Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8759848 CV EXPL 20-32206
uitspraak: 7 mei 2021 (bij vervroeging)
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de vereniging
Vereniging van eigenaars gebouw [naam gebouw] te
Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 10 september 2020,
gemachtigde: [naam gemachtigde] te Dordrecht,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “de VvE” respectievelijk “ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 16 december 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van 7 januari 2021 van de VvE, met producties;
de brief van 11 maart 2021 van de VvE, met producties;
de brief van 6 april 2021 van de VvE, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 april 2021. Namens de VvE is verschenen mevrouw [persoon A] , kantoorgenoot van de gemachtigde. [gedaagde 1] is in persoon verschenen. [gedaagde 2] is niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
De VvE bestaat uit zeven appartementsrechten. Gerritsen Beheer III B.V. is eigenaar van zes woningen gelegen in de [straatnaam 1] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tezamen eigenaars van het bedrijfsgedeelte gelegen in de [straatnaam 2] .
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn uit hoofde van hun lidmaatschap van de VvE maandelijks bij vooruitbetaling een bijdrage van € 57,09 verschuldigd.
2.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een achterstand in hun maandelijkse bijdragen aan de VvE laten ontstaan.
2.4.
Bij besluit van 2 maart 2020 heeft de algemene ledenvergadering van de VvE een extra bijdrage vastgesteld voor het opknappen van het portiek. Voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is die extra bijdrage vastgesteld op € 3.133,33 (6/45 aandeel) en deze diende te worden betaald voor 1 april 2020.
2.5.
Bij brief van 19 juni 2020 heeft Pitlo Vastgoed Beheer B.V. [gedaagde 1] aangemaand het op dat moment openstaande bedrag van € 3.418,78 te betalen binnen veertien dagen na bezorging van die brief, bij gebreke waarvan dat bedrag zal worden verhoogd met een bedrag van € 564,92 aan buitengerechtelijke incassokosten.
2.6.
Bij e-mail van 5 augustus 2020 heeft de gemachtigde van de VvE [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als volgt bericht:
“(…) Onderhavige vordering bestaat uit de achterstallige VvE-bijdrage gerekend vanaf februari 2020 t/m augustus 2020 (uw laatste betaling aan de VvE dateert van 13 februari 2020, welke is afgeboekt op het oudst openstaande), alsmede de extra bijdrage welke is vastgelegd in de algemene vergadering d.d. 2 maart 2020 (zie bijlagen). Er is door u geen
vordering tot vernietiging van het besluit bij de kantonrechter ingesteld, waardoor dit besluit vaststaat. (…)”
3..Het geschil
3.1.
De VvE heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd, te veroordelen aan de VvE te betalen het ter zake verschuldigde bedrag van € 4.181,54 vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.590,05, zulks vanaf 21 augustus 2020, tot de dag van algehele voldoening;
B. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd, te veroordelen aan de VvE te betalen vanwege verschuldigde VvE-bijdrage, de som van € 57,09 per maand, te rekenen vanaf 1 oktober 2020, zolang [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eigenaren zijn van voornoemde onroerende zaak, hoofdsom en rente een bedrag van € 25.000,- niet te boven gaand;
C. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief een bedrag aan salaris van de gemachtigde van de VvE en de kosten van dagvaarding.
3.2.
