ECLI:NL:RBROT:2021:4199

• Datum uitspraak: 4 mei 2021
• Publicatiedatum: 11 mei 2021
• Zaaknummer: C/10/616518 / KG ZA 21-265
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Th. Veling; P. de Bruin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing beroep op ladderrecht voor werkzaamheden aan mandelige muur in Rotterdam

De rechtbank Rotterdam behandelde een kort geding tussen eigenaren van aangrenzende panden met een mandelige muur. Eisers vorderden het uitoefenen van het ladderrecht ex artikel 5:56 BW om tijdelijk gebruik te maken van het perceel van gedaagde voor het uitvoeren van bouwactiviteiten aan hun pand. Gedaagde wenste eerst haar eigen werkzaamheden te verrichten en verzette zich tegen het verzoek.

De voorzieningenrechter oordeelde dat de voorwaarden voor het ladderrecht waren vervuld: de werkzaamheden waren noodzakelijk en de kennisgeving was behoorlijk. Er bestonden geen gewichtige redenen om het gebruik te weigeren. De volgorde van werkzaamheden werd beoordeeld aan de hand van het belang en de kans op beschadiging van de mandelige muur.

De rechtbank concludeerde dat eerst de werkzaamheden van eisers moesten worden uitgevoerd, gevolgd door die van gedaagde, omdat anders het werk van eisers teniet zou worden gedaan en er grote kans op beschadigingen bestond. De vordering van eisers werd toegewezen met een dwangsom, terwijl de vordering van gedaagde werd afgewezen. Gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst het beroep op ladderrecht toe en gebiedt gedaagde het gebruik van haar perceel toe te staan voor vier weken voorafgaand aan eigen werkzaamheden, met oplegging van een dwangsom.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/616518 / KG ZA 21-265

Vonnis in kort geding van 4 mei 2021

in de zaak van

1.. [persoon A] ,

wonende te [woonplaats] ,

2 .
[persoon B] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. A. Danopoulos te Rotterdam,

tegen

[bedrijf C]

,

gevestigd te [vestigingsplaats C] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. B.J.W. Walraven te Rotterdam.

Partijen worden hierna [persoon A] c.s. en [bedrijf C] genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 12 april 2021, met 27 producties;
• de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met 1 productie;
• het e-mailbericht van mr. Danopoulos van 14 april 2021, met een aanvullende productie;
• de mondelinge behandeling gehouden op 15 april 2021;
• de pleitnota van mr. Danopoulos, tevens akte wijziging van eis.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.. De feiten

2.1.

[persoon A] c.s. zijn sinds 2018 eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 1] te Rotterdam.

2.2.

[bedrijf C] houdt zich bezig met het verkrijgen, bezitten en het beheren van aandelen, obligaties, vorderingen en vastgoed en is sinds 2019 eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 2] te Rotterdam.

2.3.

Tussen de panden aan de [adres 2] en [adres 1] staat een woningscheidende bouwmuur, welke mandelig is.

2.4.

[persoon A] c.s. hebben een omgevingsvergunning verkregen voor het verbouwen van het pand aan de [adres 1] tot meerdere appartementen. In dit kader zijn zij voornemens om onder meer een dakopbouw te plaatsen tegen de mandelige muur. Het dak van deze opbouw zal komen op een hoogte van ongeveer twee derde deel van de mandelige muur. Voor het uitoefenen van de werkzaamheden is het noodzakelijk om tijdelijk gebruik te maken van het dak van het pand van [bedrijf C] .

2.5.

[bedrijf C] is eveneens voornemens om haar pand te verbouwen en deze geschikt te maken als woning en kantoor.

2.6.

Tegen de beschikking tot verlening van de omgevingsvergunning van [persoon A] c.s. heeft [bedrijf C] eerst beroep bij de rechtbank en later hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak. De appelprocedure loopt nog. De beschikking tot vergunningverlening is niet geschorst.

2.7.

Bij werkzaamheden door [bedrijf C] in het pand [adres 2] zijn vochtproblemen in de mandelige muur aangetroffen. Om dit te verhelpen dienen werkzaamheden aan de buitenzijde van de muur (dus aan de zijde van [adres 1] ) te worden verricht. Om deze herstelwerkzaamheden te kunnen uitvoeren is tijdelijk toegang tot en gebruik van het dak van [adres 1] noodzakelijk. Op 8 februari 2021 heeft mr. Walraven een e-mailbericht gestuurd aan mr. Danopoulos met de strekking om hiertoe toestemming te verkrijgen.

