ECLI:NL:RBROT:2021:2566

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/593730 / HA ZA 20-320

Vonnis van 17 maart 2021

in de zaak van

[naam eiser],

wonende te [woonplaats eiser],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. M.P.V. den Engelsman te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PRINSENHOF VII B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. I.J.A. Tax te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [naam eiser] en Prinsenhof VII genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 17 maart 2020, met producties;
de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie van 3 juni 2020, met producties;
de brieven van 1 juli en 4 december 2020, waarbij partijen zijn uitgenodigd voor een mondelinge behandeling;
de akte houdende wijziging verweer in conventie en wijziging eis in reconventie van 21 oktober 2020, met producties;
de antwoordakte in reconventie, tevens zijnde akte eiswijziging in conventie van 16 december 2020, met producties;
de akte overlegging aanvullende productie van 25 januari 2021 van Prinsenhof VII, met een productie;
de akte wijziging van eis van 25 januari 2021 van [naam eiser], met producties;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling, gehouden op 25 januari 2021;
de spreekaantekeningen van Prinsenhof VII;
de brief van 8 maart 2021 van Prinsenhof VII, met een reactie op het proces-verbaal;
de reactie daarop bij e-mail van 10 maart 2021 van [naam eiser].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

[naam eiser] is een vastgoedbelegger.

2.2.

Prinsenhof VII drijft een onderneming die zich richt op vastgoedbeleggingen. Zij investeert in woningen met als doel om deze te verhuren en zodoende rendement uit de huurstroom te genieten. Enig statutair bestuurder van Prinsenhof VII is [naam 1]. Enig aandeelhouder is zijn echtgenote, [naam 2] (hierna: [naam 2]).

2.3.

In 2019 en 2020 zijn er contacten geweest tussen [naam eiser] en [naam 2] over eventuele verkoop door [naam eiser] van panden aan de [adres 1] en aan [adres 2] en de [adres 3] (hierna: de Panden).

2.4.

De contacten tussen [naam eiser] en [naam 2] betroffen onder meer de mogelijkheden tot verschillende wijzen van verhuur (voornamelijk aan studenten) van de panden en de te verwachten toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot die mogelijkheden, verrekening van huur en waarborgsommen, de te hanteren koopprijs en de leveringsdatum. Door een notariskantoor is op basis van door partijen verstrekte gegevens in januari 2020 een ontwerp van een gecombineerde koopovereenkomst en akte van levering opgesteld. Het verhuuraspect heeft in dat ontwerp (nog) geen bijzondere aandacht gekregen.

2.5.

[naam 2] heeft nadien op uitstel aangedrongen omdat bepaalde aspecten nog onvoldoende duidelijk zouden zijn. Voorts wenste zij zich nog te laten adviseren door een deskundige. [naam eiser] heeft zich vanaf 28 januari 2021 op het standpunt gesteld dat reeds een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand was gekomen en dat Prinsenhof VII gehouden was deze na te komen.

2.6.

Bij e-mail van 28 februari 2020 van zijn advocaat heeft [naam eiser] Prinsenhof VII als volgt bericht:

“(…) Cliënt kiest er echter na ampele overwegingen afgelopen week voor om u (desnoods in rechte) te gaan dwingen tot nakoming en niet om te ontbinden. Zekerheidshalve zullen we u nog een termijn stellen.

Behoudens uw ondubbelzinnige toezegging niet later dan volgende week
zondag 8 maart 2020 te 17.00 uurde overeengekomen onroerende zaken, waarvan u herhaaldelijk wenste dat die meteen met een leveringsakte overgedragen zouden worden door de notaris, ook daadwerkelijk de week erna deugdelijk afneemt, zal ik de maandag er op de inleidende dagvaarding opstellen en die week doen betekenen. De buitengerechtelijke kosten alsmede de vertragingsschade beloopt inmiddels ettelijke duizenden euro's en die zullen worden mee gevorderd. U kunt die nevenvordering thans nog voorkomen door niet later dan volgende week zondag de datum tussen 9 en 13 maart te noemen waarop de notaris de leveringsaktes kan verlijden. (…)”

2.7.

