Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9187026 VV EXPL 21-196
uitspraak: 22 juni 2021
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[bedrijf A] ,
gevestigd te [vestigingsplaats A] ,
eiseres,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. N. Agayev,
tegen:
[persoon B] ,
wonende te [woonplaats B] ,
gedaagde,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. V. Ahuis.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [bedrijf A] ’ en ‘ [persoon B] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• de dagvaarding van 4 mei 2021, met producties;
• akte met producties van de zijde van [persoon B] ;
• conclusie van eis in reconventie;
• akte met aanvullende producties van de zijde van [persoon B] ;
• akte tot vermeerdering van eis in reconventie met aanvullende producties;
• de pleitnotitie in conventie van de gemachtigde van [bedrijf A] ;
• de pleitnotitie in reconventie van de gemachtigde van [bedrijf A] ;
• de pleitnota van de gemachtigde van [persoon B] , zowel in conventie als in reconventie.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juni 2021. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Aan de zijde van de eisende partij is verschenen de heer [persoon C] , bestuurder en vennoot van [bedrijf A] , bijgestaan door de gemachtigde. Aan de zijde van gedaagde partij is [persoon B] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde en zijn kantoorgenote mr. A. Kasumovic.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen Ultee Bouw & Management B.V. (hierna: ‘Ultee’ of ‘U Vastgoed’) als (hoofd)verhuurder en [persoon B] als huurder is een huurovereenkomst gesloten inzake de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te Rotterdam (hierna: ‘de bedrijfsruimte’ of ‘ het ondergehuurde’). Per 1 februari 2020 is [bedrijf A] onderhuurder van [persoon B] (als onderverhuurder). Zij exploiteert in de bedrijfsruimte een onderneming gericht op de verrichting van gespecialiseerde schoonheidsbehandelingen.
2.2
De door [bedrijf A] aan [persoon B] te betalen huur bedraagt € 2.265,88 inclusief btw per maand en is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.3
In de tussen [persoon B] en [bedrijf A] gesloten Onderhuurovereenkomst Winkelruimte (hierna: ‘de onderhuurovereenkomst’) is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Beheerder
Beheerder
8.1
Totdat onderverhuurder anders meedeelt, treedt de hoofdverhuurder als beheerder op, onderverhuurder zal geen enkele verplichting hebben als beheerder.
8.2
Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient onderhuurder zich voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst, met de beheerder te verstaan.
Bijzondere bepalingen
(…)
9.3 Gebreken
9.3 Gebreken
Onderhuurder dient gebreken die hij aan het gehuurde ontdekt onverwijld schriftelijk aan verhuurder en/of onderverhuurder mede te delen, bij gebreke waarvan onderhuurder verplicht is alle schade te vergoeden die vanwege het gebrek aan het gehuurde wordt veroorzaakt. Onder die schade zijn tevens kosten van herstel van de gebreken begrepen.
(…)”
2.4
De Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van 2 oktober 2012 (hierna: ‘de algemene bepalingen’) maken deel uit van de onderhuurovereenkomst. In de algemene bepalingen is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Aansprakelijkheid
(…)
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek. (…)
Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(…)
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
Kosten, verzuim
30.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daardoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskoten – aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
Artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing. (…)”
2.5
Aan het ondergehuurde is schade ontstaan vanwege lekkage, afkomstig van het naastgelegen pand aan de [adres 2] te Rotterdam.
2.6
In een e-mailbericht van [persoon B] gericht aan een medewerker van U Vastgoed van 19 mei 2021 is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) In verband met een rechtszaak inzake [bedrijf A] , [adres 1] , heb ik van jullie een kort overzicht nodig van de werkzaamheden, die nog verricht zouden moeten worden. Het gaat dan om een splitsing van casco werkzaamheden en niet-casco werkzaamheden. De laatste als bijvoorbeeld binnenwanden, die nog geschilderd moeten worden.
