ECLI:NL:RBROT:2021:3674

• Datum uitspraak: 21 april 2021
• Publicatiedatum: 26 april 2021
• Zaaknummer: C/10/604185 / HA ZA 20-888
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: N. Doorduijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit bij consumentenkoop van een woning met ondergelegen winkelruimte en dakterras

In deze zaak gaat het om een consumentenkoop van een woning met ondergelegen winkelruimte en een dakterras. Eisers, [persoon A] en [persoon B], hebben het pand gekocht van gedaagden, [persoon C] en [persoon D]. Na de aankoop hebben eisers gebreken ontdekt aan het pand, waaronder een ongeschikte dakconstructie voor het dakterras en het ontbreken van een omgevingsvergunning voor de aanleg van het dakterras. Eisers vorderen schadevergoeding op grond van non-conformiteit en dwaling. De rechtbank oordeelt dat de koopovereenkomst bepalingen bevat die de verkoper niet vrijwaren van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken die het normale gebruik van het pand belemmeren. De rechtbank wijst de vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening af, omdat de spoedeisendheid is komen te vervallen. De rechtbank stelt vast dat de gebreken aan de dakconstructie en de brandwerendheid van de scheidingswand met de buren niet voldoen aan de eisen van de koopovereenkomst. De rechtbank houdt de beslissing over de schadevergoeding aan, totdat eisers bewijs hebben geleverd van de hoogte van de schade. De rechtbank oordeelt dat de eisers niet hebben ingestemd met de gebreken door het ondertekenen van de koopovereenkomst en dat de ouderdomsclausule niet van toepassing is op de geconstateerde gebreken. De zaak wordt voortgezet met bewijslevering.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/604185 / HA ZA 20-888

Vonnis van 21 april 2021

in de zaak van

1.. [persoon A] ,

wonende te [woonplaats A] ,

2 .
[persoon B] ,

wonende te [woonplaats B] ,

eisers,

advocaat mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

tegen

1.. [persoon C] ,

wonende te [woonplaats C] ,

2. [persoon D] ,

wonende te [woonplaats D] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden.

Partijen zullen hierna [persoon A] , [persoon B] , [persoon C] en [persoon D] worden genoemd. [persoon A] en [persoon B] worden hierna gezamenlijk aangeduid als [persoon B] c.s.. [persoon C] en [persoon D] worden hierna gezamenlijk aangeduid als [persoon D] c.s..

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, tevens bevattende een incidentele vordering als bedoeld in artikel 223 Rv, met producties;
• de conclusie van antwoord in de hoofdzaak en van antwoord in het incident, met producties;
• de conclusie van repliek in het incident, met producties;
• de conclusie van dupliek in het incident;
• de mondelinge behandeling van 16 maart 2021, gehouden in de hoofdzaak en het incident.

1.2.

Op de mondelinge behandeling is afgesproken dat de processtukken uit het incident tevens gelden als genomen in de hoofdzaak.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald in de hoofdzaak en het incident.

2.. De feiten

2.1.

[persoon B] c.s. hebben van [persoon D] c.s. een woning met ondergelegen winkelruimte, gelegen aan de [adres 1] te Rozenburg (hierna: het pand), gekocht. De koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is door [persoon D] c.s. op 3 april 2020 getekend en door [persoon B] c.s. op 6 april 2020. De koopprijs bedroeg € 320.000,00.

2.2.

Het pand is gebouwd in of omstreeks 1967. Het heeft vier verdiepingen en een tuin. De begane grond is een winkelruimte met magazijn en kantoorruimte, de bovengelegen verdiepingen zijn de woonruimte. Op de eerste verdieping bevindt zich een dakterras dat is gelegen boven een uitbouw op de begane grond. De vierde verdieping is een zolder.

2.3.

De koopovereenkomst van partijen is gebaseerd op het model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018), vastgesteld door de NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis en bevat onder meer de volgende bepalingen:

“Artikel 6 Staat van het onroerend goed / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt (…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met ondergelegen winkelruimte. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

Artikel 23 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak (gedeeltelijk) meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van enig ongedierte c.g. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.). Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik.”.

2.4.

Blijkens de aan [persoon B] c.s. verstrekte verkoopbrochure en het aanbod op Funda was het dakterras 10,30 x 5,70m.

2.5.

Bij de verkoopbrochure zat de NVM 'Vragenlijst voor verkoop van een woning'.

Op de hierna weergegeven vragen hebben [persoon D] c.s., voor zover van belang, de (vet afgedrukte) antwoorden gegeven:

“(…)

3. Dak(en)

(…)

b. Heeft u last van daklekkages (gehad)? nee

Zo ja, waar?

c. Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie nee

zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde dakdelen?

Zo ja, waar?

d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten nee

repareren?

(…)

9. Diversen

(…)

k. Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder omgevings- nee/ja ^[1]

vergunning (voorheen bouwvergunning)?

(…)”.

2.6.

[persoon D] c.s. hebben de woning sinds de bouw ervan bewoond. [persoon D] woont sinds geruime tijd in een verzorgingstehuis. Zij hebben de woning via een makelaar op Funda te koop aangeboden.

2.7.

[persoon B] c.s. hebben zich bij de aankoop van het pand niet laten bijstaan door een aankoopmakelaaar. Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst hebben [persoon B] c.s. het pand drie keer bezocht. Bij de tweede bezichtiging waren zij vergezeld van aannemer [persoon E] van TotalSolution, Totaal Bouw (hierna: TotalSolution) bij de derde bezichtiging van aannemer [persoon F] . Na de ondertekening van de koopovereenkomst, maar voor de levering op 2 juni 2020, hebben [persoon B] c.s. het pand voor een vierde keer bezocht, nu met een aannemer uit Spijkenisse. [persoon B] c.s. hebben voorafgaand aan de koopovereenkomst geen bouwkundige keuring laten verrichten.

2.8.

