Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/596299 / HA ZA 20-453
Vonnis van 13 januari 2021
in de zaak van
ESTATE PROJECTONTWIKKELING NIEUWE TONGE B.V.,
gevestigd te Nieuwe-Tonge, gemeente Goeree-Overflakkee,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. G. van der Spek te Rotterdam,
tegen
[naam gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. E.M. Richel te Schiedam.
Partijen zullen hierna Estate en [naam gedaagde] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties 1 t/m 19 (waaronder de beslagstukken);
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties 1 t/m 6;.
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met productie 20;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
De gemeente Westvoorne hanteert een zogenaamde Ruimte-voor-Ruimte-regeling. In het kader van deze regeling mogen onder bepaalde voorwaarden, voor zover hier van belang, één of meer woningen worden gebouwd in ruil voor de sloop van (agrarische) bedrijfsgebouwen.
2.2.
[naam gedaagde] is grondeigenaar. Op zijn perceel [adres] , kadastraal bekend gemeente Westvoorne, Sectie [sectienummer 1] (hierna: het perceel), is een bedrijf met agrarische bebouwing aanwezig. Het perceel is gelegen in een voor toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling aangewezen gebied.
2.3.
De gemeente Westvoorne is in beginsel bereid om aan [naam gedaagde] een bouwrecht te verstrekken voor de realisatie van een vrijstaande woning, onder de voorwaarden dat de bedrijfsgebouwen worden gesloopt en medewerking wordt verleend aan wijziging van de bestemming van de saneringslocatie (hierna: het bouwrecht).
2.4.
Estate is een projectontwikkelaar die zich onder meer bezighoudt met woningbouw.
2.5.
[naam gedaagde] heeft [naam 1] , werkzaam bij [naam makelaar] (hierna: [naam 1] ), in oktober 2019 benaderd met de vraag of hij een koper wist voor het bouwrecht.
2.6.
Bij e-mailbericht van 4 november 2019 heeft [naam 1] het volgende bericht aan mr. E.M. Richel (hierna: Richel):
“Beste heer Richel,
Naar aanleiding van ons gesprek van afgelopen week mail ik u de 2 biedingen die wij hebben ontvangen voor het bouwrecht in Rockanje. Mijn doel was u deze mail afgelopen vrijdagavond te sturen maar ik beschikte niet over uw mailadres.
Bieding 1:
Koopsom bouwrecht: € 150.000,- vrij op naam.
- Start bestemmingsplanprocedure, 10% bankgarantie/waarborgsom;
- Onherroepelijk bestemmingsplan (waarbij het benutten van het bouwrecht onherroepelijk is voor de realisatie van 1 vrijstaande woning), betaling volledige koopsom.
Bieding 2:
Koopsom bouwrecht: € 180.000,-- vrij op naam
- Waarborgsom 10% 7 dagen na ondertekening koopovereenkomst
- Overdracht na wijziging bestemmingsplan (onherroepelijk) voor perceel grond aan de Voet of Kraagweg te Rockanje.
Beide partijen staan bij ons bekend als betrouwbare en solvabele partijen die tevens over voldoende lokale marktkennis beschikken. De biedingen zijn echter lager dan de laatste transactie die wij hebben begeleid gezien de tijdsdruk die ermee gemoeid is. Mochten wij de tijd krijgen de vrije markt op te gaan met een verkooptermijn van circa 6 tot 9 maanden is een bedrag van boven de 200k wellicht te realiseren.
(…)”
Bieding 2 was afkomstig van Estate.
2.7.
Vervolgens heeft op 4 november 2019 een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [naam 1] en [naam gedaagde] , waarin [naam gedaagde] heeft meegedeeld dat hij de biedingen aan de lage kant vond.
2.8.
Later op 4 november 2019 hebben [naam 1] en [naam gedaagde] nogmaals een telefoongesprek met elkaar gevoerd, waarin [naam 1] kenbaar heeft gemaakt dat inmiddels een bod van € 215.000,00 is uitgebracht.
Het bod van € 215.000,00 was afkomstig van Estate.
2.9.
[naam 1] heeft een schriftelijke verklaring opgesteld over de gang van zaken op 4 november 2019, die onder meer het volgende inhoudt.
“ Op 4 november 2019 heb ik vervolgens per mail aan de heer Richel laten weten dat er vanuit twee partijen interesse was in het bouwrecht en heb ik de biedingen erop geformuleerd. (…)
Op dezelfde dag werd ik door [naam gedaagde] gebeld over de biedingen. Hij had meer verwacht over wat het bouwrecht zou opleveren. Dat hield ook verband met het moeten afkopen voor € 15.000,- van een partij die zich op het standpunt stelde het bouwrecht van [naam gedaagde] te hebben gekocht.
Ik heb vervolgens contact gehad met Estate over de reactie van [naam gedaagde] , waarna ik met [naam gedaagde] , de heer Richel en de heer [naam 2] van Estate een paar keer heb gebeld over een verhoging van de prijs. Dat resulteerde erin dat ik op enig moment [naam gedaagde] heb gebeld om te vertellen dat Estate bereid was het bouwrecht te kopen voor een prijs van € 215.000 vrij op naam, waarbij € 15.000,— als aanbetaling zou worden gedaan, zodat [naam gedaagde] de partij die ook aanspraak maakte op het bouwrecht kon afkopen. De overige voorwaarden bleven gelijk. [naam gedaagde] ging hiermee akkoord en vroeg mij een en ander verder af te wikkelen in overleg met de heer Richel, die de koopovereenkomst zou maken.”
2.10.
