie zond aan [naam 1] en een bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam werkzame ambtenaar, [naam 4] , het volgende laten weten:

“Allen,

Wij, het bestuur van [naam gedaagde] , sturen u volgend bericht daar comm[u]nicatie met [naam 1] , de contra- expert in dienst van de [naam gedaagde] , dit weekend niet naar behoren verloopt. Middels dit email bericht informeert het bestuur van de [naam gedaagde] u dat de oplevering van de commerciële ruimte aan de wijnhaven morgen, maandag 7 januari, niet plaats kan vinden.

Na overleg met Bouw en Woningtoezicht is gebleken dat diverse brandveiligheid zaken zoals

wanddoorvoeren niet conform specificatie en niet-gecertificeerd gerealiseerd zijn.

Hierdoor kan de [naam gedaagde] niet instemmen met het voorgenomen opleveren van commerciële ruimten aan de Wijnhaven Rotterdam.

Mocht de oplevering toch doorgang vinden dan is het duidelijk dat het bestuur van de [naam gedaagde] niet instemt met de oplevering en dat een ieder die haar vertegenwoordigd geen mandaa[t] heeft in te stemmen met die oplevering.

Alle hieruit voortvloeiende aansprakelijkheid en schade, nu en in de toekomst, is voor hen die hierin toegestemd hebben tegen de wil van de [naam gedaagde] .

Maandag is er overleg met Polucon, de onderneming die de afdichtingen verzorgd en certificeert, voor het uitvoeren van de werkzaamheden die nodig zijn om de oplevering van de commerciële ruimte te realiseren.”

2.7.

Nog diezelfde dag, 6 januari 2019, heeft KBR Bouw, met kopie van dat bericht aan de in diens mail genoemden, aan de bestuursvoorzitter van [naam gedaagde] teruggeschreven:

“Beste [naam 2] ,

Wat je nu schrijft is klinkklare nonsens.

Omdat er geen stickers zijn aangebracht wil niet zeggen dat het niet brandveilig is uitgevoerd. In tegendeel zelfs.

De commerciële ruimte kan gewoon verhuurd worden.”

2.8.

Op 8 januari 2019 heeft de verzekeraar van [naam gedaagde] aan Stitswerd bevestigd dat aan haar de huurderving van de bedrijfsruimten [adres 4] en [adres 5] tot 7 januari 2019 zou worden vergoed.

2.9.

Op 25 januari 2019 heeft de bestuursvoorzitter van [naam gedaagde] een aan hem gerichte e-mail van de gemeente van 21 januari 2019 aan VAN doorgestuurd. In die e-mail van de gemeente deelt de betrokken ambtenaar van afdeling Bouw- en Woningtoezicht mee, voor zover van belang:

“De gebruikte pir-isolatieplaten in de parkeergarage en in de commerciële ruimte Wijnhaven voldoen
nietaan eisen die worden gesteld.
Net als de houten schroten wordt het gezien als “inrichting" waarbij het bouwbesluit vertelt dat alle inrichting moet voldoen aan minimaal brandklasse D. De schroten voldoen wel, de isolatieplaten dus niet.”

2.10.

Op 13 februari 2019 heeft VAN bij [naam gedaagde] geïnformeerd naar de stand van zaken van het plafond in [adres 5] , zodat zij de huurder op de hoogte kon houden. [naam gedaagde] heeft teruggeschreven dat zij voor wat betreft het isolatiemateriaal in het plafond in zowel de bedrijfsruimte als de parkeergarage nog in afwachting was van een plan van aanpak van KBR Bouw.

2.11.

Op 12 maart 2019 heeft VAN (de bestuursvoorzitter van) [naam gedaagde] wederom gevraagd mee te delen wat de status was van het isolatiemateriaal. De huurder van Stitswerd was druk aan het verbouwen en het zou niet lang duren voordat hij klaar was en zou willen openen.

2.12.

Op 10 april 2019 heeft [naam gedaagde] aan VAN een e-mailbericht van (de tussenpersoon van) haar verzekeraar doorgestuurd, waarin door deze onder andere wordt opgemerkt dat uit een met het bestuur van [naam gedaagde] gevoerd gesprek blijkt dat de schade “nog verre van klaar is”, dat “de verkeerde isolatie” is toegepast en dat dit consequenties heeft. De bestuursvoorzitter van [naam gedaagde] deelt in zijn e-mail aan VAN mee dat de uitkomsten van nog te voeren gesprekken door [naam gedaagde] worden afgewacht.

2.13.

Bij e-mail van 26 april 2019 met als onderwerp “ [adres 4] en [adres 5] ” heeft VAN de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam benaderd met de mededeling dat zij met de huurders van [adres 4] en [adres 5] had gekeken naar een mogelijk door derden uit te voeren aanpassingen van de plafonds in die ruimten en haar verzocht mee te delen of de door deze derden geoffreerde oplossingen aan alle wettelijk gestelde eisen voldeden. De gemeente heeft diezelfde dag aan VAN meegedeeld dat als de aanwezige isolatieplaten verwijderd zouden worden en het geoffreerde product daarvoor in de plaats, tegen de betonnen constructie, zou worden aangebracht, dit vanuit de gemeente akkoord was.

