Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8396642 CV EXPL 20-9029
uitspraak: 15 januari 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
handelend onder de naam [naam bedrijf],
handelend onder de naam [naam bedrijf],
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 13 maart 2020,
gemachtigde: mr. O.J. Boeder te Haarlem,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” dan wel “ [naam bedrijf] ” respectievelijk “ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding, met productie;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek, met producties;
de e-mail van 11 juni 2020 van [naam bedrijf] ;
de conclusie van dupliek;
het tussenvonnis van 7 september 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 december 2020. [eiseres] is verschenen, vergezeld door [naam 1] , die werkzaam is bij [naam bedrijf] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
[naam 2] (hierna: [naam 2] ) en [naam bedrijf] hebben op 1 augustus 2013 een beheerovereenkomst gesloten, die - kort gezegd - inhield dat [naam bedrijf] het beheer op zich nam van vier woningen die [naam 2] op dat moment in eigendom had, waaronder de woning gelegen in de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Op 1 oktober 2013 hebben [naam 2] als verhuurder en [naam bedrijf] als huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met betrekking tot de woning.
2.3.
[gedaagde 1] heeft met betrekking tot de woning op 24 december 2013 als huurder een huurovereenkomst ondertekend. [naam bedrijf] heeft, als beheerder, eveneens de huurovereenkomst ondertekend. In de huurovereenkomst staat [naam 2] genoemd als verhuurder.
3..Het geschil
3.1.
[naam bedrijf] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 19.653,00 (bestaande uit € 17.700,00 aan hoofdsom, € 801,08 aan verschenen rente en € 1.152,92 aan buitengerechtelijke kosten), te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft [naam bedrijf] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurden de woning van [naam bedrijf] . Zij hebben de woning verlaten terwijl er op dat moment een huurachterstand bestond van € 17.700,00. Door het verstrijken van de betalingstermijnen zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in verzuim komen te verkeren. [naam bedrijf] vordert daarom de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim, die berekend tot en met 12 maart 2020 € 801,08 bedraagt. Op 5 maart 2020 heeft [naam bedrijf] aan zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] een veertiendagenbrief gestuurd. Omdat de veertiendagenbrieven niet hebben geleid tot betaling, was [naam bedrijf] genoodzaakt de vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde. Zij vordert daarom ook vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
Bij conclusie van repliek en in de e-mail van 11 juni 2020 heeft [naam bedrijf] haar vordering gewijzigd. Bij de mondelinge behandeling heeft [naam bedrijf] haar eiswijzing desgevraagd nader toegelicht. Zijdens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is geen bezwaar gemaakt tegen deze wijziging van eis, zodat recht zal worden gedaan op basis van de gewijzigde eis, inhoudende dat [naam bedrijf] naast de - uiteindelijk - gestelde huurachterstand van € 14.800,-, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten, tevens betaling vordert van de door de gemeente aan [naam bedrijf] opgelegde boete van € 4.000,00 en € 15,00 aan administratiekosten. [naam bedrijf] heeft voor die boete (opgelegd wegens het bedrijven van prostitutie in de woning) een betalingsregeling moeten treffen met de gemeente en die loopt nog steeds, zij stelt zij.
3.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering betwist en hebben daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurden de woning volgens het huurcontract van [naam 2] . [naam 2] is daarin immers aangeduid als “verhuurder” en [naam bedrijf] als “beheerder”. Nu uitsluitend de verhuurder/eigenaar een vordering met betrekking tot de huur kan instellen, heeft [naam bedrijf] dus geen vordering op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat [naam bedrijf] het “betaaladres” is geweest, doet daar niet aan af en past juist bij haar rol als beheerder. In die rol kon [naam bedrijf] door de gemeente een boete worden opgelegd in geval van overtreding van de gemeentelijke regels. Uit de tussen [naam 2] en [naam bedrijf] gesloten beheerovereenkomst volgt niet dat [naam bedrijf] plotseling de rol van verhuurder tegenover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op zich kan nemen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden regelmatig contact met [naam 2] en hij stelde zich naar hen toe ook als verhuurder op. [naam 2] heeft de woning verkocht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de sleutel in oktober 2018 bij [naam 2] ingeleverd. De huur werd contant betaald aan [naam bedrijf] , in aanwezigheid van de dochter van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [naam bedrijf] verstrekte zelden kwitanties. Het door [naam bedrijf] opgestelde overzicht bij de dagvaarding is willekeurig en onjuist.
