Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8915893 \ CV EXPL 20-44730
uitspraak: 16 april 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser 1],
wonende te [woonplaats eiser] ,
oorspronkelijk eiser, thans gedaagde in verzet,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. O.J. Boeder te Haarlem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
oorspronkelijk gedaagde, thans eiser in verzet,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. F. Özer te Rotterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [eiser 1] ” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- de oorspronkelijke dagvaarding van 2 oktober 2020, met één productie;
- het verstekvonnis van 27 oktober 2020;
- de verzetdagvaarding van 3 december 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord in oppositie;
- de schriftelijke reactie/akte van [gedaagde] , met producties.
1.2.
[eiser 1] heeft, hoewel hij daartoe in de gelegenheid is gesteld, niet meer gereageerd op de door [gedaagde] bij zijn schriftelijke reactie/akte overgelegde producties.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Tussen [eiser 1] als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 1 april 2019 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 24 maanden.
2.2.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat het totale maandelijks door [gedaagde] bij vooruitbetaling verschuldigde bedrag € 815,- bedraagt, bestaande uit een
“huurprijs”van
“huurprijs”van
€ 795,- en een bedrag van € 20,- aan
“servicekosten”.
“servicekosten”.
2.3.
Artikel 5.1. van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“5.1 Indien het gehuurde woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft, kan de huurprijs op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-07-2019 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs, bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt
overeenkomstig het gestelde in artikel 5.2. In aanvulling op het in de vorige zin bedoelde percentage kan de huurprijs op voorstel van verhuurder worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging toegestane percentage voor de inkomensafhankelijke huurverhoging, indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft. Partijen verklaren het bepaalde
in artikel 7:252a BW voor zover vereist van overeenkomstige toepassing en huurder verleent voor zover vereist toestemming voor het opvragen van een in artikel 7:252a lid 3 BW bedoelde verklaring.”
Artikel 5.2 ontbreekt.
2.4.
Per brief van 14 september 2020 heeft de gemachtigde van [eiser 1] [gedaagde] verzocht het (toentertijd) openstaande bedrag van € 5.545,- binnen veertien na de dag waarop de brief bij hem is bezorgd, te betalen, bij gebreke waarvan [eiser 1] tevens aanspraak zal maken op incassokosten van € 789,22.
2.5.
Bij op 27 oktober 2020 onder zaaknummer 8801699 \ CV EXPL 20-35094 gewezen verstekvonnis heeft de kantonrechter de onder 2.1 bedoelde huurovereenkomst ontbonden en [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan [eiser 1] van
€ 7.270,22 aan huurachterstand berekend tot en met de maand oktober 2020, rente en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente, alsmede tot betaling van de huurbedragen waarop [eiser 1] bij wederzijdse nakoming van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt zou kunnen hebben, te rekenen met ingang van de maand november 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Ook werd [gedaagde] bij dat vonnis in de kosten van de procedure veroordeeld, aan de zijde van [eiser 1] vastgesteld op in totaal € 641,09.
2.6.
[gedaagde] heeft op 11 november 2020 een bedrag van € 836,90 voldaan en op 28 november 2020 een bedrag van 836,19. Vervolgens heeft [gedaagde] op 7 januari 2021 nogmaals een bedrag van € 836,19 voldaan.
3..Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser 1] heeft bij (oorspronkelijke) dagvaarding gevorderd bij vonnis de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en [gedaagde] te veroordelen aan [eiser 1] te betalen een bedrag van € 7.270,22, alsmede een bedrag van € 836,19 voor iedere maand, dat [gedaagde] het gehuurde sinds
1 november 2020 in gebruik heeft gehad of nog mocht houden, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan zijn vordering heeft [eiser 1] - naast de hiervoor onder 2.1 tot en met 2.3 weergegeven feiten en zakelijk weergegeven - ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde huurtermijnen en een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 6.444,76, berekend tot en met de maand oktober 2020. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Vanwege het uitblijven van betaling van de huurtermijnen vordert [eiser 1] de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim. Aangezien [gedaagde] niet binnen de in de brief van 14 september 2020 (zie 2.4) gestelde termijn alsnog tot betaling is overgegaan, maakt [eiser 1] tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 789,22.
3.3.
Het door [gedaagde] ingestelde verzet strekt ertoe, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het verstekvonnis van 27 oktober 2020 te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [eiser 1] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren althans deze af te wijzen met veroordeling van [eiser 1] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis.
3.4.