Prinsenhof VII heeft zich op het standpunt gesteld dat nog geen wilsovereenstemming tussen [naam eiser] en Prinsenhof VII was bereikt.

2.8.

Tijdens deze procedure heeft Prinsenhof VII zich bij e-mail van 14 oktober 2020 alsnog bereid verklaard de Panden te kopen tegen betaling van de in januari 2020 genoemde koopsom, op de volgende voorwaarden:

De huren worden vanaf 3 januari 2020 tot en met datum overdracht verrekend met de koopprijs,
De panden worden vóór 31 december 2020 aan Prinsenhof geleverd;
Partijen verlenen elkaar voor het overige finale kwijting over en weer.

2.9.

Partijen hebben naar aanleiding van de e-mail van 14 oktober 2020 van Prinsenhof VII aan [naam eiser] overleg gevoerd, maar geen overeenstemming bereikt.

2.10.

Prinsenhof VII heeft ten laste van [naam eiser] op 20 oktober 2020 conservatoir beslag tot levering doen leggen op de Panden.

2.11.

Bij e-mail van 18 november 2020 van zijn advocaat heeft [naam eiser] medegedeeld de in zijn visie in januari 2020 tot stand gekomen koopovereenkomst te ontbinden. Voorts heeft hij Prinsenhof VII bij die e-mail gesommeerd om de op de Panden gelegde beslagen op te heffen.

3..Het geschil

in conventie

3.1.

[naam eiser] vordert, na twee wijzigingen van eis:

“dat het UEA moge behagen bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. te verklaren voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij Prinsenhof VII de ten processe bedoelde OG portefeuille (conform de bijlage bij productie 4) van [naam eiser] heeft gekocht voor een koopprijs van € 1.260.900,00 en dat deze overeenkomst bij schrijven van 18 november 2020 door de raadsman van [naam eiser] op goede gronden is ontbonden, althans dat er geen koopovereenkomst of voor aanvaarding vatbaar bod tussen partijen geldt op dit moment;

b. te gelasten dat Prinsenhof VII op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per (gedeeltelijke) dag gehouden is tot het (doen) doorhalen van de in de openbare registers ingeschreven en door haar onterecht gelegde conservatoire leveringsbeslagen op de ten processe bedoelde onroerende zaken en daarbij te bepalen dat het ten deze te wijzen vonnis na 14 dagen na betekening in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte, als bedoeld in artikel 3:300 BW;

c. Prinsenhof VII te veroordelen tot betaling van de schade ten belope van € 359.100,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 25 januari 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;

d. Prinsenhof VII te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 8.079,50 exclusief BTW conform staffel BIK, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

e. Prinsenhof VII te veroordelen tot betaling van de proceskosten en te bepalen dat indien en voor zover deze kosten niet uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn voldaan Prinsenhof VII in verzuim is en de wettelijke rente over de proceskosten aan [naam eiser] verschuldigd is;

f. Prinsenhof VII te veroordelen tot betaling van de kosten vallende na het vonnis, zulks te begroten op € 157,00 zonder betekening en € 239,00 met betekening van het in dezen te wijzen vonnis, met bepaling dat indien en voor zover deze laatste kosten niet uiterlijk binnen zeven dagen na het betekenen van het vonnis zijn voldaan, Prinsenhof VII de wettelijke rente daarover aan [naam eiser] verschuldigd is.”

3.2.

Prinsenhof VII voert verweer en concludeert, uitvoerbaar bij voorraad:

“[naam eiser] te veroordelen in de proceskosten ex artikel 237 Rv, te vermeerderen met de gebruikelijke nakosten en wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW van al deze bedragen indien twee weken na het ter deze te wijzen vonnis niet geheel voldaan is."