3.3.
Op hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, teruggekomen.
4..De beoordeling
4.1.
[naam bedrijf] legt aan haar vorderingen ten grondslag - zo heeft zij ter zitting verduidelijkt - dat zij de verhuurster is van de onderhavige woning en dat zij op die grond gerechtigd is tot het vorderen van achterstallige huurbetalingen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat [naam bedrijf] gerechtigd is in rechte betaling van de huurpenningen te vorderen. Uit de overgelegde stukken is op te maken dat [naam 2] de woning eerst per 1 augustus 2013 in beheer heeft gegeven aan [naam bedrijf] en vervolgens per 1 oktober 2013 aan haar heeft verhuurd. Vervolgens is de woning per 24 december 2013 verhuurd aan [gedaagde 1] . In de overgelegde huurovereenkomst staat echter [naam 2] genoemd als verhuurder en [naam bedrijf] als beheerder. Daarnaast volgt uit de stukken dat [naam bedrijf] als beheerder van het gehuurde door [naam 2] gemachtigd was om namens hem de huurpenningen te incasseren en voorts om ter zake de benodigde rechtsmaatregelen te nemen.
Het terzake gevoerde verweer is slechts relevant ter voorkoming van het risico dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet bevrijdend aan [naam bedrijf] zouden betalen. Echter in dit geval zijn zij ofwel als onderhuurders jegens [naam bedrijf] tot betaling van de huur verplicht ofwel is [naam bedrijf] gerechtigd de huurpenningen namens [naam 2] te vorderen uit hoofde van de afgegeven volmacht. Gelet hierop ziet de kantonrechter geen reden tot nadere bewijslevering zijdens [naam bedrijf] terzake van haar juridische status in deze nu voldoende vast staat dat [naam bedrijf] gerechtigd is in rechte betaling van de huurpenningen te vorderen en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] terzake bevrijdend aan [naam bedrijf] kunnen betalen.
4.2.
Vervolgens staat ter discussie wat de hoogte is van de huurachterstand. Deze discussie laat zich in twee punten uitsplitsen, te weten naar de vraag welke termijnen zijn betaald en voorts tot aan welke datum de huurovereenkomst heeft voortgeduurd en aldus over welke termijn huurpenningen verschuldigd zijn.
4.2.1.
Vast staat dat de huurpenningen in elk geval ten dele cash door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [naam bedrijf] werden voldaan, zo heeft [naam bedrijf] uitdrukkelijk ter zitting erkend. Welke betalingen cash zijn gedaan is echter niet terug te zien in het overgelegde betalingsoverzicht, waarin alleen de hoogte van de ontvangen bedragen is genoemd. Indien een verhuurder (of namens deze de beheerder) van een huurder cash betalingen accepteert en in ontvangst neemt, kan van hem worden verwacht dat hij hiervan een deugdelijke administratie bijhoudt. [naam bedrijf] dient de kwitanties van deze cash betalingen over te leggen, waarop zij zich ter zitting overigens ook heeft beroepen, en de door haar ontvangen cash betalingen in het betalingsoverzicht te verwerken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betogen dat [naam bedrijf] lang niet bij elke betaling een kwitantie heeft afgegeven. In het dossier bevinden zich bovendien slechts twee schriftelijke aanmaningen gedurende de gestelde lange periode waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huur niet (tijdig) zouden hebben betaald. Althans, aanvullende brieven zijn tot op heden niet overgelegd. Ter zitting is namens [naam bedrijf] aangegeven dat deze brieven er wel degelijk zijn, maar dat deze bij haar deurwaarder liggen. [naam bedrijf] wordt in de gelegenheid gesteld de relevante stukken (te weten kwitanties, eventueel aanvullende aanmaningen en een bijgewerkt betalingsoverzicht) alsnog bij akte in het geding te brengen en zo de hoogte van haar vordering nadere te onderbouwen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mogen hierop vervolgens bij antwoordakte reageren.
