Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8855240 \ CV EXPL 20-39651
uitspraak: 2 april 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Waterweg Wonen,
vestigingsplaats: Vlaardingen,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 28 oktober 2020,
gemachtigde: mr. E. de Jong te Rotterdam,
tegen
[gedaagde 1],
woonplaats: [woonplaats gedaagde 1] ,
gedaagde sub 1,
gemachtigde: mr. P.R. Hogerbrugge te Schiedam.
en
[gedaagde 2] ,
woonplaats: [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagde sub 2,
die niet heeft gereageerd.
Partijen zullen hierna respectievelijk Waterweg, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden gezamenlijk aangeduid als “gedaagden”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding van 28 oktober 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord namens [gedaagde 1] ;
- het tussenvonnis van deze rechtbank van 4 januari 2021 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
- de e-mail van mr De Jong namens Waterweg van 8 februari 2021 met producties;
- de e-mail van mr Hogerbrugge namens [gedaagde 1] van 10 februari 2021 met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad ter zitting van 19 februari 2021. In verband met de coronamaatregelen is de zitting via een Skype-verbinding gehouden. Namens Waterweg is verschenen [naam] , consulent beheer, bijgestaan door de gemachtigde. Voorts is [gedaagde 1] met haar gemachtigde verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden. Zoals ter zitting is besproken, hebben Waterweg en [gedaagde 1] na de mondelinge behandeling getracht in onderling overleg tot een oplossing in der minne te komen. Per faxberichten van 4 maart 2021 hebben beide gemachtigden laten weten dat geen overeenstemming is bereikt.
1.3
De kantonrechter heeft de datum van de uitspraak van dit vonnis op heden bepaald.
2..De vaststaande feiten
2.1.
Tussen Waterweg en gedaagden bestaat sinds 18 maart 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 505,32 per maand. Het gehuurde is gelegen op de derde etage in een portiek met woningen die alle eigendom zijn van Waterweg en door haar worden verhuurd. In de toepasselijke algemene bepalingen staat – voor zover hier van belang –:
“2.3 Elk van de huurders is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele bedrag van de huurprijs en voor alle overige verplichtingen die voor hem en voor de andere huurder(s) uit deze overeenkomst en de wet voortvloeien.”
2.2.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst is Waterweg met gedaagden een zogenaamd “pluscontract” aangegaan. Hierin staat – voor zover hier van belang –:
“(…)
2. In het verleden heeft u overlast aan omwonenden veroorzaakt door het sleutelen aan scooters in de woning en de algemene ruimte bij de bergingen vanuit uw vorige woning, [adres 2] . Omwonenden hebben hierover geklaagd bij de verhuurder en dat is uiteindelijk de reden geweest dat u bent vertrokken en bij ons een woning wil huren. U dient ervoor te zorgen dat u in de toekomst geen overlast meer veroorzaakt door het sleutelen aan scooters e.d. Wij bieden u deze woning aan onder de voorwaarde dat u maatregelen treft om ervoor te zorgen dat u in de toekomst geen overlast meer veroorzaakt/veroorzaken. Indien bovenstaande afspraken niet worden nagekomen zullen in een gerechtelijke procedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. (…)”
2.3.
In een e-mail van Waterweg aan gedaagden van 28 maart 2017 staat – voor zover hier van belang –:
“Wij hebben klachten ontvangen over het feit dat u met enige regelmaat fietsen, fietsonderdelen en rommel plaatst in de centrale hal. (…) Wij wijzen erop dat het plaatsen van spullen in de centrale hal i.v.m. brandveiligheid niet is toegestaan. Hierbij verzoeken wij u deze z.s.m. te verwijderen en niets meer in de hal achter te laten.”
2.4.
In een brief van Waterweg aan gedaagden van 21 maart 2018 staat – voor zover hier van belang –:
“(…) Op basis van het voorgaande gesprek, hebben we ook afgesproken dat u geen fietsen meer repareert in de hal. (…)”
2.5.
