ECLI:NL:RBROT:2021:3652

• Datum uitspraak: 5 april 2021
• Publicatiedatum: 23 april 2021
• Zaaknummer: 9007803
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J.L.M. van der Wildt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over erfdienstbaarheid en toestemming voor uitbouw tussen buren

In deze zaak, die is voorgelegd aan de kantonrechter in Rotterdam, gaat het om een geschil tussen twee buren, [achternaam aanvragers] en [achternaam wederpartij], over de vraag of de laatste zonder toestemming van de eerste een uitbouw kan realiseren op diens grond. De buren hebben in 2001 woningen gekocht van een bouwonderneming, waarbij in de leveringsakte erfdienstbaarheden zijn vastgelegd. In 2020 heeft [achternaam wederpartij] de wens geuit om een uitbouw aan haar woning te bouwen, waarbij een deel van de uitbouw op de grond van [achternaam aanvragers] zou komen te staan. [achternaam aanvragers] heeft hier bezwaar tegen gemaakt, en de zaak is voorgelegd aan de Rotterdamse Regelrechter.

De rechter heeft de leveringsakte en de bijbehorende algemene akte bestudeerd. In de akte is vastgelegd dat erfdienstbaarheden zijn verleend voor de uitvoering van standaard meerwerkopties, maar de rechter oordeelt dat deze erfdienstbaarheid enkel geldt voor de uitvoering van het bouwplan dat ten tijde van de akte bestond. Aangezien de woningen inmiddels zijn opgeleverd en het bouwplan is voltooid, kan [achternaam wederpartij] niet zonder toestemming van [achternaam aanvragers] een uitbouw realiseren. De rechter heeft bepaald dat beide partijen hun eigen kosten dragen en dat zij elk € 42,50 aan griffierecht moeten betalen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9007803 \ VZ VERZ 21-1181

uitspraak: 5 april 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, terzake de door partijen gezamenlijk voorgelegde zaak in het kader van de pilot ‘De Rotterdamse Regelrechter’ (artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering)

in de zaak van

[namen aanvragers] ,

wonende te [woonplaats aanvragers] ,

aanvragers,

tegen

[namen wederpartij] ,

wonende te [woonplaats wederpartij] ,

wederpartij.

Partijen worden hierna [achternaam aanvragers] en [achternaam wederpartij] genoemd.

1.. Het geschil

1.1.

[achternaam aanvragers] en [achternaam wederpartij] hebben een geschil met elkaar. Kort gezegd gaat het om het volgende. In december 2000 heeft de gemeente Zoetermeer bouwgrond verkocht aan een bouwonderneming, voor de bouw van 87 eengezinswoningen. [achternaam aanvragers] en [achternaam wederpartij] hebben in februari 2001 beiden van de bouwonderneming één van deze (nog te bouwen) woningen gekocht. [achternaam aanvragers] en [achternaam wederpartij] zijn elkaars directe buren. [achternaam wederpartij] heeft in 2020 de wens kenbaar gemaakt om een uitbouw te bouwen aan de achterzijde van haar woning. Zij wil daarbij dat de binnenmuur van de bestaande woonkamer in een rechte lijn overloopt in de binnenmuur van de uitbouw. Om dit mogelijk te maken moet de buitenmuur van de uitbouw 10 a 15 centimeter op de grond van [achternaam aanvragers] worden geplaatst. [achternaam aanvragers] heeft hier echter bezwaar tegen. [achternaam wederpartij] stelt zich op het standpunt dat zij op grond van de notariële akte geen toestemming nodig heeft van [achternaam aanvragers] , voor het plaatsen van de uitbouw op de grond van [achternaam aanvragers] , omdat de uitbouw die [achternaam wederpartij] wil laten bouwen bij de nieuwbouw van de woning een standaard meerwerkoptie betrof. [achternaam aanvragers] bestrijdt dit. Partijen hebben hun geschil voorgelegd aan de Rotterdamse Regelrechter en hem verzocht te beoordelen of uit de notariële akte volgt dat [achternaam wederpartij] geen toestemming hoeft te vragen aan [achternaam aanvragers] . Partijen hebben gezamenlijk te kennen gegeven dat zij geen behoefte hebben aan de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan van deze uitspraak.