2.14.

Op 26 april 2019 heeft de bestuursvoorzitter van [naam gedaagde] aan VAN, een email gestuurd met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

“Verder heb ik via Bouw en Woning toezicht begrepen dat jullie zelf verder gaan met het vervangen van de isolatiemateriaal in de commerciële ruimten.

Dit is een verassing voor ons. Wij zijn namelijk druk bezig met de verzekeraar en de aannemer om hier tot een oplossing te komen.

Als jullie een eigen weg kiezen kan het zo zijn de gemaakte kosten voor eigen rekening gaan komen.

Ik hoor graag van jullie plannen.”

2.15.

Bij brief van 16 mei 2019 heeft VAN namens Stitswerd [naam gedaagde] , kort samengevat, aansprakelijk gesteld voor alle nadelige gevolgen van het aanbrengen van brandonveilige beplating aan de plafonds van [adres 4] en [adres 5] . In haar brief wijst VAN er onder meer op dat om te voldoen aan de wettelijke brandveiligheidseisen de desbetreffende beplating niet alleen diende te worden vervangen, maar dat ook de installatie en afbouwwerkzaamheden die de huurders van de bedrijfsruimten inmiddels hadden afgerond, weer ongedaan diende te worden gemaakt. De huurders hadden daarnaast, aldus VAN, een beroep gedaan op huurprijsvermindering en Stitswerd aansprakelijk gesteld voor, kort gezegd, gederfde winst over de periode dat de opening van de restaurants werd vertraagd. VAN schrijft tot slot:

“(…) Bijgevoegd treft u een offerte aan van Protect Brandbeveiliging waaruit blijkt welke werkzaamheden er voor beide bedrijfsruimten benodigd zijn.

Daarnaast sluiten wij de offertes bij die wij van beide huurders hebben ontvangen voor het ongedaan maken van reeds uitgevoerde installatie en afbouwwerkzaamheden en het aansluitend herstel na de vervanging van de plafondplaten.

Door middel van deze brief maken wij aanspraak op ommegaand herstel van de gemaakte fout en

verzoeken wij u, en zo nodig sommeren wij u om ons binnen twee dagen na heden schriftelijk aan

ons te bevestigen dat u binnen twee weken na heden opdracht zult verstrekken aan Protect Brandbeveiliging om de geoffreerde werkzaamheden uit te voeren dan wel binnen dezelfde termijn opdracht te verstrekken aan een andere partij die dezelfde of een eveneens door de Gemeente Rotterdam vooraf goedgekeurde oplossing kan verzorgen.

Met het oplossen van het probleem is haast geboden nu de schade door de vertraging dagelijks hoger wordt. Indien u wij niet binnen twee dagen na heden van u vernemen, of u de bedoelde maatregelen niet treft binnen de gestelde termijn, of wij niets van u vernemen, gaan wij ervan uit dat u uw medewerking aan de werkzaamheden weigert. Wij behouden ons het recht voor om in dat geval passende maatregelen te treffen.”

2.16.

Bij brief van 28 juni 2019 aan [naam gedaagde] heeft een door Stitswerd ingeschakelde advocaat, kort samengevat, de aansprakelijkstelling herhaald.

2.17.

Bij brief van 19 juli 2019 heeft [naam gedaagde] inhoudelijk gereageerd op de

aansprakelijkheidstellingen van 16 mei 2019 en 28 juni 2019 en aansprakelijkheid afgewezen.

2.18.

Bij brief van 7 augustus 2019 heeft de gemeente Rotterdam aan “ [naam gedaagde] bedrijfsruimten ( [adres 4] en [adres 5] ), p/a Van Amstel Nederveen” medegedeeld dat de gemeente het voornemen heeft over te gaan tot het opleggen van een last onder dwangsom ter hoogte van € 10.000,- indien niet binnen acht weken zou worden overgegaan tot onder andere het verwijderen van de zittende isolatie van de plafonds van de bedrijfsruimten [adres 4] en [adres 5] en het vervangen daarvan door een isolatie die voldoet aan minimaal brandklasse 4/D.

2.19.

Bij brief van haar advocaat van 8 augustus 2019 heeft Stitswerd [naam gedaagde] nogmaals aangeschreven en haar meegedeeld dat haars inziens [naam gedaagde] verplicht was de brandonveilige plafondplaten te vervangen. Indien [naam gedaagde] niet zelf tot vervanging zou willen overgaan, wenste Stitswerd de bevestiging van [naam gedaagde] te ontvangen dat het Stitswerd zou vrijstaan zelf tot vervanging over te gaan, echter op kosten van [naam gedaagde] (die die kosten dan eventueel op derden, onder wie mogelijk KBR Bouw, zou kunnen verhalen). Op 5 september 2019 heeft de advocaat [naam gedaagde] gerappelleerd.