Bij e-mail van 4 november 2019 heeft Richel aan [naam 1] het volgende bericht:
“Ik begreep dat u deze namiddag [naam gedaagde] nog telefonisch hebt gesproken en dat er nu ook een bieding is van € 200.000,-. met een aanbetaling van 10 % bij ondertekening koop?
(…)”
2.11.
Bij e-mail van 5 november 2019 heeft Richel aan [naam 1] het volgende bericht.
“Mijn onderstaande email bevat een fout. [naam gedaagde] vertelde mij zojuist dat het gaat om een bieding van € 200.000,-- en dat € 15.000,-- daarbovenop vooruit kan worden betaald.
Ik heb gisteren aan de advocaat van [naam 3] aangegeven dat wordt ingegaan op diens voorstel tot afkoop van de pretenties van [naam 3] op het bouwrecht en dat een en ander in een vaststellingsovereenkomst moet worden vastgelegd. Ik zal bedingen dat die aan derden, waaronder de gemeente mag worden getoond, althans dat er een verklaring komt van [naam 3], dat deze geen aanspraken meer maakt op het bouwrecht dat hij stelde te hebben gekocht.”
2.12.
Op 5 december 2019 heeft Richel een conceptkoopovereenkomst gemaild aan [naam 1] , waarin [naam gedaagde] als verkoper en Estate als koper is vermeld en voor zover hier van belang het volgende is opgenomen:
“(…)
Artikel 2 Koopsom
De totale koopsom van het Verkochte bedraagt: € 215.000,-- kosten Koper, exclusief 21% btw (...), hierna te noemen “de Koopsom”.
Partijen komen overeen dat de Koopsom als volgt zal worden uitbetaald:
Binnen twee weken na ondertekening van deze overeenkomst€ 15.000,--, vermeerderd met 21% BTW, op Bankrekening (…). ten name van verkoper. -
Binnen één maandnadat de noodzakelijke bestemmingswijziging voor het bouwrecht op de Woningbouwlocatie onherroepelijk zal zijn vastgesteld het bedrag van € 200.000, vermeerderd met 21% BTW op bankrekening (…) ten name van verkoper. Als zekerheid voor betaling van de koopsom zal Koper een bankgarantie stelten voor waarborg van de onbetaalde kooppenningen ad € 200.000, vermeerderd met de BTW.
Artikel 3 Opschortende voorwaarden, tekengeld
De overeenkomst komt tot stand bij ondertekening door Koper en Verkoper, onder de opschortende voorwaarde van het stellen van de bankgarantie uiterlijk 1 maand na de ondertekening van deze akte en betaling door koper aan verkoper van een bedrag van € 15.000,--, vermeerderd met 21% BTW uiterlijk binnen twee weken na ondertekening van deze overeenkomst. Het bedrag van € 15.000,-- vermeerderd met de BTW wordt gezien als tekengeld en is in geval van ontbinding of vernietiging of in geval de opschortende voorwaarden niet worden vervuld te allen tijde door koper aan verkoper verschuldigd, behoudens in geval de vernietiging, ontbinding of niet in vervulling gaan is te wijten aan opzet of grove nalatigheid aan de zijde van Verkoper.
(…)”
2.13.
[naam 1] heeft de conceptkoopovereenkomst bij e-mail van 5 december 2019 doorgestuurd aan [naam 2] , werkzaam bij Estate (hierna: [naam 2] ). In dit e-mailbericht schrijft [naam 1] :
“fyi
Kadastraal moet nog worden aangepast en kosten koper aanpassen naar von” -
2.14.
Bij e-mail van 12 december 2019 bericht [naam 1] aan Richel het volgende:
“Bijgaand de reactie van de koper van het bouwrecht.
Het voorstel wat wij eerder zowel mondeling als per mail hebben gedaan is op basis van levering vrij op naam.
(…)”
2.15.
Als bijlage bij de e-mail van 12 december 2019 is de conceptkoopovereenkomst gevoegd, waarbij door of namens Estate de volgende wijzigingen zijn aangebracht (doorhalingen) en opmerkingen zijn gemaakt (dikgedrukt en niet cursief weergegeven):
“(…)
Artikel 2 Koopsom
De totale koopsom van het Verkochte bedraagt: e 215.000,--V.O.N.kosten Koper, exclusief 21% btw (...),
hierna te noemen ‘de Koopsom”.
Partijen komen overeen dat de Koopsom als volgt zal worden uitbetaald:
Binnen twee weken na ondertekening van deze overeenkomst€ 15.000,--,vermeerderd met 21% BTW
op Bankrekening (…) ten name van verkoper.
op Bankrekening (…) ten name van verkoper.
Binnen één maandnadat de noodzakelijke bestemmingswijziging voor het bouwrecht op de Woningbouwlocatie onherroepelijk zal zijn vastgesteld het bedrag van € 200.000,vermeerderd met 21% BTW
op bankrekening (…) ten name van verkoper.Als zekerheid voor betaling van de koopsom zal Koper een bankgarantiestellen voor waarborg van de onbetaalde kooppenningen ad € 200.000, vermeerderd met de BTW
.
op bankrekening (…) ten name van verkoper.Als zekerheid voor betaling van de koopsom zal Koper een bankgarantiestellen voor waarborg van de onbetaalde kooppenningen ad € 200.000, vermeerderd met de BTW
.
Artikel 3 Opschortende voorwaarden, tekengeld
De overeenkomst komt tot stand bij ondertekening door Koper en Verkoper, onder de opschortende voorwaardevan het stellen van de bankgarantie uiterlijk 1 maand na de ondertekening van deze akte
enbetaling door koper aan verkoper van een bedrag van € 15.000,--,vermeerderd met 21% BTW
uiterlijk binnen twee weken na ondertekening van deze overeenkomst.