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

Prinsenhof VII vordert, na wijziging van eis, dat:

“a. [naam verweerder] wordt veroordeeld om, binnen 7 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van de Panden aan Prinsenhof tegen betaling van een koopsom van EUR 1.260.900,00;

b. UEA bij vonnis bepaalt dat de levering van de Panden dient te geschieden op basis van een notariële leveringsakte welke de voor aankoop van beleggingsobjecten gebruikelijke bepalingen bevat zoals omschreven onder randnummer 80 van de conclusie van antwoord, althans dient te geschieden op basis van het bepaalde in de door [naam verweerder] overgelegde concept leveringsakte (productie 4 bij de dagvaarding);

c. [naam verweerder] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag gelijk aan de hoofdsom van door hem tussen 3 januari 2020 en datum van overdracht met betrekking tot de Panden ontvangen huurpenningen, onder bepaling dat [naam verweerder] gerechtigd is daarop de kosten die hij aantoonbaar heeft gemaakt in verband met het beheer het onderhoud van de Panden in de periode na 3 januari 2020 in te brengen;

d. [naam verweerder] te veroordelen, ingeval het transport niet voor 1 januari 2021 plaatsvindt, tot betaling aan Prinsenhof van het bedrag waarmee ten aanzien van de Panden de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 wordt verhoogd, zijnde 6% over de koopsom, aldus (uitgaande van een koopsom van 1.260.900,00) EUR 75.654;

e. UEA bij vonnis bepaalt dat de door Prinsenhof voor afname van de Panden verschuldigde koopsom, bij gelegenheid van de nota afrekening op te maken door de notaris die met het transport is belast, wordt verrekend met sub c en sub d bedoelde vorderingen van Prinsenhof op [naam verweerder];

f. Te bepalen dat indien [naam verweerder] in gebreke blijft de veroordeling onder a. en b. na te komen, dit vonnis in de plaatst treedt van zijn bij akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening;

g. [naam verweerder] te veroordelen in de proceskosten, alsmede in de kosten van beslaglegging;”

3.5.

[naam verweerder] voert verweer en concludeert:

“dat het de rechtbank moge behagen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor zover de wet toelaat, de vorderingen van eiseres af te wijzen, met veroordeling van eiseres in de kosten van het geding, een bedrag aan salaris voor de advocaat van gedaagde daarin begrepen, alsmede in de eventueel te lijden nakosten, te begroten op € 157,00 zonder betekening en € 239,00 met betekening van het in deze te wijzen vonnis, met de bepaling dat indien en voor zover deze kosten niet uiterlijk binnen zeven dagen na het betekenen van het vonnis zijn voldaan, eiseres de wettelijke rente over deze kosten aan gedaagde verschuldigd is;”

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

in conventie

4.1.

[naam eiser] grondt zijn vorderingen – uiteindelijk – op onrechtmatige daad. Daartoe stelt hij – kort weergegeven – het volgende. Tussen partijen is aanvankelijk een koopovereenkomst met betrekking tot de Panden tot stand gekomen. Tijdens het verzuim van Prinsenhof VII kon en is [naam eiser] de koopovereenkomst met ingang van 18 november 2020 te 12.17 uur als ontbonden gaan beschouwen. Er is een daartoe strekkende mededeling aan Prinsenhof VII gedaan. In het licht van de sterk gestegen waarde van de Panden was er geen ontbindingsschade. Prinsenhof VII heeft conservatoir leveringsbeslag op de Panden doen leggen. Ondanks sommatie daartoe heeft zij dat beslag niet opgeheven. Na de sommatie tot opheffing heeft [naam eiser] de Panden op 20 november 2020 voor een (aanzienlijk hogere) koopsom van € 1.495.000,00 verkocht aan een derde, [naam 3] (hierna: [naam 3]). [naam 3] wenste dat levering uiterlijk 31 december 2020 zou geschieden; dit in verband met de stijging per 1 januari 2021 van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%. Als gevolg van de door Prinsenhof VII gelegde beslagen kon [naam eiser] niet leveren. Zodra dit duidelijk werd, heeft [naam 3] de koopovereenkomst ontbonden. Daarbij heeft hij op goede gronden aanspraak gemaakt op € 149.500,00 ontbindingsboete. [naam eiser] heeft zijn schade jegens Prinsenhof VII echter nog kunnen beperken door met [naam 3] tegen finale kwijting overeen te komen de vordering ter zake van de ontbindingsboete af te kopen voor € 125.000,00. Doordat Prinsenhof VII na sommatie de leveringsbeslagen niet heeft opgeheven, heeft [naam eiser] een schade geleden van € 234.100,00 aan misgelopen (hogere) koopsom (verschil tussen € 1.495.000,00 en € 1.260.900,00) en € 125.000,00 aan (minnelijk geschikte) ontbindingsboete. De totale schade bedraagt € 359.100,00. Prinsenhof VII is daarvoor uit onrechtmatige daad, wegens de onterecht gelegde en gehandhaafde leveringsbeslagen, risicoaansprakelijk.