In een brief van de gemachtigde van Waterweg aan gedaagden van 5 februari 2020 staat – voor zover hier van belang –:
“U huurt van mijn cliënte, Waterweg Wonen, de woning aan de [adres 1] . Omdat Waterweg Wonen klachten van andere huurders over u blijft ontvangen, heeft hij mij gevraagd om u deze brief te schrijven.
(…)
Hoewel u het pluscontract heeft ondertekend (…) gebruikt u uw huidige kelder alsnog voor het repareren van fietsen. Daarbij maakt u ook gebruik van een gemeenschappelijke hal in het complex, waardoor deze vervuild raakt. Waterweg Wonen ontvangt hier al lange tijd klachten over. Zij heeft u naar aanleiding van die klachten ook meerdere malen gesommeerd om op te houden met het veroorzaken van overlast. U heeft daar geen gehoor aan gegeven.
U krijgt bij deze brief nog eenlaatste waarschuwingom uw overlastgevende activiteiten in het gehuurde, waaronder dus ook de kelder en de gemeenschappelijke ruimten, direct te staken. Meer concreet dient u:
- Te stoppen met het sleutelen aan fietsen en of andere voertuigen in de kelder, de hal en de woning;
- Te stoppen met het vervuilen van de gemeenschappelijke ruimten.
(…)”
2.6.
In een brief van 15 september 2020 van de gemachtigde van Waterweg aan gedaagden staat – voor zover hier van belang –:
“Op 5 februari 2020 heb ik u, namens Waterweg Wonen, een brief gestuurd met een laatste waarschuwing. Desondanks gaat u door met het plaatsen van spullen in (de kelder/hal van) het portiek en buiten voor het portiek, met name bestaande uit vele fietsen. U gaat ook door met het sleutelen aan fietsen, onder andere in de kelder. Hierover worden klachten gemeld.
De afdeling handhaving van de gemeente Vlaardingen heeft op 3 september 2020 nog fietsen die voor het portiek stonden verwijderd. U ( [gedaagde 2] ) kwam op dat moment naar buiten en gaf aan dat de fietsen van u zijn en van uw klanten. U kon dit echter niet aantonen. U vertelde de plaatselijke fietsenmaker te zijn.
Kortom, ondanks herhaalde waarschuwingen van Waterweg Wonen en mijn brief van 5 februari 2020 gaat u gewoonweg door met uw overlastgevende gedrag in strijd met gemaakte afspraken in het pluscontract.”
2.7.
In een e-mail van [gedaagde 1] aan Waterweg van 22 oktober 2020 staat – voor zover hier van belang –:
“Naar aanleiding van het telefoon gesprek stuur ik hierbij de e-mail hoe de situatie is met [gedaagde 2] .
Onze relatie is al 2 jaar heel erg slecht daar door hij speelde mij pinpas om aan druks te komen hij heeft laatst mijn telefoon gestolen en aan een dealer verkocht waar ik ook aangifte van heb gedaan.
We hebben continu ruzie en zegt al jaren dat hij hulp gaat zoeken bij het GGZ en dan gaat hij niet. Hij wilt zijn eigen problemen niet in zien en werkt nergens aan mee ik wijs hem al continu op het feit dat hij rommel maakt in de gezamenlijke hal. Omdat alle rotzooi die er staat van hem is ik heb alleen twee fietsen en die moet ik door zijn rommel ook buiten plaatsen de buren hebben last van zijn rommel en door onze ruzies moet de politie elke keer komen en dan gaat meneer er snel vandoor.
Meneer wil egt nergens aan meewerken om de problemen op te lossen terwijl ik juist een rustige en gezellige portiek wil ik kan goed met mijn buren overweg en ik hou altijd rekening met de buren ik wil heel graag mijn leven weer oppakken zonder [gedaagde 2] ik heb alleen maar stress door hem ik slaap slecht. Ik wil heel graag een nieuwe start maken en [gedaagde 2] uit mijn leven zetten .
