ECLI:NL:RBROT:2021:6249 - Rechtbank Rotterdam - Bevoegdheidsincident over kwalificatie pachtovereenkomst ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/614971 / HA ZA 21-234

Vonnis in incident van 23 juni 2021

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

advocaat mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht,

tegen

1..de heer [persoon A] ,

2.
mevrouw[persoon B],

3.de heer[persoon C],

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in de hoofdzaak,

eisers in het incident,

advocaat mr. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam.

Partijen zullen hierna de gemeente en [persoon A] c.s. genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 9 maart 2021, met producties 1 tot en met 13;
de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in het bevoegdheidsincident, met producties 1 en 2;
de conclusie van antwoord in het bevoegdheidsincident met productie 14.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2..Het geschil in het incident

2.1.

In de hoofdzaak vordert de gemeente de ontruiming van een onroerende zaak (grond en opstallen) die haar eigendom is en door [persoon A] c.s. wordt gebruikt (hierna: de onroerende zaak). De gemeente stelt dat het gebruik zonder recht of titel plaatsvindt.

2.2.

[persoon A] c.s. vorderen in het incident dat de rechtbank zich onbevoegd verklaart om over de vorderingen van de gemeente te oordelen en om van de zaak kennis te nemen en vorderen de zaak in de stand waarin de procedure zich bevindt te verwijzen naar de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam met veroordeling van de gemeente in de kosten van het incident.

2.3.

[persoon A] c.s. hebben hieraan het volgende ten grondslag gelegd.

2.3.1.

Het is onjuist dat de gemeente zich in haar vordering baseert op een (opgezegde) bruikleenovereenkomst. Volgens [persoon A] c.s. is sprake van een huurovereenkomst. De pachtovereenkomst die op 1 januari 2007 tot stand is gekomen, had toen al gekwalificeerd moeten worden als een huurovereenkomst. Deze vermeldt immers dat het ‘gepachte’ gebruikt dient te worden als woonhuis met erf en schuren conform de bestemming van de grond. Het gaat niet om de benaming die partijen aan een overeenkomst geven, maar om het antwoord op de vraag hoe de feitelijke situatie (en de omschrijving zoals gegeven in de overeenkomst) juridisch gekwalificeerd moet worden. De feitelijke situatie impliceert dat sprake is van een huursituatie en niet van pacht. Van bedrijfs- of hobbymatige uitoefening van landbouw is nimmer sprake geweest.

2.3.2.

Dat al enkele jaren sprake is van een situatie van gebruik om niet, is voor [persoon A] c.s. niet een gewilde situatie. Deze situatie heeft de gemeente zelf, zonder enig overleg en zonder enige aankondiging, doen ontstaan. De gemeente heeft de jaarlijkse betaling van huurpenningen [persoon A] c.s. teruggestort, zonder aankondiging of reden. De gemeente, een contractspartij, kan niet eenzijdig, zonder overleg en zonder aankondiging een gewijzigde juridische situatie in het leven roepen.

2.3.3.

Nu uitgegaan moet worden van huur is op grond van artikel 93 sub c Rv Pro de kantonrechter bevoegd om van het geschil kennis te nemen en daaromtrent te beslissen.

2.4.

De gemeente voert verweer. De gemeente vordert dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van [persoon A] c.s. in het incident afwijst en [persoon A] c.s. veroordeelt in de kosten van de procedure in het incident.

2.5.

Zij legt hieraan – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag.

2.5.1.

Het onderwerp van het geschil betreft geen huurovereenkomst. Het onderwerp van de procedure is de beëindiging van een overeenkomst van bruikleen en het onrechtmatige gebruik van de onroerende zaak door [persoon A] c.s. die daarin zonder recht of titel verblijven.

2.5.2.

Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BF0473) en het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034) moet bepaald worden of sprake is van een huur- of een pachtovereenkomst. Daaruit volgt dat de aard van het gebruik waartoe de onroerende zaak wordt verstrekt, beslissend is en indien de inhoud van de overeenkomst voldoet aan de omschrijving van pacht, dan moet de overeenkomst in beginsel ook worden aangemerkt als een pachtovereenkomst. Daarnaast moet de kwalificatie van een overeenkomst worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen overeen zijn gekomen, wat aan de hand van de Haviltex-maatstaf bepaald moet worden.

2.5.3.