Aan haar vordering heeft de VvE - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. De vordering betreft enerzijds de achterstallige VvE-bijdragen vanaf februari 2020 en anderzijds de extra bijdrage in verband met het opknappen van het portiek. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben per post en per e-mail van 17 februari 2020 de uitnodiging voor de algemene ledenvergadering, de agenda en de offerte met betrekking tot het opknappen van het portiek ontvangen en ook de notulen zijn aan hen verzonden. Zij hebben bij de kantonrechter geen vordering ingesteld tot vernietiging van het besluit van de algemene ledenvergadering van 2 maart 2020, waardoor dat besluit vaststaat. Na het intreden van het verzuim zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van 19 juni 2020 aangemaand als bedoeld in art 6:96 lid 6 BW. Ook de gemachtigde van de VvE heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nadien aangemaand. Omdat de VvE geen voldoening buiten rechte heeft verkregen, vordert zij ook vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 564,92. Ten slotte vordert de VvE vergoeding van de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW, die berekend tot 21 augustus 2020 € 26,57 bedraagt.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering betwist en hebben daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen de achterstand in de maandelijkse VvE-bijdragen. Deze is echter te wijten aan het feit dat de VvE geen nota’s voor die bijdrage heeft verstuurd. Ook verstuurt de VvE ten onrechte de post naar [adres 1] , terwijl het fysiek niet mogelijk is om daar post te ontvangen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben reeds eerder aan de VvE bericht dat de post moet worden verzonden naar [adres 2] . De achterstand in de VvE-bijdragen is dus te wijten aan de VvE. Sinds [gedaagde 1] en [gedaagde 2] melding hebben gemaakt van achterstallig onderhoud, is bovendien druk op hen uitgeoefend om de VvE te splitsen en is melding gemaakt van de extra bijdrage die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verschuldigd zouden zijn. Waaruit die extra bijdrage bestaat is verder niet onderbouwd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de correcte verzending van de e-mail van 17 februari 2020. Dat die e-mail de gestelde bijlagen bevatte blijkt nergens uit. De VvE heeft dus verzuimd om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] correct uit te nodigen voor de algemene ledenvergadering. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzoeken de kantonrechter om de vordering af te wijzen met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure.
4..De beoordeling
De vordering van de hoofdsom
4.1.
De gevorderde hoofdsom valt uiteen in enerzijds de achterstallige VvE-bijdragen tot en met de maand september 2020 van in totaal (8 x € 57,09 =) € 456,72 en anderzijds de extra bijdrage ad € 3.133,33 voor het opknappen van het portiek. Uit de brieven van 7 januari, 11 maart en 6 april 2021 blijkt voorts dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook de bijdragen voor de maanden oktober 2020 tot en met april 2021 van in totaal (7 x € 57,09 =) € 399,63 niet hebben voldaan.
4.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen de totale betalingsachterstand met betrekking tot de maandelijkse
VvE-bijdragen en de verschuldigdheid ervan, maar stellen zich op het standpunt dat die betalingsachterstand te wijten is aan de VvE, omdat de VvE voor die bijdragen geen facturen heeft gestuurd. Ter zitting heeft [gedaagde 1] verklaard dat hij deze facturen nodig heeft, omdat hij een financiële verantwoordingsplicht heeft jegens de Orde en de Belastingdienst.
4.2.1.
De kantonrechter stelt voorop dat de verplichting om de maandelijkse VvE-bijdrage (tijdig) te betalen voortdurend van aard is en per termijn vooruitbetaald dient te worden. Dit is een zogenaamde fatale termijn en om die reden treedt verzuim automatisch in, dus zonder voorafgaande ingebrekestelling of aanmaning. De stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , dat de VvE geen facturen heeft verstuurd, ontslaat hen niet van hun betalingsverplichting. De ontvangst van een factuur is daarvoor immers geen vereiste.
4.2.2.
Dat [gedaagde 1] , naar gesteld, facturen nodig heeft om aan zijn financiële verantwoordingsverplichting te voldoen, is naar het oordeel van de kantonrechter geen omstandigheid die voor rekening komt van de VvE en leidt daarom niet tot een ander oordeel.
4.2.3.
De stelling van [gedaagde 1] , dat hij zonder factuur alleen maar kan gissen wat het bedrag is, leidt evenmin tot een ander oordeel. Bovendien heeft de gemachtigde van de VvE ter zitting
- onweersproken - gesteld dat de hoogte van de maandelijkse bijdrage in de algemene ledenvergadering wordt vastgesteld en niet wijzigt, totdat de algemene ledenvergadering daaromtrent een nieuw besluit neemt, en dat uit eerdere betalingen is gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel degelijk op de hoogte zijn van de exacte hoogte van dat bedrag.