2.8.

Hierna heeft de nodige correspondentie plaatsgevonden tussen (de advocaten van) partijen over de aard en de duur van de wederzijdse werkzaamheden en over de vraag wie als eerste de werkzaamheden zou kunnen verrichten, waarna het geschil is geëscaleerd.

3.. Het geschil in conventie

3.1.

[persoon A] c.s. vorderen de voorzieningenrechter – na wijziging van eis – de navolgende onmiddellijke voorzieningen, uitvoerbaar bij voorraad, te geven:

[bedrijf C] te gebieden om het uitoefenen van het ladderrecht door [persoon A] c.s. te gehengen en gedogen en vóór het verrichten van de werkzaamheden aan de [adres 1] te Rotterdam, zoals opgesomd onder randnummer 2.21 van de dagvaarding, toe te staan dat (tijdelijk) gebruik wordt gemaakt van de onroerende zaak van [bedrijf C] aan de [adres 2] te Rotterdam gedurende een periode van in totaal circa 4 weken, althans een in goede justitie te bepalen periode, en onder bepaling dat met de werkzaamheden van [persoon A] c.s. voorafgaand aan de werkzaamheden van [bedrijf C] kan worden gestart en dat deze werkzaamheden kunnen worden voltooid voordat [bedrijf C] start met zijn werkzaamheden, vanaf één dag na dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [bedrijf C] dit gebod overtreedt;

[bedrijf C] te veroordelen in de kosten van deze procedure, zulks met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis;

[bedrijf C] te veroordelen in de nakosten.

3.2.

[bedrijf C] voert verweer dat strekt tot niet-ontvankelijkheid van [persoon A] c.s. in hun vorderingen, dan wel tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [persoon A] c.s. in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. Het geschil in reconventie

4.1.

[bedrijf C] vordert de voorzieningenrechter de navolgende onmiddellijke voorzieningen, uitvoerbaar bij voorraad, te geven:

[persoon A] c.s. te gebieden om het uitoefenen van het ladderrecht door [bedrijf C] te gehengen en te gedogen en ten behoeve daarvan [bedrijf C] toe te staan zich op de onroerende zaak van [persoon A] c.s. aan de [adres 1] te Rotterdam te begeven in het kader van de werkzaamheden zoals opgesomd onder randnummer 10 van de conclusie van antwoord, en wel vóórdat de werkzaamheden plaatsvinden waarvoor [bedrijf C] aan [persoon A] c.s. toestemming heeft verleend om die vanaf het pand [adres 2] te verrichten, en overigens op een door partijen in overleg nader te bepalen tijdstip, althans een in goede justitie te bepalen periode, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [persoon A] c.s. dit gebod overtreedt;

[persoon A] c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure, zulks met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te dezen wijzen vonnis;

[persoon A] c.s. te veroordelen in de nakosten.

4.2.

[persoon A] c.s. voeren verweer dat strekt tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [bedrijf C] in de proceskosten.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.. De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1.

Wegens de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze tegelijk worden besproken.

5.2.

De spoedeisendheid van de over en weer ingestelde vordering is voldoende onderbouwd en door de wederpartij niet bestreden. Beide partijen zijn daarom ontvankelijk.

5.3.

[persoon A] c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat het betreden van het pand van [bedrijf C] noodzakelijk is om werkzaamheden uit te kunnen voeren en dat het van belang is dat zij hun werkzaamheden uitvoeren vóórdat [bedrijf C] start met haar werkzaamheden. De door [persoon A] c.s. te realiseren dakopbouw komt immers tegen de mandelige wand te staan. Er worden op verschillende plekken staalconstructies en wanden in de mandelige wand vastgezet en de waterdichte aansluiting komt deels in de mandelige wand te vallen. Indien de stuc- en verfwerkzaamheden van [bedrijf C] eerst worden uitgevoerd zullen aan deze bewerking door de werkzaamheden van [persoon A] c.s. beschadigingen ontstaan. Daarnaast heeft de noodzaak van het verhelpen van de verschillende lekkages voorrang boven het verhelpen van de vochtdoorslag in de mandelige muur, aldus [persoon A] c.s.

5.4.