Casco zaken zijn van belang voor de eigenaar en niet casco werkzaamheden, zouden eventueel gedaan moeten worden door [bedrijf A] zelf, omdat zij de lekkage niet op tijd gemeld hebben. (…)”
2.7
In een e-mailbericht van U Vastgoed gericht aan [persoon B] van 19 mei 2021, met als onderwerp ‘FW: werkzaamheden [bedrijf A] ’, is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…)Wij hebben alles al afgerond daar (zelfs werkzaamheden die niet onder casco, en die niet onze verantwoordelijkheid zijn). (…)”
3..De vordering en het verweer in conventie
3.1
[bedrijf A] vordert in conventie dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening, [persoon B] wordt veroordeeld:
om binnen 48 uur nadat dit vonnis is gewezen de schade aan de bedrijfsruimte te herstellen, althans hiertoe een spoedopdracht te geven aan een nieuwe aannemer die de schade met de nodige urgentie en de nodige professionaliteit herstelt;
om aan [bedrijf A] ter zake van de geleden omzetschade over de periode van juli 2020 tot en met april 2021 tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 15.000,-;
om aan [bedrijf A] ter zake van de geleden reputatieschade over de periode van juli 2020 tot en met april 2021 tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 10.000,-;
tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 14e dag na betekening van dit vonnis.
3.2
Aan haar vorderingen in conventie legt [bedrijf A] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag.
In juli 2020 zijn op verschillende plekken in de bedrijfsruimte lekkages ontstaan. Hiervan is meerdere keren melding gemaakt bij [persoon B] , maar hij heeft daarop steeds niet adequaat gereageerd. De herstelwerkzaamheden - waarmee pas in maart 2021 is aangevangen - zijn nog niet afgerond, omdat er nog steeds sprake is van stankoverlast, vocht en schimmelvorming. Door de gebreken aan de bedrijfsruimte kan [bedrijf A] haar diensten niet aanbieden en is zij gedwongen de deuren, althans enkele behandelkamers gesloten te houden. Zij loopt hierdoor omzet mis. Ook heeft zij door de gebreken reputatieschade opgelopen. Deze schade dient vergoed te worden door [persoon B] , aldus [bedrijf A] .
3.3
[bedrijf A] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen in conventie. Zij kan de uitkomst van een bodemprocedure niet afwachten, omdat zij door de gebreken aan het ondergehuurde haar diensten niet (volledig) kan aanbieden en daardoor in de financiële problemen is gekomen.
3.4
[persoon B] is het niet eens met de vordering in conventie van [bedrijf A] . Hij voert daartegen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aan.
[persoon B] is zijn verplichtingen uit hoofde van de onderhuurovereenkomst naar behoren nagekomen. Hij betwist dat er sprake is van schade aan het gehuurde. De lekkage aan het naastgelegen pand is op 23 februari 2021 verholpen en de winkel van [bedrijf A] draait zonder enige beperking.
Op grond van artikel 9.3 van de onderhuurovereenkomst had [bedrijf A] de schade onverwijld schriftelijk aan Ultee en/of [persoon B] moeten melden. Aangezien [bedrijf A] in juli 2020 bekend is geworden met de lekkage en pas op 23 september 2020 haar eerste melding heeft gedaan, heeft zij zich niet aan deze afspraak gehouden en komt de vermeende schade voor rekening van [bedrijf A] .
Bovendien had [bedrijf A] niet [persoon B] , maar Ultee aan moeten spreken. Ondanks dat [persoon B] daartoe op grond van artikel 8.1 van de onderhuurovereenkomst niet verplicht is, heeft hij na de schademelding van [bedrijf A] direct contact opgenomen met Ultee, die niet alleen de beheerder, maar tevens de hoofdverhuurder en eigenaar van de bedrijfsruimte is.
Verder heeft [bedrijf A] een spoedig herstel tegengewerkt, onder meer door ruzie te maken met de aannemer en niet te verschijnen op afspraken. [bedrijf A] heeft daardoor haar schadebeperkingsplicht geschonden.
4..De vordering en het verweer in reconventie
4.1
[persoon B] vordert in reconventie – na vermeerdering van eis - dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening, [persoon B] wordt veroordeeld:
- tot betaling van € 15.861,16 aan hoofdsom,
- tot betaling van € 2.379,17 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 14e dag na dagtekening van dit vonnis.
