Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9201213 VV EXPL 21-209
uitspraak: 16 juni 2021 (bij vervroeging)
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Wij Willen Wonen B.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Steengoed B.V.,
gevestigd te Vlaardingen,
eiseressen bij exploot van dagvaarding van 26 mei 2021,
gemachtigde: mr. D. de Vries te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
handelend onder de naam [handelsnaam],
handelend onder de naam [handelsnaam],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. Balikci te Den Haag.
Partijen worden hierna aangeduid als “Wij Willen Wonen” en “Steengoed” respectievelijk “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding, met producties;
- het faxbericht van 3 juni 2021 van de zijde van Wij Willen Wonen en Steengoed, met producties;
- het faxbericht van 7 juni 2021 van de zijde van [gedaagde], met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 juni 2021. Namens Wij Willen Wonen en Steengoed zijn verschenen de heren [naam 1] en [naam 2], bijgestaan door de gemachtigde van Wij Willen Wonen en Steengoed. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door [naam 3], die tevens heeft opgetreden als tolk, en bijgestaan door zijn gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
[naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf]) als verhuurder en [naam 4] (hierna: [naam 4]) als huurder hebben op 19 januari 2015 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde), ingaande op 1 februari 2015 en lopende tot en met 31 januari 2020.
2.2.
Bij een indeplaatsstellingsovereenkomst tussen [naam bedrijf], [naam 4] en [gedaagde] heeft
[gedaagde] met ingang van 1 november 2017 de huurovereenkomst van [naam 4] met
betrekking tot het gehuurde overgenomen.
2.3.
Bij verstekvonnis van 5 oktober 2018 (7209047 \ CV EXPL 18-39079) heeft de kantonrechter (onder meer) de huurovereenkomst ontbonden.
2.4.
Bij vonnis in verzet van 10 januari 2020 (7316192 / CV EXPL 18-46439) heeft de kantonrechter (onder meer) het verstekvonnis van 5 oktober 2018 vernietigd. Hierdoor is de huurovereenkomst herleefd. Wij Willen Wonen heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.
3..De vordering
3.1.
Wij Willen Wonen en Steengoed hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres], met de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige personen te verlaten en ontruimen, met overgifte aan Wij Willen Wonen en Steengoed van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Wij Willen Wonen en Steengoed te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie nader te bepalen
dwangsom;
2. [gedaagde] te veroordelen om de kosten van de ontruiming aan Wij Willen Wonen en Steengoed te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder (waaraan de eventuele nota’s van de bij de ontruiming ingeschakelde derden zullen zijn gehecht; een en ander conform artikel 9 lid 3 van Pro het Besluit Tarieven Ambtshandelingen Gerechtsdeurwaarders), althans een door de kantonrechter in goede justitie nader te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, zulks onder meer ingevolge het bepaalde in artikel 6:119 jo Pro 6:120 BW, vanaf de
dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [gedaagde] te veroordelen om de huurachterstand van € 31.384,40, althans een door de
voorzieningenrechter nader te bepalen bedrag binnen zeven dagen na toezending en conform het vonnis te voldoen op rekening van Wij Willen Wonen en Steengoed;
4. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een voorschot op de contractuele boete wegens niet tijdig betalen van de huurprijs van € 9.000,00, althans tot een door de voorzieningenrechter in goede justitie nader te bepalen bedrag;
5. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een voorschot op de contractuele boete wegens niet voldoen aan de exploitatieplicht van € 25.000,00 althans tot een door de voorzieningenrechter in goede justitie nader te bepalen bedrag;
6. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten (voor wat betreft het salaris gemachtigde ad € 65,50 zonder betekening in conventie of reconventie, € 102,50 zonder betekening in conventie en reconventie tezamen en verhoogd met € 34,00 in geval van betekening).
3.2.
Aan de vordering hebben Wij Willen Wonen en Steengoed – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Wij Willen Wonen en Steengoed verhuren het gehuurde aan [gedaagde]. [gedaagde] heeft sinds 5 oktober 2018 de huur onbetaald gelaten. De huurachterstand bedraagt inmiddels € 31.384,40. Ook uitgaande van een huurbetalingsverplichting per 10 januari 2020 is sprake van een huurachterstand, te weten € 18.223,20 op 1 juni 2021. Deze tekortkoming rechtvaardigt op zichzelf al ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van artikel 6:265 BW Pro. Verder komt [gedaagde] zijn voortdurende verplichting om het gehuurde te exploiteren niet na. Ook dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op en de huurovereenkomst kan ook op deze grond worden ontbonden. In dit kort geding moet daarom de ontruiming worden toegewezen. Om [gedaagde] een prikkel te geven om na betekening vrijwillig het gehuurde te verlaten, vorderen Wij Willen Wonen en Steengoed een dwangsom van € 500,00 voor elke dag dat [gedaagde] weigert na betekening aan het ontruimingsvonnis te voldoen. Wij Willen Wonen en Steengoed vorderen voorts, voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, hem te veroordelen de kosten van de gedwongen ontruiming aan Wij Willen Wonen en Steengoed te voldoen. Op grond van de tussen partijen geldende Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst is [gedaagde] contractuele boetes verschuldigd bij betalingsachterstand en bij schending van de exploitatieplicht.
