Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/600951 / HA ZA 20-713
Vonnis van 20 januari 2021
in de zaak van
[vastgoedbedrijf A]
,
gevestigd te [vestigingsplaats A] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. C.J. Dreef te Voorschoten,
tegen
[persoon B],
wonende te [woonplaats B] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. S. van Buuren te 's-Gravendeel.
Partijen zullen hierna [vastgoedbedrijf A] en [persoon B] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 juni 2020 (met producties 1-12)
- de conclusie van antwoord, tevens houdende (voorwaardelijke) eis in reconventie (met producties 1 t/m 5)
- de brief van 2 oktober 2020 van de rechtbank waarbij partijen worden opgeroepen voor een mondelinge behandeling
- de zittingsagenda van 5 november 2020
- de akte overlegging aanvullende producties en vermeerdering van (voorwaardelijke) eis in reconventie
- de pleitaantekeningen van beide partijen
- het proces-verbaal van de op 9 december 2020 gehouden mondelinge behandeling.
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
De heer [persoon C] (hierna: [persoon C] ) heeft op 10 maart 2017 van [persoon B] een perceel grond gekocht gelegen te Aruba. De koopprijs bedroeg USD 365.000,- te vermeerderen met 10% winst te verdienen op de verkoop van de op het perceel te bouwen bungalows.
Bij ondertekening is door [vastgoedbedrijf A] , waarvan [persoon C] bestuurder is, conform overeenkomst een bedrag van USD 25.000,- aan [persoon B] betaald.
2.2.
Op 17 juli 2017 is de koopovereenkomst door partijen vervangen door een
aangepaste overeenkomst ter zake hetzelfde perceel. In plaats van [persoon C] is [vastgoedbedrijf A] koper van het perceel geworden. Aangezien door [vastgoedbedrijf A] al op 10 maart 2017 aan [persoon B] een bedrag van USD 25.000,- was betaald, is de koopsom aangepast van USD 365.000,- tot USD 340.000,- en 10% netto winst van de opbrengst van de op het perceel door [vastgoedbedrijf A] te bouwen bungalows. De overdracht diende plaats te vinden op 17 oktober 2017.
2.3.
Op 11 februari 2018 zijn partijen een afwijkende koopsom overeengekomen, namelijk een verhoogde koopsom van USD 450.000,- maar zonder 10% winstdeling op de verkoop van de op het perceel te bouwen bungalows. Op basis hiervan zijn partijen op 24 maart 2018 een leningsovereenkomst voor de koopsom overeengekomen. Voor zover van belang, luidt artikel 2 van Pro deze overeenkomst als volgt:
“1. De lening is aangegaan voor een periode van 5 (vijf) jaren, na overdrachtsdatum van het eigendomsperceel van Uitlener aan Lener.
(..)
3. De terugbetaling van de hoofdsom zal als volgt geschieden:
- 1 ste betaling is op 10 maart 2017 voldaan, een bedrag van USD 25.000,00 (..)
- 2 de betaling is op 11 december 2017 voldaan, een bedrag van EURO 5.000,00 (..) omgerekend USD 5.825,- (..);
- 3 de betaling zal op 29 maart 2018 een bedrag van USD 4.175 (..) worden voldaan,
- 4 de betaling op 10 mei 2018 zal een bedrag van USD 50.000,- (..) voor het jaar 2018 worden voldaan;
- 5 e Betaling op 10 januari 2019, USD 25.000,00 (..)
- het restant/saldo bedrag bij het einde van 5 jaar.”
2.4.
De derde betaling is door [vastgoedbedrijf A] verricht op 18 april 2018.
2.5.
De koop- en daaruit voortvloeiende leningsovereenkomst zijn door [vastgoedbedrijf A] op
18 december 2018 buitengerechtelijk ontbonden.
2.6.
Bij brief van 7 november 2019 is [persoon B] aangemaand om de ontvangen bedragen binnen 15 dagen terug te betalen, met aanzegging van de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
3..Het geschil
3.1.
[vastgoedbedrijf A] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [persoon B] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [vastgoedbedrijf A] te betalen het bedrag van
USD 35.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 7 november 2018 tot aan de dag van de algehele voldoening; een bedrag van USD 6.307,25 (als schadever-goeding) te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 7 november 2018 tot aan de dag van de algehele voldoening en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.146,77 met veroordeling van [persoon B] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[persoon B] concludeert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: in conventie [vastgoedbedrijf A] niet ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, met veroordeling van [vastgoedbedrijf A] in de kosten van dit geding.
