Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8561225 CV EXPL 20-18675
uitspraak: 30 april 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de vereniging
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: BoitenLuhrs incasso gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
die in persoon procedeert.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 18 mei 2020, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie;
de conclusie van repliek in conventie, tevens vermeerdering van eis alsmede antwoord in reconventie, met producties;
de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie,
de akte uitlaten conventie, tevens dupliek in reconventie, met productie;
de antwoordakte van [gedaagde].
Het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2
[gedaagde] is sinds 8 februari 2007 eigenaar van het appartement gelegen aan de [adres], onderdeel van [wooncomplex], en als zodanig van rechtswege lid van de [eiseres].
2.3
[gedaagde] is maandelijks een bedrag van € 286,89 verschuldigd aan [eiseres] aan VvE-bijdragen.
2.4
In de splitsingsakte staat onder meer het volgende:
“
11.3. De Eigenaars zijn verplicht met ingang van de eerste maand van het desbetreffende Boekjaar maandelijks bij vooruitbetaling één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de Vereniging te voldoen, tenzij de Vergadering anders besluit. De betaling van de verschuldigde voorschotbijdrage kan niet worden verrekend of opgeschort in verband met een (vermeende) vordering op de Vereniging of de gezamenlijke Eigenaars. (…)
“
11.3. De Eigenaars zijn verplicht met ingang van de eerste maand van het desbetreffende Boekjaar maandelijks bij vooruitbetaling één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de Vereniging te voldoen, tenzij de Vergadering anders besluit. De betaling van de verschuldigde voorschotbijdrage kan niet worden verrekend of opgeschort in verband met een (vermeende) vordering op de Vereniging of de gezamenlijke Eigenaars. (…)
25.4.
Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht het Privé Gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming. (…)
25.5. (…)
Voorts is het niet toegestaan de Privé Gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.
(…)41.1. Bij overtreding of niet-nakoming van één der bepalingen van de wet, van het Reglement of van het eventuele Huishoudelijk Reglement of van een besluit van de Vergadering, door een Eigenaar of door een Gebruiker, zal het Bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
41.2.
Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het Bestuur hem een eenmalige of een dagboete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de Vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de Vergadering kan nemen krachtens de wet of het Reglement.(…)Artikel 62.Geschillen tussen de Eigenaars onderling of tussen een of meer Eigenaars en de Vereniging kunnen krachtens gezamenlijke keuze van de betrokkenen bij het geschil aan een of meer deskundigen worden voorgelegd ter beslechting bij wege van arbitrage of bindend advies dan wel tot bemiddeling door mediation.”
3..Het geschil in conventie
3.1
[eiseres] vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld:
I. tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 6.029,63,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 5.251,42,- vanaf 18 mei 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
II. tot betaling vanaf 01/06/2020 per maand van een bedrag van € 286,89, indien [gedaagde] in gebreke blijft deze tijdig te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf telkens de eerste dag van de maand van elke periode tot aan de voldoening, gedurende de periode dat [gedaagde] als eigenaar van de woning kan worden aangemerkt;
III. in de proceskosten.
3.2
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de bijdragen voor de vereniging is verschuldigd. Daarnaast is [gedaagde] boetes verschuldigd omdat hij – tegen de regels van de splitsingsakte in – zijn appartement verhuurt voor korte duur.
3.3
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Hierop wordt hierna ingegaan voor zover dat in deze procedure van belang is.
4..Het geschil in reconventie
4.1
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. veroordeling van [verweerster] tot betaling aan [eiser] van een nader te noemen bedrag na vaststelling van de verzochte informatie;
II. te verklaren dat deze procedure wordt voortgezet via mediation;
III. veroordeling van [verweerster] tot betaling aan [gedaagde] van de – nader te specificeren – daadwerkelijke kosten van rechtsbijstand;
IV. veroordeling van [verweerster] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het wijzen van het vonnis.
4.2
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij verschillende bedragen onverschuldigd heeft betaald, maar dat hem door een gebrek aan informatieverschaffing van de zijde van [verweerster] onduidelijk is wat deze betalingen precies behelzen. Door te procederen in plaats van te kiezen voor mediation heeft [verweerster] onnodig kosten gemaakt en om die reden is [verweerster] de volledige kosten van rechtsbijstand aan [eiser] verschuldigd.