4.2.4.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering met betrekking tot de achterstallige VvE-bijdragen toewijsbaar is. Voor de periode tot en met september 2020 komt dit neer op een bedrag van € 456,72 en voor de periode van oktober 2020 tot en met de maand april 2021 op een bedrag van € 399,63. De kantonrechter zal daarom in totaal een bedrag van € 856,35 toewijzen.
4.3.
De hoogte van de extra bijdrage ad € 3.133,33 is vastgesteld tijdens de op 2 maart 2020 gehouden algemene ledenvergadering. Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW moet het verzoek tot vernietiging van een besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.
4.3.1.
Of en, zo ja, wanneer [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kennis hebben genomen van de notulen van de algemene ledenvergadering kan naar het oordeel van de kantonrechter in het midden blijven, nu vaststaat dat zij in ieder geval de e-mail van 5 augustus 2020 hebben ontvangen, waaruit bleek dat het besluit is genomen. Indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van mening waren dat dit besluit van de algemene ledenvergadering niet in overeenstemming met wettelijke of statutaire bepalingen (die het tot stand komen van besluiten regelen) tot stand was gekomen, dan had het op hun weg gelegen om een verzoek als bedoeld in artikel 5:130 BW tot vernietiging van het besluit in te dienen bij de kantonrechter. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een dergelijk verzoek in het geheel niet hebben ingediend.
4.3.2.
De VvE stelt daarom terecht dat het besluit van haar algemene ledenvergadering met betrekking tot de extra bijdrage ad € 3.133,33 in rechte vaststaat. Dit deel van de vordering is dus ook toewijsbaar.
De vordering van de toekomstige VvE-bijdragen
4.4.
De vordering inzake toekomstige, nog te vervallen VvE-bijdragen, vanaf de maand mei 2021 wordt toegewezen tot het einde van het ten tijde van dit vonnis lopende boekjaar. Nu ter zitting door de gemachtigde van de VvE is medegedeeld dat de hoogte van de VvE-bijdragen na het uitbrengen van de dagvaarding niet is gewijzigd, zal de hoogte van dit bedrag worden aangehouden. De reden van de beperking tot het lopende boekjaar is dat de hoogte van de bijdragen nadien nog niet vast staat.
Rente en buitengerechtelijke incassokosten
4.5.
De gevorderde wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW wordt - als onbetwist en op de wet gegrond - toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.6.
De VvE maakt voorts aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De brief van 19 juni 2020, waarin het bedrag van bedrag van € 564,92 aan buitengerechtelijke incassokosten is aangezegd, voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. Aangezien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hieromtrent geen verweer hebben gevoerd, wordt van de ontvangst van deze veertiendagenbrief door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitgegaan. Daarnaast staat vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen de in de veertiendagenbrief gestelde termijnen tot volledige betaling van de gevorderde hoofdsom zijn overgegaan. Voor het bepalen van de hoogte van een redelijk bedrag aan incassokosten wordt aansluiting gezocht bij het tarief uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief. Het gevorderde bedrag ter hoogte van € 564,92 zal dan ook worden toegewezen.
De proceskosten
4.7.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk - in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd - veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE worden vastgesteld op € 604,03 aan verschotten (€ 105,03 aan dagvaardingskosten en € 499,00 aan griffierecht) en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 249,00 per punt).
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk - in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd - om aan de VvE tegen kwijting te betalen een bedrag van € 4.581,17 vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 3.590,05 vanaf 21 augustus 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tevens hoofdelijk - in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd - om aan de VvE te voldoen de toekomstige VvE-bijdragen, zodra opeisbaar, ten bedrage van € 57,09 per maand, die vervallen in de periode vanaf de maand mei 2021 tot het einde van het ten tijde van dit vonnis lopende boekjaar, dan wel zoveel eerder het lidmaatschap van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal eindigen;
verstaat dat het totale door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verschuldigde bedrag de somma van € 25.000,00 niet te boven gaat;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk - in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd - in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 604,03 aan verschotten en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478