Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/617406 / KG ZA 21-315
Vonnis in kort geding van 31 mei 2021
in de zaak van
1..[naam eiser 1],
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats eisers],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaten mrs. I.C.J. Brinkhof en A. Danopoulos te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BESTRAN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. P. van der Mersch te Rotterdam.
Partijen worden hierna [naam eiser 1], [naam eiser 2] en Bestran genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 april 2021 met producties 1 tot en met 18
- de akte houdende producties 1 tot en met 7 tevens conclusie van eis in reconventie
- de mondelinge behandeling gehouden op 12 mei 2021
- de pleitnota van [naam eiser 1] en [naam eiser 2]
- de pleitnota van Bestran
- het bericht van de advocaat van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] van 17 mei 2021 waaruit volgt dat partijen die dag geen regeling hebben getroffen en vonnis wensen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] zijn sinds eind juni 2018 eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 1] (hierna ook: [adres 1]. Zij zijn voornemens om na afronding van de geplande verbouwing met hun twee kinderen in een deel van [adres 1] te gaan wonen.
2.2.
Bestran is sinds 1 juni 2018 eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 2] (hierna ook: [adres 2]). De activiteiten van Bestran richten zich op het beheer en de verhuur van onroerend goed. [adres 2] is in zeven appartementen (A tot en met G) gesplitst die worden verhuurd aan expats of in het kader van ‘
long and short stay’. Eén van de zeven appartementen is in gebruik genomen door Bestran. Enig bestuurder van Bestran is [naam 1].
long and short stay’. Eén van de zeven appartementen is in gebruik genomen door Bestran. Enig bestuurder van Bestran is [naam 1].
2.3.
Bij besluit van 7 juni 2019, aanvullend gemotiveerd bij besluit van 19 maart 2020, heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] een omgevingsvergunning verleend voor de transformatie van [adres 1] van kantoorcomplex naar een woonhuis, twee appartementen en een nieuwe dakopbouw met dakterras(sen).
Tegen dit besluit hebben Bestran en Corp Venture Corporation B.V. (de eigenaar van het pand aan de [adres 3], hierna: Corp Venture) bezwaar aangetekend. Naast dit bezwaar hebben Bestran en Corp Venture de bestuursrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen waarin het besluit van 7 juni 2019 wordt geschorst. Dat verzoek is op 11 september 2019 afgewezen. Alleen Corp Venture heeft tegen de beslissing op het bezwaar beroep bij de rechtbank en later hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak. De appelprocedure loopt nog.
2.4.
De verbouwing van [adres 1] is aangevangen. Onder andere vanwege de bezwaarschriftprocedure heeft de verbouwing enige tijd stilgelegen.
2.5.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] willen op korte termijn beginnen met werkzaamheden ten behoeve van de herinrichting van het dak van [adres 1]. Zij beogen het bestaande dak te vervangen en anders in te richten. Het betreft de volgende aan Bestran bekendgemaakte werkzaamheden:
gedeeltelijk afdekken van het dak van [adres 2];
slopen van wanden en daken op het perceel van [adres 1];
aanhelen van wanden en dak(randen) ter plaatse van de aansluiting van [adres 1]/[adres 2];
herstelwerkzaamheden waterkerende aansluitingen ter plaatse van de aansluiting van [adres 1]/[adres 2];
plaatsen van buitenwanden op perceel van [adres 1];
plaatsen van dak op perceel van [adres 1];
afwerkingen van wanden en daken vanaf perceel van [adres 2];
waterkerende aansluitingen vanaf perceel van [adres 2];
verwijderen van tijdelijke afdekking van het dak van [adres 2]; en
bezemschoon opleveren van het gedeeltelijke dak van [adres 2],
hierna: de Werkzaamheden.
2.6.
Het bovenaanzicht van de daken van nrs. 38 en 40 ziet er op dit moment als volgt uit, waarbij is gegeven dat de rechterlichtstraat van [adres 2] binnenin, in het trappenhuis, (inmiddels) is voorzien van glas en lood:
voorgevel
[adres 2] [adres 1]
2.7.
Met de Werkzaamheden ten behoeve van de herinrichting van het dak van [adres 1] beogen [naam eiser 1] en [naam eiser 2] blijkens de tekening van hun architect, [naam 2] van KOOL, het volgende resultaat te bereiken:
Ter toelichting: de tekening geeft de toekomstige situatie van bovenaf gezien weer. De tekening is ten opzichte van het origineel gedraaid, zodat, net als op de foto onder 2.6, de straatzijde zich aan de bovenkant van de tekening bevindt, de tuinzijde aan de onderkant en [adres 2] aan de linkerzijde van [adres 1]. Na voltooiing van de Werkzaamheden zal sprake zijn van een grotendeels plat dak, twee door een hekwerk omheinde dakterrassen en, tussen de terrassen, een trappenhuis.