2.20.

Per e-mail van 10 september 2019 heeft de bestuursvoorzitter van [naam gedaagde] aan de advocaat van Stitswerd onder meer geschreven:

“(…) Ons inziens hebben Stitswerd Beheer en [naam gedaagde] het zelfde doel en dat is dat alles zo spoedig mogelijk hersteld zal zijn opdat alles weer zo kan functioneren als bedoel[d].

Hetgeen nu de eerste aandacht heeft zijn de twee ruimten die niet open kunnen vanwege het foutieve isolatiemateriaal.

Daar hebben jullie een stelling ingenomen tegen de [naam gedaagde] omdat het hier om een herstel gaat dat onder de totale opstalverzekering valt.

Daarnaast heeft Stitswerd Beheer nog 3 ruimten die ook niet voldoen maar waar wel commerciële

activiteiten plaatsvinden.

wellicht is het raadzaam ook een standpunt in te nemen tegen de origineel bouwer: Bam Woningbouw. (…)”

2.21.

In een brief van 6 november 2019 heeft (de advocaat van) Stitswerd [naam gedaagde] nogmaals aansprakelijk gesteld. Vervolgens heeft Stitswerd een eigen aannemer opdracht gegeven de plafondplaten te vervangen.

2.22.

Bij brief van 14 november 2019 heeft de gemeente Rotterdam de in opdracht van Stitswerd uitgevoerde herstelwerkzaamheden goedgekeurd, vastgesteld dat daarmee aan alle daarvoor geldende (brandveiligheids)voorschriften was voldaan en de last onder dwangsom tegen Stitswerd ingetrokken.

2.23.

Bij brief van 5 december 2019 heeft de advocaat van Stitswerd [naam gedaagde] meegedeeld dat [naam gedaagde] aansprakelijk is voor de door Stitswerd inmiddels gelden schade, die hij in die brief becijfert op een bedrag aan gederfde huur over de periode van 7 januari t/m 14 november 2019 van in totaal € 74.264,97 en voor herstelkosten op een bedrag van in totaal € 122.597,09, beide bedragen exclusief btw. Bij brief van 13 februari 2020 heeft Stitswerd [naam gedaagde] nogmaals gemaand om tot betaling over te gaan van het verschuldigde bedrag van in totaal € 196.862,06, te vermeerderen met rente en buitengerechtelijke kosten, in totaal uitkomend op € 203.187,21.

2.24.

Bij brief van 17 februari 2020 heeft [naam gedaagde] afwijzend op de aansprakelijkstelling door Stitswerd en de aanmaning tot betaling van schadevergoeding gereageerd.

3..Het geschil

3.1.

Stitswerd vordert, na eiswijziging, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[naam gedaagde] zal veroordelen om aan Stitswerd te betalen, vinnen vijf dagen na het vonnis een bedrag van € 203.187,21 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 13 februari 2019, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag van algehele betaling;

voor recht zal verklaren dat [naam gedaagde] aansprakelijk is voor alle overige nadelige gevolgen van de plafondplaten die Stitswerd heeft ondervonden of nog zal ondervinden, zoals vorderingen van derden;

[naam gedaagde] zal veroordelen om binnen vijf dagen na het ten deze te wijzen vonnis, aan Stitswerd te betalen een bedrag van € 24.559,12 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 12 oktober 2020, althans vanaf die datum die de rechtbank in goede justitie vermeend te behoren, ter vergoeding van de schade van Stitswerd met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het adres [adres 4] ;

[naam gedaagde] zal veroordelen om binnen vijf dagen na het ten deze te wijzen vonnis, aan Stitswerd te betalen een bedrag van € 62.350,-- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 12 oktober 2020, althans vanaf die datum die de rechtbank in goede justitie vermeend te behoren, ter vergoeding van de schade van Stitswerd met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het adres [adres 5] ;

[naam gedaagde] zal veroordelen om binnen vijf dagen na het ten deze te wijzen vonnis, aan Stitswerd te betalen een bedrag van € 76.145,24 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 12 oktober 2020, althans vanaf die datum die de rechtbank in goede justitie vermeend te behoren, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling, ter vergoeding van de schade die verband houdt met de werkzaamheden aan de bedrijfsruimte gelegen aan de bedrijfsruimte aan het adres [adres 3] ;

met veroordeling van [naam gedaagde] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente vanaf de achtste dag indien betaling binnen die termijn uitblijft.

3.2.

[naam gedaagde] heeft tot afwijzing van de vorderingen geconcludeerd, met veroordeling van Stitswerd in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

Stitswerd legt aan haar vorderingen een aantal stellingen ten grondslag die hieronder successievelijk zullen worden besproken.

4.2.

