Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8934096 VV EXPL 20-544
uitspraak: 18 februari 2021
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Marcan Vastgoed B.V.,
Marcan Vastgoed B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J&C Fine Food B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.F.Y. Yuen.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Marcan’ en ‘J&C’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 30 december 2020;
de e-mails van de gemachtigde van J&C van 6 januari 2021 met producties 1-9;
de akte wijziging van eis, tevens indienen producties 1-8;
de aanvullende productie 10 van J&C;
de aanvullende productie 9 van Marcan;
de e-mail van de gemachtigde van J&C van 26 januari 2021 met producties 11, 11a, 12 en 12a;
de pleitnota van de gemachtigde van J&C van (7 en) 28 januari 2021;
de pleitnota van de gemachtigde van Marcan, tevens vermindering van eis, van 28
januari 2021.
De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 7 januari 2021 en (na schorsing) 28 januari 2021, overeenkomstig artikel 2 lid 1 van Pro de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
J&C huurt van Marcan de bedrijfsruimte aan de [adres] . De huurprijs bedroeg tot september 2020 € 11.382,07 inclusief btw per maand en vanaf september 2020 € 12.539,08 inclusief btw per maand. Op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst dient J&C de huur maandelijks bij vooruitbetaling te betalen. J&C heeft conform de huurovereenkomst een waarborgsom van € 36.300,- aan Marcan betaald.
2.2
J&C exploiteert in het gehuurde een restaurant voor Chinese fondue en een Japanse noodlebar/noodleshop.
2.3
Tussen partijen hebben in de afgelopen maanden de volgende procedures plaatsgevonden:
I. Bij vonnis van 18 juni 2020 heeft de voorzieningenrechter de vordering van Marcan tot betaling van de huur over de maanden april, mei en juni 2020 afgewezen. De vordering van J&C tot huurprijsvermindering is ook afgewezen.
II. Bij vonnis van 7 augustus 2020 heeft de voorzieningenrechter de vordering van Marcan tot betaling van de helft van de huur voor de maanden april en mei 2020 en van de volledige huur voor de maanden juni tot en met augustus 2020, vermeerderd met boetes, afgewezen. Tegen dit vonnis heeft Marcan hoger beroep ingesteld.
III. Bij vonnis van 9 november 2020 heeft de voorzieningenrechter de vordering van Marcan tot aanvulling van de gestelde waarborgsom met een bedrag van € 36.300,- en betaling van de huur voor de maanden september en oktober 2020 afgewezen. Marcan heeft ook tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.
IV. Marcan is op 30 juni 2020 een bodemprocedure gestart. In deze heeft J&C een verlaging van de huurprijs van 50% voor de maanden half maart tot en met augustus 2020 gevorderd.
V. Op 10 november 2020 heeft Marcan beslag gelegd op de bankrekening van J&C.
VI. Op 11 december 2020 heeft Marcan het faillissement van J&C aangevraagd. In deze procedure staat, na een aanhouding, een mondelinge behandeling gepland op 16 februari 2021.
3..De vordering
3.1
Marcan vordert, na vermindering van eis op 28 januari 2021, dat J&C bij wijze van voorlopige voorziening bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld:
Primair
I. om binnen 5 dagen na dit vonnis het gehuurde te doen ontruimen en leeg en ontruimd aan Marcan op te leveren door afgifte van de sleutels, op verbeurte van een dwangsom van € 200,- per dag dat J&C daar niet aan voldoet;
II. om binnen 5 dagen na dit vonnis aan Marcan te voldoen de huurachterstand over de periode half maart 2020 tot en met januari 2021 van € 25.238,70, waarbij rekening is gehouden met een huurkorting van 50% over de maanden dat het gehuurde gesloten was en met een huurkorting van 25% over de overige maanden, althans om J&C te veroordelen tot aanvulling van de waarborgsom met dit bedrag;
Subsidiair
III. om binnen 5 dagen na dit vonnis het gehuurde te doen ontruimen en leeg en ontruimd aan Marcan op te leveren door afgifte van de sleutels, op verbeurte van een dwangsom van € 200,- per dag dat J&C daar niet aan voldoet;
IV. om binnen 5 dagen na dit vonnis aan Marcan te voldoen de huurachterstand over de periode half maart 2020 tot en met januari 2021 van € 13.567,38, waarbij rekening is gehouden met een huurkorting van 50%, althans om J&C te veroordelen tot aanvulling van de waarborgsom met dit bedrag;
Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:
V. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de kantonrechter redelijk geachte termijn, na het in deze te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten van € 131,- dan wel € 199,- indien betekening van dit vonnis plaatsvindt.
3.2
Marcan stelt dat J&C de huur voor de maanden (half) maart 2020 tot en met januari 2021 niet (volledig) heeft voldaan en aldus structureel tekortschiet in de nakoming van haar betalingsverplichting. De huurachterstand bedraagt inmiddels bijna vijf maanden (dan wel 3,5 dan wel 2,3 maand). Hierdoor is ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. Om zekerheid te verkrijgen dat J&C over voldoende middelen beschikt om de achtergehouden huur te betalen, vordert Marcan thans aanvulling van de waarborgsom. Het uitblijven van betaling brengt Marcan in de financiële problemen. Bovendien vreest Marcan dat J&C na het wijzen van het vonnis in de bodemprocedure in het geheel niet meer aan haar financiële verplichtingen zal kunnen voldoen. Zij heeft daarom een spoedeisend belang bij haar vordering.
