Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/618029 / KG ZA 21-349
Vonnis in kort geding van 18 juni 2021
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MISTY B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KOEK'ROLL B.V.,
beide gevestigd te Rotterdam,
eiseressen,
advocaat mr. F.J.H. Krumpelman te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DELA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde,
advocaat mr. A. de Fouw te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Misty c.s. en DELA genoemd worden.
Misty c.s. worden hierna afzonderlijk aangeduid als Misty en Koek’roll.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 mei 2021, met 17 producties;
- de productie van DELA;
- de mondelinge behandeling op 4 juni 2021;
- de pleitnota van DELA.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Misty is franchisenemer in het Bram Ladage concept en is gevestigd aan het [straatnaam] 24 te Rotterdam.
Misty heeft met haar franchisegever een procedure gevoerd bij deze rechtbank over het al dan niet geëindigd zijn van de franchiseovereenkomst als gevolg van de opzegging door de franchisegever. Bij vonnis van 6 september 2017 heeft deze rechtbank voor recht verklaard dat de opzegging door de franchisegever zonder rechtsgevolg is gebleven.
Daarnaast hebben tussen Misty en haar verhuurder procedures gelopen over de beëindiging van de huurovereenkomst. Zowel de kantonrechter te Rotterdam als het hof Den Haag hebben de huurovereenkomst beëindigd. Bij arrest van 12 maart 2021 heeft de Hoge Raad de uitspraak van het hof in stand gelaten en de datum waarop de huurovereenkomst eindigt, bepaald op 1 september 2021.
2.2.
Koek’roll richt zich op verkoop (op locatie) van snacks en aanverwante producten en is gevestigd aan de [adres] te Rotterdam.
[persoon A] (hierna: [persoon A] ) is middellijk bestuurder van Misty c.s.
2.3.
Bij e-mail van 1 februari 2021 heeft [persoon A] aan MVGM Vastgoedmanagement (technisch beheerder, hierna: MVGM) medegedeeld dat hij geïnteresseerd is in de leeg gekomen bedrijfsruimte aan het [straatnaam] 20C te Rotterdam.
2.4.
Via MVGM is [persoon A] in contact gekomen met [persoon B] (hierna: [persoon B] ) van Orange Capital Partners, de door DELA aangestelde vastgoedbeheerder. Er is toen ook gesproken over de mogelijkheid van de verhuur van een unit waar vroeger een ruimte voor pinautomaten zat.
2.5.
Op 16 februari 2021 heeft [persoon A] de beoogde bedrijfsruimte bezichtigd in aanwezigheid van [persoon B] en [persoon C] van MVGM (hierna: [persoon C] ).
2.6.
Op 22 februari 2021 heeft [persoon A] aan [persoon B] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:
“(…)
hierbij de gegevens die jij nodig hebt om de huurcontracten op te stellen.
voor [straatnaam] 20b of de unit met een bvo van 13 mtr moet het huurcontract staan op
koek'roll bv
btw nr. (…)
kvk nr. (…)
[adres]
[postcode 1] te rotterdam
enig bestuurder aandeelhouder is,
[persoon A]
(…)
in deze overeenkomst moet natuurlijk wel de ontbindende voorwaarde staan dat wij de unit mogen aanpassen zodat er een uitgifte ontstaat waar wij onze verkoop uit kunnen doen.
voor de unit met adres [straatnaam] 20c
moeten de gegevens staan op,
misty bv
btw nr. (…)
kvk nr. (…)
[straatnaam] 24
[postcode 2] te rotterdam
met ook als enig bestuurder
[persoon A]
(…)
ik ga ervan dat ook jullie het prettig vinden om heel lang met elkaar te werken en dat dan ook in lengte duur van de overeenkomst tot uiting komt.
mocht er iets niet of niet juist tussen staan ben ik altijd bereikbaar onder het bij jou bekende 06 nummer
groet [persoon A]
ps. de huur van unit 20b zou volgens afspraak 12k per jaar ex btw zijn
en van unit 20c zou de huur 42k per jaar zijn.”
2.7.
Bij e-mail van 8 maart 2021 heeft [persoon A] aan [persoon B] medegedeeld:
“(…)
Ben gisteren wezen kijken in de atm locatie.
Daar zitten een paar uitdagingen in omdat als eerste,
De vloer is te hoog om als je daar een uitgifte in wil maken je veel te hoog staat ten opzichte van de straat. De gevel aan de voorkant en de zijkant die moeten eruit.
En als laatste er zit een wand in die volgens mij een holle ruimte afschermt.
Ik zou graag willen weten wat daar achter zit.
Want ik zou dat er graag ook bij willen hebben.
Als dat zou kunnen wil ik met dat stukje erbij in plaats van 12k 20k willen betalen aan huur.
(…)”
2.8.
Bij e-mail van 24 maart 2021 aan [persoon B] , met een cc aan [persoon C] , heeft [persoon A] het volgende medegedeeld:
“(…)
Ik weet niet precies wat er aan de hand is maar heb in Rijswijk de sleutel van [straatnaam] 20 b en 20c opgehaald.