Op 31 mei 2020 hebben [persoon B] c.s. met de buren ( [adres 2] ) gesproken over hun verbouwingsplannen van het pand. Naar aanleiding van dit gesprek hebben [persoon B] c.s. op 31 mei 2020 per whatsapp (de makelaar van) [persoon D] c.s. als volgt bericht:

“ [persoon G] (rechtbank: makelaar van [persoon D] c.s.) zojuist een gesprek gehad met de nieuwe buren en met [persoon H] (rechtbank: de directeur van Total Solution). Uit het gesprek met de buurman kwam een heleboel informatie naar voren die niet eerder met ons gedeeld is en wat zij wel heeft geweten. Het hele achterkant is 1 grote constructie met die van de buurman. Vroeger woonde daar de fam [persoon D] . Deze constructie bestaat uit staal. Wij kunnen hier dus niet zo maar gaan slopen. En moeten hier een nieuwe staalconstructie in gaan plaatsen. Daarnaast is het later kadastraal gescheiden. En zit er naar verwachting geen brand vertragendheid in wat wel wettelijk verplicht is. Je kan [persoon H] bellen voor alle technische info . Hij kan het jou beter vertellen als dat ik dat kan. Bovenstaande valt dus onder verborgen gebreken en er is dus bewust informatie achter gehouden voor ons. De extra verwachtte kosten die hier voor zijn zijn naar verwachting 30 a 35.000 EUR. Deze willen wij dus gaan verhalen op mevrouw [persoon D] . Alvorens de overdracht plaats vind. Moet eerst bovenstaande worden besproken. Wij hopen hier samen uit te komen . Maar betreuren het dat deze informatie niet eerder met ons gedeeld is. Graag horen wij zo spoedig mogelijk van jullie.”.

2.9.

[persoon B] c.s. hebben de woning geïnspecteerd op de dag van de levering, voor het passeren van de akte van levering. In het door [persoon B] getekende inspectierapport staat onder meer:

“Ondergetekende verklaart akkoord te zijn met de staat van het verkochte ten tijde van de eindinspectie, behoudens de eventueel aanvullende afspraken die partijen hebben gemaakt onder 'controle/bijzonderheden'.”.

In het inspectierapport staan onder de kopjes ‘controle’ en ‘bijzonderheden’ geen relevante opmerkingen.

2.10.

In de leveringsakte van 2 juni 2020 staat onder meer:

“De koper heeft het Verkochte vóór de levering mogen bezichtigen. De koper aanvaardt het Verkochte in de huidige staat. Deze komt overeen met de staat waarin het Verkochte zich bevond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.”.

2.11.

Daags na de oplevering zijn [persoon B] c.s. begonnen met verbouwingswerkzaamheden.

2.12.

In een e-mail van 5 juni 2020 van [persoon B] c.s. aan de makelaar van [persoon D] c.s. staat, voor zover thans van belang, het volgende:

“We hebben onze plannen iets aangepast en besloten om verder te werken aan de bestaande metalen constructie. Dit scheelt flink in de kosten echter zijn er nu nog steeds extra kosten die niet waren opgenomen door de bestaande constructie. Dak moet gescheiden worden en er moet een brandvertragendheid worden gerealiseerd in de scheiding met de buurman. Graag willen we samen komen om tot een oplossing te komen. Bijgevoegd een specificatie van de kosten die nu extra moeten worden gemaakt.”.

Aan deze e-mail was gehecht een kostencalculatie van TotalSolution van € 16.384,88 (inclusief BTW).

2.13.

In het weekend van 6/7 juni 2020 is de zoon van [persoon B] c.s. door een daklicht gezakt dat in het dakterras zat. Ten tijde van de levering lag op dit daklicht kunstgras.

2.14.

Op 9 juni 2020 heeft de makelaar van [persoon D] c.s. bericht dat [persoon D] c.s. geen aanleiding zagen om in overleg te gaan. Daarop hebben [persoon B] c.s. laten weten een advocaat te zullen inschakelen.

2.15.

Nadat het dakterras en de verlaagde constructie waren verwijderd, hebben [persoon B] c.s. bouwkundige [persoon I] van BIJN.nl (hierna: BIJN.nl) en constructeur [persoon J] van Technisch Adviesbureau DPW (hierna: DPW) onderzoek laten verrichten naar de staat van het pand. BIJN.nl en DPW concluderen onder andere in hun rapportages van 25 juni 2020 respectievelijk 10 juli 2020 dat de bestaande dakconstructie niet geschikt is voor het gebruik als dakterras en dat het dakterras zonder omgevingsvergunning is aangelegd.

2.16.

[persoon D] c.s. hebben op 30 juni 2020 op het rapport van Total Solution gereageerd met de volgende e-mail:

“Het rapport is in goede orde ontvangen. Het is ons niet duidelijk wat voor een reactie u van ons verwacht.

Zonder nu inhoudelijk op het rapport in te gaan, geldt het volgende:

U laat een bouwkundige keuring uitvoeren na koop en overdracht van het woonhuis met ondergelegen winkelruimte. Indien u de staat van het woonhuis met ondergelegen winkelruimte had willen weten, dan had het op uw weg gelegen om voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Zeker gezien de leeftijd van de woning en het feit dat u voornemens was om het woonhuis met ondergelegen winkelruimte grondig te (laten) verbouwen. U hebt er voor gekozen geen gebruik te maken van de mogelijkheid om een bouwkundige keuring voorafgaand aan de koop te laten uitvoeren. U hebt daarmee eventuele gebreken aan het woonhuis met ondergelegen winkelruimte op de koop toegenomen. Zo is dat namelijk bepaald in de koopovereenkomst. Daarin staat onder andere dat u de woning hebt gekocht met al haar zichtbare en onzichtbare gebreken.”.

2.17.

De advocaat van [persoon B] c.s. heeft [persoon D] c.s. bij brief van 14 juli 2020 aansprakelijk gesteld voor een (voorlopig geschat) bedrag van € 45.000,-.

2.18.