Stitswerd stelt in de eerste plaats dat [naam gedaagde] na de brand aan KBR Bouw opdracht heeft gegeven plafondplaten in de ruimten van Stitswerd te plaatsen, dat deze plafondplaten niet voldeden aan de daarvoor geldende brandveiligheidsvoorschriften van het Bouwbesluit 2012 en dat [naam gedaagde] dus een fout heeft gemaakt, die zij diende te herstellen. Fouten van de door [naam gedaagde] ingeschakelde aannemer, KBR Bouw, vallen in de risicosfeer van [naam gedaagde] . KBR Bouw heeft in elk geval onzorgvuldig tegenover Stitswerd gehandeld door haar niet te waarschuwen dat de plafondplaten niet voldeden aan de daaraan gestelde eisen van brandveiligheid.

4.3.

Met betrekking tot dit primaire betoog wordt het volgende overwogen. Hoewel in deze procedure vast staat dat KBR Bouw in de bedrijfsruimten van Stitswerd na de brand plafondplaten heeft geplaatst die niet voldeden aan de brandwerendheidseisen van het Bouwbesluit 2012, is met dat enkele gegeven de aansprakelijkheid van [naam gedaagde] jegens Stitswerd nog niet gegeven. Als KBR Bouw foutief zou hebben gehandeld door een brandveilig plafond te vervangen door een niet voldoende brandveilig plafond, kan van aansprakelijkheid van [naam gedaagde] slechts sprake zijn, als voldaan is aan de voorwaarden van artikel 6:171 Burgerlijk Wetboek (BW). Dit wetsartikel vestigt de aansprakelijkheid van de opdrachtgever voor fouten van niet-ondergeschikten. Dat KBR niet-ondergeschikt was aan [naam gedaagde] , staat buiten kijf. Artikel 6:171 BW eist echter dat de werkzaamheden die de niet-ondergeschikte heeft verricht, zijn verricht “ter uitoefening van het bedrijf” van de opdrachtgever. [naam gedaagde] heeft gemotiveerd aangevoerd dat zij KBR Bouw niet heeft ingeschakeld in de uitoefening van een bedrijf. Zij is geen professioneel beheerder van het appartementencomplex, maar slechts een vereniging van eigenaren. Nu Stitswerd niet heeft onderbouwd dat dit anders is, kan van toepasselijkheid van artikel 6:171 BW niet worden uitgegaan. [naam gedaagde] is derhalve niet reeds aansprakelijk omdat KBR Bouw bij het verrichten van de herstelwerkzaamheden een fout als door Stitswerd bedoeld heeft gemaakt.

4.4.

Uit de stellingen van Stitswerd leidt de rechtbank af dat zij zich mede op het standpunt stelt dat aansprakelijkheid van [naam gedaagde] voor door Stitswerd gemaakte kosten en geleden schade mede zijn grond vindt in feit dat de plafondplaten tot het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex behoren. [naam gedaagde] zou op die grond, zo begrijpt de rechtbank, gehouden zijn ervoor zorg te dragen dat de na de brand in de bedrijfsruimten van Stitswerd door KBR Bouw aangebrachte plafondplaten voldeden aan de brandveiligheidseisen van het Bouwbesluit 2012. Dit doet de vraag rijzen of de plafondplaten in de bedrijfsruimten van Stitswerd moeten worden beschouwd als behorend tot het gemeenschappelijk deel van het appartementencomplex. Daarvoor wordt het volgende in aanmerking genomen.

4.5.

[naam gedaagde] heeft aangevoerd dat de plafonds in de bedrijfsruimten van Stitswerd vóór de brand niet waren voorzien van brandwerende platen. Het gebouwencomplex is destijds door bouwbedrijf BAM Wonen B.V. opgeleverd zonder dat in de commerciële ruimtes enige vorm van brandwerende isolatie was aangebracht. Dit blijkt, aldus [naam gedaagde] , uit de definitieve staat van oplevering van de commerciële ruimten in 2011, in welk document achter de regel “plafond brandwerend volgens voorschriften” in de kolom ‘afwezig’ is vermeld: “nee” en als aanvullende informatie daaraan is toegevoegd: “n.v.t.” (niet van toepassing). Ook uit de Technische Omschrijving bij de oplevering blijkt volgens [naam gedaagde] dat door BAM Wonen geen brandwerende isolatie was aangebracht aan de plafonds van de commerciële ruimten. In die Technische Omschrijving is weliswaar opgemerkt: “Ook alle geïsoleerde plafonds in de commerciële ruimten worden niet nader afgewerkt”, maar met het woord “geïsoleerd” wordt aldus [naam gedaagde] gedoeld op de in de Technische Omschrijving genoemde isolatiewaarde van Rc = 2,5 m2K/W, wat betrekking heeft op geluid- en warmte-isolatie en geen brandwerende isolatie. De bedrijfsruimten zijn volgens [naam gedaagde] na de bouw voor het eerst opgeleverd aan Hoogvliet, die van plan was daarin een supermarkt te openen. Daarvan heeft Hoogvliet uiteindelijk afgezien, waarna (het appartementsrecht op) de bedrijfsruimten door Hoogvliet Beheer B.V. in augustus 2016 is verkocht aan Stitswerd. [naam gedaagde] leidt uit een en ander af dat de ruimtes ten tijde van de eigendomsverkrijging door Stitswerd nog niet voorzien waren van brandwerende plafonds, maar slechts van geluid- en warmte-isolatie, die eerst nadien is aangebracht/geïnstalleerd en later, na de brand, is vervangen door KBR Bouw door gelijksoortige isolatieplaten.