Het bedrag van € 15.000,-- vermeerderd met de BTW wordt gezien als tekengeld en is in geval van ontbinding of vernietiging of in geval de opschortende voorwaarden niet worden vervuld te allen tijde door koper aan verkoper verschuldigd, behoudens in geval de vernietiging, ontbinding of niet in vervulling gaan is te wijten aan opzet of grove nalatigheid aan de zijde van Verkoper.
enbetaling door koper aan verkoper van een bedrag van € 15.000,--,vermeerderd met 21% BTW
uiterlijk binnen twee weken na ondertekening van deze overeenkomst.
Het bedrag van € 15.000,-- vermeerderd met de BTW wordt gezien als tekengeld en is in geval van ontbinding of vernietiging of in geval de opschortende voorwaarden niet worden vervuld te allen tijde door koper aan verkoper verschuldigd, behoudens in geval de vernietiging, ontbinding of niet in vervulling gaan is te wijten aan opzet of grove nalatigheid aan de zijde van Verkoper.
? Bespreekbaar, maar dan na schriftelijke (bevestiging) gemeente maar dit lukt niet binnen 14 dagen.
(...)”
2.16.
Bij e-mailbericht van 17 december 2019 bericht Richel aan [naam 1] het volgende:
“Vrij op naam lijkt geen punt, omdat hoogstwaarschijnlijk geen belasting rechtsverkeer verschuldigd is. Heeft uw cliënt een aanwijzing dat dit anders ligt?
Van cliënt begreep ik dat het bouwrecht door cliënt als OB plichtige ondernemer wordt verkregen en hij er dus bij verkoop BTW op moet leggen, die uw cliënte vervolgens weer in aftrek kan nemen, ik zal het ook nog eens navragen bij een specialist OB.”
2.17.
Bij brief van 10 februari 2020 bericht [naam 2] aan [naam gedaagde] voor zover hier van belang het volgende:
“(…)
Door tussenkomst van uw verkopend makelaar [naam makelaar] , die uw belangen behartigt, alsmede na optreden van uw advocaat, mr. Richel, als uw gevolmachtigde, bereikten wij begin november 2019 overeenstemming over de (voorwaardelijke) koop en verkoop van het door de gemeente Westvoorne aan u onder voorwaarden toegezegde bouwrecht gerelateerd aan het u in eigendom toebehorende perceel [adres] , kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie [sectienummer 1] .
De overeenstemming die wij over de koop en verkoop van het bouwrecht bereikten is het gevolg van contacten tussen u, de makelaar, uw advocaat en mijzelf, waarbij de afspraken in verschillende e‑mails en de conceptkoopovereenkomst zijn vastgelegd.
U hebt na overbrenging door de makelaar van mijn bieding mijn aanbod aanvaard, namelijk de (ver)koop van het bouwrecht tegen betaling van een bedrag van EUR 215.000,-- vrij op naam. Wij kwamen verder overeen dat de koop plaatsvond onder de ontbindende voorwaarde dat het bouwrecht definitief wordt verkregen en door mij kan worden benut op de door mij beoogde woningbouwlocatie aan de Voet of Kraagweg in Rockanje, voor welke locatie de bestemming gewijzigd moet worden, hetgeen voor de koop eveneens als ontbindende voorwaarde geldt. De overdracht van het bouwrecht zou plaatsvinden nadat het bouwrecht definitief is verkregen en de bestemming van de Voet of Kraagweg onherroepelijk zou zijn gewijzigd in ’wonen’. Zeven dagen na ondertekening van de koopovereenkomst zou ik u EUR 15.000,-- aanbetalen als waarborgsom op de koopsom, terwijl het restant wordt betaald bij overdracht.
Na het bereiken van overeenstemming heeft uw advocaat op 5 december jl. aan uw makelaar een concept koopovereenkomst gezonden die door uw makelaar aan mij is doorgeleid. Ik constateerde in die koopovereenkomst enkele afwijkingen ten opzichte van hetgeen is afgesproken. Daarvan is de belangrijkste, die thans aanleiding geeft tot het schrijven van deze brief, dat in de koopovereenkomst ten onrechte niet was opgenomen dat het bouwrecht vrij op naam wordt gekocht.
Via uw makelaar is aan u en uw advocaat kenbaar gemaakt dat dit niet juist is opgenomen, waarna u hebt aangegeven dat u 21% BTW over de koopsom wenst te ontvangen, zoals in de concept koopovereenkomst was opgenomen. Ik heb hiermee niet ingestemd, omdat dit niet overeenstemt met wat wij begin november hebben afgesproken. Ik heb dit in een telefoongesprek aan uw advocaat reeds kenbaar gemaakt.
Afgezien van het feit dat onzekerheid over het verkrijgen van het bouwrecht inmiddels schade tot gevolg heeft, waarvoor ik u aansprakelijk houdt, betreur ik de huidige situatie enorm. Ik heb, na een eerste bod van EUR 180.000,-- v.o.n., mijn bod aanzienlijk verhoogd en u aangeboden het bouwrecht voor een koopsom van EUR 215.000,--. ‘vrij op naam’ van u te kopen. U bent akkoord gegaan met dit aanbod. De makelaar heeft mij dit recent nog bevestigd.
Het moet u bij het aanvaarden van mijn aanbod duidelijk zijn geweest, temeer daar u zowel door een makelaar als advocaat werd bijgestaan, dat vrij op naam verkopen betekent dat alle bijkomende kosten verbonden aan de overdracht voor rekening van de verkoper (u) komen. eventueel verschuldigde BTW komt hierdoor voor uw rekening. Ik kan overigens niet inschatten of daadwerkelijk BTW verschuldigd is.