Op 17 juli 2020 heeft TotalSolution in opdracht van [persoon B] c.s. een begroting gemaakt voor de voorgenomen werkzaamheden aan het dakterras en de brand- en fysieke scheiding voor een bedrag van € 58.322,34. In aanvulling daarop (ook op 17 juli 2020) heeft TotalSolution de kosten voor de vergunning (voor het dakterras) begroot op € 1.250,00 tot € 1.500,00, de kosten voor de fundering begroot op € 2.500,00 en de kosten kraan ten behoeve van het verwijderen van de dakplaten begroot op € 1.000,00 (= € 125,00 per uur x 8 uur). Alle bedragen zijn exclusief BTW.

2.19.

[persoon B] c.s. hebben op 31 juli 2020 beslag laten leggen ten laste van [persoon D] c.s..

2.20.

De toenmalige advocaat van [persoon D] c.s. heeft bij brief van 5 augustus 2020 de aansprakelijkstelling van de hand gewezen.

2.21.

[persoon D] c.s. hebben ing. [persoon K] van Top Expertise B.V. (hierna: Top Expertise) opdracht gegeven een contra-expertise te verrichten. Het onderzoek door Top Expertise heeft plaatsgehad op 7 oktober 2020 in aanwezigheid van [persoon E] van TotalSolution namens [persoon B] c.s.. Top Expertise heeft op 20 oktober 2020 een rapport uitgebracht. Eén van de conclusies van Top Expertise is dat de bestaande dakconstructie niet geschikt is voor een dakterras. De herstelkosten bedragen volgens Top Expertise, na aftrek nieuw voor oud, (32% van € 7.798,60 =) € 2.495,55 (inclusief BTW).

2.22.

Op verzoek van [persoon B] c.s. hebben TotalSolution en BIJN.nl op 28 oktober 2020 en 19 november 2020 respectievelijk 6 november 2020 en 16 december 2020 een schriftelijke reactie gegeven op het rapport van Top Expertise. Dit rapport geeft volgens BIJN.nl aanleiding de in haar rapport van 25 juni 2020 opgenomen bedragen van

€ 18.500,00 tot € 19.500,00 ter zake herstelkosten bij te stellen naar een bedrag van

€ 26.300,00 tot € 27.300,00. TotalSolution daarentegen blijft bij de door haar begrote

bedragen voor herstel van de gebreken.

3.. Het geschil in het incident

3.1.

[persoon B] c.s. vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [persoon D] c.s. veroordeelt tot betaling van een voorschot van € 30.000,- dan wel een ander door de rechtbank te bepalen bedrag en in de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.2.

[persoon D] c.s. voeren verweer. Het verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen van [persoon B] c.s., met veroordeling van [persoon B] c.s., voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, daaronder begrepen de expertisekosten en de nakosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. Het geschil in het hoofdzaak

4.1.

[persoon B] c.s. vorderen – samengevat – dat de rechtbank voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. voor recht verklaart dat het huis niet beantwoordt aan de koopovereenkomst dan wel dat [persoon D] c.s. op grond daarvan toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [persoon B] c.s.;

II. de koopovereenkomst partieel ontbindt en de koopprijs vermindert met een bedrag gelijk aan de schade, te weten € 76.690,53 (incl. BTW) dan wel een door de rechtbank vast te stellen bedrag;

III. voor recht verklaart dat, voor zover de koopovereenkomst niet wordt ontbonden, [persoon D] c.s. (voor zover mogelijk) hoofdelijk aansprakelijk zijn tot vergoeding van (een bedrag gelijk aan) de schade, dan wel een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;

Subsidiair

IV. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en bij een juiste voorstelling van zaken niet door [persoon B] c.s. zou zijn gesloten;

V. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel dan wel de koopovereenkomst partieel vernietigt en de koopprijs vermindert met een bedrag gelijk aan de schade dan wel een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;

In alle gevallen

VI. [persoon D] c.s. (voor zover mogelijk hoofdelijk) veroordeelt tot betaling van (of restitutie van) (een bedrag gelijk aan) de schade, dan wel een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, vermeerderd met rente;

VII. [persoon D] c.s. (voor zover mogelijk hoofdelijk) veroordeelt in de proceskosten, daaronder begrepen de beslag- en nakosten, vermeerderd met rente.

4.2.

[persoon D] c.s. voeren verweer. Het verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen van [persoon B] c.s., met veroordeling van [persoon B] c.s., voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, daaronder begrepen de expertisekosten en de nakosten.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.. De beoordeling in het incident

5.1.

[persoon B] c.s. hebben op grond van artikel 223 lid 1 Rv gevorderd dat de rechtbank een voorlopige voorziening treft voor de duur van de procedure in de hoofdzaak. [persoon B] c.s.. vorderen in dit verband van [persoon D] c.s. een bedrag van € 30.000,00 als voorschot op de door [persoon D] c.s. aan hen te betalen vergoeding om het door [persoon D] c.s. aan hen verkochte non-conforme pand droog, veilig en bewoonbaar te maken.

5.2.

Volgens [persoon D] c.s. moet de voorlopige voorziening worden afgewezen, omdat:

- [persoon B] c.s. geen vordering hebben en als zij al een vordering hebben dan ten hoogste tot een bedrag van € 2.495,55 (inclusief BTW);

- niet gebleken is dat door lekkage van het dak de woning niet droog blijft tijdens regenbuien, dan wel dat de woning onveilig en onbewoonbaar is;

- niet gebleken is dat [persoon B] c.s. geen geld zouden hebben om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren;

- het gevraagde voorschotbedrag door [persoon B] c.s. niet onderbouwd is.

5.3.

De rechtbank is van oordeel dat de vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening dient te worden afgewezen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben [persoon B] c.s. verklaard dat de verbouwing van het pand al enige tijd gereed is. Daarmee is de spoedeisendheid voor het treffen van een voorlopige voorziening weg gevallen. Daarbij komt dat de door [persoon B] c.s. geleden schade, voor zover die voor vergoeding in aanmerking komt vanwege de aftrek ‘nieuw voor oud’, aanzienlijk lager uitvalt dan de schade waarop [persoon B] c.s. aanvankelijk hadden ingezet.

5.4.