[bedrijf C] heeft hiertegen aangevoerd dat zij reeds toestemming aan [persoon A] c.s. heeft verleend om vanaf de [adres 2] werkzaamheden te verrichten. Zij moeten echter wachten totdat [bedrijf C] klaar is met haar werkzaamheden. Als de werkzaamheden eerst door [persoon A] c.s. worden uitgevoerd is de wand voor [bedrijf C] niet meer toegankelijk om het vochtprobleem op te lossen. Het wordt [bedrijf C] op deze manier onmogelijk gemaakt om haar werkzaamheden uit te voeren wat leidt tot een gevaarlijke situatie op termijn. De vordering in reconventie vloeit uit dit standpunt voort.

5.5.

De vraag die in dit geschil moet worden beantwoord is of partijen elkaar moeten toestaan om werkzaamheden te verrichten ten behoeve van ieders onroerende zaak vanaf het perceel van de ander. Feitelijk gaat de zaak vooral om de vraag wie van partijen het eerst aan de beurt is.

5.6.

Artikel 5:56 BW bepaalt dat wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, de eigenaar van deze zaak gehouden is dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.

5.7.

[persoon A] c.s. hebben gemotiveerd gesteld dat de werkzaamheden noodzakelijk zijn en dat deze werkzaamheden alleen uitgevoerd kunnen worden vanaf het perceel van het pand [adres 2] . Die noodzaak is tussen partijen niet in geschil. Gelet op de door [persoon A] c.s. overgelegde correspondentie heeft [persoon A] c.s. aan [bedrijf C] voldoende kenbaar gemaakt wat de werkzaamheden in relatie tot haar perceel behelzen en wat de omvang en duur van de werkzaamheden zullen zijn. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan dit worden aangemerkt als een behoorlijke kennisgeving in de zin van artikel 5:56 BW. Artikel 5:56 BW schrijft daarnaast voor dat het gebruik van het perceel van de ander tegen schadeloosstelling dient te gebeuren. Uit het verhandelde ter zitting, alsmede uit de overgelegde stukken, blijkt dat [persoon A] c.s. schadeloosstelling hebben aangeboden, in welk kader zij herhaaldelijk hebben aangeboden om een nulmeting te verrichten. Dat er gewichtige redenen zijn op grond waarvan van [bedrijf C] niet kan worden gevergd dat [persoon A] c.s. gebruik maken van haar perceel om de in de dagvaarding omschreven werkzaamheden te verrichten, is niet gebleken.

5.8.

Aangenomen dat ook in het kader van de door [bedrijf C] voorgenomen werkzaamheden aan de mandelige muur is voldaan aan de voorwaarden van artikel 5:56 BW, rijst gelet op het voorgaande de vraag of [persoon A] c.s. met hun werkzaamheden moeten wachten totdat [bedrijf C] haar werkzaamheden aan de mandelige muur heeft verricht. De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Ter zitting en uit de overgelegde stukken is gebleken dat de dakopbouw tegen de mandelige muur wordt geplaatst, waarbij twee-derde van de muur door het nieuwe dak wordt afgedekt. Indien [bedrijf C] voorafgaand aan het plaatsen van de dakopbouw haar werkzaamheden zou uitvoeren, dan wordt een groot deel van deze werkzaamheden, namelijk twee-derde van het oppervlak, teniet gedaan door de werkzaamheden van [persoon A] c.s. Bovendien is er kans op beschadigingen aan het bovendakse deel van de – in dat geval: zeer recent gerestaureerde – mandelige muur als de dakopbouw pas na de werkzaamheden van [bedrijf C] wordt gerealiseerd. De kans op die beschadigingen lijkt zeer aanzienlijk, nu het dak immers waterdicht op de mandelige muur zal moeten worden aangesloten. Dat [bedrijf C] er desondanks belang bij heeft dat de (volledige) mandelige muur voorafgaand aan het plaatsen van de dakopbouw wordt gestuct en waterdicht afgewerkt, ligt niet voor de hand en is niet door haar onderbouwd, laat staan aannemelijk geworden. Zodra de dakopbouw is geplaatst kan het bovendakse deel van de mandelige muur immers alsnog waterdicht gemaakt worden, en worden gestuct en afgewerkt. Hieraan doet niet af dat het bij de hier geschetste volgorde – eerst de dakopbouw van [persoon A] c.s., dan waterdicht maken van het bovendakse deel van de muur – mogelijk iets langer duurt voordat de muur volledig waterdicht is. Uit het betoog van [bedrijf C] kan niet worden afgeleid dat een dergelijke vertraging van beperkte omvang niet kan worden geduld.

5.9.