4.2
[persoon B] heeft nakoming van de onderhuurovereenkomst aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Uit hoofde van deze overeenkomst is [bedrijf A] verplicht de maandelijkse huur te betalen. Zij is deze betalingsverplichting echter niet volledig nagekomen, waardoor een huurachterstand van € 15.861,16 is ontstaan, berekend tot en met de maand juni 2021. Op grond van artikel 11.3 en 25.1 van de algemene bepalingen heeft [bedrijf A] geen recht op opschorting, huurprijsvermindering of verrekening. [bedrijf A] is al geruime tijd in verzuim vanwege haar wanbetaling. Daarom is zij tevens rente en incassokosten verschuldigd. Op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen is [bedrijf A] (primair) een bedrag van € 2.100,- aan contractuele rente verschuldigd, berekend tot en met de maand juni 2021.
4.3
[persoon B] heeft een spoedeisend belang bij zijn reconventionele vordering. Hij kan de uitkomst van een bodemprocedure niet afwachten, omdat hij voor zijn inkomsten mede afhankelijk is van de huur van [bedrijf A] en als onderverhuurder nog steeds zorg dient te dragen voor betaling van de huur aan Ultee. Bovendien is vanwege een dreigend faillissement van [bedrijf A] de kans reëel dat [persoon B] zijn vordering straks niet meer op [bedrijf A] kan verhalen.
4.4
[bedrijf A] is het niet eens met de vordering in reconventie van [persoon B] . Zij voert daartegen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aan.
Het klopt dat er een huurachterstand is ontstaan. [bedrijf A] heeft de huurbetalingen opgeschort zolang de gebreken aan de bedrijfsruimte nog niet zijn hersteld. Door de gebreken is het ondergehuurde al geruime tijd ongeschikt voor het verrichten van de diensten van [bedrijf A] . [bedrijf A] vraagt dan ook om een huurprijsvermindering.
5..De beoordeling
In conventie
5.1
De spoedeisendheid van de vordering vloeit voort uit de stellingen van [bedrijf A] en is door [persoon B] niet bestreden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [bedrijf A] dan ook een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [bedrijf A] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien een kort geding procedure zich niet leent voor nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering.
5.3
Alvorens de vraag te beantwoorden of [persoon B] jegens [bedrijf A] aansprakelijk is om de gestelde gebreken te doen herstellen, zal de kantonrechter eerst moeten oordelen of in casu van een gebrek sprake is. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.4
Onder verwijzing naar het voornoemde e-mailbericht van U Vastgoed van 19 mei 2021 heeft [persoon B] betwist dat er nog sprake is van gebreken in de bedrijfsruimte. Uit dit e-mailbericht blijkt immers dat de schade geheel hersteld is, aldus [persoon B] . Daarnaast heeft [persoon B] aangevoerd dat klanten via de website van [bedrijf A] zonder enige problemen behandelafspraken kunnen inplannen. Gezien de gemotiveerde betwisting van [persoon B] ligt het op de weg van [bedrijf A] om haar stelling dat de gevolgen van de waterschade, zoals schimmelvorming in diverse ruimtes van het ondergehuurde, nog steeds niet zijn hersteld en dat zij haar werkzaamheden nog niet (geheel) heeft kunnen hervatten, nader te onderbouwen. Hoewel [bedrijf A] daartoe in de gelegenheid is gesteld en ter zitting heeft verklaard dat tenminste twee kamers onbruikbaar zijn door waterschade, heeft zij geen nadere stukken in het geding gebracht ter ondersteuning van haar stellingen. Op basis van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd acht de kantonrechter het daarom voorshands onvoldoende aannemelijk dat er nog immer sprake is van gebreken aan de bedrijfsruimte. Dat [bedrijf A] ter zitting heeft aangeboden nadere stukken, waaronder diverse foto’s, in te dienen - waartegen [persoon B] bezwaar heeft gemaakt - maakt dit niet anders. Op grond van artikel 6.2 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken, kanton, geldt immers dat stukken zo spoedig mogelijk ingediend moeten worden, anders kunnen zij door de kantonrechter buiten beschouwing worden gelaten. Specifiek geldt dat stukken die binnen 24 uur vóór de mondelinge behandeling worden ingediend, in beginsel al buiten beschouwing worden gelaten. Niet gebleken is dat het gaat om stukken waarvan de aard en omvang klaarblijkelijk geen beletsel vormen voor de wederpartij om daarvan binnen de beschikbare tijd kennis te nemen en daarop adequaat te reageren. [bedrijf A] had de betreffende stukken zonder enig probleem eerder kunnen indienen, waardoor zij daartoe in deze kort geding procedure nu niet meer zal worden toegelaten.