De beslissing over de kosten van het incident zal de rechtbank aanhouden totdat ook in de hoofdzaak is beslist.

6.. De beoordeling in de hoofdzaak

Inleiding

6.1.

In de kern laat de zaak zich als volgt samenvatten.

6.1.1.

[persoon B] c.s. stellen primair dat het pand niet beantwoordt aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 BW, subsidiair beroepen zij zich op dwaling op grond van artikel 6:228 BW. Daartoe hebben zij het volgende aangevoerd. Het pand is specifiek verkocht als woning met onderliggende winkelruimte en met een groot dakterras. Door de geconstateerde gebreken – met name de gebrekkige dakconstructie onder het dakterras en de gebrekkige weerstand tegen brandoverslag tussen het verkochte en [adres 2] – is het pand niet geschikt voor normaal gebruik als woning met ondergelegen winkelruimte en dakterras. Het pand was instortings- en brandgevaarlijk (feitelijk kampeerden [persoon B] c.s. in de woonkamer en de keuken). [persoon D] c.s. moeten geweten hebben van de verschillende hierna te bespreken gebreken omdat [persoon D] c.s. vanaf de bouw in de woning hebben gewoond en betrokken zijn geweest bij de latere aanbouw en de bouw van het dakterras. Daarmee hebben [persoon D] c.s. hun mededelingsplicht verzaakt. De verschillende gebreken waren niet zichtbaar zonder destructief onderzoek – ze zaten achter betimmering – en er is dus geen sprake van dat [persoon B] c.s. hiermee bekend had kunnen zijn voor het sluiten van de koopovereenkomst. Los daarvan weegt de schending van de mededelingsplicht zwaarder dan de (door [persoon D] c.s. gestelde) schending van de onderzoeksplicht. De gebreken maken dat [persoon B] c.s. (op verschillende juridische gronden) recht hebben op vergoeding van de schade. [persoon B] c.s. begroten die schade vooralsnog op € 76.690,53 (inclusief BTW).

6.1.2.

[persoon B] c.s. hebben hun vorderingen (aanvankelijk) op de volgende door hen gestelde gebreken gebaseerd:

1. de bestaande dakconstructie van de uitbouw op de eerste verdieping aan de achterzijde is niet geschikt om het dakterras te dragen en om als dakterras te gebruiken, omdat de draagkracht van de constructie onvoldoende is;

2. het daklicht in het dakterras verkeerde in slechte staat;

3. onder een mastiekstrook zat onherstelbare houtrot;

4. een waterkering ontbrak;

5. de bitumineuze dakbedekking bleek enorm vervuild;

6. de staalconstructie van het dak van de uitbouw liep tot voorbij de erfgrens met het perceel van de buren aan de [adres 2] en lag gedeeltelijk op dat buurperceel;

7. de scheidingswand met [adres 2] is opgebouwd uit kalkzandsteenblokken van 10 cm dikte en bood geen/onvoldoende weerstand tegen brandoverslag;

8. het kozijn van de rechter achterdeur (vanaf de achterzijde gezien) van de winkelruimte liep door tot voorbij de erfgrens met [adres 2] en sluit aan op de daar staande woning en bood geen/onvoldoende weerstand tegen brandoverslag;

9. het dakterras loopt door tot voorbij de erfgrens met [adres 3] , de overschrijding van de erfgrens is circa 6,5 m bij 2,5 m, derhalve 16,25 m² groot;

10. de lekkage aan het dak;

11. het ontbreken van een vergunning van de gemeente voor de aanleg van een dakterras. ^[2]

6.1.3.

[persoon D] c.s. betwisten dat zij uit hoofde van non-conformiteit dan wel dwaling aansprakelijk zijn. [persoon B] c.s. hebben een oude woning gekocht nadat zij het pand meerdere malen met een aannemer hebben bezocht. Ondanks hun grote verbouwingsplannen hebben zij geen bouwkundig onderzoek gedaan. Daarmee hebben [persoon B] c.s. hun onderzoekplicht geschonden. [persoon D] c.s. erkennen dat de dakconstructie niet geschikt was om het dakterras te dragen, maar betwisten dat de overige gestelde gebreken inderdaad gebreken zijn in de zin van de koopovereenkomst. Zij beroepen zich op de ouderdomsclausule. Zij ontkennen dat zij bekend waren met de gestelde gebreken en (dus) dat zij een mededelingsplicht hebben geschonden. Daarnaast betwisten zij gehouden te zijn tot betaling van de door [persoon B] c.s. gevorderde (beweerdelijke) schadebedragen, omdat een deugdelijke specificatie van de schade ontbreekt. Alleen het door Top Expertise begrote bedrag voor het herstel van de constructie van het dakterras komt voor vergoeding in aanmerking, zij het dat op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst een aftrek nieuw voor oud moet worden toegepast.

Het beoordelingskader

6.2.

Een afgeleverde zaak dient aan de overeenkomst te beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW).

6.3.

Bij een consumentenkoop (zoals hier aan de orde) staat het partijen vrij van artikel 7:17 BW af te wijken. Partijen hebben hiervan gebruik gemaakt in artikel 6 van de koopovereenkomst, zoals hiervoor geciteerd.

6.4.

Voor het beantwoorden van de vraag wat een koper mag verwachten van de feitelijke staat van de woning is verder in ieder geval van belang (i) de aard van de woning, (ii) wat partijen verder zijn overeengekomen in de koopovereenkomst, en (iii) wat tussen partijen is besproken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst.

6.5.

Verder geldt dat op een verkoper de verplichting kan rusten om de koper vóór de totstandkoming van de overeenkomst bepaalde inlichtingen te geven om te voorkomen dat de koper zich over het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling van zaken zou maken (mededelingsplicht). Daarbij kan ook van belang zijn of de verkoper er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat de koper ter zake zelf onderzoek zou doen. Voorts is van belang in hoeverre de verkoper in de koopovereenkomst bepaalde eigenschappen van de zaak heeft gegarandeerd en in hoeverre de koper in de koopovereenkomst opgenomen bijzondere bedingen tegen zich moet laten gelden.