4.3
[verweerster] heeft verweer gevoerd. Hierop wordt hierna ingegaan voor zover dat in deze procedure van belang is.
5..De beoordeling
in conventie
5.1
[eiseres] heeft zowel in haar repliek in conventie als bij dupliek in reconventie een eisvermeerdering gedaan. Zij vordert echter al bij dagvaarding de toekomstige nog te vervallen termijnen. Daarin zijn begrepen de bij eisvermeerdering gevorderde termijnen, zodat aan deze vermeerderingen van eis wordt voorbijgegaan.
5.2
[eiseres] vordert betaling van de periodieke VvE-bijdrage alsmede een bijdrage in verband met een exploitatietekort. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij deze bijdragen is verschuldigd. [gedaagde] beroept zich op opschorting van de maandelijkse bijdragen. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat het recht op opschorting is uitgesloten in de splitsingsakte. Dit staat vermeld in het, hiervoor weergegeven, artikel 11.3 van de splitsingsakte. Gelet hierop wordt dit beroep verworpen. De gevorderde bijdragen ten bedrage van € 2.751,42 worden dan ook toegewezen. De vordering inzake toekomstige, nog te vervallen bijdragen, wordt toegewezen tot het einde van het ten tijde van de dagvaarding lopende boekjaar, te weten 2020. De reden van deze beperking is dat de hoogte van de bijdragen nadien nog niet vast staat.
5.3
[eiseres] vordert daarnaast € 2.500,- aan verschuldigde boete, vanwege overtreding van de splitsingsakte door [gedaagde] doordat zijn appartement voor korte duur te huur aanbiedt. [gedaagde] voert aan dat het beperken in zijn eigendomsrecht door hem te verbieden zijn woning tijdelijk te verhuren in strijd is met artikel 8 EVRM Pro. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het aanbieden van de woning voor korte verhuur valt onder de bestemming wonen. Ook betwist [gedaagde] de geldigheid van de boete omdat hij geen aangetekende brief heeft ontvangen, zoals artikel 41.1 van de splitsingsakte bepaalt.
5.4
Artikel 5:120 lid 1 BW Pro bepaalt dat een appartementsrechteigenaar gerechtigd is het gedeelte dat bestemd is als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, maar wel onverminderd het bepaalde in artikel 5:112 lid 4 BW Pro. Dit artikel verwijst naar het reglement van splitsing, welke een regeling omtrent het gebruik van de privégedeelten kan inhouden. Daarmee biedt de wet de mogelijkheid een beperking op het eigendomsrecht van een appartementsrechteigenaar aan te brengen. Als appartementseigenaar is [gedaagde] tegenover de andere eigenaren gebonden om de beperkingen na te leven.
5.5
Niet is in geschil dat [gedaagde] zijn appartement verhuurt voor korte duur (short stay) via AirBnB of anderszins. Zoals [eiseres] terecht heeft aangevoerd en anders dan [gedaagde] stelt is het verhuren van het appartement door [gedaagde] op deze wijze op grond van de splitsingsakte niet toegestaan. De splitsingsakte bepaalt immers (artikel 25.4) dat iedere eigenaar verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming en (artikel 25.5) dat het niet is toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. De kortdurende verhuur via platforms zoals AirBnB (short-stay) zoals door hem is gedaan, valt onder genoemde gebods- en verbodsbepaling.
5.6
Hoewel dit verbod het eigendomsrecht van [gedaagde] weliswaar beperkt, levert het in dit geval geen strijd op met artikel 8 EVRM Pro. De beperking is immers noodzakelijk ter bescherming van het leef- en woongenot van de bewoners van het appartementencomplex en [gedaagde] had al bij de aankoop van het appartement van dit verbod op de hoogte kunnen zijn.
5.7
[gedaagde] stelt zich daarnaast op het standpunt dat deze boete niet geldig is, omdat [eiseres] geen waarschuwing bij aangetekende brief heeft verzonden zoals artikel 41 van Pro de splitsingsakte vereist.