Ik verzoek u mij binnen vijf werkdagen na dagtekening van deze brief per e-mail of gewone/aangetekende post te bevestigen dat u het bouwrecht vrij op naam verkoopt en overdraagt.
(…)”
2.18.
Richel heeft bij brief van 17 februari 2020 namens [naam gedaagde] gereageerd op de brief van Estate van 10 februari 2020. Daarin schrijft hij voor zover hier van belang het volgende:
“(…)
Dit leidt tot geen andere conclusie, dan dat partijen hebben onderhandeld, maar cliënt bij zijn standpunt is gebleven dat de koopprijs moet worden vermeerderd met BTW en dat u dat tot nu toe niet hebt willen accepteren.
Uw brief van 10 februari 2020 kan niet anders gelezen worden, dan als afwijzing van het voorstel van cliënt.
Cliënt heeft er ook geen vertrouwen in dat met u te goeder trouw verder kan worden onderhandeld en wenst de onderhandelingen bij deze af te breken.”
2.19.
Estate heeft, na verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, in maart 2020 conservatoir beslag laten leggen op het (voorwaardelijk) bouwrecht zoals door de gemeente Westvoorne verschuldigd is of zal worden aan [naam gedaagde] en onder [naam gedaagde] tot levering op het (voorwaardelijk) bouwrecht.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
Estate vordert bij vonnis:
“Primair
Eiseres te machtigen om al hetgeen namens gedaagde te verrichten dat nodig is om het volle Bouwrecht te doen ontstaan, waaronder het verrichten van rechtshandelingen (waaronder de medewerking aan de publiekrechtelijke wijziging van de bestemming van dit perceel in de door de Gemeente verlangde bestemming) alsmede het (doen) verrichten van feitelijke werkzaamheden (waaronder het slopen van opstallen op het perceel kadastraal bekend gemeente Westvoorne sectie [sectienummer 1] ).
Eiseres te machtigen alle rechtshandelingen van gedaagde, welke in de weg staan aan het ontstaan van het volle Bouwrecht, teniet te doen.
Te bepalen dat kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de hiervoor onder i en ii bedoelde machtigingen ten laste komen van gedaagde en door eiseres in mindering kunnen worden gebracht op de koopsom.
Gedaagde te veroordelen het volle Bouwrecht aan Eiseres te leveren.
Subsidiair
Gedaagde te veroordelen al hetgeen te doen c.q. na te laten dat nodig is om het volle Bouwrecht te doen ontstaan.
Gedaagde te veroordelen het volle Bouwrecht aan Eiseres te leveren.
Primair en subsidiair
Te bepalen dat de door Eiseres verschuldigde koopsom inclusief de verschuldigde belastingen € 215.000,00 bedraagt zonder dat door eiseres nadere kosten zijn verschuldigd.
Te bepalen dat de koopsom zal zijn verschuldigd binnen één maand nadat het bestemmingsplan voor de percelen in ieder geval kadastraal bekend gemeente Westvoorne Sectie [sectienummer 2] , [sectienummer 3] , [sectienummer 4] , [sectienummer 5] , [sectienummer 6] en [sectienummer 7] definitief is gewijzigd, zodanig dat het Bouwrecht is gematerialiseerd in het recht voor Estate om één extra burgerwoning te realiseren.
Aan een veroordeling van gedaagde van de op voet van het hiervoor gevorderde de ingestelde vordering de voorwaarde te verbinden dat eiseres aan gedaagde een voorschot op de koopsom van € 15.000 voldoet na het onherroepelijk worden van het te dezen te wijzen vonnis.
Gedaagde te verbieden het Bouwrecht obligatoir en/of goederenrechtelijk te vervreemden aan een derde, zulks op straffe van een aan eiseres te verbeuren dwangsom van € 1.000.000,00.
Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede in de kosten van de gelegde beslagen, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien (14) dagen na het te dezen te wijzen vonnis;
Gedaagde te veroordelen in de nakosten van deze procedure te begroten op een bedrag € 157,00 en indien betekening van het vonnis plaatsvindt te vermeerderen met een bedrag van € 82,00, dan wel te begroten op respectievelijk € 246,00 en € 328,00 voor zover gedaagde tevens een reconventionele vordering mocht instellen, één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien (14) dagen na het te dezen te wijzen vonnis;
Het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.”
3.2.
[naam gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Estate in de kosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[naam eiser] vordert bij vonnis, waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
“(1) Primair, het conservatoire beslag tot levering, dat eiseres heeft doen leggen op (a) het bouwrecht onder de gemeente Westvoorne respectievelijk (b) het bouwrecht onder [naam eiser] , op te heffen,
subsidiair eiseres te gelasten deze beslagen op te heffen binnen 24 uur na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom ad € 50.000,-- (zegge: vijftigduizend euro) per dag of gedeelte van een dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan.
(2) met veroordeling van eiseres in de kosten van het geding in reconventie, zulks met bepaling dat over de proceskostenveoordeling op basis van Tarief VI tegen twee punten, tevens de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na datum van het te dezen te wijzen vonnis;”
3.5.
Estate voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [naam eiser] in de kosten.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en reconventie
algemeen
4.1.
De vorderingen in conventie en reconventie zullen gelet op hun nauwe samenhang gezamenlijk worden beoordeeld.
4.2.
De kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen een (mondelinge) overeenkomst tot stand is gekomen over de verkoop van het bouwrecht door [naam gedaagde] aan Estate.
kern standpunten partijen
4.3.
