Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 19/1801
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juni 2021 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [woonplaats eiser] , eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. P. van Hattem.
en
de Staat der Nederlanden(namens deze: de Minister van Justitie en Veiligheid; hierna: de Staat).
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 22 januari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres eiser] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 232.000,-.
Eiser heeft bezwaar ingediend tegen de beschikking op 2 maart 2018.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 1 maart 2019 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit op 11 april 2019.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 april 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De gemachtigde van eiser is tijdens de zitting - op eigen verzoek - telefonisch gehoord.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Naar aanleiding van het verzoek van eiser om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat mede als partij aangemerkt.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 204.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde, na de verlaging, niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een galerijwoning met lift, met een woonoppervlakte van 85 m², inclusief een eigen parkeerplaats.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel en meerderheidsregel
5.1
Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel. Hij stelt dat [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] , [adres 12] , [adres 13] , [adres 14] , [adres 15] , en [adres 16] op waardepeildatum 1 januari 2016 een WOZ-waarde van € 212.000,- hebben. Deze appartementen zouden identiek zijn aan de onroerende zaak. De WOZ-waarde zou daarom te hoog zijn vastgesteld. Eiser stelt dat de WOZ-waarde van € 204.000,- voor de onroerende zaak juist is.
5.2
Verweerder geeft ter zitting aan dat hij primair gebruik maakt van de vergelijkingsmethode, waarbij een vergelijking wordt gemaakt op basis van verkoopcijfers dicht rond de waardepeildatum van vergelijkbare objecten. Verweerder stelt dat het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing is, omdat er geen sprake is van identieke objecten. Sommige objecten die eiser noemt beschikken over een eigen parkeerplaats en andere objecten beschikken hier niet over. Dit maakt dat er in dit geval geen sprake is van gelijke gevallen.
5.3
Het enkele feit dat de inhoud van het vergelijkingsobject afwijkt van de inhoud van de onroerende zaak, betekent, gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken niet dat dit vergelijkingsobject niet bruikbaar is. Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer oppervlakte rekening is gehouden. Verweerder maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
5.4
De rechtbank concludeert dat er geen sprake is van identieke woningen. Het feit dat twee van de drie objecten beschikken over een eigen parkeerplaats betekent dat er geen sprake is van gelijke gevallen. Dit maakt dat de meerderheidsregel niet is geschonden. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Waarde parkeerplaats
6. Eiser voert ter zitting aan dat hij het verschil van € 20.000,- in de WOZ-waarde voor parkeerplaats onverklaarbaar hoog vindt. Verweerder geeft aan dat dit de prijs is die er op de markt voor wordt betaald. Volgens de rechtbank geldt dat uiteindelijk enkel de eindwaarde van € 232.000,- ter toetsing staat, waarbij de taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059). De waarde van de parkeerplaats die verweerder in zijn taxatierapport noemt, dient dus enkel om de waarde-opbouw inzichtelijk te maken. Het is niet zo dat de waarde van een parkeerplaats direct ter toetsing staat. Het gaat om de eindwaarde die onderbouwd moet worden met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum van vergelijkbare appartementen. De waarde van de onroerende zaak is niet te hoog vastgesteld.
7. De slotsom is dan dat het beroep van eiser ongegrond is.
Redelijke termijn
8.1
Eiser verzoekt verder tot een schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
8.2
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
8.3
Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.
De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
8.4
Voor beroepen die tussen 1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de Rechtbank Rotterdam van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere omstandigheden. Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.
8.5
In deze zaak is het bezwaarschrift op 2 maart 2018 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 4 juni 2021. Daarom is de redelijke termijn van, in dit geval, tweeënhalf jaar, met 9 maanden overschreden.
Uitgaande van het tarief genoemd in rechtsoverweging 8.3 heeft eiser recht op een schadevergoeding van € 1.000,-, die naar evenredigheid moet worden verdeeld.
De behandeling van het bezwaar mocht ten hoogste een half jaar duren en de behandeling van het beroep in dit geval ten hoogste twee jaar.
De rechtbank oordeelt, met inachtneming van het voorgaande, dat € 750,- (drie kwart) voor rekening van verweerder komt en € 250,- (één kwart) voor rekening van de Staat.
9. Omdat eiser recht heeft op een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat aanleiding om het griffierecht (€ 47,-) te vergoeden op grond van artikel 8:74, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
10. Eiser heeft ook recht op een vergoeding van zijn proceskosten in beroep.
Deze kosten worden begroot op een bedrag van € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor van 0,5). Omdat uitsluitend sprake is van een proceskostenveroordeling in verband met de toekenning van schadevergoeding hanteert de rechtbank een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5 (vergelijk Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).
11. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn gedeeltelijk aan verweerder en gedeeltelijk aan de Staat te wijten is, wordt het griffierecht en de proceskostenvergoeding evenredig verdeeld. De rechtbank oordeelt dat, met inachtneming van het voorgaande, dat € 435,75 (drie kwart) voor rekening van verweerder komt en € 145,25 (één kwart) voor rekening van de Staat.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot betaling van een schadevergoeding van € 750,- aan eiser;
- veroordeeld de Staat tot betaling van schadevergoeding van € 250,- aan eiser;
- veroordeelt verweerder in een gedeelte van de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 435,75 (inclusief een gedeelte van het griffierecht);
- veroordeeld de Staat in een gedeelte van de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 145,25 (inclusief een gedeelte van het griffierecht).
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Pippeling, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).