Ik hoop dat u dit begrijpt en mij een nieuwe kans te geven om mijn leven weer normaal te krijgen. Ik garandeer u dat ik meneer [gedaagde 2] nooit meer in mijn leven wil hebben en dat hij nooit meer in de buurt van de woning zal komen. Ik ga ook gelijk een straat en contact verbod aanvragen .”
2.8.
In reactie op de e-mail van [gedaagde 1] heeft Waterweg Wonen in eerste instantie aangegeven dat zij bereid was in te stemmen met het voortzetten van de huurovereenkomst op naam van uitsluitend [gedaagde 1] . Waterweg heeft daartoe als voorwaarde gesteld dat [gedaagde 2] huurovereenkomst zou opzeggen. Dat is niet gebeurd.
2.9.
In een brief van Waterweg aan [gedaagde 2] van 18 januari 2021 staat – voor zover hier van belang –:
“Geachte [gedaagde 2] ,
Zoals bij u bekend is mijn cliënte, Waterweg Wonen, recent een rechtszaak gestart tegen u (en [gedaagde 1] ). Het starten van deze rechtszaak heeft er echter niet voor gezorgd dat u en [gedaagde 1] zijn gestopt met het veroorzaken van overlast. Sterker nog, de situatie lijkt steeds verder te escaleren. Vorige week heeft mijn cliënte moeten constateren dat de deur van het gehuurde volledig ondergepoept is. Daarnaast blijft mijn cliënte constateren dat u (en [gedaagde 1] ) spullen laten rondslingeren in de gemeenschappelijke ruimten van het complex en dat deze ruimten worden vervuild.
(…)”
3..De vordering
Waterweg vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;
gedaagden te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Waterweg zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter algehele beschikking van Waterweg te stellen;
gedaagden te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van eiseres.
3.1.
Ter onderbouwing van haar vordering heeft Waterweg – naast de onder 2 vermelde vaststaande feiten en voor zover van belang – het volgende aangevoerd.
3.2.
Gedaagden gebruiken, ondanks het bepaalde in het pluscontract, de gemeenschappelijke ruimten behorend bij het gehuurde (waaronder de ruimte bij de bergingen en de hal van het portiek) toch als opslag- en werkplaats voor onder andere (het sleutelen aan) fietsen. De gemeenschappelijke ruimten raken hierbij (ernstig) vervuild en er is sprake van overlast voor omwonenden. Waterweg ontvangt hier al sinds 2016 klachten over. Omwonenden klagen ook over rommel in de gemeenschappelijke ruimten die door gedaagden zou worden gemaakt. Gedaagden zijn hieromtrent verschillende keren aangeschreven. Waterweg heeft alles in het werk gesteld om het gedrag van gedaagden bij te sturen, echter vergeefs. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3.Nu [gedaagde 2] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd vordert Waterweg ontbinding van de huurovereenkomst met beide gedaagden. Beiden zijn immers op grond van artikel 2.3 hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen uit de huurovereenkomst: [gedaagde 1] is dus ook aansprakelijk voor het tekortschieten van [gedaagde 2] . Bovendien was het ook [gedaagde 1] vanaf het begin van de huurovereenkomst en het pluscontract duidelijk wat de consequentie zou zijn als gedaagden weer overlast zouden veroorzaken. Desondanks veroorzaken zij structureel overlast en schieten zij structureel tekort in de nakoming van andere verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.4.
Waterweg heeft belang bij toewijzing van de vordering omdat zij wil voorkomen dat gedaagden zich opnieuw misdragen met aanhoudende overlast voor omwonenden tot gevolg. De leefbaarheid in de portiek is aangetast door het overlastgevende gedrag van gedaagden. De loop– en vluchtroutes komen door alle opgeslagen spullen van gedaagden in het gedrang. Waterweg wil de woning verhuren aan andere huurders die wel bereid zijn om zich als een goed huurder te gedragen.