4.2.2.
Tevens is voor het vaststellen van de hoogte van de betalingsachterstand relevant tot wanneer de huurovereenkomst heeft voortgeduurd. In het door [naam bedrijf] bij dagvaarding overgelegde overzicht lopen de huurtermijnen door tot en met de maand april 2019. Vanaf de maand oktober 2017 staat hierin geen enkele huurbetaling meer vermeld.
Aanvankelijk hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangegeven dat zij de huurovereenkomst in oktober 2018 hebben opgezegd. In dit verband is opmerkelijk de door [naam bedrijf] bij repliek overgelegde (overigens niet door hem ondertekende) brief van [gedaagde 1] van 4 december 2017, die is gericht aan [naam bedrijf] (en dus niet aan [naam 2] ), waarin [gedaagde 1] de huur van de woning opzegt tegen 30 december 2017. Ter zitting heeft [naam bedrijf] aangegeven dat noch zij noch [naam 2] de sleutel heeft ontvangen en dat pas bij verkoop van de woning in april 2019 in de woning constateerde dat deze niet meer bewoond was. De gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft ter zitting aangegeven dat zij de sleutel in oktober 2018 hebben ingeleverd bij [naam 2] . Nu gedaagden zelf niet ter zitting aanwezig waren en de gemachtigde hieromtrent geen nadere toelichting kon geven dienen zij alsnog gemotiveerd aan te geven en te onderbouwen hoe de feitelijke gang van zaken is geweest en per wanneer zij de woning hebben verlaten en wanneer en bij wie zij de sleutels hebben ingeleverd, bijvoorbeeld mede onderbouwd door een bewijs van inschrijving elders en een eventuele verklaring omtrent het moment van inleveren van de sleutels (bij voorkeur door [naam 2] ). [naam bedrijf] mag hier desgewenst vervolgens bij nadere akte nog op reageren.
4.3.
[naam bedrijf] heeft – ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld – niet aan de hand van onderliggende stukken onderbouwd dat de gemeente Rotterdam aan haar een boete van € 4.000,00 zou hebben opgelegd in plaats van aan de eigenaar van het pand, [naam 2] , aan wie de door [naam bedrijf] overgelegde stukken van de gemeente zijn gericht en evenmin heeft zij aan de hand van stukken onderbouwd dat zij deze boete ook daadwerkelijk heeft betaald, terwijl zij in deze procedure de betaling van dat bedrag vordert. Dit had gezien de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel op haar weg gelegen. Dit gedeelte van de vordering zal derhalve, als onvoldoende onderbouwd, worden afgewezen. Dit geldt eveneens voor de door [naam bedrijf] gevorderde administratiekosten ad € 15,00.
4.4.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5..De beslissing
De kantonrechter:
alvorens verder te beslissen:
- stelt [naam bedrijf] in de gelegenheid ter rolzitting van
donderdag 11 februari 2021 om 14.30 uurbij akte stukken over te leggen als bedoeld in r.o. 4.2.1 en deze nader toe te lichten;
donderdag 11 februari 2021 om 14.30 uurbij akte stukken over te leggen als bedoeld in r.o. 4.2.1 en deze nader toe te lichten;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen hierop vervolgens ter rolzitting van
donderdag 11 maart 2021 om 14.30 uurbij antwoordakte reageren en zich tevens uitlaten als bedoeld in ro. 4.2.2. Hierna zal tot slot [naam bedrijf] in de gelegenheid worden gesteld op dit laatste punt bij nadere akte te reageren;
donderdag 11 maart 2021 om 14.30 uurbij antwoordakte reageren en zich tevens uitlaten als bedoeld in ro. 4.2.2. Hierna zal tot slot [naam bedrijf] in de gelegenheid worden gesteld op dit laatste punt bij nadere akte te reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478