Door [bedrijf C] is daarnaast nog aangevoerd dat de werkzaamheden van [persoon A] c.s. niet binnen het in de dagvaarding genoemde tijdbestek kunnen worden uitgevoerd omdat op de plaats waar de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, namelijk op het balkon van het pand [adres 2] op de bovenste verdieping, reeds een steiger is geplaatst ten behoeve van werkzaamheden aan de achtergevel van het pand van [bedrijf C] waardoor de locatie voor [persoon A] c.s. nog niet beschikbaar is. Ter zitting is gebleken dat dit bezwaar van [bedrijf C] van onvoldoende gewicht is. Desgevraagd door de voorzieningenrechter is namens [persoon A] c.s. gesteld dat er een voorziening kan worden getroffen waarbij, naast de steiger van [bedrijf C] , ook een steiger ten behoeve van de werkzaamheden aan het dak door [persoon A] c.s. kan worden geplaatst en dat de werkzaamheden aan de achtergevel van [bedrijf C] gelijktijdig met de werkzaamheden van [persoon A] c.s. plaats kunnen vinden. Dit komt de voorzieningenrechter niet onaannemelijk voor. Van de zijde van [bedrijf C] is hiertegen geen concreet verweer gevoerd. Van [bedrijf C] mag redelijkerwijs worden verwacht het treffen van de hier bedoelde voorziening niet in de weg te staan.

5.10.

Gelet op het voorgaande kan [bedrijf C] naar het oordeel van de voorzieningenrechter in redelijkheid niet weigeren [persoon A] c.s. gebruik te laten maken van haar perceel voorafgaand aan de werkzaamheden van [bedrijf C] . Niet van belang is dat [bedrijf C] kennelijk net iets eerder een beroep heeft gedaan op gebruikmaking van het ladderrecht. Dat doet immers niet af aan de omstandigheden die meebrengen dat eerst de werkzaamheden van [persoon A] c.s. en daarna die van [bedrijf C] worden uitgevoerd. Dit leidt tot de conclusie dat de vordering in conventie in de hierna te vermelden zin moet worden toegewezen. Omdat niet gebleken is dat [persoon A] c.s. uitoefening van het ladderrecht door [bedrijf C] na het aanbrengen van de dakopbouw verhinderen, heeft [bedrijf C] onvoldoende belang bij haar vordering in reconventie. Die zal daarom worden afgewezen.

5.11.

De termijn gedurende welke [bedrijf C] toegang tot haar pand moet verschaffen aan [persoon A] c.s. wordt zoals gevorderd bepaald op vier weken. De voorzieningenrechter gaat er hierbij van uit dat er voorafgaand aan de werkzaamheden een nulmeting zal plaatsvinden en dat [persoon A] c.s. de door de werkzaamheden eventuele ontstane schade ex artikel 5:56 BW aan [bedrijf C] zullen vergoeden.

5.12.

Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom wordt gemaximeerd op het in het dictum te vermelden bedrag.

5.13.

[bedrijf C] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon A] c.s. worden begroot op:

- betekening oproeping € 91,42

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat
€ 1.016,00

Totaal € 1.416,42

5.14.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.15.

[bedrijf C] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon A] c.s. worden begroot op € 508,00 (factor 0,5 × tarief € 1.016,00) aan salaris advocaat.

6.. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie

6.1.

gebiedt [bedrijf C] om het uitoefenen van het ladderrecht ex artikel 5:56 BW door [persoon A] c.s. te gehengen en te gedogen en voor het verrichten van de werkzaamheden aan de mandelige muur, zoals opgesomd onder randnummer 2.21 van de dagvaarding, toe te staan dat gebruik wordt gemaakt van de onroerende zaak van [bedrijf C] aan de [adres 2] te Rotterdam gedurende een periode van vier weken na betekening van dit vonnis, een en ander voorafgaande aan de door [bedrijf C] voorgenomen werkzaamheden aan die muur,

6.2.

veroordeelt [bedrijf C] om aan [persoon A] c.s. een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 6.1. en 6.2. uitgesproken hoofdveroordelingen voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,

6.3.

veroordeelt [bedrijf C] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] c.s. tot op heden begroot op € 1.416,42, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.4.

veroordeelt [bedrijf C] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [bedrijf C] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6.5.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.7.

wijst de vorderingen af,

6.8.

veroordeelt [bedrijf C] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] c.s. tot op heden begroot op € 508,00,

6.9.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar door mr. P. de Bruin uitgesproken op 4 mei 2021. 2180/1980