In reconventie vordert [persoon B] , voor zover het verweer tot ontbinding slaagt en de door [vastgoedbedrijf A] ingestelde ontbinding niet overeind blijft,
a. de tussen partijen gesloten overeenkomst te ontbinden, met veroordeling van [vastgoedbedrijf A] in de door [persoon B] gemaakte kosten ad € 18.306,44, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
b. [vastgoedbedrijf A] te veroordelen in de (overige) geleden en nog te lijden schade van [persoon B] , nader op te maken bij staat;
c. voor zover [persoon B] nog iets verschuldigd zou zijn aan [vastgoedbedrijf A] , verzoekt [persoon B] om het door haar aan [vastgoedbedrijf A] voldane bedrag ad € 24.750,00 te verrekenen.
d. veroordeling van [vastgoedbedrijf A] in de proceskosten, waaronder een salaris voor haar advocaat.
3.3.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [persoon B] haar eis in reconventie verduidelijkt: de vordering is alleen voorwaardelijk ten aanzien van het eerste onderdeel van het onder a. gevorderde.
3.4.
[vastgoedbedrijf A] heeft tijdens de mondelinge behandeling tot afwijzing van de reconventionele vordering geconcludeerd.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover relevant, hierna ingegaan.
4..De beoordeling
in conventie en in reconventie
bevoegdheid en toepasselijk recht
4.1.
Deze zaak betreft een internationaal geval omdat het gaat om tussen een in Suriname gevestigde rechtspersoon en een in Nederland wonende gedaagde gesloten overeenkomsten ter zake van op Aruba gelegen onroerend goed.
4.2.
De rechtbank is bevoegd om van de vorderingen in conventie en in reconventie kennis te nemen omdat [persoon B] als gedaagde in Nederland woont en de bevoegdheid niet is betwist.
4.3.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen uitdrukkelijk gekozen voor Nederlands recht op alle vragen die in deze procedure spelen. Gelet op deze geldige rechtskeuze past de rechtbank zowel in conventie als in reconventie Nederlands recht toe.
ontbinding
4.4.
Aan haar hoofdvordering legt [vastgoedbedrijf A] ten grondslag dat de koop- en daaruit voortvloeiende leningsovereenkomst door haar op 18 december 2018 buitengerechtelijk is ontbonden vanwege het voortdurende onvermogen van [persoon B] tot levering van het perceel aan [vastgoedbedrijf A] .
Als gevolg van de ontbinding van de overeenkomsten ontstond voor [persoon B] een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door haar ontvangen prestaties, inhoudende de verplichting tot terugbetaling van USD 35.000,-, aldus [vastgoedbedrijf A] .
4.5.
[persoon B] betwist dat de ontbinding rechtsgeldig is, omdat zij niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraken. Dat nog niet is geleverd is te wijten aan het handelen van [vastgoedbedrijf A] , althans [persoon C] , onder andere door niet naar de afspraak bij de notaris toe te gaan voor de levering van het perceel.
4.6.
De rechtbank oordeelt dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is ontbonden omdat [vastgoedbedrijf A] uit de mededelingen van [persoon B] mocht afleiden dat zij instemde met de buitengerechtelijke ontbinding op 18 december 2018. In de eerste plaats heeft [persoon B] op dezelfde dag [persoon C] immers per mail geantwoord dat zij zijn uitspraak respecteerde. Daarnaast deelde haar toenmalige advocaat mr. J. de Back op 23 januari 2020 aan [persoon C] mede dat [persoon B] in de ontbinding berust. Pas op 1 mei 2020 laat [persoon B] aan [persoon C] / [vastgoedbedrijf A] weten dat zij de buitengerechtelijke ontbinding nooit heeft geaccepteerd maar de rechtbank oordeelt dat [vastgoedbedrijf A] haar mag houden aan haar eerdere instemmende reacties. Hieraan doet geen afbreuk dat [persoon B] een door [persoon C] in een eerder stadium (6 maart 2018) toegezonden document “Ontbinding Koopovereenkomst” niet had ondertekend, aangezien ook [vastgoedbedrijf A] blijkens zijn derde betaling er kennelijk op 29 maart 2018 weer van uit ging dat de overeenkomst door beide partijen zou worden nagekomen.
4.7.
De rechtbank behoeft dus niet te onderzoeken door wiens tekortkoming de tussen partijen gemaakte afspraken niet zijn nagekomen. Als gevolg van de ontbinding ontstaat voor [persoon B] de plicht om het reeds door [vastgoedbedrijf A] betaalde bedrag ad USD 35.000,- terug te betalen.