Estate legt aan haar vorderingen ten grondslag dat tussen haar en [naam gedaagde] op of omstreeks 4 november 2019 een overeenkomst tot stand is gekomen over de verkoop van het bouwrecht voor een koopsom van € 215.000,00 vrij op naam, wat volgens Estate inhoudt dat alle eventuele kosten, waaronder belasting(en) en notariskosten, voor rekening zijn van [naam gedaagde] . Over de essentialia van de overeenkomst, namelijk het gekochte object (het bouwrecht) en de prijs (€ 215.000,00 vrij op naam), is overeenstemming bereikt.
4.4.
[naam gedaagde] betwist dat een koopovereenkomst tussen hem en Estate tot stand is gekomen. Er is geen wilsovereenstemming bereikt over de verkoop van het bouwrecht.
Tijdens het telefoongesprek op 4 november 2019 heeft [naam 1] geen aanbod gedaan dat de essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst bevatte. Tijdens dat telefoongesprek is geen wilsovereenstemming bereikt, omdat in het geheel niet over BTW of vrij op naam gesproken is en het voor [naam gedaagde] niet duidelijk was wie de bieder was. [naam 1] heeft [naam gedaagde] niet medegedeeld dat zowel bieding 2 als het latere, hogere bod afkomstig was van Estate en dat ook het hogere bod vrij op naam was. Mocht het al zo zijn dat een geldig aanbod aan [naam gedaagde] is gedaan, dan heeft [naam gedaagde] dit aanbod afgewezen. [naam gedaagde] heeft zich niet willen binden aan een verkoopprijs inclusief BTW. Richel heeft niet te gelden als rechtsgeldige vertegenwoordiger van [naam gedaagde] en ook [naam 1] kon [naam gedaagde] niet binden. Er is daarnaast geen overeenstemming bereikt over het karakter van het eerst te betalen bedrag van € 15.000,00 en ook niet over de bankgarantie van € 200.000,00.
toetsingsmaatstaf
4.5.
Voor het tot stand komen van een overeenkomst zijn op grond van artikel 6:217 BW een aanbod en aanvaarding van dat aanbod vereist. De vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden hebben mogen afleiden. Hierbij moeten de verbintenissen die partijen op zich nemen voldoende bepaalbaar zijn. Dit betekent dat tussen partijen ten minste overeenstemming moet bestaan over de essentialia van de overeenkomst.
gang van zaken op 4 november 2019
4.6.
[naam 1] heeft bij e-mail van 4 november 2019 twee biedingen op het bouwrecht doorgegeven aan Richel. Beide biedingen bevatten een koopprijs met daarbij de vermelding “vrij op naam”. [naam gedaagde] gaf in een telefoongesprek met [naam 1] te kennen deze biedingen aan de lage kant te vinden, waarna [naam 1] tijdens een volgend telefoongesprek op dezelfde datum een bieding van € 215.000,00 heeft genoemd.
4.7.
Met het overleggen van de schriftelijke verklaring van [naam 1] over de gang van zaken op 4 november 2019, een aantal e-mails uit die periode en haar verdere toelichting heeft Estate voldoende gemotiveerd gesteld dat [naam 1] op 4 november 2019 telefonisch een van haar afkomstig bod van € 215.000,00 vrij op naam op het bouwrecht heeft overgebracht aan [naam gedaagde] en dat [naam gedaagde] dit aanbod mondeling heeft aanvaard. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of [naam gedaagde] dit voldoende gemotiveerd heeft betwist.
4.7.1.
[naam gedaagde] heeft allereerst naar voren gebracht dat hij op 4 november 2019 niet wist dat de bieding van € 215.000,00 afkomstig was van Estate.
Ook als van de juistheid van deze stelling wordt uitgegaan, staat dat niet in de weg aan de totstandkoming van een koopovereenkomst. [naam gedaagde] heeft niet gesteld dat het voor hem essentieel was wie het bouwrecht zou kopen. Evenmin heeft hij aan [naam 1] meegedeeld dat hij dit wilde weten voordat hij eventueel akkoord zou gaan met de bieding.
4.7.2.
[naam gedaagde] betwist dat hem tijdens het telefoongesprek op 4 november 2019 duidelijk is gemaakt dat de bieding van € 215.000,00 vrij op naam was.
De rechtbank ziet geen reden op om dit punt een bewijsopdracht aan Estate te verstrekken. Ook als niet komt vast te staan dat [naam 1] op 4 november 2019 telefonisch aan [naam gedaagde] heeft meegedeeld dat de bieding van € 215.000,00 vrij op naam was, wist [naam gedaagde] dat of had hij dat moeten weten. In dit verband is van belang dat Estate onweersproken heeft gesteld, zodat dit vaststaat, dat [naam gedaagde] tijdens de telefoongesprekken op 4 november 2019 wist dat de per e-mail van 4 november 2019 door [naam 1] aan Richel overgebrachte biedingen van € 150.000,00 en € 180.000,00 vrij op naam waren. Estate heeft gesteld dat niet valt in te zien waarom het vervolgens uitgebrachte, beduidend hogere bod van € 215.000,00 daarentegen niet vrij op naam zou zijn; dat zou volgens haar totaal onlogisch zijn. [naam gedaagde] heeft deze laatste stelling van Estate niet gemotiveerd betwist. Evenmin heeft [naam gedaagde] feiten gesteld waaruit volgt dat hij redenen had om te veronderstellen dat het bod van € 215.000,00 in tegenstelling tot de eerdere biedingen niet vrij op naam was of om hierover te twijfelen. [naam gedaagde] heeft op dit punt ook geen navraag gedaan bij [naam 1] .