6.6.

Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid aan die woning maakt dat het gekochte niet beantwoordt aan het bepaalde in artikel 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aan de aanwezigheid van bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te twijfelen. Gaat het om ernstige gebreken dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen.

De beoordeling

Non-conformiteit

6.7.

Vaststaat dat de koopovereenkomst een bepaling bevat waarin wordt gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis met onderliggende winkelruimte nodig zijn (artikel 6.3) en een ouderdomsclausule (artikel 23).

Tussen partijen staat – terecht – niet ter discussie dat:

• [persoon D] c.s. niet in staan voor verborgen gebreken, tenzij die het normale gebruik van het pand in de weg staan. Als sprake is van gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan en die niet door [persoon B] c.s. konden worden ontdekt, zal [persoon D] c.s. conform het NVM-model daarvoor aansprakelijk zijn, tenzij de ouderdomsclausule van toepassing is.
• de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule niet geldt voor gebreken die niet terug te voeren zijn op de ouderdom van de woning, zoals een constructiefout;
• [persoon B] c.s., gegeven de conformiteitseisen, ervan uit mochten gaan dat de bouw c.q. een verbouwing, is geschied met in achtneming van de destijds geldende voorschriften.

6.8.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben [persoon B] c.s. een aantal gebreken, waarop zij hun vordering (mede) baseerden, ingetrokken. Deze zien op onherstelbaar houtrot onder een mastiekstrook, het ontbreken van een waterkering, de enorm vervuilde bitumineuze dakbedekking en het geen/onvoldoende weerstand tegen brandoverslag biedende voorbij de erfgrens doorlopend kozijn van de rechterachterdeur (vanaf de achterzijde gezien) van de winkelruimte met [adres 2] . Verder hebben [persoon B] c.s. hun schadevordering, onder verwijzing naar de verbouwing voormalige winkel tot woonruimte / begroting dakterras, brand en fysieke scheiding van TotalSolution (productie 13 bij dagvaarding) bijgesteld naar een bedrag van € 54.208,56 (inclusief BTW).

6.9.

Dit betekent dat ter beoordeling resteren of de volgende punten non-conformiteit (artikel 7:17 BW) opleveren en zo ja, welke kosten met het herstel ervan gemoeid zijn:

de bestaande dakconstructie van de uitbouw aan de achterzijde;

het daklicht in het dakterras;

de staalconstructie van het dak van de uitbouw;

de scheidingswand met [adres 2] ;

het feit dat het dakterras doorloopt tot voorbij de erfgrens met [adres 3] ;

de lekkage aan het dak;

het ontbreken van een vergunning van de gemeente voor de aanleg van een dakterras.

dakconstructie van de bestaande opbouw niet geschikt om dakterras te dragen (1)?

6.10.

Uit de rapportages van BIJN.nl, DWP en Top Expertise kan worden afgeleid dat de dakconstructie van de bestaande opbouw niet geschikt is om het dakterras te dragen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is dat door [persoon D] c.s. onderschreven. Eveneens hebben zij de conclusie van Top Expertise onderschreven dat ter zake geen samenhang is met de ouderdom van de woning. Dit betekent dat sprake is van een gebrek. Dit gebrek staat aan een normaal gebruik van het pand (artikel 6.3 koopovereenkomst en artikel 7:17 BW) in de weg. De vraag die zich in dit verband voordoet is of het een verborgen gebrek was: was het voor [persoon B] c.s. kenbaar dat de dakconstructie niet geschikt was om het dakterras te dragen? [persoon B] c.s. stellen dat dit gebrek verborgen was. [persoon E] heeft namens hen op zitting verklaard dat het plafond niet makkelijk te verwijderen was. [persoon D] c.s. stellen dat het gaat om een gemakkelijk verwijderbaar plafond en verwijzen ernaar dat ook Top Expertise zegt dat het bij een bouwkundige keuring zichtbaar was geweest. [persoon B] c.s. zal daarom toegelaten worden tot het bewijs dat het hier om een verborgen gebrek ging.

6.11.

Voor zover [persoon B] c.s. beoogd hebben te betogen dat [persoon D] c.s. een mededelingsplicht hebben geschonden ten aanzien van de constructie van het dakterras, slaagt dit niet. Er zijn geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit afgeleid kan worden dat [persoon D] c.s. wisten of behoorden te weten dat er sprake was van een constructiefout. Dat zij vanaf het begin in de woning hebben gewoond en betrokken waren bij latere verbouwingen, is hiervoor volstrekt onvoldoende.

daklicht in het dakterras in slechte staat (2)?

6.12.

Uit de processtukken en het verhandelde ter zitting kan worden afgeleid dat er in een verhoging van het dakterras een daklicht zit, dat hierop al jaren lang kunstgras lag en dat [persoon B] c.s. voorafgaand aan de koopovereenkomst niet onder het kunstgras hebben gekeken. [persoon B] c.s. stellen zich op het standpunt dat het daklicht gebrekkig was en voor de aankoop van het pand niet zichtbaar was totdat hun zoon vlak na de levering van het pand door het daklicht viel. Omdat er kunstgras, met mogelijk een soort golfplaat eronder, op het daklicht lag, was sprake van een onveilige situatie. [persoon D] c.s. daarentegen stellen zich op het standpunt dat daklicht niet gebrekkig was aangezien op het daklicht eerst hout en daarover heen kunstgras was aangebracht. Het daklicht was niet in gebruik en [persoon B] c.s. hebben het pand in deze staat gekocht. Verder menen zij dat de ouderdom en de staat van onderhoud van het daklicht niet aan een normaal gebruik van het dakterras in de weg staat. Daar komt nog bij dat het dakterras volgens de buurman van [adres 2] al was gesloopt toen de zoon van [persoon B] c.s. door het daklicht viel. In een dergelijke onveilige omgeving hadden [persoon B] c.s. dus niet moeten toestaan dat er kinderen op het dakterras zouden rondlopen.

