Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8731581 CV EXPL 20-4184
uitspraak: 22 april 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[bedrijf A] ,
gevestigd te [vestigingsplaats A] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: PVU Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[bedrijf B] , t.h.o.d.n. [handelsnaam B] ,
gevestigd te [vestigingsplaats B] ,
gedaagde sub 1 in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A.W. Niesert,
en
2. [persoon C] ,
wonende te [woonplaats C] , gemeente [gemeente C] ,
gedaagde sub 2 in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. A.W. Niesert.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [bedrijf A] ’ en ‘ [bedrijf B] c.s.’
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 21 augustus 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis van 1 oktober 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 november 2020.
Het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2
[bedrijf B] huurt van [bedrijf A] de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te Gorinchem, tegen een huurprijs van € 4.023,25 per maand. [persoon C] heeft zich als bestuurder van [bedrijf A] persoonlijk borg gesteld voor de betaling van de huur.
2.3
In artikel 14.2 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“
Ten behoeve van de nakoming van de verplichtingen van dit huurcontract stelt dhr. [persoon C] geboren [geboortedatum C] te [geboorteplaats C] zich persoonlijk garant voor een bedrag maximaal ter grootte van 1 (Zegge één) jaar huur exclusief BTW.
Ten behoeve van de nakoming van de verplichtingen van dit huurcontract stelt dhr. [persoon C] geboren [geboortedatum C] te [geboorteplaats C] zich persoonlijk garant voor een bedrag maximaal ter grootte van 1 (Zegge één) jaar huur exclusief BTW.
Verhuurder zal de borg alleen aanspreken in geval van dat huurder haar verplichtingen uit dit huurcontract niet of gebrekkig nakomt.”
2.4
In artikel 11.3 van de algemene bepalingen huurovereenkomst is het volgende bepaald:
“
11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.”
11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.”
3..Het geschil in conventie
3.1
[bedrijf A] vordert in conventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan [bedrijf A] te betalen:
I. primair: een bedrag van € 6.034,89, primair vermeerderd met de contractuele boete van € 900, subsidiair vermeerderd met de wettelijke handelsrente en meer subsidiair vermeerderd met de gewone wettelijke rente;
II. een bedrag van € 676,74 er zake buitengerechtelijke kosten;
III. de kosten van dit geding.
3.2
[bedrijf A] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [bedrijf B] is als huurder en [persoon C] als borg verplicht om tijdig de huur te betalen. Het bedrag van € 6.934,89 is gebaseerd op € 6.034,89 aan huur tot en met juni 2020 inclusief € 900,- boete. Ook is [bedrijf B] c.s. € 676,74 verschuldigd aan buitengerechtelijke kosten.
3.3
[bedrijf B] c.s. voert verweer tegen de vordering, Hierop wordt in het navolgende ingegaan.
4..Het geschil in reconventie
4.1
[bedrijf B] c.s. vordert in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. partieel, voor de helft van de huurprijs, en tijdelijk, voor de maanden april, mei en juni 2020, te ontbinden althans op gelijke wijze partieel en tijdelijk te vernietigen de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, in dier voege dat [bedrijf B] c.s. zal zijn bevrijd van de in conventie ingestelde vordering ter zake onbetaalde huurpenningen, boete, incassokosten en rente;
II. veroordeling van [bedrijf A] in de kosten van de reconventionele procedure.
4.2
[bedrijf B] c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van een gebrek, dan wel van onvoorziene omstandigheden. De huurovereenkomst dient daarom gedeeltelijk ontbonden te worden dan wel gewijzigd.
4.3
[bedrijf A] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [bedrijf B] c.s. Op dit verweer wordt voor zover van belang in deze procedure hierna ingegaan.
5..De beoordeling
5.1
De wet geeft aan de huurder het recht op huurprijsvermindering als sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Partijen zijn echter overeengekomen dat [bedrijf B] c.s. op grond van de algemene voorwaarden geen beroep kan doen op huurprijsvermindering wegens een gebrek. [bedrijf B] c.s. kan om die reden geen beroep doen op huurprijsvermindering, tenzij dit in redelijkheid onaanvaardbaar is [1] .
5.2
De rechter kan een overeenkomst wijzigen of (gedeeltelijk) ontbinden als sprake is van onvoorziene omstandigheden. Voor wijziging of ontbinding is vereist dat gewone voortzetting van de overeenkomst vanwege de onvoorziene omstandigheden in redelijkheid onaanvaardbaar is. Wijziging of ontbinding is niet op zijn plaats als de omstandigheden voor rekening van de andere partij moeten komen [2] .
5.3
Het coronavirus en de als gevolg daarvan getroffen overheidsmaatregelen moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in de wet. Immers, in het algemeen zullen partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst niet hebben kunnen voorzien dat er een pandemie zou uitbreken met alle gevolgen van dien. Het is in de recente geschiedenis niet eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau zoveel impact hebben op de bedrijfsactiviteiten van ondernemers.
5.4
Verder is (in beide gevallen) vereist dat het in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is om de overeenkomst ongewijzigd te laten voortduren. Concreter betekent het in dit geval dat het vanwege het coronavirus en de in dat kader genomen overheidsmaatregelen onaanvaardbaar moet zijn dat [bedrijf B] over de gehele periode de volledige huurprijs moet betalen.