2.. De beoordeling

2.1.

In artikel C van de leveringsakte van de woning van [achternaam aanvragers] is het volgende vastgelegd:

“ ERFDIENSTBAARHEDEN

Ter uitvoering van hetgeen tussen partijen is overeengekomen verklaarden de comparanten hierbij te verlenen en aan te nemen over en weer (…) de erfdienstbaarheden zoals in de gemelde Algemene Akte sub C zijn omschreven.”

De Algemene Akte waarnaar wordt verwezen betreft de akte van verkoop van de grond door de gemeente aan de bouwonderneming. In sub C van deze akte is het volgende opgenomen:

“
Bij de akte van levering aan de individuele kopers worden ten behoeve en ten laste van de bij de laatstgenoemde akte geleverde kavel en ten behoeve en ten laste van de overige tot dit plan behorende kavels, voor zover nodig ter uitvoering van het onderhavige bouwplan, gevestigd over en weer, al zodanige erfdienstbaarheden als waardoor de toestand waarin die percelen zich bevinden of zullen bevinden blijft gehandhaafd, speciaal voor wat betreft de uitvoering van standaard meerwerkopties tijdens de bouw, of de uitvoering van deze standaard meerwerkopties aangebracht na de oplevering (…) waarbij met name geldt: (…)

b. de erfdienstbaarheid van in- en overbouw

inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienende erf te dulden dat bij de uitvoering van het ten tijde van het passeren van de akte van levering bestaande bouwplan eventueel een op het heersend erf te bouwen woning gedeeltelijk op het dienend erf is gebouwd (…)”

2.2.

In de akte heeft [achternaam aanvragers] dus erfdienstbaarheid verleend aan [achternaam wederpartij] voor de uitvoering van standaardmeerwerkopties, waaronder het bouwen van de woning gedeeltelijk op de grond van [achternaam aanvragers] , ook na de oplevering van de woning van [achternaam aanvragers] . Echter, uit de algemene tekst van sub C blijkt dat deze erfdienstbaarheid slechts is verleend “voor zover nodig ter uitvoering van het onderhavige bouwplan”. Ook specifiek ten aanzien van overbouw is onder b bepaald dat de erfdienstbaarheid geldt voor de “uitvoering van het ten tijde van het passeren van de akte van levering bestaande bouwplan”. [achternaam wederpartij] wenst ongeveer 19 jaar na de bouw van de woning alsnog een uitbouw te plaatsen. Het enkele feit dat [achternaam wederpartij] daarbij kiest voor een uitbouw die bij de nieuwbouw een standaard meerwerkoptie betrof, betekent niet dat dit nodig is voor de uitvoering van het bouwplan. Het bouwplan is immers al voltooid bij de afronding van de nieuwbouw van de woningen.

2.3.

De rechter oordeelt daarom dat uit de akte niet volgt dat [achternaam wederpartij] zonder toestemming van [achternaam aanvragers] de uitbouw op de grond van [achternaam aanvragers] kan plaatsen.

2.4.

Uit het procesreglement dat is opgesteld in het kader van de pilot De Rotterdamse Regelrechter volgt dat beide partijen hun eigen kosten dragen en zij beiden de helft van het griffierecht dienen te betalen (€ 42,50 per partij), voor zover dat nog niet gebeurd is.

3.. De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat uit de leveringsakte en de daaraan gekoppelde algemene akte niet volgt dat het [achternaam wederpartij] is toegestaan om een uitbouw van haar woning deels te bouwen op de grond die eigendom is van [achternaam aanvragers] , zonder toestemming van [achternaam aanvragers] ;

bepaalt dat beide partijen de eigen kosten dragen en dat zij elk € 42,50 ter zake het griffierecht betalen.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

33394