6.13.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Op zich is de aanwezigheid van een daklicht in een verhoging geen gebrek in het dakterras. Dat is – voor zover hier relevant – alleen anders indien ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet zichtbaar was dat er een daklicht onder het kunstgras lag en het daklicht niet was afgeschermd met een afdekking (planken) die stevig genoeg was voor normaal gebruik. In die situatie is er immers een onveilige situatie. Voor een verdere beoordeling van dit geschilpunt zal eerst moeten komen vast te staan of het daklicht ten tijde van de levering gebrekkig was in de hiervoor geschetste betekenis. De processtukken en het verhandelde ter zitting verschaffen daarover vooralsnog onvoldoende duidelijkheid.

6.14.

Gelet op de gemotiveerde betwisting van [persoon D] c.s. zullen [persoon B] c.s., overeenkomstig artikel 150 Rv, worden belast met het bewijs van hun stelling dat het daklicht gebrekkig in de hiervoor geschetste betekenis was. Bij de bewijsvoering zal ook aan de orde komen in hoeverre [persoon D] c.s. wisten van een onveilige situatie op dit punt dan wel of deze situatie voor [persoon B] c.s. kenbaar was. Daarbij hecht de rechtbank vooralsnog geen waarde aan de door [persoon B] c.s. aangevoerde omstandigheid dat [persoon C] in 1995 de buurman heeft gevraagd om hulp bij een lekkage bij het daklicht. Daarvoor is dit te algemeen.

staalconstructie van het dak van de uitbouw tot voorbij de erfgrens van [adres 2] (3) en bieden de uit gasbetonblokken van 10 cm dikte opgebouwde
scheidingswand met [adres 2] geen/onvoldoende weerstand tegen brandoverslag (4)?

6.15.

Het staat vast dat de staalconstructie van het dak van de uitbouw doorloopt naar de buren – het was oorspronkelijk één ruimte – en dat op de erfgrens een scheidingswand was gemaakt van gasbetonblokken. Het is in geschil of die scheidingswand voldoende brandwerend is. Het gaat daarbij enerzijds om de geschiktheid van de gasbetonblokken als zodanig en anderzijds om de aanwezigheid van kieren tussen de blokken onderling en tussen de blokken en de staalconstructie.

6.16.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [persoon E] van TotalSolution uiteengezet dat de scheidingswand met [adres 2] dwars door het daklicht heen loopt en dat de stalen constructiewand niet voldoet qua brandwerendheid. De grote kieren tussen de gasbetonblokken, die [persoon E] heeft waargenomen tijdens de sloop, waren onvoldoende dichtgemaakt om de benodigde weerstand tegen brandoverslag zeker te stellen. Er was zelfs sprake van losse gasbetonblokken. Een en ander was voorafgaand aan de koopovereenkomst niet zichtbaar, omdat er voorzetwanden en een plafond van zachtboard aanwezig was. Ook stonden er stellingkasten. De brandweer heeft deze situatie bij een controle op de naleving van de brandveiligheidsvoorschriften in 2015 niet kunnen waarnemen. [persoon B] c.s. (en [persoon E] ) verwijzen in dit verband naar het rapport van BIJN.nl. Volgens BIJN.nl was de brandoverslag niet gewaarborgd, omdat de staalconstructie tussen het pand en [adres 2] niet onderbroken is. Daarom, zo geeft BIJN.nl aan, moeten de naden/kieren tussen staal en wanden brandvertragend worden afgedicht. Het aangetroffen purschuim is in dezen niet afdoende luidt de conclusie van BIJN.nl. [persoon D] c.s. daarentegen beroepen zich op het rapport van Top Expertise. De scheidingswand, zo betogen [persoon D] c.s. onder verwijzing naar het rapport van Top Expertise, met [adres 2] is in de jaren 60 (van de vorige eeuw) vervaardigd en daarbij is gebruik gemaakt van blokken van 100 mm gasbeton, waardoor een brandweerstand tot 60 minuten mogelijk wordt gemaakt. Dit was ook de situatie in 2015 en toen heeft de brandweer hierop akkoord gegeven.

BIJN.nl heeft in zijn schriftelijke reactie op het rapport van Top Expertise aangegeven dat het rapport van de brandweer in 2015 nieuwe informatie bevat en concludeert dat het eerder kennelijk wel brandveilig was toen de plafonds en de voorzetwanden wel aanwezig waren. BIJN.nl onderkent in een latere brief dat de brandweer niet zal hebben gezien wat er achter de plafonds en voorzetwanden heeft gezeten. Hiermee zwakt BIJN.nl dus – zo concludeert de rechtbank – zijn eerdere op het brandweerrapport gebaseerde conclusie af dat het eerder kennelijk wel brandveilig was bevonden.

6.17.

Voor zover [persoon B] c.s. beoogd hebben te stellen dat de gasbetonblokken als zodanig ongeschikt waren, is dit betoog onvoldoende onderbouwd. Tegenover het rapport van Top Expertise waarin expliciet wordt ingegaan op de blokken, wordt niets concreets gesteld waaruit blijkt dat de blokken als zodanig niet zouden voldoen. Voor de kieren geldt het tegendeel: [persoon D] c.s. hebben onvoldoende gemotiveerd betwist dat er grote kieren zaten tussen de gasbetonblokken onderling en tussen de gasbetonblokken en de staalconstructie en dat dit de muur onvoldoende brandwerend maakt. Top Expertise zegt hier niets over. Het rapport van de brandweer uit 2015 doet hieraan niet af, omdat de brandweer die kieren niet gezien kan hebben. Het is immers niet in geschil dat er destijds plafonds, voorzetwanden en stellages voor de muur zaten. In het verlengde hiervan gaat de rechtbank voorbij aan het verweer dat het gebrek aan brandwerendheid is veroorzaakt door de verwijdering van de plafonds, voorzetwanden en stellages. Dat de kieren volgens [persoon D] c.s. zichtbaar zouden zijn geweest bij een bouwkundige keuring is door hen onvoldoende onderbouwd nu zij niet gemotiveerd hebben betwist dat de uit gasblokken opgebouwde scheidingswand was betimmerd. Het beroep van [persoon D] c.s. op de rapportage van Top Expertise is in dit verband niet toereikend, nu deze de situatie niet heeft beoordeeld in de oorspronkelijke toestand en deze niet in gaat op de kieren.