4.2.

De voornaamste vordering van [naam eiser] betreft de vordering om Prinsenhof VII te veroordelen tot betaling van de door [naam eiser] gestelde schade ten belope van € 359.100,00 (zie hiervoor onder 3.1 onder c). De rechtbank zal die vordering afwijzen. Die beslissing motiveert de rechtbank als volgt.

4.3.

Prinsenhof VII heeft gemotiveerd betwist dat de door [naam eiser] gestelde koopovereenkomst tussen [naam eiser] en [naam 3] werkelijk heeft bestaan. Bewijsvoering daarover kan achterwege blijven omdat de rechtbank van oordeel is dat de vordering van [naam eiser] ook dient te worden afgewezen indien zijn visie op de feiten na bewijsvoering in rechte zou komen vast te staan. Dat oordeel zal de rechtbank hierna toelichten.

4.4.

De stellingen van [naam eiser] komen neer op het volgende:

-) in de wetenschap dat er op 18 november 2020 nog conservatoir leveringsbeslag op de drie panden lag, heeft [naam eiser] reeds op 20 november 2020 onvoorwaardelijk de verplichting op zich genomen om die panden op zeer korte termijn – voor 1 januari 2021 – vrij van beslagen aan [naam 3] te leveren op straffe van verbeurte van een substantiële contractuele boete;

-) al snel bleek dat nakoming niet mogelijk was door de beslagen;

-) [naam 3] heeft [naam eiser] in gebreke gesteld en de koopovereenkomst vervolgens vrijwel direct ontbonden en aanspraak gemaakt op de door [naam eiser] verbeurde contractuele boete;

-) [naam eiser] heeft berust in de ontbinding en heeft zich bereid verklaard om € 125.000 aan ontbindingsboete aan [naam 3] te betalen.

4.5.

Dit alles zou hebben plaatsgevonden zonder dat [naam eiser] Prinsenhof VII heeft gewezen op het feit dat hij op 20 november 2020 deze koopovereenkomst met [naam 3] had gesloten en dat hij deze concrete schade dreigde te gaan lijden als de door Prinsenhof VII gelegde beslagen niet werden opgeheven.

4.6.

In de gegeven omstandigheden heeft Prinsenhof VII zich er terecht op beroepen dat de schade die [naam eiser] stelt te hebben geleden volledig voor diens rekening dient te komen wegens “eigen schuld” aan zijn zijde.

4.7.

Artikel 6:101 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, de vergoedingsplicht wordt verminderd door de schade over de benadeelde en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, met dien verstande dat een andere verdeling plaatsvindt of de vergoedingsplicht geheel vervalt of in stand blijft, indien de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist. Hier eist de billijkheid dat de vergoedingsplicht van Prinsenhof VII, voor zover daar al sprake van zou zijn, geheel vervalt.

4.8.