4..Het verweer
Het verweer van [gedaagde 1] strekt er toe dat de vordering van Waterweg wordt afgewezen met veroordeling van Waterweg in de kosten van de procedure. [gedaagde 1] betwist dat zij zich misdraagt en overlast veroorzaakt. Zij is niet tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst althans niet zodanig dat dit een ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde 1] kan de kennelijk door [gedaagde 2] veroorzaakte overlast niet stoppen. Zij is zelf slachtoffer van het gedrag van [gedaagde 2] . [gedaagde 1] heeft er alle belang bij dat huurovereenkomst met [gedaagde 2] wordt beëindigd en begrijpt niet waarom Waterweg zich ook tegen haar keert.
5..De beoordeling
5.1.
[gedaagde 2] is niet in de procedure verschijnen, maar [gedaagde 1] wel. Op grond van artikel 140 lid 1 en Pro 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt daarom tegen [gedaagde 2] verstek verleend, maar wordt dit vonnis wel als een vonnis op tegenspraak beschouwd ten aanzien van alle partijen.
5.2.
Als niet weersproken wordt in deze procedure als vaststaand aangenomen dat [gedaagde 2] structureel ernstige overlast veroorzaakt aan omwonenden van het gehuurde, bestaande uit het sleutelen aan fietsen in de gemeenschappelijke ruimten, het vervuilen daarvan en het laten rondslingeren van rommel. Van Waterweg behoeft niet te worden verwacht dat zij dit gedrag van [gedaagde 2] nog langer accepteert, temeer niet nu bij aanvang van huurovereenkomst duidelijke afspraken zijn gemaakt over (de gevolgen van) het veroorzaken van overlast in het pluscontract. [gedaagde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van die afspraken. De tekortkomingen van [gedaagde 2] zijn dermate ernstig dat deze de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst jegens hem rechtvaardigen. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden toegewezen, evenals de jegens [gedaagde 2] verzochte ontruiming. De ontruimingstermijn zal op 14 dagen na betekening van het vonnis worden gesteld.
5.3.
Het vorenoverwogene leidt echter niet zonder meer tot het oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ook jegens [gedaagde 1] moet worden toegewezen.
5.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de door Waterweg genoemde overlast niet door [gedaagde 1] zelf wordt veroorzaakt. Dat zij zelf de gemeenschappelijke ruimten vervuilt is evenmin gesteld of gebleken. Weliswaar volgt uit artikel 2.3 van de algemene bepalingen (zie 2.1) dat [gedaagde 1] hoofdelijk aansprakelijk is voor (onder meer) de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde 2] uit hoofde van de huurovereenkomst, maar in de gegeven omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] die ontbinding van de huurovereenkomst met haar rechtvaardigt. Daarbij weegt mee dat [gedaagde 1] onbetwist heeft gesteld dat zij het overlastgevende gedrag van [gedaagde 2] niet kan voorkomen en dat ook zij wil dat hij uit het gehuurde vertrekt. Voorts weegt mee dat Waterweg medio vorig jaar nog bereid was om de huurovereenkomst op naam van alleen [gedaagde 1] voort te zetten, indien [gedaagde 2] zou opzeggen. Dat [gedaagde 2] dat niet heeft gedaan, kan [gedaagde 1] niet worden verweten en kan haar naar het oordeel van de kantonrechter nu niet worden tegengeworpen.
5.5.