6.18.

Dit betekent dat het gebrek aan brandwerendheid van de scheidingswand als een verborgen gebrek kwalificeert. Dit staat aan een normaal gebruik (artikel 6.3 koopovereenkomst en artikel 7:17 BW) van het pand in de weg. Onder normaal gebruik valt immers dat men de woning met winkelruimte kan gebruiken met een normaal te achten veiligheidsniveau. [persoon D] c.s. zijn derhalve tekort geschoten in de nakoming uit hoofde van de koopovereenkomst en zijn aansprakelijk voor het herstel van een brandwerende scheidingswand met [adres 2] . Anders dan [persoon D] c.s. is de rechtbank van oordeel dat [persoon B] c.s. in dit verband geen afstand van rechten hebben gedaan door het ondertekenen van de koopovereenkomst, de voorinspectie en de leveringsakte. In hun whatsapp bericht van 31 mei 2020 aan (de makelaar van) [persoon D] c.s. geven [persoon B] c.s. te kennen problemen te hebben met de doorlopende staalconstructie naar de woning van [adres 2] en het ontbreken van een weerstand tegen brandoverslag. Tijdens de overdracht bij de notaris hebben zij – naar niet in geschil is – hun bezwaar herhaald. Daaruit kan niet worden afgeleid dat zij hebben ingestemd met het gebrek.

overschrijding van de erfgrens van het dakterras (5)?

6.19.

Op grond van de kadastrale gegevens en de mededelingen van partijen hierover staat vast dat het dakterras doorloopt tot voorbij de erfgrens met [adres 3] en dat erfgrens met van ongeveer (6,5 m bij 2,5 m) 16,25 m² wordt overschreden. Echter, [persoon B] c.s. hebben hieraan geen vordering verbonden, zodat de rechtbank dit verder bij de beoordeling van de non-conformiteit van het pand verder buiten beschouwing zal laten.

lekkage aan het dak (6)?

6.20.

Bij dagvaarding hebben [persoon B] c.s. melding gemaakt van lekkage aan het dak, dit in het kader van de spoedeisendheid van de voorlopige voorziening. In hun vordering in de hoofdzaak komt dit echter – voor zover de rechtbank heeft kunnen vaststellen – niet meer terug. In de hoofdzaak behoeft dit daarom geen verdere beoordeling.

ontbreken van een vergunning van de gemeente voor de aanleg van een dakterras (7)

6.21.

Vaststaat dat:

- [persoon D] c.s. ergens in 1968 een deel van het dak (boven de bestaande uitbouw) als dakterras hebben ingericht;

- [persoon D] c.s. te koop hebben aangeboden een pand met op de eerste verdieping een ruim dakterras, zoals vermeld in de verkoopbrochure van hun makelaar en het aanbod op Funda;

- [persoon B] c.s. na levering van het pand, bij de aanvang van de sloop/verbouwingswerkzaamheden, hebben ontdekt dat [persoon D] c.s. het dakterras hebben aangelegd zonder over de daartoe vereiste bouwvergunning (thans omgevingsvergunning) te beschikken;

- [persoon B] c.s. hebben een (nieuwe) vergunningsaanvraag voor het dakterras gedaan.

6.22.

[persoon D] c.s. hebben in hun conclusie van antwoord betwist dat er een vergunning voor het dakterras nodig is. Deze stelling is echter op geen enkele wijze onderbouwd en [persoon D] c.s. is hierop niet nader ingegaan nadat [persoon B] c.s. hierover een nadere toelichting hebben verschaft. Mede gelet op de lopende vergunningsaanvraag gaat de rechtbank aan dit verweer dan ook aan voorbij.

6.23.

Uit de processtukken en het verhandelde ter zitting kan worden afgeleid dat de aanwezigheid van het dakterras voor [persoon B] c.s. één van de bepalende redenen was om tot aankoop van het pand over te gaan en dat was bij [persoon D] c.s. bekend. Nu gebleken is dat (thans) door de gemeente (nog) geen vergunning voor het dakterras is verleend, kunnen [persoon B] c.s. geen dakterras aanleggen. Hoewel de omgevingsvergunning voor het dakterras door [persoon B] c.s. is aangevraagd en, zo hebben [persoon B] c.s. ter zitting meegedeeld, de gemeente hen daarover waarschijnlijk binnen zes weken uitsluitsel verschaft, is het vooralsnog onduidelijk of die omgevingsvergunning zal worden verleend. [persoon B] c.s. hebben in dit verband aangevoerd dat het geldende bestemmingsplan daar mogelijk aan in de weg staat.

6.24.

De conformiteitseis van art 7:17 BW brengt mee dat [persoon B] c.s. als kopers van het pand in beginsel ervan mogen uitgaan dat de aanleg van het dakterras in 1968 is geschied met in achtneming van de op dat moment geldende voorschriften (ECLI:NL:HR:2005: AR5383). In de antwoorden in het vragenlijst bij de verkoopbrochure is het ontbreken van de vergunning niet gemeld. Dit betekent dat dat het ontbreken van een omgevingsvergunning voor de aanleg van een dakterras kwalificeert als een tekortkoming door [persoon D] c.s. onder de koopovereenkomst.

Schade inzake brandwerend maken scheidsmuur, dakconstructie en het daklicht

6.25.

Uit het voorgaande volgt dat [persoon D] c.s. in ieder geval aansprakelijk zijn voor de kosten van het brandwerend maken van de scheidsmuur. Afhankelijk van de uitkomst van de bewijsvoering zijn zij daarnaast mogelijk aansprakelijk voor de kosten van het herstel van de dakconstructie van het dakterras en het daklicht.

6.26.