Daartoe heeft [gedaagde] - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. [gedaagde] betwist de hoogte van de huurachterstand. In de specificatie van de huurachterstand is vanaf 1 juli 2020 ten onrechte een huurprijs van € 836,19 gehanteerd. Er is sprake van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs en in de huurovereenkomst is niet overeengekomen dat deze huurprijs kan worden verhoogd. Eerst in november 2020 heeft [gedaagde] van de deurwaarder vernomen dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2020 zou zijn verhoogd. Daarvóór is [gedaagde] hierover nimmer geïnformeerd. Bovendien is [eiser 1] in zijn brief van 14 september 2020 zelf ook uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijs van
€ 815,-. In die brief staat immers dat de huurachterstand € 5.545,- bedraagt, waaruit volgt dat voor de huur van de maanden juli tot en met september 2020 door [eiser 1] kennelijk ook is gerekend met een bedrag van € 815,-.
3.5.
Voorts brengt [eiser 1] maandelijks ten onrechte een bedrag van € 20,- aan servicekosten in rekening. Hiervoor worden echter geen zaken of diensten geleverd. Deze worden ook niet in de huurovereenkomst gespecificeerd. Aan [gedaagde] is medegedeeld dat het bedrag van € 815,- ziet op de huur van de woning.
3.6.
[gedaagde] erkent het bestaan van een huurachterstand. Deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst echter niet. Dat de huur niet op tijd kon worden voldaan is mede het gevolg van het feit dat [eiser 1] een onjuiste verhuurdersverklaring heeft verstrekt, waardoor [gedaagde] en zijn gezin zich niet op het adres van het gehuurde konden inschrijven. Daarom kon [gedaagde] geen aanspraak maken op verschillende toeslagen en uitkeringen. Daarnaast heeft de corona-problematiek voor een enorme financiële dreun gezorgd. [gedaagde] woont samen met zijn vrouw en twee minderjarige kinderen in het gehuurde, zodat een eventuele ontruiming ook het belang van de kinderen zal treffen en er een noodsituatie zal ontstaan.
In reconventie
3.7.
[eiser 2] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat de bepaling in de huurovereenkomst die ziet op betaling van € 20,- per maand aan servicekosten is vernietigd op grond van artikel 6:228 BW Pro, [verweerder] te veroordelen tot betaling van de reeds verrichte betalingen aan servicekosten op een door [eiser 2] op te geven bankrekening, met veroordeling van [verweerder] in de kosten van de procedure.
3.8.
Aan zijn reconventionele vorderingen heeft [eiser 2] ten grondslag gelegd hetgeen hiervoor bij 3.5 is vermeld. In aanvulling daarop heeft [eiser 2] gesteld dat het deel van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de servicekosten € 20,- per maand bedragen, tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Gelet op de aan [eiser 2] gedane mededeling dat het bedrag van € 815,- slechts ziet op de huur, zou [eiser 2] bij een juiste voorstelling van zaken (namelijk dat hij € 20,- per maand betaalt zonder dat hier zaken of diensten tegenover staan) niet onder dezelfde voorwaarden de huurovereenkomst hebben gesloten. [eiser 2] doet ten aanzien van de bepaling omtrent de servicekosten een beroep op de vernietigingsgrond van artikel 6:228 BW Pro en maakt aanspraak op ongedaanmaking van alle prestaties die op grond van het vernietigde deel van de huurovereenkomst zijn verricht. [eiser 2] vordert hetgeen hij aan servicekosten heeft betaald uit hoofde van onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW Pro) terug.
3.9.
[verweerder] heeft verweer gevoerd tegen de reconventionele vorderingen van [eiser 2] . Hij heeft daartoe aangevoerd dat de servicekosten zien op glasverzekering, portiekverlichting, ontstoppingsbijdrage, ongediertebestrijding en portiekwater. Voorts heeft [verweerder] gesteld dat [eiser 2] geen aanpassing heeft gevorderd bij de Huurcommissie.
4..De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
4.2.
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] niet tijdig in verzet is gekomen van het verstekvonnis van 27 oktober 2020, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn verzet.
4.3.
[gedaagde] heeft gesteld dat [eiser 1] vanaf juli 2020 onterecht een verhoogde huurprijs van € 836,19 in rekening heeft gebracht in de aan de dagvaarding gehechte specificatie van de huurachterstand. Daartoe wordt als volgt overwogen. Op grond van artikel 7:248 lid 1 BW Pro kan een huurverhoging langs twee wegen worden bewerkstelligd: door middel van een beding in de huurovereenkomst of door toepassing van art. 7:252, 7:252a en 7:253 BW, een wettelijke huurprijsverhoging na een daartoe strekkend voorstel van de verhuurder. Daarbij heeft te gelden dat de weg van art. 7:252, 7:252a en 7:253 BW niet open staat wanneer sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs.
