Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9045462 VV EXPL 21-79
uitspraak: 8 april 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.A. Beekman te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Organisatie voor Bewindvoering & Insovlentie Nederland B.V. (OBIN)in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen van
[naam gedaagde] ,
[naam gedaagde] ,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
vertegenwoordigd door: mevr. [naam persoon 1] en mevr. [naam persoon 2] .
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad’, ‘OBIN q.q.’ en ‘ [naam gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 12 maart 2021, met producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden 25 maart 2021. Bij de mondelinge behandeling is namens Woonstad mevrouw [naam persoon 3] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van Woonstad. Namens OBIN q.q. is verschenen mevrouw [naam persoon 1] en mevrouw [naam persoon 3] . [naam gedaagde] is niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen Woonstad als verhuurster en [naam gedaagde] als huurder bestaat met ingang van 5 december 2013 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning).
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Woonstad (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
2.3
Bij beschikking van 22 december 2015 zijn alle goederen die (zullen) toebehoren aan [naam gedaagde] onder beschermingsbewind gesteld en is OBIN q.q. als bewindvoerder benoemd.
2.4
Op 22 maart 2019 is [naam gedaagde] uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek op het kantoor van Woonstad voor 28 maart 2018. De inhoud van het gesprek is bij brief van 29 maart 2019 aan [naam gedaagde] bevestigd.
2.5
Vervolgens is op 6 juni 2019 geconstateerd dat [naam gedaagde] zich niet aan de overeengekomen afspraken houdt. [naam gedaagde] is hierop aangesproken waarna [naam gedaagde] zich intimiderend en bedreigend heeft uitgelaten tegen een medewerker van Woonstad. [naam gedaagde] is wederom uitgenodigd voor een gesprek, dit keer op 9 juli 2019, om het incident te bespreken. [naam gedaagde] is niet verschenen. Daarna is het gesprek nogmaals gepland op 27 september 2019; hier is [naam gedaagde] wel verschenen. De inhoud van het gesprek is bij brief van 2 oktober 2019 aan [naam gedaagde] bevestigd. Naar aanleiding van hetgeen heeft plaatsgevonden en in overleg met [naam gedaagde] , hebben Woonstad en [naam gedaagde] op 15 oktober 2019 met elkaar afgesproken dat [naam gedaagde] een gedragsaanwijzing aanvaardt die onderdeel gaat uitmaken van de huurovereenkomst.
2.6
Op of omstreeks 11 juni 2020 hebben medewerkers van Woonstad opnieuw geconstateerd dat [naam gedaagde] zich niet houdt aan de overeengekomen gedragsaanwijzing en is hij hier op aangesproken en is [naam gedaagde] opnieuw verzocht zich aan de gemaakte afspraken te houden.
2.7
Op 27 juli 2020 heeft Woonstad een melding ontvangen van een omwonende die betrekking heeft op vernielingen aan de [naam locatie] en het ingooien van de ruit van de portiekdeur van de huurdersingang van het gebouw. Blijkens de melding hebben omwonenden gezien dat [naam gedaagde] deze vernielingen heeft gepleegd. Ook staan voor de deur van het gehuurde, tegen de afspraken in, weer meubels en rommel en slapen in de berging mensen die daar niet horen.
2.8
Woonstad heeft op 20 januari 2021 van de burgemeester van Rotterdam een brief ontvangen. Op 26 november 2020 heeft de politie in het gehuurde een illegale seksinrichting aangetroffen. Om deze reden heeft de burgemeester een laatste waarschuwing gegeven voorafgaande aan een eventuele sluiting van de woning.
2.9
Woonstad heeft OBIN q.q. op 25 januari 2021 verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen omdat [naam gedaagde] gehandeld heeft in strijd met de gesloten huurovereenkomst, de gedragsaanwijzing en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden.
2.1
OBIN q.q. heeft op 10 februari 2021 aan de gemachtigde van Woonstad bericht dat zij probeert om zich met [naam gedaagde] in verbinding te stellen.
3..De vordering
3.1
Woonstad vordert bij dagvaarding bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, OBIN q.q. te veroordelen om de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken die zich vanwege [naam gedaagde] daar bevinden, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonstad zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen, te veroordelen tot betaling van de maandelijkse huurprijs van € 710,94 per maand vanaf 1 maart 2021 tot de datum waarop Woonstad de beschikking over de woning heeft en tot betaling van € 462,50 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van OBIN q.q. in de proceskosten en de nakosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Woonstad – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1
[naam gedaagde] is tekort geschoten in meerdere verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Het gehuurde is niet (uitsluitend) als woonruimte gebruikt en door de woning (bedrijfsmatig) te (laten) gebruiken als afwerkplek/seksinrichting. Het is [naam gedaagde] evenmin toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of (tegen betaling) in gebruik te geven aan derden en/of hierin niet zijn hoofdverblijf te houden. Verder veroorzaakt [naam gedaagde] in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door vanuit de woning overlast te veroorzaken en/of te doen veroorzaken. Ondanks herhaalde sommaties en gesprekken is het gedrag van [naam gedaagde] niet veranderd. Gelet op de ernst van de door [naam gedaagde] veroorzaakte overlast en het totale gebrek aan uitzicht op verbetering van de situatie is de gevorderde ontruiming van de woning gerechtvaardigd.
3.2.2
Verder vordert Woonstad een veroordeling van OBIN q.q. tot voldoening van de huurprijs per maand voor het gebruik van de woning vanaf 1 maart 2021 tot en met de maand waarin Woonstad weer beschikking heeft over de woning. Deze vordering is gerechtvaardigd, omdat de ervaring leert dat huurbetalingen stoppen in het zicht van een ontruiming en zelfs al in de loop van een procedure tot ontruiming.