De betwisting van [naam gedaagde] dat hem op 4 november 2019 telefonisch is meegedeeld dat de bieding van € 215.000,00 vrij op naam was, kan hem dan ook niet baten.
De betwisting van [naam gedaagde] dat hem op 4 november 2019 telefonisch is meegedeeld dat de bieding van € 215.000,00 vrij op naam was, kan hem dan ook niet baten.
4.7.3.
Voorts betwist [naam gedaagde] dat hij tijdens het telefoongesprek met [naam 1] op 4 november 2019 telefonisch akkoord is gegaan met het bod van € 215.000,00; hij heeft slechts gezegd dat hij dit bod interessant vond.
De rechtbank volgt Estate in haar standpunt dat deze betwisting niet is onderbouwd en moet worden gepasseerd zonder dat aan bewijslevering wordt toegekomen. Deze betwisting is pas in de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie naar voren gebracht, wat ernstig afbreuk doet aan de overtuigingskracht ervan. Immers, niet valt in te zien waarom een zo essentiële betwisting niet in de eerste conclusie van [naam gedaagde] naar voren is gebracht. Bovendien valt deze betwisting niet te rijmen met de handelwijze van [naam gedaagde] na het telefoongesprek. Ten eerste heeft hij Richel gevraagd een koopovereenkomst op te stellen. Ten tweede heeft hij, zoals kan worden afgeleid uit de e-mail van 5 december 2019 van Richel, besloten een andere partij die stelde het bouwrecht te hebben gekocht voor € 15.000,00 af te kopen. Deze handelingen wijzen, zeker in samenhang bezien, in geen andere richting dan dat [naam gedaagde] meende op 4 november 2019 een overeenkomst te hebben gesloten met de partij die een bieding van € 215.000,00 op het bouwrecht had gedaan.
4.8.
De conclusie is dat [naam 1] op 4 november 2019 namens Estate aan [naam gedaagde] het aanbod heeft gedaan om het bouwrecht voor € 215.000,00 te kopen, dat [naam gedaagde] wist of had moeten weten dat dit aanbod vrij op naam was en dat [naam gedaagde] dit aanbod op 4 november 2019 heeft aanvaard.
hebben partijen op 4 november 2019 een overeenkomst gesloten?
4.9.
Estate stelt dat partijen op 4 november 2019 overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst, waarmee [naam gedaagde] de verbintenis op zich heeft genomen die overeenkomst uit te voeren.
[naam gedaagde] betwist dit. Uit de discussie tussen partijen na 4 november 2019 blijkt volgens hem dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van een overeenkomst.
De rechtbank zal nu beoordelen wat partijen in dit verband hebben aangevoerd.
betekenis ‘vrij op naam’
4.10.
Als komt vast te staan dat partijen een koopprijs van € 215.000,00 vrij op naam hebben afgesproken, betekent dat volgens [naam gedaagde] nog niet dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen, nu zij het begrip vrij op naam verschillend uitleggen. Vrij op naam betekent volgens [naam gedaagde] in elk geval niet dat de verkoper de over de transactie verschuldigde BTW voor zijn rekening moet nemen. Estate weerspreekt dit.
4.10.1.
De rechtbank volgt Estate niet in haar stelling dat niet tot de essentialia van de overeenkomst behoort of de koopsom vrij op naam is. Estate heeft zelf opgemerkt dat de koop van het bouwrecht voor haar niet lucratief zou zijn als zij belasting over de koopsom moet betalen. Blijkbaar is dit punt voor haar wel degelijk essentieel.
4.10.2.
Hiervoor (zie 4.7.2 en 4.8) heeft de rechtbank geconcludeerd dat [naam gedaagde] op 4 november 2019 wist of had moeten weten dat de bieding van € 215.000,00 vrij op naam was. Bij de beantwoording van de vraag welke betekenis het begrip vrij op naam in dit specifieke geval heeft, is een zuiver taalkundige uitleg van dit begrip niet voldoende. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan het begrip vrij op naam mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vergelijk HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)).
4.10.3.
Estate stelt dat algemeen bekend is dat onder vrij op naam wordt verstaan dat alle verschuldigde belastingen en verdere kosten voor rekening van de verkoper zijn. In deze stelling ligt besloten dat de bieding van Estate van € 215.000,00 vrij op naam in deze zin was bedoeld en dat [naam gedaagde] dat wist. Dit heeft [naam gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist. Weliswaar heeft [naam gedaagde] gewezen op fiscaalrechtelijke rechtspraak, maar Estate stelt daar terecht tegenover dat deze rechtspraak betrekking heeft op een specifieke context die hier niet zonder meer aan de orde is. Voorts stelt [naam gedaagde] niet dat hij de betreffende rechtspraak op 4 november 2019 kende, zodat deze niet van invloed kan zijn geweest op de betekenis die hij toen toekende aan het begrip vrij op naam. Bovendien heeft [naam gedaagde] niet gemotiveerd gesteld dat hij het begrip vrij op naam op 4 november 2019 daadwerkelijk anders uitlegde dan [naam gedaagde] , laat staan hoe hij dit begrip toen uitlegde, waarom deze alternatieve uitleg in de gegeven omstandigheden redelijk was en waaruit volgt dat Estate behoorde te begrijpen dat [naam gedaagde] het begrip vrij op naam anders uitlegde dan – naar Estate onvoldoende weersproken heeft gesteld, zodat dit vaststaat – algemeen gebruikelijk is.