Ben daar gaan meten en had daar een paar vragen over.
Die heb ik naar [persoon B] gestuurd waarna ik hem gebeld en geappt heb.
Maar krijg geen reactie op mijn mail verzoek of niet op mijn verzoek via de app.
Heb tenslotte naar Orange capital partners gebeld met het verzoek of [persoon B] contact op wilde nemen. Maar ook nu twee dagen verder geen reactie. Ik snap het nu niet meer.
Hoop via deze weg om in ieder geval wat meer duidelijkheid te krijgen.
(…)”
2.9.
Bij e-mail van 24 maart 2021 heeft [persoon C] aan [persoon A] medegedeeld dat
[persoon A] de sleutels kan retourneren indien hij die niet meer gebruikt en dat [persoon C] verder niet voor [persoon B] kan spreken.
2.10.
[persoon B] heeft niet gereageerd.
2.11.
Vanaf 26 maart 2021 heeft de advocaat van Misty c.s. via e-mail en brieven aan DELA, Orange Capital Partners en MVGM verzocht de huurovereenkomsten per ommegaande toe te zenden.
2.12.
Op 6 april en 23 april 2021 is er telefonisch contact geweest tussen [persoon B] en de advocaat van Misty c.s., waarbij [persoon B] te kennen heeft gegeven dat er geen overeenstemming is bereikt over de totstandkoming van een huurovereenkomst.
3..Het geschil
3.1.
Misty c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, DELA te bevelen binnen
2 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis:
I. Koek'roll de gehele en onvoorwaardelijke beschikking te geven over het [straatnaam] 20b te Rotterdam op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (met een gebruikelijke looptijd van vijf plus vijf jaar en een maandelijkse huurprijs bij aanvang van € l.000,00 exclusief omzetbelasting) op straffe van een dwangsom van € l.000,00 per dag dat DELA in gebreke blijft aan dit bevel te voldoen, met een maximum van € 60.000,00;
II. Misty een optie van drie maanden te verstrekken van drie maanden tegen betaling van drie maanden huur derhalve 3 x € 3.500,00 = € 10.500,00 op basis waarvan Misty na ommekomst van de drie maanden gelegenheid wordt geboden op eerste afroep om de gehele en onvoorwaardelijke beschikking te krijgen over het [straatnaam] 20c te Rotterdam op grond van een alsdan tussen de partijen te sluiten huurovereenkomst (met een gebruikelijke looptijd van vijf plus vijf jaar en een maandelijkse huurprijs bij aanvang van € 3.500,00 exclusief omzetbelasting) op straffe van een dwangsom van € l.000,00 per dag dat DELA in gebreke blijft aan dit bevel te voldoen, met een maximum van € 100.000,00;
III. met veroordeling van DELA in de kosten van dit geding.
3.2.
DELA voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van eiser in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in een procedure als de onderhavige niet goed mogelijk is.
4.2.
In geschil is de vraag of tussen partijen twee huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen.
Misty c.s. menen van wel en voeren daarbij aan dat [persoon B] een paar dagen na de bezichtiging telefonisch aan [persoon A] een voorstel heeft gedaan. Dat voorstel hield in dat Misty een optie kon krijgen op [straatnaam] 20C voor drie maanden, waarbij zij drie maanden de volledige huur zou betalen, uitgaande van een jaarhuur van € 42.000,00 per jaar exclusief btw. [straatnaam] 20B kon gehuurd worden voor € 12.000,00 per jaar exclusief btw. Hierop is geen enkel voorbehoud van goedkeuring van wie dan ook gedaan. [persoon B] heeft medegedeeld dat hij direct voor DELA optrad. Na een paar dagen bedenktijd heeft [persoon A] namens Misty c.s. het voorstel integraal en zonder enig voorbehoud telefonisch geaccepteerd. Bij e-mail van 22 februari 2021 is dat schriftelijk bevestigd. Daarmee is overeenstemming bereikt over de essentialia van de huurovereenkomsten, zodat de huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen.
Subsidiair stellen Misty c.s. dat zij al zo ver waren in hun onderhandelingen dat zij er op hebben mogen vertrouwen dat een huurovereenkomst en/of optie-overeenkomst tot stand zou komen.
Daartegenover staat het standpunt van DELA dat er geen huurovereenkomsten zijn ontstaan. Zij betwist dat Orange Capital Partners telefonisch een voorstel zou hebben gedaan. Tijdens de bezichtiging op 16 februari 2021 heeft [persoon A] verteld over de lopende procedures wat betreft de mogelijke beëindiging van de bestaande huurovereenkomst van Misty. [persoon B] heeft daarop te kennen gegeven dat onder die omstandigheden niet zou kunnen worden verhuurd aan Misty. Hij zou wel met DELA overleggen of het verstrekken van een optie aan Misty voor de duur van vier maanden mogelijk was. Nog voordat [persoon B] daarop kon terugkomen, ontving hij de e-mail van [persoon A] van 22 februari 2021 met het verzoek tot het opstellen van de huurovereenkomsten, terwijl er nog niet eens was gesproken over de huurvoorwaarden. [persoon B] is niet bevoegd om namens DELA contracten aan te gaan.