2.8.
Sinds maart 2021 heeft tussen (de advocaten van) partijen overleg plaatsgevonden en is correspondentie gevoerd over de aan Bestran gevraagde toestemming, de nulmeting, de aard en de duur van de Werkzaamheden en over de voorwaarden die Bestran aan het geven van haar toestemming verbindt.
3..Het geschil in conventie
3.1.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] vorderen om bij vonnis, steeds voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Bestran te gebieden om het uitoefenen van het ladderrecht ex artikel 5:56 BW Pro door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] te gehengen en gedogen en ten behoeve daarvan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] toe te staan zich op [adres 2] te begeven in het kader van de Werkzaamheden, gedurende een periode van in totaal circa 6 tot 10 weken (afhankelijk van de weers-omstandigheden), te starten vanaf één dag na het vonnis, althans een in goede justitie door [de voorzieningenrechter van, opm. vzr] deze rechtbank te bepalen periode en startdatum, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat Bestran dit gebod overtreedt;
Bestran te veroordelen in de kosten van deze procedure, zulks met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd is met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis;
Bestran te veroordelen in de nakosten, conform het liquidatietarief begroot op € 163,00 dan wel, in het geval van betekening, € 242,00.
3.2.
Bestran voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..Het geschil in reconventie
4.1.
Bestran vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] te ver-bieden om binnen twee meter van de grenslijn van het erf van Bestran een dakterras of soortgelijk werk aan te leggen c.q. te hebben, voor zover dit uitzicht geeft op het erf van Bestran, op straffe van hoofdelijke verbeurte door [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] van een dwangsom
van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] dit verbod overtreden, met hoofdelijk veroordeling van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] in de kosten van deze pro-cedure, waaronder begrepen een veroordeling in de nakosten ad € 163,00 zonder beteke-ning en € 242,00 met betekening.
4.2.
[naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] voeren verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5..De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
De over en weer op grond van artikel 5:56 BW Pro respectievelijk artikel 5:50 BW Pro ingestelde vorderingen van partijen raken het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben: (het onbelemmerde genot van) het eigendomsrecht. In die omstandigheid is de spoedeisendheid in voldoende mate gegeven.
in conventie
5.2.
Het geschil in conventie komt er in de kern op neer dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op korte termijn de Werkzaamheden, die deels bouwkundig en constructief van aard zijn, willen aanvangen en verrichten, waarvoor zij toegang tot het dak van Bestran ([adres 2]) nodig hebben. Bestran verbindt aan haar toestemming veertien voorwaarden die voor het eerst zijn gesteld in haar e-mail aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] van 2 april 2021. De door Bestran gestelde voorwaarden, waaraan zij nog steeds vasthoudt, luiden als volgt:
Wij willen weten wie de aannemer/ dakdekker of installateur is voor de dakwerkzaamheden? Is dit een erkend dakdekker en aangesloten VNI-UNETO Techniek Nederland ?
Wij willen een CAR-verzekering op de mail zien van dit bedrijf.
Wij geven toestemming van maandag tot vrijdag van 8.00 tot 17.30 uur. (…)
Wij geven maximaal 4 weken toestemming om ons dak te betreden vanaf 9 april tot 8 mei 2021.
Iedere vrijdag dient het dak schoon en netjes te worden opgeleverd.
Er mogen geen materialen op ons dak staan. Ook niet heel even!
Indien er schade wordt aangebracht zullen de werkzaamheden direct gestaakt worden en zal eerst een opname en herstel dienen plaats te vinden.
Er dienen dagelijks voldoende werkende brandblussers aanwezig te zijn op het dak.
Wij willen de schriftelijke garantie dat er volgens de geldende NEN / VCA veiligheidsvoorschriften van de bouw in Nederland zal worden gewerkt.
Op vrijdag 30 april zal een inspectie plaatsvinden van ons dak door onze installateur waarvan de kosten voor rekening zijn van uw opdrachtgever. (…)
Wij verlangen voor aanvang werkzaamheden een waarborgsom van Euro 10.000,- gestort door uw opdrachtgever op de derdenrekening van notaris [naam notaris] te [plaatsnaam] met de uitdrukkelijke opdracht en omschrijving dat bij aangebrachte schade niet alleen de verzekering zal worden ingeschakeld en de volledige schade zal worden uitgekeerd door verzekeraar aan ons maar ook dit bedrag als "smartengeld ".
Wij hebben bij aankoop van dit pand veiligheidscamera's opgehangen op het dak. Uw cliënt neemt hier notitie van en maakt hier nimmer bezwaar tegen.
U kunt de 0-meting uitvoeren met toegang tot ons dak via het dak van uw cliënt.
Een kopie van het 0-meting rapport zal voor aanvang werkzaamheden per e-mail aan ons worden gestuurd (…). De start van de werkzaamheden kunnen pas aanvangen als wij het rapport hebben goedgekeurd.