5.5
Nu niet is komen vast te staan dat van gebreken sprake is, wordt derhalve niet toegekomen aan de beantwoording van de vragen of [persoon B] als onderverhuurder jegens [bedrijf A] aansprakelijk is om dergelijke gebreken aan het gehuurde te herstellen en of [bedrijf A] aldus zijn betalingsverplichtingen kan opschorten alsmede door de gebreken omzet- en reputatieschade heeft geleden.
5.6
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen in conventie worden afgewezen.
5.7
[bedrijf A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld.
In reconventie
5.8
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [persoon B] - ondanks de betwisting van [bedrijf A] - een voldoende spoedeisend belang bij de door hem gevorderde voorlopige voorziening, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. [persoon B] heeft immers onbetwist gesteld dat sprake is van een huurachterstand.
5.9
Aan de hand van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, dient te worden beoordeeld of de vordering van [persoon B] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.1
[bedrijf A] heeft een beroep gedaan op huurprijsvermindering. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro geldt dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Het recht op huurprijsvermindering bij een gebrek is echter in artikel 11.3 van de algemene bepalingen - waarvan [bedrijf A] de toepasselijkheid niet heeft betwist - uitgesloten. Voorts geldt dat in deze procedure in conventie niet vast is komen te staan dat er gebreken aan de bedrijfsruimte zijn. Dat andere omstandigheden dan de door [bedrijf A] gestelde gebreken bij het beroep op huurprijsvermindering een rol spelen is niet gebleken. De enkele verwijzing ter zitting – zonder nadere toelichting – naar een uitspraak van de rechtbank Den Haag waarin een huurprijsvermindering is toegekend in een volgens [bedrijf A] vergelijkbare zaak, is daarvoor onvoldoende. Gelet op het voorgaande kan beroep op huurprijsvermindering niet slagen.
5.11
[bedrijf A] heeft het bestaan en de door [persoon B] gestelde hoogte van de huurachterstand niet betwist. Daarom wordt er in rechte van uitgegaan dat [bedrijf A] tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door een huurachterstand te laten ontstaan. Het is in hoge mate waarschijnlijk dat de vordering tot betaling van de huurachterstand in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Om die reden acht de kantonrechter het verantwoord om daarop bij wijze van voorlopige voorziening vooruit te lopen. De gevorderde huurachterstand wordt daarom toegewezen.
5.12
De primair gevorderde contractuele rente zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen verweer is gevoerd.
5.13
[persoon B] maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 2.379,17. Aangezien beide partijen niet als consument zijn aan te merken dient dit deel van de vordering te worden getoetst aan het rapport Voor-werk II. De kantonrechter stelt vast dat [persoon B] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Partijen zijn in de algemene bepalingen echter een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten overeengekomen die hoger is dan het wettelijke tarief. Voor de hoogte van de buitengerechtelijke kosten dient aansluiting worden gezocht bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Gelet op de toewijsbare hoofdsom wordt aan buitengerechtelijke kosten daarom een bedrag van € 933,61 toegewezen.
5.14
[bedrijf A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. Bij de vaststelling van de hoogte van het toe te kennen bedrag aan salaris wordt rekening gehouden met de omstandigheid dat de tegenvordering is voortgevloeid uit het verweer in conventie. Daarom wordt in reconventie een half punt aan salaris toegekend.
6..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
treft de volgende voorlopige voorzieningen:
In conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [bedrijf A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [persoon B] vastgesteld op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
In reconventie
veroordeelt [bedrijf A] aan [persoon B] te betalen een bedrag van € 18.894,77 aan hoofdsom, contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [bedrijf A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [persoon B] vastgesteld op € 249,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de 14e dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416