[naam eiser] heeft er terecht op gewezen dat een partij die ten onrechte een conservatoir beslag legt en handhaaft risicoaansprakelijk is voor de daaruit voor de wederpartij voortvloeiende schade. Dat neemt echter niet weg dat de schadelijdende partij vanzelfsprekend gehouden is om niet nodeloos schade te laten ontstaan in de wetenschap dat de beslaglegger toch risicoaansprakelijk is. [naam eiser] had Prinsenhof VII er dan ook over moeten informeren dat hij inmiddels een zeer gunstige koopovereenkomst met een derde was aangegaan en dat hij als gevolg van de beslagen de op zich genomen leveringsplicht niet zou kunnen nakomen hetgeen tot enorme schade zou leiden, onder meer in de vorm van een overeengekomen boete. Aangenomen mag worden dat Prinsenhof VII die schade dan niet zou hebben laten ontstaan, maar de beslagen zou hebben opgeheven.

4.9.

De gestelde feiten laten eigenlijk geen andere conclusie toe dan dat [naam eiser] na een eenvoudige sommatie van Prinsenhof VII om het gelegde beslag op te heffen Prinsenhof VII opzettelijk niet heeft geïnformeerd over de – volgens zijn stellingen – op 20 november 2020 door hem met [naam 3] gesloten koopovereenkomst. Dat [naam eiser] er op 20 november 2020 blindelings op vertrouwde dat na de sommatie van 18 november 2020 de beslagen zonder meer zouden worden opgeheven, is niet aannemelijk. Kennelijk vond [naam eiser] het geen probleem dat mogelijk schade van grote omvang zou ontstaan omdat hij meende dat Prinsenhof VII die schade aan hem zou dienen te vergoeden. Het is echter niet de strekking van de in beginsel op Prinsenhof VII als beslaglegger rustende risicoaansprakelijkheid dat zij ook schade dient te vergoeden die [naam eiser] als beslagene opzettelijk heeft laten ontstaan.

4.10.

Opmerking verdient nog dat de schadeberekening van [naam eiser], ook uitgaande van zijn stellingen, onjuist is. De gestelde schade kan niet worden berekend door de volgens [naam eiser] in januari 2020 met Prinsenhof VII overeengekomen prijs te vergelijken met de prijs die [naam 3] volgens [naam eiser] bereid was te betalen. Volgens de stellingen van [naam eiser] is de marktwaarde van de Panden sedert januari 2020 immers aanzienlijk gestegen. Als die stelling juist is, ligt het in de rede dat [naam eiser] de Panden – met enige aftrek voor de sedert 1 januari 2021 hogere overdrachtsbelasting – tegen de huidige marktwaarde aan een andere koper kan verkopen en leveren voor een hogere prijs dan de volgens [naam eiser] in januari 2020 met Prinsenhof VII overeengekomen prijs.

4.11.

Opmerking verdient voorts dat schade die erin zou kunnen zijn gelegen dat de marktomstandigheden tot 1 januari 2021 gunstiger waren dan nadien terwijl [naam eiser] door de gelegde beslagen daarvan niet heeft kunnen profiteren, niet is gevorderd. [naam eiser] stelt immer heel specifiek schade te hebben geleden doordat de transactie [naam eiser]-[naam 3] niet kon worden geëffectueerd. De vergoedingsplicht van Prinsenhof VII voor die schade is op grond van artikel 6:101 lid 1 BW echter geheel vervallen. Het ontstaan van die schade heeft [naam eiser] immers volledig aan zichzelf te wijten.

4.12.

De door [naam eiser] onder 3.1 sub a gevorderde verklaring voor recht zal gedeeltelijk worden toegewezen. De rechtbank is namelijk van oordeel is dat er met betrekking tot Panden op dit moment geen koopovereenkomst of voor aanvaarding vatbaar bod tussen partijen geldt. Dat oordeel zal hierna in reconventie worden gemotiveerd. De gevorderde verklaring voor recht dus in zoverre worden toegewezen.

4.13.