4.6.

Stitswerd heeft tegen dit betoog van [naam gedaagde] onvoldoende ingebracht. De door [naam gedaagde] overgelegde documentatie met betrekking tot de oplevering van de bedrijfsruimten aan haar rechtsvoorgangster, Hoogvliet, heeft Stitswerd niet inhoudelijk weersproken. Bij de mondelinge behandeling heeft Stitswerd aangevoerd dat zij “niet beter weet” dan dat haar bedrijfsruimten voorzien waren van een brandwerend plafond, dat zij die weliswaar niet heeft aangebracht, maar dat het “nauwelijks is voor te stellen” dat BAM Wonen destijds de commerciële ruimten heeft opgeleverd zonder een brandwerende laag, omdat dan niet voldaan zou zijn aan het (toen geldende) Bouwbesluit (2003), hetgeen te meer niet is voor te stellen, aldus Stitswerd, omdat de commerciële ruimten zich op de begane grond bevonden en daarom qua brandveiligheid voldoende moeten zijn afgescheiden van de erboven gelegen ruimtes, waaronder woningen. Daaraan heeft Stitswerd nog toegevoegd dat gebouwencomplexen als de onderhavige alleen worden vrijgegeven met goedkeuring van de brandweer.

4.7.

Daarmee is Stitswerd onvoldoende ingegaan op de hiervoor vermelde, door [naam gedaagde] overgelegde stukken, waarmee [naam gedaagde] voldoende heeft onderbouwd dat het plafond van de bedrijfsruimten van Stitswerd pas later zijn voorzien van de plafondplaten die KBR Bouw na de brand heeft vervangen door niet-brandwerende platen en die dus bij oplevering geen onderdeel vormden van het gebouw.

4.8.

Voor de stelling van Stitswerd dat de plafondplaten tot het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex behoren, bestaat naar het oordeel van de rechtbank tegen de voormelde achtergrond onvoldoende grond. De rechtbank ziet in de door Stitswerd overgelegde opinie van [naam 5] , werkzaam bij [naam kantoor] dat betrokken was bij het opstellen van de splitsingsakte, geen aanleiding om daar anders over te oordelen. Aan voornoemd notariskantoor (meer specifiek aan [naam 6] van genoemd kantoor) was naast de vraag onder welke ondersplitsing de kennelijk daar aanwezige brandwerende isolatielaag behoort onder de betonnen vloer van de ondersplitsing [adressen 1] die tevens de isolatielaag vormt van het plafond van de parkeergarage [adres 6] , ook de vraag voorgelegd onder welke ondersplitsing de brandwerende isolatielaag valt die zich zou bevinden onder de betonnen vloer van de parkeergarage [adres 6] en het plafond van de bedrijfsruimten van Stitswerd. [naam 5] heeft vooraf opgemerkt dat, zoals vaak in dit soort gevallen, er geen eenduidig antwoord op de vraag is te geven, waarbij komt dat een antwoord volgens hem sterk afhankelijk is van de feitelijke situatie. Hij heeft niettemin een poging gedaan om een handvat te geven. In zijn email van 28 april 2020 schrijft [naam 5] vervolgens:

“
De verhouding tussen de appartementsrechten (van de hoofdsplitsing) wordt bepaald door het reglement in de akte van hoofdsplitsing. De omschrijving van de privé gedeelten biedt geen uitsluitsel omdat daarin niet wordt omschreven of de brandwerende isolatielaag tot een privé gedeelte behoort. Volgende aanknopingspunt is artikel 17 lid 1 waarin wordt omschreven wat als gemeenschappelijk heeft te gelden. Onderdeel a. geeft aan dat het casco/geraamte van het gebouw gemeenschappelijk is. Dat geldt niet voor de afwerklagen van vloeren en plafonds in de privé gedeelten. Vraag is of deze brandwerende isolatielaag gerekend moet worden tot de bouwkundige constructie of tot de afwerklaag. Wanneer de brandwerende isolatielaag gerekend moet worden tot de constructie dan is deze gemeenschappelijk in de hoofdsplitsing. Wanneer deze tot de afwerklaag moet worden gerekend dan is deze privé in de hoofdsplitsing en moet vervolgens dezelfde vraag gesteld worden voor de ondersplitsing. Eenzelfde uitkomst is er als de brandwerende isolatielaag niet tot de constructie gerekend kan worden maar wel tot de vloer die twee privé gedeelten scheidt. Deze vloer is ook gemeenschappelijk.

4.9.