4.4.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat er sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs. Dat betekent dat een huurprijsverhoging in dit geval slechts plaats kan vinden indien sprake is van een daarop gericht beding in de huurovereenkomst. De enige in de huurovereenkomst opgenomen bepaling omtrent huurprijswijziging betreft artikel 5.1 (zie 2.3). Dit artikel heeft echter louter betrekking op de huur van woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Nu voor het verhogen van een geliberaliseerde huurprijs in de huurovereenkomst geen grondslag is opgenomen en niet gesteld of gebleken is dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een verhoging van de huurprijs, geldt dat de huur steeds € 815,00 is gebleven.
4.5.
Het bovenstaande leidt dan ook tot het oordeel dat [eiser 1] ten onrechte, althans zonder deugdelijke grondslag, vanaf juli 2020 een bedrag van € 21,19 per maand te veel in rekening heeft gebracht.
4.6.
[gedaagde] heeft voorts gesteld dat het deel van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de servicekosten € 20,- per maand bedragen, tot stand is gekomen onder invloed van dwaling omdat tegenover deze servicekosten geen zaken of diensten staan en evenmin zijn geleverd.
4.7.
Op grond van artikel 6:228 BW Pro is een overeenkomst vernietigbaar als deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet - of niet op dezelfde voorwaarden - zou zijn gesloten, indien, voor zover hier van belang, de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Vereist is derhalve dat [gedaagde] een onjuiste voorstelling van zaken had.
4.8.
In de huurovereenkomst, die door [gedaagde] is ondertekend, is duidelijk aangegeven dat het maandelijks verschuldigde bedrag van € 815,- is opgebouwd uit een huurprijs van
€ 795,- en een bedrag van € 20,- aan servicekosten. De omstandigheid dat de servicekosten in de huurovereenkomst niet zijn gespecificeerd rechtvaardigt niet een beroep op dwaling; dit was immers kenbaar bij ondertekening. Indien [gedaagde] door een taalbarrière de inhoud van de huurovereenkomst niet (volledig) begreep, had hij de huurovereenkomst niet moeten ondertekenen. Door deze wel te ondertekenen heeft hij te kennen gegeven akkoord te gaan met de inhoud van de overeenkomst. Zelfs als aangenomen wordt dat aan [gedaagde] , zoals door hem wel is gesteld maar niet concreet onderbouwd, is medegedeeld dat het bedrag van € 815,- betrekking zou hebben op de huur van de woning, dan valt zonder nadere toelichting van [gedaagde] – die ontbreekt – niet in te zien waarom [gedaagde] de huurovereenkomst - met daarin van die mededeling afwijkende afspraken - voor akkoord heeft getekend. De kantonrechter gaat daarom aan die stelling voorbij.
4.9.
Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat het [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voldoende duidelijk moet zijn geweest dat het maandelijks verschuldigde bedrag was opgebouwd uit een huurprijs van € 795,- en een bedrag van € 20,- aan servicekosten, waarbij [gedaagde] er bovendien mee bekend was dat de servicekosten door [eiser 1] niet in de huurovereenkomst gespecificeerd zijn. [gedaagde] is er derhalve mee akkoord gegaan dat [eiser 1] een bedrag aan servicekosten in rekening bracht zonder dat [gedaagde] op dat moment wist welke zaken of diensten daar tegenover stonden. In dit licht bezien heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat hij een onjuiste voorstelling van zaken had ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
4.10.
Voor zover het al juist is dat er - ondanks het in rekening gebrachte maandelijkse bedrag aan servicekosten - geen zaken of diensten zijn geleverd, geldt dat dit een ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst toekomstige omstandigheid betreft. Artikel 6:228 lid 2 BW Pro bepaalt dat de vernietiging niet kan worden gebaseerd op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft. De dwaling dient op de situatie ten tijde van het sluiten van de overeenkomst te zien. Dat betekent dat er op dit punt geen sprake kan zijn van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW Pro. Nu [gedaagde] dwaling ten grondslag heeft gelegd aan zijn reconventionele vorderingen (de gevorderde verklaring voor recht dat de bepaling betreffende betaling van € 20,- per maand aan servicekosten op grond van artikel 6:228 BW Pro vernietigd is alsmede de gevorderde terugbetaling van reeds betaalde servicekosten), zullen deze vorderingen beide worden afgewezen.