Ter zitting is gebleken dat Bestran nog een aanvullende vijftiende voorwaarde stelt die inhoudt dat de uitvoerders van het werk tijdens de Werkzaamheden geen muziek mogen afspelen.
5.3.
De vraag is of [naam eiser 1] en [naam eiser 2] gerechtigd zijn om de toegang tot het dak van [adres 2] verschaft te krijgen en of het Bestran vrijstaat die toestemming slechts onder de hiervoor weergegeven voorwaarden, die zij schriftelijk vastgelegd wenst te zien, te geven.
5.4.
In artikel 5:56 BW Pro is bepaald dat wanneer voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere naburige onroerende zaak gebruik te maken, de eigenaar van deze zaak gehouden is dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen, het zogenoemde ladder- of steigerrecht.
5.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Werkzaamheden uitsluitend kunnen plaatsvinden met gebruikmaking van (het dak van) [adres 2]. Daarmee is aan het noodzakelijkheidsvereiste voldaan. Evenmin staat ter discussie dat de Werkzaamheden, waarvoor het gebruik van [adres 2] noodzakelijk is, van tijdelijke duur zijn, zodat ook aan het tijdelijkheidsvereiste is voldaan. Daaraan doet niet af dat Bestran liever ziet dat de Werkzaamheden binnen een kortere tijdsspanne worden afgerond dan de periode voorzien door [naam eiser 1] en [naam eiser 2].
Gelet op de inhoud van de door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] overgelegde producties hebben zij aan Bestran voldoende kenbaar gemaakt wat de Werkzaamheden omvatten en wat de omvang en duur van de Werkzaamheden zullen zijn. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan dit worden aangemerkt als een behoorlijke kennisgeving in de zin van artikel 5:56 BW Pro. Artikel 5:56 BW Pro schrijft daarnaast voor dat het gebruik van het perceel van de ander tegen schadeloosstelling dient te gebeuren. Uit het procesdossier en het verhandelde ter zitting blijkt dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] schadeloosstelling hebben aangeboden, in welk kader zij aan Bestran herhaaldelijk het aanbod hebben gedaan om een nulmeting te verrichten. Bestran heeft uiteindelijk (onder voorwaarden) het verrichten van een nulmeting geaccepteerd.
5.6.
Vervolgens is aan de orde of het Bestran vrijstaat aan haar toestemming, dus buiten dat wat artikel 5:56 BW Pro daarover bepaalt, aanvullende voorwaarden te verbinden.
Afgezien van de voorwaarden als hiervoor onder 5.2 sub 3, 5, 6, 8, 12 en 13 genoemd, waarvan door Bestran in haar pleitnota op bladzijden 3 en 4 onbetwist is gesteld dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] daarmee hebben ingestemd, kan Bestran verder geen aanvullende voorwaarden aan haar toestemming verbinden. Dat wat Bestran in het kader van de door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet geaccepteerde voorwaarden heeft aangevoerd levert immers geen gewichtige redenen op om [naam eiser 1] en [naam eiser 2] het tijdelijk gebruik te weigeren of de Werkzaamheden tot een later tijdstip uit te stellen als bedoeld in artikel 5:56 BW Pro. In het bijzonder merkt de voorzieningenrechter op dat de aard van de relatie tussen partijen, als ook louter de vrees voor schade, onvoldoende reden vormen om het gebruik van [adres 2] aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] te ontzeggen. Voor zover Bestran schade van het tijdelijk gebruik ondervindt zal dit zich achteraf kunnen vertalen in herstel en/of een schadevergoeding. Verder geldt dat voor het opleggen van een waarborgsom (5.2 voorwaarde 11) geen wettelijke grondslag bestaat.
5.7.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zich op goede grond beroepen op artikel 5:56 BW Pro. De vordering onder 3.1 sub 1 van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] wordt toegewezen, met dien verstande dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zich naast het bepaalde in artikel 5:56 BW Pro aan de hiervoor onder 5.2 sub 3, 5, 6, 8, 12 en 13 genoemde voorwaarden van Bestran dienen te houden. De termijn gedurende welke Bestran toegang tot (het dak van) haar pand moet verschaffen aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] wordt, zoals gevorderd, bepaald op zes tot tien weken. De voorzieningenrechter gaat er hierbij vanuit dat er voorafgaand aan de Werkzaamheden een nulmeting zal plaatsvinden en dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] de door de Werkzaamheden eventuele ontstane schade op grond van artikel 5:56 BW Pro aan Bestran zullen herstellen of vergoeden.
5.8.
Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom wordt gemaximeerd tot een bedrag van
€ 50.000,00.
5.9.
Bestran wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] worden begroot op:
- betekening oproeping € 110,62
- griffierecht 309,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
totaal € 1.435,62
5.10.