In deze algemene uiteenzetting kan [naam 5] volledig worden gevolgd. De rechtbank onderschrijft dat de beantwoording van de vraag of de plafondplaten gemeenschappelijk zijn in de eerste plaats afhangt van de bepalingen en de uitleg die aan die bepalingen moet worden gegeven in (het reglement van) de splitsingsakte. Bij de uitleg van (een begrip in) een akte van splitsing komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtbank merkt op dat zij zich voor wat betreft de tekst van de splitsingsakte baseert op de door [naam 5] gegeven uiteenzetting, nu partijen de splitsingsakte zelf niet hebben overgelegd maar zij bij gelegenheid van de mondelinge behandeling eensgezind hebben verklaard dat de splitsingsakte geen andere dan door [naam 5] genoemde bepalingen bevat die licht op de uitleg van de akte kunnen geven.

4.10.

In artikel 17 lid 1 van de splitsingsakte is, zo volgt uit de verklaring van [naam 5] , de bepaling opgenomen dat gemeenschappelijk is wat behoort tot de bouwkundige constructie. Naar het oordeel van de rechtbank kan van de plafondplaten, waarvan vast staat dat die pas na de oplevering door de eerste appartementseigenaar dan wel door Stitswerds huurders zijn aangebracht, niet worden gezegd dat zij behoren tot de bouwkundige constructie. Van deze (naderhand aangebrachte) plafondplaten kan evenmin worden gezegd dat zij gerekend zouden moeten worden tot de door [naam 5] bedoelde vloer. Bij de oplevering bestond immers ook al een vloer, zonder dat de platen toen waren aangebracht.

4.11.

[naam 5] laat vervolgens in zijn advies drie argumenten de revue passeren die zouden kunnen pleiten vóór de uitleg dat de in de vraagstelling bedoelde brandwerende isolatielaag tot de constructie van het gebouw moet worden gerekend en, ten slotte een argument dat daartégen pleit. Het eerste door hem genoemde argument is: de omschrijving die voor balkons geldt dat de afwerklaag die geldt als bescherming van de constructie als gemeenschappelijk geldt. Achtergrond van die bepaling is, aldus [naam 5] , dat het beton van het balkon aan de weerelementen blootstaat en dat de afwerklaag dus bescherming biedt. Een parallel met een open parkeergarage is goed te trekken en [naam 5] meent daarom dat ook de isolatielaag voor de garage als gemeenschappelijk in de hoofdsplitsing moet hebben te gelden. Op zichzelf is [naam 5] hierin goed te volgen, maar de rechtbank is desalniettemin van oordeel dat de door hem getrokken parallel met de balkons niet opgaat. De plafondplaten, zoals deze waren aangebracht, zijn naar het oordeel van de rechtbank niet te beschouwen als een afwerklaag die is gelijk te stellen met een afwerklaag die op een balkon wordt aangebracht om deze tegen weersinvloeden te beschermen. Met betrekking tot het soort en type van de vóór de brand aanwezige plafondplaten heeft Stitswerd geen bijzonderheden verstrekt, maar uitgaande van het feit dat de plafondplaten pas later zijn aangebracht, en later (door KBR Bouw) konden worden vervangen, dringt het beeld zich op van losse (systeem)plafondplaten, die geen onderdeel uitmaken van de bouwkundige constructie van het gebouw, waardoor de vergelijking met een afwerklaag op een balkon naar het oordeel van de rechtbank mank gaat.

4.12.

Het tweede argument dat [naam 5] vermeldt, is, dat brandalarm en brandbestrijdingsinstallaties gemeenschappelijk zijn voor zover niet dienstbaar aan een privé gedeelte. Wanneer installaties dat wel zijn, zou het vreemd zijn dat een brandwerende isolatielaag dat niet zou zijn, aldus [naam 5] . Ook dit argument kan in de feitelijke situatie waarvan de rechtbank uitgaat, niet overtuigend worden geacht. Dat de losse objecten van brandalarm en brandbestrijdingsinstallaties specifiek zijn aangeduid als gemeenschappelijk en dit niet het geval is voor de afwerkingsplaten van plafonds en bijvoorbeeld muren in privé-ruimten, vormt eerder een aanwijzing dat laatstgenoemde objecten niet gemeenschappelijk zijn. Daar komt bij dat, anders dan waarvan [naam 5] is uitgegaan, hetgeen begrijpelijk is omdat de vraagstelling zo was geformuleerd, de in de ruimtes van het appartement van Stitswerd aangebrachte isolatie/platen juist niet brandwerend was/waren.

4.13.

Ten slotte vermeldt [naam 5] dat uit art l7, 2 (van de splitsingsakte), waarin van een aantal zaken expliciet is bepaald dat zij niet gemeenschappelijk is, waartoe niet behoort de brandwerende isolatielaag, een argument zou kunnen voortvloeien dat de brandwerende isolatielaag gemeenschappelijk is. Ook dit argument legt naar het oordeel van de rechtbank weinig gewicht in de schaal. Er ligt daaraan namelijk een zogenoemde “a contrario” redenering ten grondslag, die niet juist kan worden geacht omdat niet blijkt dat in de genoemde bepaling bedoeld is een uitputtende opsomming te geven.