Wanneer dit wordt toegepast op de feiten en omstandigheden van deze zaak, dan is de conclusie dat de onroerende zaak wel degelijk in pacht is gegeven in de periode tussen 1969 en 2007 en niet is verhuurd. De gemeente heeft de grond van de heren [persoon C] (senior) en [persoon D] verkregen, die allebei tuinder waren. De gemeente gaat ervan uit dat de pachters de onroerende zaak overeenkomstig deze wijze hebben gebruikt en wel degelijk sprake was van vruchttrekking met een economisch oogmerk. Omdat de gemeente de onroerende zaak niet direct nodig had voor geplande herontwikkeling met het oog waarop de aankoop had plaatsgevonden, is de zaak aan verkopers verpacht zodat zij hun landbouwactiviteiten konden blijven voortzetten.

2.5.4.

Door partijen is bewust gekozen voor kortdurende pachtovereenkomsten die telkens voor één jaar werden aangegaan en daarna automatisch afliepen en niet opgezegd hoefden te worden. Deze werden steeds aan de Grondkamer aangeboden. De pachtprijs bedroeg laatstelijk € 277,75 per maand wat vele malen lager is dan een marktconforme prijs van een (woning)huurovereenkomst. Partijen hebben de overeenkomst bewust als pacht gekwalificeerd, de inhoud van de overeenkomst heeft alle kenmerken van pacht en de onroerende zaak zou voor landbouwactiviteiten gebruikt worden. Daarnaast schrijft de heer [persoon A] in brieven “sinds jaar en dag pachter” te zijn en verwijst hij naar de pachtovereenkomsten. Op geen enkel moment is door de pachters geopperd dat sprake was van een huursituatie.

2.5.5.

Dat in de pachtovereenkomst uit 2007 staat vermeld dat de gepachte zaak als woonhuis met erf en schuren moet worden gebruikt, maakt evenmin dat de verhouding tussen partijen als huur kwalificeert. Dat sprake is van een hoeve, waarvan een woonhuis onderdeel is, doet aan de juridische kwalificatie van pacht niet af nu het mede tot de uitoefening van het agrarische bedrijf diende. Daarnaast zijn de in de pachtovereenkomst opgenomen onderhoudsverplichtingen voor [persoon A] c.s. niet gebruikelijk bij een huursituatie. Na 2007 zijn geen nieuwe pachtovereenkomsten meer aangegaan.

2.5.6.

Na 2007 kwalificeert het gebruik van de onroerende zaak als een bruikleenovereenkomst, totdat de gemeente met de herontwikkeling zou starten. [persoon A] c.s. hebben na de betaling van de pachtsom in 2007 geen betalingen meer verricht en de gemeente heeft in de periode daarna ook geen betalingen meer willen accepteren. Pas toen bleek dat de gemeente op korte termijn over de onroerende zaak wilde beschikken, hebben [persoon A] c.s. een beroep gedaan op huurbescherming.

3..De beoordeling in het incident

3.1.

Het uitgangspunt is dat een vordering tot ontruiming vanwege gebruik zonder recht of titel wordt aangebracht bij de handelskamer van de rechtbank. In het geval sprake is van een huur of pachtzaak is de kantonrechter respectievelijk pachtkamer bevoegd.

3.1.1.

In artikel 93, aanhef en onder c, Rv is onder meer bepaald dat zaken betreffende een huurovereenkomst, ongeacht het beloop of de waarde van de vordering, door de kantonrechter worden behandeld en beslist. Artikel 71 lid 2 Rv Pro bepaalt dat indien een zaak, in behandeling bij een kamer voor andere zaken dan kantonzaken (hierna: de handelskamer), verder moet worden behandeld en beslist door de kantonrechter, die zaak op verlangen van een van de partijen of ambtshalve wordt verwezen naar een kamer voor kantonzaken.

3.1.2.

Artikel 1019j, aanhef en onder g, Rv bepaalt dat vorderingen tot ontruiming van het gepachte door de pachter of de gewezen pachter en tot opeising van het verpachte van de pachter of de gewezen pachter, worden behandeld en beslist door de pachtkamer van de rechtbank. Artikel 1019k, tweede lid, Rv bepaalt dat indien een zaak behoort tot de bevoegdheid van de pachtkamer, maar bij een andere gewone rechter is ingediend, deze zich ambtshalve onbevoegd verklaart en de zaak naar de bevoegde pachtkamer verwijst.

3.2.