De rechtbank zal de vordering onder 3.1 sub a echter afwijzen voor zover [naam eiser] (primair) vordert te verklaren voor recht “dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij Prinsenhof VII de ten processe bedoelde OG portefeuille (conform de bijlage bij productie 4) van [naam eiser] heeft gekocht voor een koopprijs van€ 1.260.900,00 en dat deze overeenkomst bij schrijven van 18 november 2020 door de raadsman van [naam eiser] op goede gronden is ontbonden”. Allereerst is van belang dat [naam eiser] bij die vordering geen belang heeft. Hij heeft immers gesteld dat hij geen schade ter zake van die gestelde ontbinding heeft geleden. De rechtbank is bovendien van oordeel dat de gestelde koopovereenkomst tussen [naam eiser] en Prinsenhof VII niet tot stand is gekomen. De rechtbank zal dat hierna toelichten.

4.14.

Over het tot stand brengen van een koopovereenkomst heeft [naam eiser] in 2019 en in januari 2020 gesprekken gevoerd en e-mails gewisseld met, in het bijzonder, [naam 2]. Prinsenhof VII heeft aangevoerd dat [naam eiser] wist dat niet [naam 2] maar haar echtgenoot bestuurder was (omdat dat aan hem is medegedeeld). Dat heeft [naam eiser] niet betwist. Dat er voor [naam eiser] aanleiding bestond om aan te nemen dat [naam 2] niettemin zelfstandig bevoegd was Prinsenhof VII te vertegenwoordigen bij het aangaan van een koopovereenkomst voor de Panden kan uit zijn stellingen en de overgelegde producties niet worden afgeleid. Uit door [naam eiser] aan [naam 2] verzonden e-mails blijkt voorts dat [naam eiser] van aanvang af geen hoge dunk had van de capaciteiten van [naam 2]. Zo schreef [naam eiser] in een e-mail van 25 februari 2020 13:29 (productie 27 bij dagvaarding):

"Ik heb überhaupt de indruk dat vastgoed en m.n. het runnen van een verhuur-organisatie geheel niet jouw ding zijn. (had ik overigens al geconcludeerd voordat we dit conflict hadden). (…) Je blijft iets doen waar je echt niet goed in bent. Niet handig."

4.15.

[naam eiser] wist ten tijde van de contacten met [naam 2] dat er (uiteindelijk) een overeenkomst tot stand diende te komen met Prinsenhof VII. Dat [naam 2] niet bevoegd was Prinsenhof VII te vertegenwoordigen, hoefde uiteraard geen probleem te zijn in de te voeren voorbereidende gesprekken over de uiteindelijk tot stand te brengen koop en verkoop. Bij een dergelijke transactie van enige complexiteit pleegt, zodra zodanige overeenstemming lijkt te zijn bereikt dat alle details kunnen worden uitgewerkt, een schriftelijk stuk te worden opgesteld dat, na akkoordbevinding, door de bevoegde personen van beide zijden pleegt te worden ondertekend. Of dat dan een separate koopovereenkomst is of een die gecombineerd wordt met de transportakte (zoals hier op enig moment het voornemen was), is niet relevant.

4.16.

Waar het gaat om de vraag of reeds (mondeling) overeenstemming is bereikt over de essentialia van een dergelijke overeenkomst lag het in de gegeven omstandigheden voor [naam eiser] niet in de rede om zonder meer uit te gaan van bevoegdheid van [naam 2] als niet-bestuurder. Van [naam eiser] mocht worden verwacht dat hij – indien hij reeds aanstuurde op onvoorwaardelijke gebondenheid van Prinsenhof VII zonder uitgewerkte koopovereenkomst – enige aandacht had besteed aan de vraag of zijn gesprekspartner beschikkingsbevoegd was. Het eenvoudig te raadplegen Handelsregister is op dat punt duidelijk: nee. Als [naam eiser] zich daar niet om heeft bekommerd, komt dat voor zijn risico.

4.17.

[naam eiser] heeft er in de gegeven omstandigheden niet op mogen vertrouwen dat [naam 2] door middel van de door [naam eiser] overgelegde e-mailwisseling en/of telefoongesprekken Prinsenhof VII kon binden aan een onvoorwaardelijke koopovereenkomst met betrekking tot slechts objecten en prijs zonder enigerlei door verkoper te vertrekken garantie met betrekking tot de huurstromen. Reeds om die reden is de rechtbank van oordeel dat de door [naam eiser] gestelde koopovereenkomst in januari 2020 niet tot stand is gekomen. Ontbinding daarvan door [naam eiser] heeft dus evenmin kunnen plaatsvinden.