4..Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. [gedaagde] betwist dat Wij Willen Wonen verhuurder is van het gehuurde. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Wij Willen Wonen en Steengoed sinds het instellen van hoger beroep tegen het vonnis van 10 januari 2020 al vijftien maanden stil zitten, zodat het spoedeisend belang aan hun zijde ontbreekt. Subsidiair meent [gedaagde] dat de aangevoerde gronden niet tot toewijzing van het gevorderde kunnen leiden. Het feit dat [gedaagde] niet voldoet aan de exploitatieverplichting is namelijk volledig te wijten aan Wij Willen Wonen en Steengoed, die zonder rechtsgrond de sleutels pas aan hem willen overhandigen als [gedaagde] een bedrag van ruim € 30.000,- betaalt. Nu [gedaagde] door toedoen van Wij Willen Wonen en Steengoed geen gebruik kan maken van het gehuurde, is hij ook geen huur verschuldigd. Er is dus geen sprake van een huurachterstand en er bestaat geen rechtsgrond voor de vordering van genoemd bedrag.
5..De beoordeling
5.1.
De kantonrechter ziet zich als eerste gesteld voor de vraag wie in de relatie met [gedaagde] als verhuurder heeft te gelden. Zij overweegt daartoe als volgt.
5.1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van het vonnis van de kantonrechter van 10 januari 2020 waarin - voor zover thans van belang - als volgt is geoordeeld:
“4.6 (…) Mede gelet op artikel 7:226 lid 1 BW Pro, is de situatie per 1 januari 2018 aldus (…) dat Steengoed als hoofdhuurder – dat is tussen partijen niet in geschil – de onderhuurovereenkomsten die door [naam bedrijf] waren aangegaan (waaronder die met [gedaagde]), voort heeft gezet.
4.7
Niet valt in te zien waarom WWW, zoals zij stelt, door die gang van zaken (tevens) als
verhuurder van [gedaagde] is aan te merken. WWW is immers een andere vennootschap dan
Steengoed. Zij heeft geen huurovereenkomst gesloten met [gedaagde]. Evenmin is sprake van een
contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 lid 1 BW Pro (…). Ook de omstandigheid dat [gedaagde] daarna de huur rechtstreeks aan WWW is gaan overmaken, maakt niet dat WWW de verhuurder is geworden. Niet in geschil is immers dat WWW feitelijk optreedt als beheerder van het gehuurde.
4.8
Op grond van het addendum van 15 augustus 2018 is WWW toegetreden tot de huurovereenkomst tussen Siebert en Steengoed en is zij vanaf dat moment aan te merken als
contractuele medehuurder van het complex. Daarmee is WWW echter niet van rechtswege
de verhuurder geworden van [gedaagde]. Artikel 7:226 lid 1 BW Pro is niet van toepassing, omdat in
dit geval geen eigendom is overgedragen. Het addendum ziet enkel op de rechtsverhouding
tussen WWW, Siebert en Steengoed en bindt alleen die drie partijen. De onderhuurders van
Steengoed staan daar buiten. Uit niets blijkt dat WWW is toegetreden tot de huurovereenkomst tussen Steengoed en [gedaagde]. (…)
4.9
Voor het overige heeft WWW geen feiten of omstandigheden aangevoerd, die, indien
bewezen, leiden tot het oordeel dat WWW is aan te merken als de verhuurder van [gedaagde].
(…)
4.1
Uit het voorgaande vloeit voort dat niet is komen vast te staan dat WWW de verhuurder is van [gedaagde]. Verhuurder van [gedaagde] is Steengoed (…).”
5.1.2.
De kantonrechter ziet in hetgeen Wij Willen Wonen en Steengoed hebben aangevoerd vooralsnog geen aanleiding om in de onderhavige procedure anders te oordelen, nu Wij Willen Wonen en Steengoed geen bescheiden hebben overgelegd die tot een ander oordeel moeten leiden en [gedaagde] betwist dat Wij Willen Wonen als verhuurder van het gehuurde te gelden heeft. Ook in deze procedure kan derhalve niet worden aangenomen dat Wij Willen Wonen als verhuurder van [gedaagde] moet worden aangemerkt. Dat tegen het vonnis van 10 januari 2020 hoger beroep is ingesteld, maakt dat niet anders. De vordering, voor zover ingesteld door Wij Willen Wonen, dient derhalve reeds hierom te worden afgewezen.