De rechtbank moet in een verwijzingsincident als het onderhavige een voorlopig oordeel geven over het onderwerp van het geschil in de hoofdzaak (vergelijk artikel 73, derde lid, Rv).

3.3.

Voor het gebruik van de zaak in de periode tot en met 2007 is telkens een schriftelijke overeenkomst gesloten onder de benaming ‘pachtovereenkomst’. Voor de uitleg van wat partijen met deze schriftelijke overeenkomst hebben afgesproken komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval, waaronder de wijze waarop partijen zich hebben gedragen in de uitvoeringsfase van de overeenkomst. Naar vaste rechtspraak hoeft echter het gebruik van het gepachte niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van pacht. Als een pachter geen landbouw bedrijft, schendt hij de verplichtingen uit de pachtovereenkomst (destijds: artikel 25 van Pro de Pachtwet, tegenwoordig artikel 7:347 BW Pro), maar dat doet aan de kwalificatie van de overeenkomst niet af. Zoals de Hoge Raad verwoordde in zijn arrest van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034): waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst.

3.4.

Een belangrijke aanwijzing voor de bedoeling van partijen vormt de akte waarin de overeenkomst is neergelegd. Partijen hebben die niet alleen letterlijk aangeduid als pachtovereenkomst, er zijn ook bepalingen in opgenomen die typisch zijn voor akkerbouw en veeteelt en de overeenkomsten zijn telkens ter goedkeuring voorgelegd aan de Grondkamer. Deze heeft de overeenkomsten getoetst en – als pachtovereenkomsten – goedgekeurd. Onder die omstandigheden heeft het er alle schijn van dat partijen beoogden wederzijds de verbintenissen aan te gaan die samen een pachtovereenkomst opleveren. Het bestemde gebruik is daarmee gegeven. Dit is thans bepalend voor de kwalificatie van de toenmalige overeenkomst. Het feitelijk gebruik doet niet aan deze beoordeling af.

3.5.

Naar het voorlopig oordeel van de rechtbank was er tot en met 2007 dan ook sprake van pacht en niet van huur. Nadien is gebruik van de onroerende zaak door de gemeente toegestaan, maar niet om baat. De gemeente heeft geen gebruiksvergoeding bedongen of betaling daarvan geaccepteerd. Na 2007 is er – naar voorshands moet worden geoordeeld – dan ook geen huurovereenkomst tot stand gekomen. De kantonrechter is dus niet bevoegd en er zal dus niet worden verwezen naar de kantonrechter.

3.6.

De rechtbank zal de zaak echter wel verwijzen naar de pachtkamer. Het gaat immers (naar voorshands wordt geoordeeld) om een vordering tot opeising van het verpachte van een – in de ogen van de gemeente: gewezen – pachter. Het is dus een vordering als bedoeld in artikel 1019j, aanhef en onder g, Rv.

3.7.

De rechtbank heeft ervan afgezien partijen het voornemen tot verwijzing naar de pachtkamer voor te leggen voor een reactie via het nemen van aktes. Partijen hebben immers hun standpunten over hun rechtsverhouding al kenbaar gemaakt.

3.8.

De vordering tot verwijzing naar de kantonrechter wordt afgewezen, maar de rechtbank verwijst de zaak wel naar een andere kamer dan de handelskamer. In die omstandigheid ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten te compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

4..De beslissing

De rechtbank

in het incident

4.1.

wijst de vordering af;

4.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in de hoofdzaak

4.3.

verwijst de zaak in de stand waarin deze zich bevindt naar de rolzitting van de pachtkamer van deze rechtbank, op 8 juli 2021;

4.4.

wijst partijen erop dat zij op de hiervoor vermelde rolzitting niet hoeven te verschijnen, omdat de pachtkamer eerst zal beslissen op welke wijze de procedure zal worden voortgezet, waarna de griffier partijen over deze beslissing zal informeren;

4.5.

wijst partijen erop dat zij in het vervolg van de procedure niet meer vertegenwoordigd hoeven te worden door een advocaat, maar ook persoonlijk of bij gemachtigde kunnen verschijnen;

4.6.

wijst partijen erop dat het in deze procedure geheven griffierecht ingevolge artikel 8 lid 4 WGBZ Pro zal worden verlaagd en dat het teveel betaalde griffierecht door de griffier zal worden teruggestort.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. van den Bos en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2021.

3361/1407/1876