De nakosten worden, gelet op het geldende liquidatietarief en voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot, toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
in reconventie
5.11.
Op grond van artikel 5:50 BW Pro is het niet toegestaan om binnen twee meter van de grenslijn van het naburige erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze uitzicht geven op het naburige erf, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven. Dakterrassen vallen ook onder de reikwijdte van deze bepaling. De ratio van artikel 5:50 BW Pro is om de privacy te beschermen.
5.12.
De vraag die voorligt is of na de realisatie van de nieuwe dakopbouw van [adres 1] in de vorm van een plat dak en de twee dakterrassen onrechtmatig uitzicht ontstaat op het dak (dat niet als dakterras wordt gebruikt) en, zo begrijpt de voorzieningenrechter Bestran, de tuin/het balkon (op de eerste verdieping) van [adres 2]. Die vraag beantwoordt de voorzieningenrechter ontkennend.
5.13.
Als uitgangspunt geldt dat het bij ‘uitzicht’ moet gaan om de zichtlijn die loodrecht op de erfafscheiding staat; zijdelings uitzicht valt niet onder de reikwijdte van artikel 5:50 BW Pro. De voorzieningenrechter overweegt verder als volgt.
5.13.1.
Niet in geschil is dat de afstand vanaf het te realiseren dakterras tot aan de erfgrens met [adres 2] ongeveer 70 centimeter bedraagt en dat de lichtstraat die zich op het dak van [adres 2] het meest dicht bij [adres 1] bevindt, van doorzichtig glas is gemaakt.
Bestran heeft bezwaar gemaakt tegen de inkijk die hierdoor volgens haar bij [adres 2] mogelijk is. Zij heeft zich op haar recht van privacy beroepen. In dat kader hebben [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] aangegeven bereid te zijn om het dakterras aan de kant van [adres 2] te voorzien van een ondoorzichtige composiet schutting van minimaal 1.80/2 meter hoogte die, naar wordt aangenomen, stormvast is. Nu Bestran haar instemming met het plaatsen van een dergelijke schutting kenbaar heeft gemaakt, wordt met de realisatie van de schutting de strijdigheid met artikel 5:50 BW Pro op dit punt opgeheven. Daarbij is mede van belang dat de lichtstraat die zich op het dak van [adres 2] het dichtst bij [adres 1] bevindt aan de binnenkant is voorzien van glas in lood wat de kans op privacygevoelige inkijk weinig aannemelijk maakt en dat het dak van [adres 2] verder niet in gebruik is als terras.
5.13.2.
Partijen zijn het erover eens dat de afstand van de te realiseren dakterrassen van [adres 1] naar de dakrand aan de achterzijde van [adres 1] ongeveer 1.50 meter bedraagt en dat het pand van Bestran ([adres 2]) aan de tuinkant langer doorloopt dan [adres 1]. Gelet hierop is niet aannemelijk dat, rechthoekig gemeten, sprake is van met het burenrecht strijdig uitzicht op de tuin/het balkon van [adres 2].
5.13.3.
Daarenboven geldt dat Bestran niet is betrokken in de bestuursrechtelijke hoger beroepsprocedure over de vergunningverlening en dat zij in de onderhavige civielrechtelijke procedure geen argumenten over de mogelijke onrechtmatigheid van het besluit tot vergunningverlening naar voren heeft gebracht. Voor de voorzieningenrechter in dit kort geding bestaat dan vooralsnog geen ruimte om af te wijken van het oordeel van de voorzieningenrechter in de bestuursrechtelijke procedure dat de aan [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] verleende vergunning niet wordt geschorst.
5.14.
Dit alles leidt ertoe dat de vordering in reconventie wordt afgewezen.
5.15.
Bestran wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] worden begroot op € 508,00 (factor 0,5 × tarief € 1.016,00) aan salaris advocaat.
6..De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
gebiedt Bestran om het uitoefenen van het ladder- en steigerrecht op grond van artikel 5:56 BW Pro door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] te gehengen en gedogen en ten behoeve daarvan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] toe te staan zich op het dak van [adres 2] te begeven in het kader van de Werkzaamheden, gedurende een periode van in totaal 6 tot 10 weken, te starten vanaf één dag na betekening van dit vonnis, ,
6.2.
veroordeelt Bestran om aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 6.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
6.3.
verstaat dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zich aan de onder 5.2 sub 3, 5, 6, 8, 12 en 13 weergegeven voorwaarden houden,
6.4.
veroordeelt Bestran in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] tot op heden begroot op € 1.435,62, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.5.
veroordeelt Bestran in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Bestran niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.6.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.8.
wijst de vordering af,
6.9.
veroordeelt Bestran in de proceskosten, aan de zijde van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] tot op heden begroot op € 508,00,
6.10.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Sikkel, ondertekend door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2021.1734/1573