5.5
Naar het oordeel van de kantonrechter mag van [bedrijf A] niet verwacht worden dat zij de huurovereenkomst ongewijzigd laat voortduren. De huurprijs zal daarom worden verminderd. Voor de hoogte van de vermindering moet naar het oordeel van de kantonrechter met name worden gekeken naar het verlies aan omzet en eventuele overheidssteun die [bedrijf B] c.s. heeft gekregen. Voor de berekening van het verlies aan omzet moet in beginsel worden gekeken naar de cijfers van het voorafgaande jaar.
5.6
In het algemeen kan het vermoeden worden aangenomen dat een daling van de omzet ten opzichte van het voorafgaande jaar is veroorzaakt door het coronavirus. Dat geldt ook als, zoals hier aan de orde, het gehuurde niet van overheidswege is gesloten. De overheid heeft immers sinds medio maart 2020 aan iedereen verzocht om voor een bepaalde periode zoveel mogelijk thuis te blijven en zij heeft herhaaldelijk gevraagd om zoveel mogelijk thuis te werken, drukke plekken zoals winkelcentra te vermijden en alleen te winkelen. Ook waren enige tijd alleen noodzakelijke reizen toegestaan. Weliswaar stelt [bedrijf A] dat zij een winkel heeft nabij de winkel van [bedrijf B] c.s. die wel goed liep, maar daarbij vermeldt zij eveneens dat dit een winkel betreft die sportspullen verkoopt. Dat juist deze winkels sinds de uitbraak van het coronavirus goed hebben gepresteerd is algemeen bekend.
5.7
[bedrijf B] c.s. heeft bij conclusie van antwoord door haar accountant opgestelde cijfers in het geding gebracht. Omdat de betreffende winkel pas in september 2019 is geopend heeft [bedrijf B] ook cijfers van twee andere winkels overgelegd. [bedrijf A] betwist dat deze winkels een goed beeld geven ter vergelijking, maar naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er voldoende aanleiding om de cijfers van deze winkels als uitgangspunt te nemen. [bedrijf A] heeft bovendien niet aangevoerd dat er winkels zijn waarmee de winkel in Gorinchem beter vergeleken kan worden, zodat aan dit standpunt van [bedrijf A] voorbij wordt gegaan.
5.8
Uit de cijfers die [bedrijf B] c.s. heeft overgelegd blijkt het volgende. In alle drie de winkels is de omzet in maart sterk gedaald ten opzichte van februari. In de andere twee winkels is grofweg sprake van een derde van de omzet van het jaar ervoor, terwijl in januari en februari de omzet ongeveer gelijk was aan het jaar ervoor. Dit geldt ook voor de maand april. In mei is sprake van herstel en is ongeveer drie vierde van de omzet van het jaar ervoor behaald. Voor zover partijen hebben bedoeld aan te voeren dat de winkel in Gorinchem het relatief juist beter of slechter zou hebben gedaan, hebben zij dat onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [bedrijf B] in maart en april een derde en in mei drie vierde van de omzet heeft behaald die zij anders zou hebben gehad. In juni is ongeveer eenzelfde omzet behaald en [bedrijf B] c.s. heeft in juli en augustus 2020 bovendien meer omzet behaald dan vorig jaar. Een en ander komt er uiteindelijk op neer dat [bedrijf B] c.s. over de periode van maart tot en met mei 2020 ongeveer 52% minder omzet heeft gehad als gevolg van het coronavirus.
5.9
Zoals reeds overwogen moet rekening gehouden worden met de door [bedrijf B] Dordrecht ontvangen vergoedingen. [bedrijf B] Dordrecht heeft op dit punt te weinig opening van zaken gegeven. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat haar verlies voor de helft door overheidssteun is gecompenseerd. Daarom zal worden uitgegaan van een omzetverlies van 26%.
5.1
Het is redelijk dat het verlies door partijen gelijk wordt gedeeld. Dat betekent dat [bedrijf B] c.s. over de maanden maart tot en met mei 2020 recht heeft op een huurprijsvermindering van 13%, zijnde afgerond € 523,- per maand. Aangezien [bedrijf B] c.s. huurprijsvermindering vordert over april tot en met juni 2020, wordt de huurprijs over die maanden met dit bedrag verminderd. De vordering in reconventie zal in die zin worden toegewezen en de vordering in conventie zal wat de huur betreft worden toegewezen tot een bedrag van € 4.465,89. Aangezien [bedrijf B] c.s. geen verweer voert tegen de door [bedrijf A] gestelde borgstelling zal [bedrijf B] c.s. hoofdelijk tot betaling worden veroordeeld.
5.11
Voor toewijzing van de tussen partijen overeengekomen boete bestaat in de gegeven omstandigheden geen grond. Een beroep op het boetebeding is onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De gevorderde rente zal worden toegewezen zoals hierna vermeld, nu daartegen geen nader verweer is gevoerd. De vergoeding voor buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen, voor zover [bedrijf A] daarop gelet op de hoogte van de toegewezen hoofdsom aanspraak maakt.
5.12
In de omstandigheid dat beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten van de procedure draagt.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
in conventie:
veroordeelt [bedrijf B] c.s. hoofdelijk aan [bedrijf A] te betalen een bedrag van € 4.465,89 aan huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de vervaldatum van iedere afzonderlijke huurtermijn tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [bedrijf B] c.s. hoofdelijk aan [bedrijf A] te betalen een bedrag van € 571,59 aan buitengerechtelijke kosten;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie:
wijzigt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst in die zin dat voor de maanden april, mei en juni 2020 de huurprijs wordt gewijzigd tot € 3.500,25 per maand;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in conventie en in reconventie:
bepaalt dat partijen ieder de eigen kosten van deze procedure moeten dragen;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
371/41645