Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdende te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/811
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2021 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [woonplaats eiser] , eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 21 januari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 209.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, van 2 januari 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 maart 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam] .
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 197.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een appartement met lift (bouwjaar 1998), met een woonoppervlakte van 84 m² op de 10de etage.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4.1
Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar de door hem overgelegde taxatierapport. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
4.2
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
4.3
Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 2.488,- bedraagt tegen een gemiddelde m³-prijs van € 2.528,- voor de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.1
Eiser bestrijdt dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten. [adres 2] en [adres 3] betreffen bovengemiddelde woningen, aldus eiser.
5.2
Verweerder stelt dat alle vergelijkingsobjecten uitstekend onderhouden woningen betreffen, evenals de onroerende zaak, wat ook blijkt uit het fotomateriaal in het taxatierapport.
5.3
De rechtbank is van oordeel dat eiser, de volgens eiser bestaande verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
6.1
Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Volgens vaste jurisprudentie bestaat voor toepassing van het gelijkheidsbeginsel op grond van de meerderheidsregel slechts aanleiding, wanneer een juiste wetstoepassing als gevolg van een niet-incidenteel gemaakte fout in de meerderheid van de met het geval van de belanghebbende vergelijkbare gevallen achterwege is gebleven. Uit de beperking tot de meerderheid van de gevallen vloeit noodzakelijkerwijs voort dat toepassing van het gelijkheidsbeginsel hier alleen aan de orde kan komen indien sprake is van identieke woningen (vergelijk HR 17 juni 1992, nr. 26 777, BNB 1992/294).
6.2
Eiser heeft ter ondersteuning van zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel gewezen op de appartementen gelegen aan de [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] , [adres 13] , [adres 14] , [adres 15] en [adres 16] , die - naar zijn zeggen - allemaal een WOZ-waarde hebben van € 187.000,-. Vast staat dat deze appartementen zich alle bevinden in hetzelfde appartementencomplex en beschikken over hetzelfde aantal vierkante meters oppervlakte. De appartementen liggen verdeeld over verschillende etages, op een verticale lijn in het appartementencomplex.
6.3
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de door eiser genoemde waarden betrekking hebben op WOZ-beschikkingen 2017. Voor het belastingjaar 2019 heeft naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 27 februari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:2281, voor het gehele appartementencomplex een analyse plaatsgevonden van de uit de koopprijzen blijkende waardeverhoudingen binnen de woontoren en is geconstateerd dat er, vanwege het panoramisch uitzicht op de hoogste verdiepingen, aanleiding bestaat voor een bouwlaagdifferentiatie bij de waardebepaling, aldus verweerder.
6.4
De vraag die hier nu voorligt is of de door eiser genoemde objecten identiek zijn in de hiervoor bedoelde zin en of in de meerderheid van die gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven waardoor de waarde niet juist is vastgesteld.
6.5
De rechtbank concludeert dat de door eiser genoemde objecten niet als identiek aan te merken zijn, omdat ze op verschillende etages in het appartementencomplex zijn gelegen. Verweerder heeft de WOZ-waarden vastgesteld aan de hand van bouwlaagdifferentiatie. Dit maakt dat de meerderheidsregel niet is geschonden. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
7.1
Eiser verzoekt verder tot een schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
7.2
Op grond van vaste rechtspraak (Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252) geldt dat de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat door verweerder het bezwaarschrift is ontvangen uitspraak doet, behoudens bijzondere omstandigheden. Daarbij mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
7.3
In deze zaak is het bezwaarschrift op 4 maart 2019 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 8 april 2021. Daarom is de redelijke termijn in dit geval in beginsel met ongeveer één maand overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank is – gelet op de uitbraak van het coronavirus en alle gevolgen daarvan – sprake is van bijzondere omstandigheden, die maken dat de redelijk termijn verlengd wordt (vergelijk: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2021:2179). De rechtbank voegt daaraan nog toe dat er door de uitbraak van het coronavirus geen belastingzittingen plaatsgevonden van circa maart tot september 2020.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).