4.11.
In de inleidende dagvaarding heeft [eiser 1] gesteld dat de huurachterstand, berekend tot en met de maand oktober 2020, € 6.444,76 bedroeg. Uit r.o. 4.5 volgt dat op dit bedrag de onterechte huurverhoging vanaf juli 2020 in mindering moet worden gebracht, te weten een bedrag van (4 x € 21,19 =) € 84,76. De werkelijke huurachterstand tot en met oktober 2020 bedraagt aldus € 6.360,00. Sindsdien is, zo volgt uit de in zoverre niet weersproken stellingen van partijen, de huur over de maanden november 2020 tot en met januari 2021 verschuldigd geworden en heeft [gedaagde] op 11 november 2020 een bedrag van € 836,90 voldaan en op 28 november 2020 een bedrag van 836,19. Ten slotte heeft [gedaagde] onweersproken gesteld en met een betalingsbewijs onderbouwd dat hij op 7 januari 2021 een bedrag van € 836,19 heeft voldaan. Dit leidt er toe dat, berekend tot en met de maand januari 2021, sprake is van een huurachterstand van (€ 6.360,00 + (3 x € 815,00) -/- (€ 836,90 - € 836,19 - € 836,19) =) 6.295,72.
4.12.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de door hem betaalde waarborgsom van € 1.650,- in mindering dient te worden gebracht op de huurachterstand. Een waarborgsom is bedoeld voor die gevallen waarin er aan het einde van de huurovereenkomst nog sprake is van openstaande vorderingen. Voor zover daarvan sprake is kan de waarborgsom alsdan met de nog openstaande verplichtingen worden verrekend. De waarborgsom is dan ook niet bedoeld voor verrekening met huurachterstand tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Het beroep op verrekening van de waarborgsom van € 1.650,- met de huurachterstand wordt dan ook verworpen. Een en ander leidt tot de slotsom dat de huurachterstand zal worden toegewezen tot een bedrag van € 6.295,72.
4.13.
Ten slotte dient beoordeeld te worden of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] , die de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Alvorens aan die beoordeling toe te komen dient eerst vastgesteld te worden of de huurovereenkomst thans nog bestaat. Deze is immers ingegaan op 1 april 2019, voor de duur van 24 maanden (zie 2.1). [eiser 1] heeft in zijn conclusie van antwoord van 17 december 2020 de huurovereenkomst ‘voorwaardelijk opgezegd’ per 31 maart 2021 op grond van artikel 3.4. van de huurovereenkomst. Nu er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft in dit verband het volgende te gelden. In artikel 7:271 lid 1 BW Pro is bepaald dat artikel 7:228 lid 1 BW Pro van toepassing is op een overeenkomst voor bepaalde tijd, indien de verhuurder, niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In dat geval eindigt de huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 1 BW Pro van rechtswege. Als de verhuurder nalaat de kennisgeving te verzenden binnen de voorgeschreven periode, dan kan dat in principe niet worden gerepareerd (Kamerstukken I 2015/16, 34373, E, p. 7.) en wordt de huur voor onbepaalde duur verlengd.
4.14.
Het bovenstaande betekent dat [eiser 1] - uitgaande van een einddatum van de huurovereenkomst van 31 maart 2021 - de hiervoor bedoelde aanzegging niet eerder dan
1 januari 2021, maar uiterlijk 28 februari 2021 aan [gedaagde] had moeten doen toekomen. Gelet op zijn verwijzing naar artikel 3.4. van de huurovereenkomst, gaat de kantonrechter er van uit dat [eiser 1] met zijn ‘voorwaardelijke opzegging’ doelt op de hiervoor genoemde aanzegging van het einde van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro. Nu [eiser 1] deze aanzegging heeft gedaan op 17 december 2020 - en dus vóór 1 januari 2021 -betekent dit dat deze aanzegging niet is verzonden binnen de daarvoor voorgeschreven periode. De consequentie daarvan is dat de huurovereenkomst in beginsel ook na 31 maart 2021 (voor onbepaalde tijd) blijft doorlopen. Nu uit de processtukken niet blijkt of [eiser 1] de hiervoor bedoelde aanzegging alsnog binnen de voorgeschreven periode aan [gedaagde] heeft doe toekomen, moet er rekening mee gehouden worden dat de huurovereenkomst ook ná 31 maart 2021 is blijven doorlopen.