Daarbij dient wel op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst de “nieuw voor oud aftrek” te worden toegepast. Weliswaar wordt dit door [persoon B] c.s. betwist, maar de overeenkomst is hierover duidelijk. Op de mondelinge behandeling zijn partijen het er over eens geworden dat, als er een nieuw voor aftrek zou gelden voor het dak, dit 68% zou zijn. [persoon B] c.s. hebben dus aanspraak op een vergoeding van 32% van de dak gerelateerde kosten. De rechtbank zal hetzelfde percentage toepassen op de kosten van de scheidsmuur.

6.27.

[persoon B] c.s. hebben de herstelkosten aanvankelijk begroot op € 76.690,53 (inclusief BTW). Daarbij zijn zij uitgegaan van de begrotingen van BIJN nl en TotalSolution. Zowel de gebreken als het ontbreken van een omgevingsvergunning voor de aanleg van een dakterras zijn daarin opgenomen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben [persoon B] c.s. verklaard dat met de kosten van herstel een bedrag van € 54.208,56 (inclusief BTW) is gemoeid en dit bedrag hebben zij aan TotalSolution betaald.

6.28.

[persoon D] c.s. betwisten de hoogte van het gevorderde schadebedrag. Niet alleen is onduidelijk of dit bedrag ziet op de thans resterende gebreken, maar ook hebben [persoon B] c.s. onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom de begrotingen van BIJN nl (van aanvankelijk € 18.500,00 - € 19.500,00 naar € 26.300,00 - € 27.300,00) en TotalSolution (van aanvankelijk € 76.960,53 naar € 54.208,56) zover uit elkaar liggen.

6.29.

Gelet op de gemotiveerde betwisting van [persoon D] c.s. zullen [persoon B] c.s., overeenkomstig artikel 150 Rv, worden belast met het bewijs van hun stelling dat met het herstel van de onder 6.25 gebreken een bedrag van € 54.208,56 ^[3] (inclusief BTW) is gemoeid. Daarbij dienen zij zich afzonderlijk uit te laten over de verschillende posten (voor het geval de bewijsvoering uiteindelijk uitwijst dat zij niet alle posten vergoed krijgen).

Schade door ontbreken van een vergunning voor het dakterras

6.30.

Ten aanzien van de schade ter zake het ontbreken van de omgevingsvergunning voor de aanleg van het dakterras en de mogelijkheid dat [persoon B] c.s. het dakterras niet kunnen opbouwen houdt de rechtbank de beslissing aan. Dit wordt gedaan omdat de verwachting op de mondelinge behandeling was dat de gemeente op korte termijn zal beslissen over de vergunningsaanvraag. De rechtbank verzoekt [persoon B] c.s. om binnen twee weken na vonnisdatum haar te berichten over de stand van zaken. Indien er inmiddels een beslissing is genomen, dienen [persoon B] c.s. specifiek aan te geven wat dit betekent voor hun vordering.

Dwaling?

6.31.

Aan het beroep op dwaling van [persoon B] c.s. ligt in de kern hetzelfde feitencomplex ten grondslag als aan het beroep op non-conformiteit onder de koopovereenkomst. Het beroep op dwaling leidt niet tot een verdergaande aansprakelijkheid van [persoon D] c.s. dan de hiervoor besproken aansprakelijkheid uit hoofde van non-conformiteit. Ook als de rechtbank de overeenkomst zou aanpassen conform de subsidiaire vordering van [persoon B] c.s., dan zou zij daarbij voor de herstelkosten de ‘nieuw voor oud aftrek’ toepassen. De rechtbank zal het beroep op dwaling daarom niet verder bespreken.

Opheffen beslag

6.32.

[persoon B] c.s. hebben conservatoir beslag gelegd op de bankrekening van [persoon D] c.s.. [persoon D] c.s. hebben de rechtbank verzocht dit beslag op te heffen, omdat [persoon D] c.s. onredelijk zwaar worden getroffen door dit beslag, terwijl de hoogte van het mogelijk toe te wijzen schadebedrag niet in de buurt komt van het bedrag waarvoor beslag is gelegd.

6.33.

[persoon B] c.s. hebben het verzoek van [persoon D] c.s. tot opheffing van het conservatoir beslag gemotiveerd betwist.

6.34.

Nog daargelaten dat er geen reconventionele vordering is ingesteld ter opheffing van de beslagen, ligt in het oordeel van de rechtbank besloten dat het beslag niet dient te worden opgeheven. Dit oordeel houdt immers in dat [persoon B] c.s. een vordering hebben op [persoon D] c.s..

Overige

6.35.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

7.. De beslissing

De rechtbank

in het incident:

7.1.

wijst de vordering af,

7.2.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in de hoofdzaak:

7.3.

draagt [persoon B] c.s. het bewijs op zoals nader omschreven onder 6.10 (laatste volzin), 6.14 en 6.29,

7.4.

bepaalt dat [persoon B] c.s.
binnen twee weken na vonnisdatum per brief aan de rechtbank moeten laten weten:

• of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel en bepaalt dat [persoon B] c.s., indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel
• wat de huidige stand is van de vergunningsaanvraag voor het dakterras (zie onder 6.30),

7.5.

bepaalt dat [persoon B] c.s., indien zij
getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden mei tot en met september 2021 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

7.6.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. N. Doorduijn in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125, op een nader te bepalen datum en tijd;

7.7.

bepaalt dat
alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

7.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn. Het is door de rolrechter ondertekend en op 21 april 2021 uitgesproken in het openbaar.

1451/1876

Voetnoten

1. Het is in geschil of ‘ja’ is doorgehaald (en dus ‘nee’ is geantwoord) of dat ‘nee’ en ‘ja’ allebei niet zijn doorgehaald. In het kopie dat aan de rechtbank is verstrekt, lijkt ‘ja’ te zijn doorgehaald.

2. In de dagvaarding wordt in § 16 verder melding gemaakt van een muurtje dat boven het dak uitstak, maar blijkens § 28 van de conclusie van repliek in het incident is dit niet als een gebrek in de zin van de conformiteitsregeling bedoeld. De rechtbank laat dit daarom verder buiten beschouwing.

3. Verminderd met het bedrag dat ziet op de vergunning. De rechtbank komt daarop hierna terug.