Waterweg heeft ter zitting nog gesteld dat zij thans vreest dat [gedaagde 1] [gedaagde 2] weer toegang tot het gehuurde zal verlenen als [gedaagde 1] daar alleen blijft wonen, maar dit is door [gedaagde 1] gemotiveerd weersproken. Daartoe heeft zij verwezen naar haar e-mail van 20 oktober 2020 (zie 2.7) en verklaard dat zij inmiddels hulp heeft ingeschakeld van het wijkteam, de reclassering, de wijkcoach en dat sprake is van overleg met medebewoners. Mede gelet hierop is de enkele vrees van Waterweg dat [gedaagde 1] [gedaagde 2] toch weer zou binnenlaten nadat de huurovereenkomst met hem is ontbonden waarna hij mogelijk weer overlast zou kunnen veroorzaken, in de gegeven omstandigheden onvoldoende om thans te rechtvaardigen dat ook de huurovereenkomst met [gedaagde 1] wordt ontbonden.
5.6.
Dit betekent dat de verzochte ontbinding van de huurovereenkomst jegens [gedaagde 1] zal worden afgewezen. In het verlengde hiervan zal ook de verzochte ontruiming jegens [gedaagde 1] worden afgewezen.
5.7.
De kantonrechter gaat er van uit dat Waterweg [gedaagde 1] tijdig zal laten weten op welke datum de op [gedaagde 2] betrekking hebbende ontruiming zal plaatsvinden, zodat zij haar eigen spullen kan afzonderen van die van [gedaagde 2] en desgewenst aanwezig kan zijn.
5.8.
De kantonrechter merkt nog het volgende op. Indien [gedaagde 1] [gedaagde 2] na de ontruiming weer toelaat tot het gehuurde en hij opnieuw overlast veroorzaakt, dan kan dit tot gevolg hebben dat de huurovereenkomst met [gedaagde 1] in een eventueel door Waterweg aanhangig te maken nieuwe procedure alsnog wordt ontbonden. Van [gedaagde 1] mag immers worden verwacht dat zij alles in het werk stelt wat in haar macht ligt om te voorkomen dat [gedaagde 2] na de ontruiming weer overlast veroorzaakt. In dat verband is het volgende van belang. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde 2] gebruik maakt van de berging van andere bewoners. Het ligt in de rede dat Waterweg maatregelen neemt om te voorkomen dat [gedaagde 2] het gehuurde (zowel de toegang tot het portiek als de toegang tot het gehuurde zelf) nog kan betreden na de ontruiming door bijvoorbeeld de sloten te veranderen en de overige bewoners te informeren. Immers, als [gedaagde 2] na de ontruiming toch weer overlast veroorzaakt nadat hij zich toegang tot het (portiek van het) gehuurde heeft weten te verschaffen met een door hem behouden sleutel dan wel doordat andere bewoners (niet zijnde [gedaagde 1] ) hem binnenlaten, dan kan dit [gedaagde 1] vanzelfsprekend niet verweten worden.
5.9.
[gedaagde 2] zal in als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Waterweg. Deze worden tot en met deze uitspraak begroot op ½ x (€ 124,00 aan griffiegeld en € 105,03 aan kosten voor de dagvaarding =) € 114,52 aan verschotten en € 93,50 (½ punt x € 187,00 per punt) aan salaris gemachtigde. Waterweg wordt veroordeeld in de kosten van [gedaagde 1] , tot en met deze uitspraak begroot op € 280,50 aan salaris gemachtigde (1,5 punt x € 187,00 per punt). De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6..De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Waterweg en [gedaagde 2] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 1] en veroordeelt [gedaagde 2] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop namens [gedaagde 2] bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Waterweg zijn, en onder afgifte van de in zijn bezit zijnde sleutels ter algehele beschikking van Waterweg te stellen;
6.2.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten van Waterweg, begroot op € 114,52 aan verschotten en € 93,50 aan salaris gemachtigde;
6.3.
veroordeelt Waterweg in de kosten van [gedaagde 1] , begroot op € 280,50 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf de 15e dag na de datum van dit vonnis en indien Waterweg niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig deze veroordeling heeft voldaan, begroot op € 93,50 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris te worden verhoogd met de kosten van betekening;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
145