4.15.
Nu [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van ruim zeven maanden, staat vast dat hij ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te (doen) ontbinden. Dat is alleen anders wanneer de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.16.
De stelling van [gedaagde] dat de huurachterstand mede het gevolg is van de omstandigheid dat [eiser 1] een onjuiste verhuurdersverklaring heeft verstrekt, kan er in de gegeven omstandigheden niet toe leiden dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De betreffende verhuurdersverklaring is gedateerd op 25 maart 2019, dus nog voor het ingaan van de huurovereenkomst. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om [eiser 1] per omgaande om een correcte verhuurdersverklaring te vragen. Dat heeft hij kennelijk niet gedaan; [eiser 1] heeft betwist hiervan eerder dan bij de verzetdagvaarding in kennis te zijn gesteld. [gedaagde] heeft vervolgens verzuimd te stellen dat en wanneer hij hierover eerder heeft geklaagd. Dat brengt mee dat de door [gedaagde] gestelde gevolgen van de onjuiste verhuurdersverklaring voor zijn rekening en risico dienen te blijven. Dat geldt ook voor de door [gedaagde] gestelde financiële problemen ten gevolge van de coronacrisis. Te dien aanzien geldt bovendien dat er reeds sprake was van een aanzienlijke huurachterstand vóórdat de coronaproblematiek zijn intrede deed.
4.17.
Ook de overige door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, hoe vervelend deze ook voor [gedaagde] en zijn gezin zijn, leiden tegen de achtergrond van de zeer aanzienlijke huurachterstand niet tot de conclusie dat ontbinding niet gerechtvaardigd is.
4.18.
Van [eiser 1] kan, zeker nu [gedaagde] geen enkele concrete indicatie heeft gegeven van de termijn waarbinnen de aanzienlijke huurachterstand afbetaald zal zijn, niet worden gevergd dat hij [gedaagde] langer in de woning laat verblijven. Onder deze omstandigheden kan ook de door [gedaagde] verlangde terme de grâce niet worden verleend. Dit brengt mee dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Gelet op hetgeen hiervoor bij r.o. 4.14 is overwogen zullen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde voorwaardelijk worden toegewezen, uitsluitend voor het geval de huurovereenkomst nog bestaat. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis.
4.19.
De vordering tot betaling van de geldende maandelijkse huurprijs vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt wordt eveneens toegewezen.
4.20.
De door [eiser 1] gevorderde wettelijke rente zal, als niet weersproken en op de wet gegrond, worden toegewezen vanaf de vervaldag van de betreffende termijnen tot de dag van algehele voldoening, op de wijze zoals hierna in het dictum vermeld.
4.21.
[eiser 1] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft de ontvangst van de bij 2.4 genoemde aanmaning niet betwist. Deze aanmaning voldoet aan de daaraan in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen en het gevorderde bedrag van € 789,22 is niet hoger dan de vergoeding waarop ingevolge het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten aanspraak kan worden gemaakt. Dat betekent dat dit bedrag zal worden toegewezen.
4.22.
Gezien het voorgaande kan het verstekvonnis niet in stand blijven. Dat vonnis wordt hierna dan ook vernietigd, waarna de kantonrechter opnieuw recht zal doen.
4.23.
[gedaagde] zal, als de in conventie in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. Nu de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen, zal [eiser 2] eveneens in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. Nu [eiser 1] in zijn conclusie van antwoord in oppositie slechts zeer summier op de reconventionele vorderingen is ingegaan en er geen afzonderlijke conclusiewisseling in reconventie heeft plaatsgevonden, zullen de proceskosten aan de zijde van [verweerder] in reconventie worden gesteld op nihil.
5..De beslissing
De kantonrechter:
vernietigt het op 27 oktober 2020 tussen partijen gewezen verstekvonnis;
en opnieuw rechtdoende:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] te betalen € € 6.295,72 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand januari 2021, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens na elke credit- en debetmutatie heeft uitgestaan, vanaf de vervaldag van de betreffende termijnen tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] te betalen € 789,22 aan buitengerechtelijke kosten;
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen - uitsluitend voor zover de huurovereenkomst niet reeds per 31 maart 2021 is geëindigd - en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser 1] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] te betalen € 815,- per maand met ingang van de maand februari 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser 1] vastgesteld op € 341,09 aan verschotten (waarvan € 236,- aan griffierecht en
€ 105,09 aan dagvaardingskosten) en € 622,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487