Overigens stonden de bedrijfsruimtes aan het [straatnaam] 20B en 20C niet te huur, daar zijn reeds andere ondernemingen gevestigd. De bedrijfsruimtes die Misty c.s. bedoelen, zijn gelegen aan het [straatnaam] 20 en 20E . De ruimte met nummer 20E is inmiddels reeds verhuurd aan Dunkin’ Donuts met ingang van 1 april 2021, zodat DELA niet in staat is die ruimte ter beschikking te stellen aan Misty.
4.3.
Vooropgesteld wordt dat het op de weg van Misty c.s. ligt om aannemelijk te maken dat, zoals zij stelt, [persoon B] telefonisch aan [persoon A] een huuraanbod heeft gedaan, dat door [persoon A] integraal is aanvaard. Die stelling is niet alleen gemotiveerd betwist door DELA, maar blijkt ook onvoldoende uit de voorliggende stukken. Het enkele mailbericht van [persoon A] aan [persoon B] van 22 februari 2021 (zie 2.5.), waarin [persoon A] gegevens doorgeeft die nodig zijn om de huurcontracten op te stellen, is onvoldoende als bewijs dat dat telefoongesprek met de door Misty c.s. gestelde inhoud heeft plaatsgevonden. In dat mailbericht is ook niet verwezen naar een dergelijk gesprek.
Verder is van belang dat in dat mailbericht alleen melding wordt gemaakt van de huurprijs. De door [persoon A] gestelde overeengekomen optie alsook andere belangrijke huurvoorwaarden – zoals de huurtermijn, de aanvangsdatum, de servicekosten, de opleververplichtingen en huurverhogingen – zijn niet vermeld. Van een overeenstemming over de essentialia van de huurovereenkomst, zoals door Misty c.s. wordt betoogd, is daarmee onvoldoende gebleken. De opmerking over de ontbindende voorwaarde in die mail suggereert tevens dat die kwestie nog ter instemming van DELA voorligt. Bovendien laat [persoon A] in zijn mail van 8 maart 2021 (zie 2.6.) aan [persoon B] weten dat als hij een stuk van de atm-locatie erbij kan krijgen, hij bereid is daarvoor meer huur te betalen. Ook dat is een indicatie dat partijen nog geen definitieve afspraken hebben gemaakt.
Dit alles tezamen bezien, kan de mail van 22 februari 2021 niet anders worden beschouwd dan als een uitnodiging van Misty c.s. aan DELA om met een concept-huurovereenkomst te komen, op basis waarvan partijen verder kunnen onderhandelen. Nu duidelijk is dat [persoon B] niet meer heeft gereageerd op dat mailbericht, kan er geen sprake zijn van enige instemming zijdens DELA tot het aangaan van een huurovereenkomst.
4.4.
De subsidiaire grondslag van Misty c.s. kan eveneens niet slagen. De inhoud van het gestelde telefoongesprek waarin [persoon B] met een huuraanbod zou zijn gekomen, is binnen het kader van dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden en gesteld noch gebleken is van enige onderhandelingen over de huurvoorwaarden. Bij die stand van zaken is er onvoldoende basis voor de conclusie dat een vordering op basis van afgebroken onderhandelingen in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De vordering komt dus ook op die grondslag niet voor toewijzing in aanmerking.
4.5.
Het antwoord op de vraag of Orange Capital Partners als vastgoedbeheerder voor DELA namens DELA een huurovereenkomst kan aangaan met derden – een vraag die partijen tevens verdeeld houdt – kan daarmee in het midden blijven. Wel merkt de voorzieningenrechter op dat de handelwijze van Orange Capital Partners in deze geen schoonheidsprijs verdient. Door steeds niet te reageren op berichten en vragen van [persoon A]
heeft Orange Capital Partners Misty c.s. onnodig lang aan het lijntje gehouden. Hiermee heeft DELA de indruk doen ontstaan dat zij tijd heeft willen winnen om een huurovereenkomst met Dunkin’ Donuts te sluiten voor de ruimte waarin ook Misty geïnteresseerd was. Deze indruk heeft DELA tijdens de zitting niet kunnen wegnemen. Ook is opmerkelijk dat [persoon A] door [persoon B] noch [persoon C] erop is gewezen dat hij uitging van verkeerde huisnummers en dat die kwestie pas tijdens de zitting in deze procedure ter sprake is gebracht. Van een professionele vastgoedbeheerder mag een snellere en duidelijkere communicatie worden verwacht. Deze handelwijze maakt het oordeel onder 4.3. en 4.4. echter niet anders.
4.6.
Het voorgaande leidt tot afwijzing van de vorderingen.
4.7.
Misty c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van DELA worden, naast de nakosten, begroot op:
- griffierecht € 667,00
- salaris advocaat
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal € 1.683,00
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Misty c.s. in de proceskosten, aan de zijde van DELA tot op heden begroot op € 1.683,00;
5.3.
veroordeelt Misty c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat en te vermeerderen, indien betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken door mr. P. de Bruin op 18 juni 2021.
2091 / 1980