4.14.

[naam 5] merkt ten slotte op:

De uitkomst zou anders kunnen liggen wanneer de brandwerende isolatielaag onderdeel is van het losse (systeem)plafond dat in de commerciële ruimten is geplaatst. ln dat geval is er weinig tot geen relatie met de constructie maar is de brandwerendheid met name gericht op het privé gedeelte. De conclusie zou dan kunnen zijn dat de laag als privé beschouwd moet worden.”

4.15.

Hiermee legt [naam 5] de vinger op de zere plek. Het maakt naar het oordeel van de rechtbank dat het pleit op het onderhavige punt in het nadeel van Stitswerd moet worden beslecht. Stitswerd heeft onvoldoende aangevoerd om de plafondbeplating die in de bedrijfsruimten van Stitswerd voor de brand aanwezig was, als gemeenschappelijk te kunnen kwalificeren. Zij heeft niet gesteld en onvoldoende onderbouwd dat de plafondplaten door natrekking bestanddeel zijn geworden van de (beton)constructie waaruit het gebouw bestaat. Voor aansprakelijkheid van [naam gedaagde] om reden dat de plafondisolatie tot het gemeenschappelijk deel van het appartementencomplex behoort omdat zij als VvE voor de deugdelijkheid daarvan dient in te staan, ziet de rechtbank dan ook voldoende grond.

4.16.

Dat [naam gedaagde] aanvankelijk heeft gemeend dat zij er wél voor zou moeten zorgdragen dat KBR Bouw de plafonds van onder andere de bedrijfsruimten van Stitswerd na de brand zouden voorzien van correct, brandwerend isolatiemateriaal, zoals blijkt uit de e-mail van haar bestuursvoorzitter van 6 januari 2019, doet naar het oordeel aan het voorgaande niet af. Dat standpunt werd mede ingegeven door de gedachte dat de plafonds vóór de brand waren voorzien van isolatiemateriaal dat aan de daaraan gestelde eisen van brandveiligheid voldeed en dat KBR Bouw door plafondplaten aan te brengen die niet aan die eisen voldeed, dus tekort was geschoten. Bij de mondelinge behandeling is van de zijde van [naam gedaagde] meegedeeld dat het bestuur van [naam gedaagde] die eerdere gedachte heeft laten varen nadat uit navraag bij BAM bleek dat het gebouw door BAM was opgeleverd zonder een brandwerend plafond. Het heeft, aldus [naam gedaagde] , vrij lang geduurd voordat zij dit standpunt aan Stitswerd meedeelde, omdat zij de daarop betrekking hebbende informatie zo laat van BAM had verkregen. De rechtbank merkt hierbij op dat namens [naam gedaagde] dit feitelijk pas voor het eerst in de door Stitswerd op 19 juli 2019 gedateerde brief (productie 16 bij dagvaarding) aan VAN/Stitswerd is meegedeeld.

4.17.

Kennelijk neemt Stitswerd het standpunt in dat [naam gedaagde] door deze trage standpuntbepaling onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Zij voert namelijk aan dat [naam gedaagde] haar voortdurend aan het lijntje gehouden en dat zij maar moest wachten op de uitkomst van een discussie die de VvE kennelijk voerde met haar aannemer, waarna Stitswerd de conclusie poneert dat [naam gedaagde] “derhalve” onrechtmatig jegens Stitswerd heeft gehandeld (dagvaarding onder 3.6 slot).

4.18.

De rechtbank volgt Stitswerd hierin niet. Het aanvankelijk door [naam gedaagde] ingenomen standpunt, waarvan zij later is teruggekomen, kan Stitswerd niet hebben belet om zelf ter vermijding van verdere schade al op een eerder moment een (ander) standpunt in te nemen en daaraan consequenties te verbinden. Het had Stitswerd er niet van behoeven te weerhouden zelf bijvoorbeeld al in een vroeg stadium over te gaan tot het aanbrengen van voldoende brandwerende plafondisolatie, zoals dat kennelijk door de gemeente werd verlangd en waarover [naam gedaagde] haar op 25 januari 2019 had geïnformeerd. De kosten daarvan had Stitswerd dan aan [naam gedaagde] of KBR Bouw kunnen presenteren. Daaraan doet niet af dat hiervoor inmiddels is overwogen dat onvoldoende grond bestaat om de VvE met deze kosten te belasten. Met andere woorden: [naam gedaagde] heeft Stitswerd nooit gedwongen pas op een later moment dan dat zij heeft gedaan een bepaald standpunt in te nemen of een bepaalde gedragslijn te volgen. Naar het oordeel van de rechtbank kan [naam gedaagde] voorts bezwaarlijk worden verweten pas in een laat stadium door BAM op de hoogte te zijn gesteld van de feitelijke situatie ten tijde van de bouw, die voor zover van belang hierin bestond dat de ten tijde van de brand aanwezige plafondisolatie niet reeds bij de oplevering van de bouw door BAM in de bedrijfsruimte was aangebracht. Het voert onder die omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank te ver om [naam gedaagde] onrechtmatig handelen te verwijten. De e-mail van de bestuursvoorzitter van [naam gedaagde] van 26 april 2019 biedt voor een ander standpunt onvoldoende grondslag. Aansprakelijkheid van [naam gedaagde] voor door Stitswerd geleden schade op deze grond is niet aan de orde.