Evenmin heeft [naam gedaagde] gesteld dat de algemeen gangbare betekenis van het begrip vrij op naam hem op 4 november 2019 niet of onvoldoende bekend was en dat kan ook niet worden afgeleid uit de gang van zaken. [naam gedaagde] wist dat de eerdere biedingen van € 150.000,00 en € 180.000,00 vrij op naam waren en hij wist of moest weten dat dit ook gold voor de bieding van € 215.000,00 (zie 4.7.2). Gezien de eerdere biedingen is het begrip vrij op naam voor [naam gedaagde] niet uit de lucht komen vallen tijdens het telefoongesprek op 4 november 2019. [naam gedaagde] heeft niet gesteld dat hij Richel, die hem de eerdere biedingen heeft overgebracht, om verduidelijking van het begrip vrij op naam heeft gevraagd. Evenmin heeft [naam gedaagde] deze verduidelijking gevraagd aan [naam 1] . [naam 1] bracht aan [naam gedaagde] weliswaar een bod van Estate over, maar [naam 1] was door [naam gedaagde] zelf benaderd om op zoek te gaan naar mogelijke kopers van het bouwrecht. Er was voor [naam gedaagde] dan ook geen beletsel om desgewenst aan [naam 1] opheldering te vragen over de betekenis van dit begrip. Dat [naam gedaagde] deze opheldering niet heeft gevraagd aan Richel of [naam 1] , duidt erop dat hem duidelijk was wat vrij op naam betekent.
4.10.4.
Voor zover bij [naam gedaagde] onduidelijkheid bestond over de vraag hoe de transactie in deze specifieke situatie belast zou worden (vergelijk de e-mail van 17 december 2019 van Richel), komt het voor zijn rekening en risico dat hij dit niet nader heeft onderzocht voordat hij het aanbod op 4 november 2019 heeft aanvaard. De stelling van [naam gedaagde] dat hij een leek is op dit gebied en Estate een professionele partij kan hem niet baten, gezien de aan [naam gedaagde] ter beschikking staande mogelijkheid om hierover advies in te winnen, bijvoorbeeld bij Richel of [naam 1] . Hier komt nog bij dat Estate onweersproken heeft gesteld, zodat dit vaststaat, dat over een transactie als hier aan de orde lang niet altijd BTW is verschuldigd. [naam gedaagde] heeft niet onderbouwd gesteld dat in dit geval wel BTW verschuldigd is. Gelet hierop is niet komen vast te staan dat de door [naam gedaagde] gegeven reden om af te zien van de overeenkomst, de verschuldigdheid van BTW over de koopsom, daadwerkelijk aan de orde is.
4.10.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat eventueel verschuldigde belastingen over de koopsom voor rekening zijn van [naam gedaagde] .
karakter bedrag € 15.000,00
4.11.
Estate stelt dat het bedrag van € 15.000,00 een waarborgsom of aanbetaling was die zou worden terugbetaald als de koop niet zou worden uitgevoerd.
[naam gedaagde] betwist dit en meent dat dit bedrag het karakter had van niet voor terugbetaling in aanmerking komend ‘tekengeld’ en dat partijen op dit essentiële punt geen overeenstemming hebben bereikt.
4.11.1.
In zijn e-mail van 4 november 2019 heeft Richel het over een aanbetaling en in zijn e-mail van 5 november 2019 over een bedrag dat vooruit wordt betaald. Hiermee maakt Richel duidelijk dat partijen in zijn beleving zijn overeengekomen dat sprake is van een aanbetaling, niet van ‘tekengeld’. [naam gedaagde] heeft geen feiten gesteld waaruit het tegendeel kan volgen. Gelet hierop is komen vast te staan dat partijen over het karakter van het bedrag van € 15.000,00 overeenstemming hebben bereikt.
bankgarantie
4.12.
In de op 5 december 2019 aan Estate toegezonden conceptkoopovereenkomst is vermeld dat Estate een bankgarantie van € 200.000,00 zou (doen) stellen. Estate maakte duidelijk daarmee niet akkoord te gaan. [naam gedaagde] stelt dat geen sprake kan zijn van een rechtsgeldige koopovereenkomst omdat overeenstemming op dit punt ontbreekt.
4.12.1.
Het stellen van een bankgarantie voor de volledige koopprijs (althans het na aanbetaling resterende deel daarvan) is naar Estate onweersproken stelt, zodat dit vaststaat, (hoogst) ongebruikelijk. [naam gedaagde] heeft niet gesteld dat hij een dergelijke voorwaarde op 4 november 2019 ter sprake heeft gebracht. Estate hoefde er redelijkerwijs niet op bedacht te zijn dat bij de schriftelijke uitwerking van de mondeling gesloten overeenkomst opeens een dergelijke ongebruikelijke voorwaarde zou worden geïntroduceerd. Dat een dergelijke voorwaarde zeer ongebruikelijk is, betekent ook dat dit in zijn algemeenheid geen essentieel onderdeel is van een koopovereenkomst. Partijen zijn de gevraagde bankgarantie niet overeengekomen en Estate hoefde daarmee ook niet in te stemmen om aanspraak te kunnen maken op uitvoering van de overeenkomst door [naam gedaagde] .
tussenconclusie
4.13.
Partijen hebben op 4 november 2019 overeenstemming bereikt over de essentiële onderdelen van een koopovereenkomst, zodat [naam gedaagde] in beginsel gehouden is deze overeenkomst uit te voeren.
rol [naam 1]
4.14.
[naam gedaagde] betwist dat [naam 1] bevoegd was een overeenkomst te sluiten. Deze betwisting houdt geen stand. [naam 1] bracht het aanbod van Estate over en [naam gedaagde] heeft dit aanbod aanvaard. Dat het aanbod van Estate via een derde is uitgebracht, betekent niet dat de aanvaarding van dat aanbod door [naam gedaagde] hem niet bindt en niet tot een overeenkomst leidt.
rol Richel
4.15.