5.8
De kantonrechter begrijpt de bepaling in de splitsingsakte zo dat deze is opgenomen met de bedoeling om te verzekeren dat de waarschuwing de ontvanger ook daadwerkelijk bereikt. Uit de e-mail van [gedaagde] van 11 maart 2019 kan worden afgeleid dat [gedaagde] in ieder geval de tweede waarschuwing heeft ontvangen en dat hij aldus voldoende is gewaarschuwd. [eiseres] heeft [gedaagde] dan ook in redelijkheid de boete kunnen opleggen. De hoogte van de boete wordt niet betwist. De vordering wordt voor dit deel dan ook toegewezen.
5.9
De vordering inzake toekomstige, nog te vervallen bijdragen, wordt toegewezen tot het einde van het ten tijde van de dagvaarding lopende boekjaar. De reden van deze beperking is dat de hoogte van de bijdragen nadien nog niet vast staat.
5.1
De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen nader verweer is gevoerd.
5.11
[eiseres] maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende gebleken is dat voldaan is aan de wettelijke vereisten, zodat ook het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
5.12
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van [eiseres] begroot op € 622,- (twee procespunten à € 311,-).
in reconventie
5.13
[eiser] vordert dat de procedure wordt voorgezet middels mediation. [eiser] gaat eraan voorbij dat in de splitsingsakte is opgenomen dat partijen hun geschil
kunnenvoorleggen aan een mediator als zij dit gezamenlijk willen. Het stond [verweerster] dan ook vrij om hier niet voor te kiezen en het geschil voor te leggen aan de kantonrechter.
kunnenvoorleggen aan een mediator als zij dit gezamenlijk willen. Het stond [verweerster] dan ook vrij om hier niet voor te kiezen en het geschil voor te leggen aan de kantonrechter.
5.14
[eiser] vordert daarnaast betaling van een nader te noemen bedrag na vaststelling van de verzochte informatie. [eiser] stelt dat hij onverschuldigde betalingen heeft gedaan en daarom telefonisch bij [verweerster] om uitleg heeft gevraagd over verschillende zaken en bijdragen. [eiser] heeft echter niets overgelegd waaruit blijkt dat hij inderdaad contact heeft gezocht met [verweerster], om welke informatie is verzocht en wat daarop precies de reactie van [verweerster] is geweest.
5.15
[eiser] stelt onweersproken dat het digitale platform waar [verweerster] naar wijst nog niet bestond toen hij eigenaar werd van zijn appartement. [verweerster] stelt echter dat [eiser] hier wel toegang toe heeft gekregen. Aangezien [eiser] niet nader onderbouwt wat er precies is besproken, zodat niet blijkt dat [verweerster] [eiser] niet toe zou laten tot het platform, gaat de kantonrechter ervan uit dat [eiser] reeds toegang tot het platform heeft of dit in ieder geval kan krijgen. [eiser] heeft onvoldoende gesteld ter onderbouwing van zijn vordering. Veroordeling van [verweerster] tot betaling aan [eiser] van enig bedrag is op basis van de stellingen van [eiser] niet aan de orde, zodat de vordering wordt afgewezen.
5.16
Voor veroordeling van [verweerster] in de daadwerkelijke kosten van rechtsbijstand is alleen plaats indien de vordering in reconventie wordt toegewezen en [verweerster] bij haar vordering in conventie misbruik heeft gemaakt van procesrecht. Dit is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet aan de orde, zodat de vordering wordt afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van [verweerster] begroot op € 311,- (één procespunt à € 311,-).
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 6.029,63, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over een bedrag van € 5.251,42 vanaf 18 mei 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tevens om aan [eiseres] te voldoen de toekomstige bijdragen, zodra opeisbaar, ten bedrage van € 286,89 per maand, die vervallen in de periode vanaf 1 juni 2020, tot het einde van het ten tijde van de dagvaarding lopende boekjaar;
in reconventie
wijst de vordering af;
in conventie en reconventie
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] vastgesteld op € 499,- aan griffierecht, € 105,09 aan dagvaardingskosten en € 933,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
41645