3.2.3
Ook vordert Woonstad een bedrag van € 462,50 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Deze kosten is OBIN q.q. verschuldigd op grond van de wet, de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden.
3.2.4
Woonstad heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat inmiddels sprake van een acute onhoudbare situatie waardoor ingrijpen noodzakelijk is. Een bodemprocedure kan daarom niet worden afgewacht.
4..Het verweer
Tijdens de mondelinge behandeling heeft OBIN q.q. toegelicht dat zij inhoudelijk geen informatie kunnen verstrekken over de gestelde gebeurtenissen. Zij heeft toegelicht dat [naam gedaagde] op de hoogte is van de mondelinge behandeling maar kennelijk de keuze heeft gemaakt niet te verschijnen. OBIN q.q. wijst de kantonrechter er op dat indien de gevorderde ontruiming wordt toegewezen dit grote gevolgen heeft voor het schuldsaneringstraject van [naam gedaagde] . Zij verzoeken dan ook bij toewijzing van de ontruiming een ruimere ontruimingstermijn toe te wijzen dan gevorderd.
5..De beoordeling van de vordering
5.1
Voldoende is gebleken dat Woonstad een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, worden beoordeeld of de door Woonstad gevorderde ordemaatregel (ontruiming) geboden is. Vanwege het ingrijpende karakter van een ontruiming ligt toewijzing in kort geding slechts in de rede als sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming van [naam gedaagde] dat boven redelijke twijfel is verheven dat de huurovereenkomst in de (nog aanhangig te maken) bodemprocedure zal worden ontbonden en – vooruitlopend daarop – van Woonstad in redelijkheid niet worden verlangd dat [naam gedaagde] nog langer gebruik maakt van de woning.
5.3
Vooropgesteld wordt dat [naam gedaagde] op grond van artikel 7:213 van het BW verplicht is om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat [naam gedaagde] , zoals ook in artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden staat, ervoor moet zorgen dat er voor omwonenden geen overlast ontstaat ten gevolge van zijn gedragingen en op grond van artikel 6.4 het niet is toegestaan het gehuurde voor een andere bestemming te gebruiken dan is overeengekomen dan wel op grond van artikel 6.5 het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.
5.4
Uit de door Woonstad overgelegde stukken blijkt dat Woonstad vanaf 2019 meerdere klachten van verschillende omwonenden en/of situaties heeft geconstateerd waarin [naam gedaagde] overlast heeft veroorzaakt en/of in strijd heeft gehandeld met de algemene voorwaarden. Uit die klachten volgt dat sprake is van gedrag van [naam gedaagde] dat niet acceptabel is, waaronder grensoverschrijdend taalgebruik, geluidsoverlast en de woning gebruiken als illegale seksinrichting. OBIN q.q. en/of [naam gedaagde] hebben de gestelde klachten niet weersproken. Gelet op de grote hoeveelheid door Woonstad overgelegde klachten en concrete voorbeelden van onaanvaardbare situaties wordt dit niet gekwalificeerd als een ‘normale’ situatie die door Woonstad moet worden gedoogd. Te meer ook naar aanleiding van de gegeven gedragsaanwijzing 15 oktober 2019 had het op de weg van [naam gedaagde] gelegen om zijn gedrag structureel aan te passen.
5.5
Naar het oordeel van de kantonrechter is het gelet op het voorgaande voorshands voldoende aannemelijk dat een vordering tot ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Het kan van Woonstad niet worden gevergd om hem, zonder enig uitzicht op verbetering, nog langer in de woning te laten verblijven. [naam gedaagde] heeft vanzelfsprekend een groot belang bij het behoud van zijn woning aangezien hij op dit moment geen alternatieve huisvesting heeft, maar het belang van Woonstad en de omwonenden om te worden gevrijwaard van de door [naam gedaagde] veroorzaakte overlast weegt zwaarder. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming van de woning in dit kort geding zal worden toegewezen.
5.6
De ontruimingstermijn wordt in de regel bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter ziet in deze zaak en naar aanleiding van het onderbouwde verzoek van OBIN q.q. echter aanleiding om de ontruimingstermijn vast te stellen op één maand na betekening van dit vonnis.
5.7
De gevorderde gebruikersvergoeding wordt toegewezen. Woonstad heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in het kader van de ontruiming van de woning belang heeft bij toewijzing van dit deel van de vordering.
5.8
Voor de door Woonstad gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten geldt als uitgangspunt dat deze kosten moeten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Die toets houdt in dat buitengerechtelijke werkzaamheden slechts voor vergoeding in aanmerking komen indien de verrichte werkzaamheden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn. Nu geen verweer gevoerd is tegen deze vordering wordt in rechte uitgegaan van de juistheid van de stellingen van Woonstad op dit punt. Dit leidt tot het oordeel dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 462,50 worden toegewezen.
5.9
OBIN q.q. wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld.
6..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt OBIN q.q. om de woning aan de [adres] te Rotterdam binnen één (1) maand na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [naam gedaagde] daar bevinden en de woning onder overgave van sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
veroordeelt OBIN q.q. tot betaling aan Woonstad van € 710,94 per maand, vanaf 1 maart 2021 tot en met de maand waarin Woonstad de woning weer tot haar vrij beschikking heeft, ingegane maand voor een volle gerekend, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt OBIN q.q. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 462,50 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt OBIN q.q. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad begroot op € 616,65 aan verschotten en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde, en indien OBIN q.q. niet na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, op € 124,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet het bedrag aan nasalaris worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44485