Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdende te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/1981
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Delft (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 508.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 april 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde vergezeld door taxateur [naam taxateur 1] .
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 427.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Ook is in geschil of de tarieven met betrekking tot de Onroerende zaak belasting (OZB) van gemeente Delft redelijk zijn.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1890) met een wooninhoud van 568 m³ en een perceel van 103 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ, ook al zouden – zoals eiser aanvoert – de marktcijfers voortkomen uit de door diverse oorzaken exploderende woningmarkt. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardeberekening gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 3 mei 2021 opgemaakt door [naam taxateur 2] en de waardematrix (hierna: de matrix). Volgens de matrix is de m³-prijs van de onroerende zaak € 653,- tegen een gemiddelde m³-prijs van € 694,- voor de vergelijkings-objecten. Verweerder heeft verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs heeft verweerder bepaald aan de hand van de grondstaffel. De grondprijs is vervolgens van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. De waarde van het hoofdgebouw is gecorrigeerd naar grootte, KOUDV-factoren (KOUDV = Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen), bijgebouwen, aanbouw en dakkapel. Hieruit volgt de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten.
4.1
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging (in dezelfde wijk), type, bouwjaar (rond 1890), inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Eiser betwist dit ook niet.
Eiser is het niet eens met het feit dat de onroerende zaak in het taxatierapport van verweerder op een factor 2 is gewaardeerd voor wat betreft onderhoud en doelmatigheid. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de onroerende zaak niet in een slechte onderhoudsstaat verkeert en dat hij al jaren betwist dat de onroerende zaak een boven- en benedenwoning betreft. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij alleen de onroerende zaak inpandig opneemt indien het onderhoud, de voorzieningen of de kwaliteit in geschil is, welke praktische gang van zaken de rechtbank kan billijken. Daarvan was in deze zaak tot aan de zitting geen sprake. Verweerder heeft het onderhoud van de onroerende zaak als slecht gekwalificeerd. Verder heeft hij de doelmatigheid als slecht gekwalificeerd omdat de onroerende zaak relatief smal is. Het is niet juist om de onroerende zaak op facetten als slecht aan te merken als verweerder helemaal niet heeft vastgesteld dat dat zo is. Daar heeft eiser een punt. Dit werkt echter niet in zijn nadeel. De m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten, die verweerder beter vindt dan de onroerende zaak, liggen allemaal hoger dan de m³-prijs van de onroerende zaak. Als verweerder de onroerende zaak ook zo goed zou vinden, zou de WOZ-waarde ervan alleen maar hoger – in lijn met de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten – komen te liggen. Het ligt echter wel op de weg van verweerder om dit goed uit te leggen, als hij de onroerende zaak op deze manier blijft waarderen.
Dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de onroerende zaak, omdat die wordt aangeduid als een beneden- en een bovenwoning, volgt de rechtbank niet. De onroerende zaak is door verweerder aangeslagen als één WOZ-object en is gekwalificeerd als type rijwoning.
4.2
Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
5. De verwijzing van eiser naar eerdere vastgestelde WOZ-waarden van de onroerende zaak en de stijging daarvan in vergelijking met de landelijke stijgingspercentages gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), baat hem niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en derhalve los van WOZ-waarden van andere jaren.
6. Eiser stelt dat er sprake is van een onevenredig hoge belastingstijging voor eigenaren van onroerende zaken, met name wat de OZB betreft. Hij is van mening dat de lasten niet naar redelijkheid verdeeld worden in de samenleving. De tarieven worden vastgesteld door de gemeente en er is geen mogelijkheid om hiertegen in beroep te gaan, aldus eiser.
6.1
Op grond van artikel 219, tweede lid, van de Gemeentewet kunnen gemeentelijke belastingen worden geheven naar de in de belastingverordening te bepalen heffingsmaat-staven, met dien verstande dat het bedrag van een gemeentelijke belasting niet afhankelijk mag worden gesteld van het inkomen, de winst of het vermogen. Het vaststellen van een belastingverordening is op grond van artikel 216 van Pro de Gemeentewet de bevoegdheid van de gemeenteraad. De OZB is gebaseerd op artikel 220 van Pro de Gemeentewet.
6.2
De vaststelling van de tarieven is een zelfstandige bevoegdheid van de
(democratisch gekozen) gemeenteraad. De gemeenteraad heeft daarbij beleidsvrijheid.
De belastingrechter is in beginsel niet bevoegd om over het in de verordeningen vastgelegde tarief te oordelen, tenzij deze tariefstelling of tariefstijging in strijd is met een hogere wettelijke regeling, leidt tot een willekeurige of onredelijke belastingheffing die de wetgever bij het toekennen van deze bevoegdheid niet op het oog kan hebben gehad, dan wel in strijd is met enig rechtsbeginsel (zie bijvoorbeeld de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 oktober 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7497). Bij gebrek aan een concrete onderbouwing kan niet worden geoordeeld dat hiervan sprake is.
De rechtbank is van oordeel dat de gemeenteraad in de Verordening onroerendezaak-belastingen Delft 2020 in redelijkheid gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid om de tarieven voor de gemeente Delft vast te stellen. Een OZB-tarief van 0,11910% en 0,29016% van de WOZ-waarde kan op zichzelf niet als onredelijk worden beschouwd.
6.3
De rechtbank begrijpt dat eiser tot slot bedoelt te betogen dat de belastingheffing voor hem een individuele en buitensporige last vormt. Eiser heeft dit echter niet nader onderbouwd. Hij heeft geen inzicht gegeven in zijn verdere inkomens- of vermogenspositie, dan wel waarom het tarief voor hem zwaarder zou wegen dan voor andere eigenaren van woningen in de gemeente Delft. Het betoog slaagt daarom niet.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2021.
De griffier is buiten staat
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).