ECLI:NL:RBROT:2021:6107

• Datum uitspraak: 23 juni 2021
• Publicatiedatum: 29 juni 2021
• Zaaknummer: C/10/590558 / HA ZA 20-122
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.E. Molenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis benoeming deskundige voor vaststelling marktwaarde woning in civiele procedure

In deze civiele procedure heeft de Rechtbank Rotterdam op 23 juni 2021 een tussenvonnis uitgesproken waarin een deskundige wordt benoemd om de marktwaarde van een woning te bepalen. Dit is noodzakelijk om te kunnen vaststellen of en welke schade de eiser heeft geleden. De rechtbank heeft eerder op 3 februari 2021 een tussenvonnis gewezen waarin werd geoordeeld dat er behoefte was aan een deskundige. De eiser heeft verzocht om een deskundige die niet is aangesloten bij NVM, maar bij VBO of VastgoedPro, en die ook bij SCVM of VastgoedCert is gecertificeerd. De rechtbank heeft dit verzoek gehonoreerd en zelf een deskundige benaderd, die bereid is om op te treden. De deskundige, een register-taxateur, heeft zijn honorarium vastgesteld op € 900,- inclusief btw. De rechtbank heeft de voorgenomen benoeming van de deskundige en het honorarium aan partijen voorgelegd, waarbij de eiser geen bezwaar heeft gemaakt en de gedaagden niet hebben gereageerd. De rechtbank heeft vervolgens de vragen geformuleerd die aan de deskundige voorgelegd moeten worden, met betrekking tot de marktwaarde van de woning ten tijde van de transactiedatum op 29 augustus 2015. De rechtbank heeft ook bepaald dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de gedaagden moet worden betaald en dat zij verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek. De zaak zal op de parkeerrol komen en verdere beslissingen zijn aangehouden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/590558 / HA ZA 20-122

Vonnis van 23 juni 2021

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser,

advocaat mr. R.A. van Rooijen te Amsterdam,

tegen

1. de vennootschap onder firma

STAD & LAND V.O.F. ,

gevestigd te Rotterdam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

S&L B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

R.J.D. VAN OPSTAL HOLDING B.V. ,

gevestigd te Schiedam,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

S.A. PUPER HOLDING B.V. ,

gevestigd te Dordrecht,

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TSP BEHEER B.V. ,

gevestigd te Dordrecht,

6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

E.E. PUPER HOLDING B.V. ,

gevestigd te Dordrecht,

gedaagden,

advocaat mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam.

Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als Stad & Land c.s.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 3 februari 2021 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
• de akte van [eiser] van 3 maart 2021;
• de akte van Stad & Land c.s. van 3 maart 2021;
• de akte van [eiser] van 5 mei 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis van 3 februari 2021 heeft de rechtbank geoordeeld dat behoefte bestaat aan het benoemen van een deskundige die de rechtbank kan informeren over de marktconforme prijs van de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, teneinde de vraag te kunnen beantwoorden of en welke schade [eiser] heeft geleden.

2.2.

Partijen zijn hierna in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige en over de aan die deskundige voor te leggen vragen.

2.3.

Naar aanleiding van wat partijen in hun akten hebben aangevoerd, overweegt de rechtbank als volgt.

2.4.

[eiser] heeft verzocht om een deskundige te benoemen die (anders dan Stad & Land) is aangesloten bij VBO of VastgoedPro (en dus niet NVM) en tevens bij Stichting Certificering voor Makelaars (SCVM) of VastgoedCert, als waarborg voor diens onafhankelijkheid. De rechtbank ziet geen reden om dat verzoek niet te honoreren en zal daarom niet overgaan tot benoeming van één van de door Stad & Land c.s. aangedragen deskundigen.

2.5.

Partijen hebben geen gezamenlijk voorstel gedaan voor wat betreft de persoon van de te benoemen deskundige. De rechtbank heeft daarom zelf een deskundige benaderd. Dit is de heer [naam deskundige] , register-taxateur bij [naam makelaarskantoor] (hierna ook: de deskundige), die is aangesloten bij VBO en SCVM en werkzaam is in Rotterdam.

2.6.

De deskundige heeft te kennen gegeven in staat en bereid te zijn om als zodanig en onafhankelijk op te treden. De deskundige heeft zijn honorarium begroot op € 900,- inclusief btw.

2.7.

De rechtbank heeft de voorgenomen benoeming van de deskundige en het begrote honorarium met het bericht van de deskundige voorgelegd aan partijen.

2.8.