3.3
J&C voert verweer. Daarop zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
4..De beoordeling
4.1
Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening als de onderhavige dient te worden beoordeeld of partijen een zodanig spoedeisend belang hebben dat van hen niet mag worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Bij die beoordeling dienen in ieder geval te worden betrokken hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure toegewezen zal worden, het belang bij het treffen van de voorziening en de gevolgen bij het ten onrechte treffen van een voorziening. In dit vonnis geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.2
Tussen partijen is – kort samengevat – in geschil of en zo ja, in welke mate, J&C een beroep toekomt op huurprijsvermindering omdat zij door de overheidsmaatregelen in verband met de corona-uitbraak tot op heden geen of geen volledig gebruik kan maken van het gehuurde. Vooruitlopend op een uitspraak hierover in de bodemzaak betaalt J&C vanaf april 2020 slechts een deel van de overeengekomen huurpenningen. Daarnaast is in geschil of Marcan, gelet op de hoogte van de ontstane huurachterstand, het gehuurde mag ontruimen, vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemzaak.
Ten aanzien van de huurachterstand
4.3
In geschil is of sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro en of, en in hoeverre, deze omstandigheden rechtvaardigen dat de huurprijs wordt verminderd. De voorzieningenrechter sluit zich op dit punt aan bij wat in de andere tussen partijen gevoerde procedures is beslist. Het is aannemelijk dat de bodemrechter de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke crisis bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad.
4.4
Voorts is niet uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De coronacrisis heeft grote gevolgen voor J&C. Zij is door de maatregelen gedwongen haar deuren als restaurant tijdelijk te sluiten, waardoor de omzet drastisch is gedaald. De economische problemen door een wereldwijde pandemie zijn – anders dan bij een “gewone” economische crisis – niet inherent aan schommelingen in de markt waarin partijen zich begeven en waar zij zich vooraf wel (enige) rekenschap van kunnen geven. Deze schommelingen vallen niet binnen het normale ondernemersrisico van J&C, zodat de gevolgen van de coronacrisis niet (uitsluitend) voor haar rekening behoren te komen. Daarbij valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter de huurprijs verder zal verminderen dan Marcan nu tot uitgangspunt neemt.
4.5
Uit het bovenstaande volgt dat de uitkomst van de bodemprocedure onzeker is. Toewijzing van de vordering in kort geding kan daarentegen grote gevolgen voor J&C hebben. Marcan kan dan immers huurtermijnen incasseren die J&C op dit moment niet kan missen. Marcan heeft daartegenover onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij een zodanig spoedeisend belang bij toewijzing van haar vordering heeft dat van haar niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat Marcan in de financiële problemen dreigt te raken, temeer nu Marcan ter zitting zelf heeft aangevoerd dat een deel van haar huurders de huur de afgelopen maanden heeft doorbetaald en dat zij met nagenoeg alle andere huurders, behalve J&C een regeling heeft kunnen treffen. Daarnaast heeft J&C in de periode maart 2020 – januari 2021 een bedrag van € 51.926,53 aan huur betaald. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
Ten aanzien van de gevorderde ontruiming
4.6
Marcan stelt dat er (rekening houdend met de gevorderde huur met huurkorting) sprake is van een huurachterstand van 5 maanden, dan wel 3,5 of 2,3 maand. Dan blijft echter dat niet onaannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat ontbinding onder de huidige omstandigheden niet gerechtvaardigd is. Marcan heeft ook bij deze vordering niet een zodanig spoedeisend belang dat niettemin op de bodemprocedure moet worden vooruitgelopen. Dit geldt temeer nu de bodemprocedure al in een ver gevorderd stadium is. De op deze grond gevorderde ontruiming zal dan ook worden afgewezen.
Proceskosten
4.7
Ten aanzien van de proceskosten verzoekt J&C om een integrale proceskostenveroordeling aan de zijde van Marcan, wegens misbruik van procesrecht. J&C stelt in dit kader dat Marcan voor de vierde keer haar vorderingen in een net ander jasje giet om onmiddellijk achterstallige huurgelden af te dwingen. Marcan baseert zich op dezelfde stellingen als bij haar vorige verzoeken. Marcan had op voorhand moeten begrijpen dat deze geen kans van slagen hebben, aldus J&C.
4.8
Gelet op de aard van dit geding staat het Marcan in principe vrij om J&C in één aangelegenheid meerdere keren in kort geding te dagvaarden. Dat Marcan in eerdere kort geding procedures dezelfde feiten ten grondslag heeft gelegd doet hier niet aan af, omdat aan een kort geding vonnis geen kracht van gewijsde toekomt. Daar komt bij dat Marcan in deze procedure niet enkel betaling van achterstallige huurgelden vordert, maar tevens ontruiming van het gehuurde. Marcan heeft daarnaast in haar geldvordering rekening gehouden met mogelijk van belang zijnde omstandigheden. Het bovenstaande leidt ertoe dat Marcan niet op voorhand had moeten begrijpen dat haar vorderingen geen kans van slagen hadden. Het verzoek van J&C zal daarom worden afgewezen.
4.9
Marcan zal als de in het ongelijk gestelde partij in de volgens het liquidatietarief begrote proceskosten worden veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
wijst de gevorderde voorziening af;
veroordeelt Marcan in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van J&C vastgesteld op € 721,- aan salaris voor haar gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44236