4.8.
[persoon B] stelt overigens ten onrechte dat [vastgoedbedrijf A] tekort is geschoten door het overeengekomen vierde bedrag van USD 50.000,- niet conform het terugbetalingsschema aan haar te voldoen. [vastgoedbedrijf A] heeft er terecht op gewezen dat uit (artikel 2 lid 1 van Pro) hun overeenkomst voortvloeit dat de lening pas ingaat – en dus ook de terugbetaling – bij de datum van overdracht van het perceel. Die bepaling geldt ook als [vastgoedbedrijf A] zelf degene zou zijn die de levering tegenhield.
schade
4.9.
Beide partijen hebben schadevergoeding gevorderd omdat zij van mening zijn dat de andere partij toerekenbaar is tekortgeschoten. Tijdens de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat noch [vastgoedbedrijf A] noch [persoon B] de andere partij in gebreke heeft gesteld. De rechtbank concludeert dat er geen sprake is van verzuim en dan kan volgens de wet geen schadevergoeding worden toegekend.
verrekening
4.10.
[persoon B] stelt dat zij op verzoek van [vastgoedbedrijf A] , althans [persoon C] , in verband met door hem opgeworpen kosten op 16 februari 2018 een bedrag van € 24.750,00 heeft overgemaakt om de koop door te laten gaan en dat dit bedrag thans verrekend dient te worden. De rechtbank beschouwt dit als een verweer in conventie.
4.11.
[vastgoedbedrijf A] beaamt dat zij kosten aan de notaris moest betalen voor de levering van het pand. Volgens haar was het niet mogelijk om geld over te maken van Suriname naar Aruba, noch van Suriname naar Nederland. Om die reden had [persoon C] [persoon B] bereid gevonden om hem te helpen. Per cambio is door hem € 25.000,- op naam van [persoon B] overgemaakt. Vanwege de 1% inhouding heeft [persoon B] vervolgens op 16 februari 2018 € 24.750,- in Rotterdam opgehaald en dit bedrag op haar zakelijke rekening gestort waarna genoemd bedrag door haar is overgemaakt naar de rekening van [persoon C] .
4.12.
[persoon B] geeft aan niet te herkennen wat door [persoon C] is verklaard.
4.13.
De rechtbank oordeelt dat [persoon B] haar betaling aan [persoon C] heeft bewezen door overlegging van een rekeningafschrift. [vastgoedbedrijf A] betwist die betaling en de reden daarvoor ook niet. Dat aan die betaling een overmaking door [persoon C] vanuit Suriname via cambio naar [persoon B] vooraf is gegaan, is niet komen vast te staan. Desgevraagd heeft [persoon C] verklaard dat hij geen bewijs van de cambio kan overleggen. Door hem is evenmin gesteld dat hij de overmaking via mails of op andere wijze kan bewijzen. Dat de terugbetaling door [persoon B] niet is opgenomen in (het betaalschema van) de geldleningsovereenkomst is niet zo vreemd omdat partijen op het moment van de betaling (16 februari 2018) nog steeds uitgingen van de verkoop van het perceel. Ook de omstandigheid dat de vorige advocaat van [persoon B] nooit over deze betaling heeft gesproken biedt [vastgoedbedrijf A] onvoldoende tegenbewijs.
4.14.
De rechtbank zal de door [persoon B] gedane betaling verrekenen met het bedrag dat zij aan [vastgoedbedrijf A] terug moet betalen. Per saldo resteert een bedrag van USD 35.000,- minus
(€ 24.750,- hetgeen omgerekend =) USD 29.913,69 = USD 5.086,31. Dit bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 dagen na de sommatie van 7 november 2019.
(buitengerechtelijke) kosten
4.15.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [persoon B] niet langer betwist dat veel tijd en energie is gestoken in het buitengerechtelijk traject. Overeenkomstig de Staffel buitengerechtelijke kosten worden deze door de rechtbank gesteld op € 761,47.
4.16.
Omdat beide partijen in conventie gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat een ieder haar eigen kosten draagt.
4.17.
In reconventie is geen proceskostenveroordeling gevorderd.
5..De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [persoon B] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [vastgoedbedrijf A] te betalen een bedrag van USD 5.086,31, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 23 november 2019 tot aan de dag van de algehele voldoening, en vermeerderd met € 761,47 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
5.4.
wijst de vordering voor het overige af;
en in reconventie
5.5.
wijst de vordering af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.C. Santema en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, op 20 januari 2021.
32