[eiser] heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het voorgenomen besluit van de rechtbank. Stad & Land c.s. hebben niet gereageerd.

2.9.

De rechtbank zal de heer [naam deskundige] als deskundige benoemen.

2.10.

De rechtbank heeft onder 4.15 van het tussenvonnis van 3 februari 2021 een voorstel voor de aan de deskundige voor te leggen vragen geformuleerd. [eiser] heeft verzocht vraag 1 aan de deskundige te specificeren met betrekking tot de transactiedatum. De rechtbank kan zich hierin vinden en zal
‘in augustus/september 2015’ vervangen door
‘ten tijde van de transactiedatum, 29 augustus 2015’ .

2.11.

Stad & Land c.s. hebben met betrekking tot de voorgestelde vraag 1 opgemerkt dat bij de waardering van de woning niet alleen naar de woonoppervlakte van de woning moet worden gekeken, maar ook naar de overige oppervlakten van de woning, omdat bijvoorbeeld de aanwezigheid van een kelder een waarde-verhogende factor is. [eiser] heeft verzocht aan de deskundige de volgende aanvullende vraag te stellen: ‘
Wilt u bij het bepalen van de marktwaarde van de woning enkel in aanmerking nemen referentieobjecten welke minder dan 5% van het woonoppervlakte van 125,34 m2 afwijken?’ .

2.12.

Het verzoek van [eiser] zal niet worden ingewilligd. De rechtbank is het met Stad & Land c.s. eens dat voor het bepalen van de marktwaarde moet worden gekeken naar het object met al haar eigenschappen en dat derhalve niet alleen objecten met een woonoppervlakte van rond de 125,34 m2 in de vergelijking behoren te worden betrokken. De marktwaarde van een woning wordt immers niet alleen bepaald door de woonoppervlakte van de woning. Vraag 1 zal daarom worden aangepast als in 2.14 vermeld.

2.13.

Met betrekking tot de overige vragen hebben partijen geen bezwaren geuit.

2.14.

Concluderend zullen aan de deskundige de volgende vragen worden voorgelegd:

1.
Wat was de marktwaarde van de woning gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in (de omgeving van) Rotterdam ten tijde van de transactiedatum, 29 augustus 2015? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?

2.
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

2.15.

Het voorschot op loon en kosten van het onderzoek zal conform de opgave van de deskundige worden begroot op € 900,- (inclusief btw). Zoals de rechtbank in het tussenvonnis van 3 februari 2021 heeft overwogen, zal het voorschot ten laste van Stad & Land c.s. worden gebracht. Stad & Land c.s. zullen tevens worden verzocht om een kopie van hun procesdossier aan de deskundige te doen toekomen.

2.16.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals nader onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.17.

Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.

2.18.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3.. De beslissing

De rechtbank

3.1.

beveelt een deskundigenbericht ter beantwoording van de volgende vragen:

1. Wat was de marktwaarde van de woning gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in (de omgeving van) Rotterdam ten tijde van de transactiedatum, 29 augustus 2015? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?

2. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

3.2.

benoemt tot deskundige:

De heer [naam deskundige] ,

register-taxateur bij [naam makelaarskantoor]

adres: [adres]

[postcode] Rotterdam

telefoon: [telefoonnnummer] / [gsm-nummer] ,

emailadres: [naam e-mailadres]

het voorschot

3.3.

stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op het door de deskundige begrote bedrag van € 900,00,

3.4.

bepaalt dat Stad & Land c.s. het voorschot dienen over te maken
binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

3.5.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

3.6.

bepaalt dat Stad & Land c.s. (een kopie van) hun procesdossier in afschrift aan de deskundige dienen te doen toekomen,

3.7.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

3.8.

wijst de deskundige er op dat:

• hij voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of te verkrijgen bij de griffie),
• hij het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dient te beginnen,
• hij het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

3.9.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,

het schriftelijk rapport

3.10.

draagt de deskundige op om uiterlijk twee maanden na het schriftelijk bericht van de griffier omtrent de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,

3.11.

wijst de deskundige er op dat:

• uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
• de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

3.12.

bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren;

overige bepalingen

3.13.

bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van
6 oktober 2021 ,

3.14.

draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken, of na ontvangst ter griffie van het deskundigenbericht: voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [eiser] op een termijn van vier weken,

3.15.

verklaart de beslissing over het voorschot uitvoerbaar bij voorraad,

3.16.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar. Het is ondertekend door de rolrechter en op 23 juni 2021 uitgesproken in het openbaar.[3085/3152]