De stelling van [naam gedaagde] dat Richel niet bevoegd was hem te binden, kan nergens toe leiden, omdat niet Richel maar [naam gedaagde] zelf op 4 november 2019 de overeenkomst met Estate heeft gesloten.
[naam gedaagde] in persoon gedagvaard
4.16.
[naam gedaagde] stelt dat hij ten onrechte in persoon is gedagvaard, nu de rechtsvorm van de verkoper een vennootschap onder firma is, te weten de [naam bedrijf]
Estate voert aan dat [naam gedaagde] een eenmanszaak drijft, volgens notering bij de Kamer van Koophandel al sinds 1993, dat hij steeds voor zichzelf is opgetreden, ook in de kort gedingprocedure die hij tevergeefs heeft gevoerd om het gelegde beslag opgegeven te krijgen, en dat voor de verplichtingen van een vennootschap onder firma hoofdelijke verbondenheid geldt. Estate acht het daarnaast bijzonder dat [naam gedaagde] dit punt pas aan het einde van zijn laatste processtuk opwerpt.
4.16.1.
[naam gedaagde] heeft niet gesteld dat hij de overeenkomst van 4 november 2019 niet in persoon heeft gesloten, maar namens een vennootschap. Reeds hierom heeft Estate terecht [naam gedaagde] in persoon aangesproken tot nakoming van zijn verbintenissen uit deze overeenkomst. Evenmin heeft [naam gedaagde] gesteld dat hij het juridisch of feitelijk niet in zijn macht heeft om aan een veroordelend vonnis te voldoen. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan zijn stellingen op dit punt.
beslissing op de hoofdvorderingen
4.17.
De rechtbank stelt vast dat [naam gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de vorderingen in conventie voor het geval de rechtbank oordeelt dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten die [naam gedaagde] heeft uit te voeren.
4.17.1.
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk waarom toewijzing van de verstrekkende primaire vordering van Estate noodzakelijk is om te bewerkstelligen dat [naam gedaagde] zijn verbintenissen uit de gesloten koopovereenkomst nakomt. De rechtbank zal het primair gevorderde daarom afwijzen.
4.17.2.
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk welk belang Estate heeft bij het gevorderde verbod op vervreemding van het bouwrecht. Uit het op het bouwrecht rustende beslag volgt al dat [naam gedaagde] dit niet kan vervreemden. Ook dit onderdeel van de vordering van Estate zal worden afgewezen.
4.17.3.
De rechtbank ziet geen reden om de gelegde beslagen op te heffen. Na opheffing zou [naam gedaagde] het bouwrecht kunnen verkopen aan een derde. Estate heeft er een gerechtvaardigd belang bij dit risico niet te lopen en [naam gedaagde] heeft er geen gerechtvaardigd belang bij om het bouwrecht te kunnen verkopen aan een derde, nu Estate gelet op het voorgaande aanspraak kan maken op levering van het bouwrecht door [naam gedaagde] .
kosten
4.18.
[naam gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten inclusief de beslagkosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Estate in conventie worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 83,38
- overige explootkosten € 1,71
- beslagkosten € 290,74
- griffierecht € 2.042,00
- salaris advocaat
€ 1.096,00(2 punt × tarief € 543,00)
€ 1.096,00(2 punt × tarief € 543,00)
Totaal € 3.513,83
De kosten aan de zijde van Estate in reconventie worden tot op heden begroot op € 543,00 aan salaris advocaat (2 punt x tarief € 543,00 x 0,5). In reconventie heeft Estate (anders dan in conventie) geen wettelijke rente over de proceskosten gevorderd.
4.19.
De gevorderde nakosten worden toegewezen als in het dictum te vermelden.
5..De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
gebiedt [naam gedaagde] alles te doen of na te laten wat nodig is om het volle bouwrecht te doen ontstaan, waaronder het verlenen van zijn medewerking aan de publiekrechtelijke wijziging van de bestemming van het perceel in de door de gemeente Westvoorne verlangde bestemming en het (doen) verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden waaronder het slopen van opstallen op het perceel,
5.2.
gebiedt [naam gedaagde] het volle bouwrecht aan Estate te leveren,
5.3.
stelt vast dat de koopsom voor het bouwrecht € 215.000,00 bedraagt, inclusief verschuldigde belastingen, door Estate aan [naam gedaagde] te voldoen binnen één maand nadat het bestemmingsplan voor de percelen in ieder geval kadastraal bekend gemeente Westvoorne Sectie [sectienummer 2] , [sectienummer 3] , [sectienummer 4] , [sectienummer 5] , [sectienummer 6] en [sectienummer 7] definitief is gewijzigd, zodanig dat het bouwrecht is gematerialiseerd in het recht voor Estate om één extra burgerwoning te realiseren,
5.4.
verbindt aan de veroordeling van [naam gedaagde] de voorwaarde dat Estate € 15.000,00 als voorschot op de koopsom voldoet binnen drie dagen na het onherroepelijk worden van dit vonnis,
5.5.
veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Estate tot op heden begroot op € 3.513,83, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
wijst de vorderingen af,
5.8.
veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Estate tot op heden begroot op €543,00,
in conventie en reconventie
5.9.
veroordeelt [naam gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [naam gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten vanaf de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
5.10.
verklaart de onderdelen 5.1 tot en met 5.5, 5.8 en 5.9 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J. Wagner, griffier, en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C. Bouwman, rolrechter, op 13 januari 2021.
3248/2083/3194/2294