5.2.
De gemachtigde van Steengoed heeft bezwaar gemaakt tegen het faxbericht van 7 juni 2021 met drie producties van de zijde van [gedaagde], omdat dit niet uiterlijk 24 uur voor de mondelinge behandeling is ingediend. De gemachtigde van [gedaagde] heeft gesteld dat dit het gevolg was van een faxstoring bij de rechtbank.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om dit stuk buiten beschouwing te laten. Een deel van de producties was immers al bekend bij Steengoed en de gemachtigde van Steengoed heeft ter zitting adequaat op de stukken kunnen reageren en hier zelfs naar verwezen. De kantonrechter acht de zeer geringe termijnoverschrijding niet zodanig dat moet worden geoordeeld dat Steengoed in haar procesbelang is geschaad.
5.3.
[gedaagde] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat Steengoed geen spoedeisend belang heeft, nu hoger beroep is ingesteld tegen het vonnis in verzet van 10 januari 2020 en Steengoed al vijftien maanden niets doet. Bovendien vindt de mondelinge behandeling in het hoger beroep plaats op 6 juli 2021 en zal het Gerechtshof binnen drie maanden daarna arrest kunnen wijzen, aldus [gedaagde]. De uitkomst van deze procedure dient derhalve te worden afgewacht.
Steengoed stelt daar tegenover dat zij na het vonnis in verzet hoop hield dat [gedaagde] huur zou gaan betalen en aan zijn exploitatieverplichting zou gaan voldoen. Zij heeft ook diverse pogingen gedaan om [gedaagde] te bewegen het gehuurde te exploiteren. Dat het Gerechtshof binnen drie maanden na de mondelinge behandeling op 6 juli 2021 arrest zal wijzen, lijkt Steengoed niet aannemelijk. Bovendien is het gehuurde inmiddels dichtgetimmerd, wat een verpauperde indruk maakt. Hierdoor gaat de waarde van het hele complex achteruit, aldus Steengoed. Bovendien lijdt Steengoed financieel nadeel door het niet naleven van de exploitatieverplichting door [gedaagde].
5.3.1.
Met hetgeen Steengoed heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.4.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Steengoed in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.5.
Gelet op het hiervoor weergegeven beoordelingskader, dient de kantonrechter te beoordelen of aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Als grondslag voor die ontbinding voert Steengoed enerzijds de huurachterstand aan en anderzijds het door [gedaagde] niet voldoen aan zijn exploitatieverplichting. [gedaagde] stelt echter dat hij door toedoen van Steengoed niet kan voldoen aan zijn exploitatieverplichting en geen toegang heeft tot gehuurde, waardoor hij ook geen huurgenot heeft en dus geen huur is verschuldigd.
5.6.
De kantonrechter stelt vast dat partijen zich sinds het wijzen van het vonnis van 10 januari 2020 in een patstelling bevinden die er kortweg op neerkomt dat Steengoed weigert om [gedaagde] (zonder voorwaarden) de sleutels van het gehuurde te verstrekken en [gedaagde] weigert de huurpenningen te voldoen. Ter zitting is gebleken dat in hoger beroep, naast de vraag of Wij Willen Wonen als verhuurder van het gehuurde dient te worden aangemerkt, in geschil is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden wegens achterstallige betaling van de huurpenningen door [gedaagde] en of sprake is van schending van de onderhoudsplicht.
5.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat onder deze omstandigheden geen aanleiding om vooruit te lopen op het oordeel over ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, zodat er onvoldoende grond bestaat om de gevorderde voorlopige voorziening tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. De kantonrechter acht het opportuun om het oordeel van het Gerechtshof daarover af te wachten, nu de hiervoor genoemde patstelling zijn oorsprong lijkt te vinden in het aan het Gerechtshof voorgelegde geschil. Ten aanzien van de onderhavige vordering lopen de standpunten van partijen bovendien dermate uiteen, dat niet kan worden uitgesloten dat uitgebreide bewijslevering nodig zal zijn voor het antwoord op de vraag of op één of meer onderdelen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Een procedure in kort geding leent zich echter niet voor uitgebreide bewijslevering.
5.8.
Nu kantonrechter de vordering tot ontruiming dus zal afwijzen, zal zij ook de nevenvorderingen afwijzen.
5.9.
Wij Willen Wonen en Steengoed worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde.
6..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
wijst de vordering af;
veroordeelt Wij Willen Wonen en Steengoed in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 498,00;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478