4.18.

De vordering onder 3.1 onder c om “te gelasten dat Prinsenhof VII op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per (gedeeltelijke) dag gehouden is tot het (doen) doorhalen van de in de openbare registers ingeschreven en door haar onterecht gelegde conservatoire leveringsbeslagen op de ten processe bedoelde onroerende zaken en daarbij te bepalen dat het ten deze te wijzen vonnis na 14 dagen na betekening in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte, als bedoeld in artikel 3:300 BW”, zal gedeeltelijk worden toegewezen. Zoals hierna in reconventie nader zal worden uiteengezet, is de rechtbank van oordeel dat Prinsenhof VII geen aanspraak kan maken op levering. Dat brengt mee dat Prinsenhof VII gehouden is de conservatoire leveringsbeslagen op de Panden te doen opheffen en de inschrijving daarvan te doen doorhalen. Prinsenhof VII zal daarom conform de vordering worden veroordeeld tot het doen doorhalen van de conservatoire leveringsbeslagen. Daar zal op de wijze als in de beslissing vermeld een dwangsom op worden gesteld als prikkel tot nakoming. Het komt de rechtbank voor dat ter zake van de opheffing en doorhaling van de conservatoire leveringsbeslagen geen notariële akte behoeft te worden opgemaakt. Dat deel van het gevorderde, inclusief de vordering ter zake van het bij gebreke van medewerking voor een notariële akte in de plaats treden van een vonnis, zal dus niet worden toegewezen.

4.19.

Nu de vordering van [naam eiser] tot vergoeding van de gestelde schade wordt afgewezen, zal ook de vordering tot vergoeding van ter incasso daarvan gemaakte buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

4.20.

[naam eiser] zal als de in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Prinsenhof VII worden begroot op:

- griffierecht € 4.131,00

- salaris advocaat
4.982,00(2,0 punten × tarief € 2.491,00)

Totaal € 9.113,00.

4.21.

De gevorderde nakosten en wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over kosten en nakosten zullen worden toegewezen zoals onder de beslissing weergegeven.

in reconventie

4.22.

Prinsenhof VII vordert – uiteindelijk – nakoming. Daartoe stelt zij – kort weergegeven – het volgende. Partijen hebben eind 2019 onderhandeld over de aankoop door Prinsenhof VII van de Panden van [naam verweerder]. Begin 2000 waren partijen bijna rond. Nog drie punten stonden in de weg aan een voltooide overeenkomst. Ten onrechte stelde [naam verweerder] zich in januari 2020 op het standpunt dat reeds een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Ontwikkelingen die zich tijdens de loop van de procedure hebben voorgedaan, en de wens om verdere proceskosten te voorkomen, hebben Prinsenhof VII er echter toe doen besluiten om op 14 oktober 2020 het aanbod tot koop van de panden, zoals dat al voorlag sinds het moment dat [naam verweerder] deze procedure in gang zette, alsnog te accepteren. Daarmee is per die datum sprake van een voltooide koopovereenkomst. [naam verweerder] is verplicht na te komen.

4.23.

De rechtbank zal de vorderingen van Prinsenhof VII afwijzen. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). Een mondeling aanbod vervalt, wanneer het niet onmiddellijk wordt aanvaard, een schriftelijk aanbod wanneer het niet binnen een redelijke tijd wordt aanvaard (artikel 6:221 lid 1 BW). Noch van een onmiddellijk aanvaard mondeling aanbod, noch van een binnen redelijke termijn aanvaard schriftelijk aanbod is sprake geweest. [naam verweerder] heeft aanvankelijk vorderingen tegen Prinsenhof VII ingesteld die strekten tot nakoming door Prinsenhof VII van een in de visie van [naam verweerder] reeds in januari 2020 gesloten koopovereenkomst. Prinsenhof VII heeft altijd ontkend dat die koopovereenkomst tot stand is gekomen. Anders dan Prinsenhof VII kennelijk meent, impliceert het aanhangig zijn van de tot nakoming strekkende vorderingen van [naam verweerder] niet dat er sprake was van een voortdurend aanbod van [naam verweerder] om alsnog een overeenkomst met Prinsenhof VII aan te gaan. De visie van Prinsenhof VII dat er op 14 oktober 2020 een aanbod van [naam verweerder] lag, wat zij op die datum (alsnog) heeft aanvaard, is reeds om die reden onjuist.