4.19.

Ten slotte dienen de twee laatste door Stitswerd voor haar vorderingen aangevoerde grondslagen worden besproken.

4.20.

Subsidiair heeft Stitswerd aangevoerd dat, als aangenomen zou moeten worden, dat zij als eigenaar van de bedrijfsruimte verantwoordelijk is voor het herstel van de plafondplaten, [naam gedaagde] inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van Stitswerd door eigenhandig opdracht te geven tot het plaatsen van de plafondplaten die niet voldeden aan de brandveiligheidsvoorschriften van het Bouwbesluit 2012.

4.21.

Ook dit vormt een onvoldoende reden om [naam gedaagde] aansprakelijk te houden voor de kosten en schade waarvan Stitswerd vergoeding heeft gevorderd. [naam gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat op de plafonds van de bedrijfsruimte van Stitswerd ooit iets anders heeft gezeten dan isolatiemateriaal dat niet voldeed aan de eisen van brandveiligheid en zij heeft betwist dat KBR Bouw iets anders heeft gedaan dan het vervangen van het aanwezige nietbrandwerende plafond door plafondplaten die eveneens niet voldeden aan de geldende brandveiligheidseisen. Ter onderbouwing van die betwisting heeft [naam gedaagde] onder meer erop gewezen dat in elk geval één van de bedrijfsunits die Stitswerd verhuurt en die niet door brand beschadigd is geraakt, nog het oorspronkelijke plafond aanwezig is aan de hand waarvan kan worden vastgesteld of dit uit brandwerend materiaal bestaat. De rechtbank ziet geen aanleiding om ambtshalve voor te stellen dit plafond door een deskundige te laten beoordelen. Stitswerd is op dit onderdeel van het verweer van [naam gedaagde] namelijk verder niet ingegaan en zij heeft bewijs van haar stelling, dat de bedrijfsruimten [adres 4] en [adres 5] wél waren voorzien van brandwerend plafondmateriaal, verder ook niet aangeboden. Een en ander voert de rechtbank tot de conclusie dat onvoldoende is komen vast te staan dat KBR Bouw deugdelijke plafondisolatie heeft vervangen door ondeugdelijke. Daaruit vloeit voort dat de door Stitswerd geleden schade niet in causale relatie kan worden gebracht tot de herstelwerkzaamheden van KBR Bouw. Ook zonder die werkzaamheden voldeed het plafond niet aan de brandveiligheidseisen. Wat er zij van de gestelde inbreuk op het eigendomsrecht van Stitswerd, tot enige daarmee in verband te brengen schade heeft dit niet geleid, zodat de hier besproken subsidiaire grondslag Stitswerd niet kan baten.

4.22.

Meer subsidiair heeft Stitswerd naar voren gebracht dat, voor het geval er geen sprake zou zijn van een inbreuk op haar eigendomsrecht, [naam gedaagde] als zaakwaarnemer wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld, omdat zij haar taak als zaakwaarnemer onbehoorlijk heeft uitgevoerd. Dat laatste is volgens Stitswerd het geval omdat de in opdracht van [naam gedaagde] geplaatste plafondplaten niet voldeden aan de brandveiligheidsvoorschriften van het Bouwbesluit 2012.

4.23.

Uit hetgeen hiervoor in dit vonnis is overwogen, volgt dat [naam gedaagde] niet als opdrachtgever op grond van dit laatstgenoemde feit aansprakelijk kan worden gehouden en dat [naam gedaagde] niet verplicht was ervoor zorg te dragen dat in de bedrijfsruimten van Stitswerd brandwerende plafondisolatie zou worden aangebracht. De reden voor een en ander is dat ervan moet worden uitgegaan dat die plafonds ook al voor de brand niet waren voorzien van brandwerende isolatie en dat het alsnog aanbrengen daarvan uiteindelijk een zaak was die enkel Stitswerd als appartementseigenaar aanging. Ook de meer subsidiaire stelling van Stitswerd faalt als grondslag voor haar vorderingen.

4.24.

De rechtbank bereikt de conclusie dat de vorderingen van Stitswerd zullen worden afgewezen.

4.25.

Stitswerd zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 4.131,00

- salaris advocaat
€ 4.804,00(2,0 punten × tarief € 2.402,00)

Totaal € 8.935,00.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5..De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Stitswerd in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 8.935,00,

5.3.

veroordeelt Stitswerd in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Stitswerd niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis voldoet en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar. Het is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C. Bouwman, rolrechter, op 3 maart 2021.3152/2438