4.24.

De visie van Prinsenhof VII dat het [naam verweerder] niet vrij stond om haar aanbod (tot aanvaarding) van 14 oktober 2020 te weigeren, is evenzeer onjuist. Volgens de stellingen van Prinsenhof VII was [naam verweerder] niet bereid om in het kader van een te sluiten overeenkomst de huurpenningen vanaf 3 januari 2020 (onder aftrek van kosten) af te dragen aan Prinsenhof VII. De rechtbank ziet niet in waarom [naam verweerder] ertoe gehouden zou zijn om in het kader van een in oktober 2020 alsnog te sluiten koopovereenkomst op een dergelijke wens van Prinsenhof VII in te gaan. Dat [naam verweerder] per oktober 2020 nog slechts bereid was om de panden tegen een hogere koopsom te leveren, lag evenzeer in de rede. De marktomstandigheden waren in de visie van [naam verweerder] inmiddels ingrijpend gewijzigd. De panden hadden zijns inziens een veel hogere waarde verkregen dan ten tijde van de tussen [naam verweerder] en [naam 2] gevoerde gesprekken. Maar ook als dat niet zo zou zijn, zou het [naam verweerder] vrij hebben gestaan om er in oktober 2020 voor te kiezen geen overeenkomst met Prinsenhof VII aan te gaan.

4.25.

[naam verweerder] heeft stellingen ingenomen over het niet gezuiverd zijn van het verzuim van Prinsenhof VII. Die stellingen kunnen onbesproken blijven. Prinsenhof VII heeft haar vorderingen immers niet gebaseerd op de stelling dat zij in verzuim verkeerde en dat zij dat verzuim heeft gezuiverd.

4.26.

De slotsom is dat de vorderingen van Prinsenhof VII bij gebreke van een deugdelijke grondslag zullen worden afgewezen.

4.27.

Prinsenhof VII zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam verweerder] worden begroot op:

- salaris advocaat € 1.126,00 (2,0 punten × tarief € 563,00).

4.28.

De gevorderde nakosten en wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over kosten en nakosten zullen worden toegewezen zoals onder de beslissing weergegeven.

5..De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat er op dit moment tussen partijen geen koopovereenkomst of voor aanvaarding vatbaar bod tussen partijen geldt;

5.2.

gelast Prinsenhof VII om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 500.000,00, te doen doorhalen in de openbare registers de door Prinsenhof VII ten laste van [naam eiser] op de Panden gelegde conservatoire leveringsbeslagen,

5.3.

veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Prinsenhof VII tot op heden begroot op € 9.113,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis wordt uitgesproken tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [naam eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [naam eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.5.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de veroordelingen onder 5.2, 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

5.7.

wijst de vorderingen af,

5.8.

veroordeelt Prinsenhof VII in de proceskosten, aan de zijde van [naam verweerder] tot op heden begroot op € 1.126,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis wordt uitgesproken tot de dag van volledige betaling,

5.9.

veroordeelt Prinsenhof VII in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Prinsenhof VII niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.10.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de veroordelingen onder 5.8 en 5.9 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman. Het is ondertekend door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2021.

[1729;
2221]

Risicoaansprakelijkheid beslaglegger en eigen schuld beslagene in vastgoedtransactie

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..De procedure

2..De feiten

3..Het geschil

in conventie

4..De beoordeling

in conventie

5..De beslissing