Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdende te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/1972
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Delft (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 500.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 maart 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde vergezeld door taxateur [naam taxateur 1] .
Overwegingen
1. De beroepsgrond dat het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd is, faalt.
1.1
Op grond van artikel 7:11, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) vindt, indien het bezwaar ontvankelijk is, op grondslag daarvan een heroverweging van het bestreden besluit plaats. Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient de beslissing op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld.
1.2
Het bestreden besluit bevat een afdoende deugdelijke motivering die inzichtelijk maakt dat verweerder op grondslag van eisers enige bezwaargrond een heroverweging heeft gemaakt. In het bestreden besluit heeft verweerder weergegeven waarop de beschikking is gebaseerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de uitspraak op bezwaar summier gemotiveerd maar verweerder is wel ingegaan op het enige bezwaarpunt van eiser. Dat maakt dat de rechtbank van oordeel is dat op de door eiser aangevoerde bezwaren door verweerder toereikend is ingegaan.
2. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 410.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1879) met een wooninhoud van 365 m³, gelegen op een perceel van 205 m².
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waarde-berekening gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 14 mei 2021 opgemaakt door [naam taxateur 2] en de waardematrix (hierna: de matrix). Volgens de matrix is de m³-prijs van de onroerende zaak € 805,- tegen een gemiddelde m³-prijs van € 850,- voor de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs heeft verweerder bepaald aan de hand van de grondstaffel. De grondprijs is vervolgens van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. De waarde van het hoofdgebouw is gecorrigeerd naar grootte, KOUDV-factoren (KOUDV = Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatig-heid en Voorzieningen), bijgebouwen, aanbouw en dakkapel. Hieruit volgt de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging (in dezelfde wijk), type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak
.
.
Het feit dat [adres 2] over een garage en een aanbouw beschikt – in tegenstelling tot de onroerende zaak – betekent, gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken niet dat dit object niet bruikbaar. Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud, oppervlakte en bijgebouwen rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
6.1
Eiser stelt dat [adres 2] en [adres 3] aan de gracht en dus beter gelegen zijn. Verweerder stelt zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt dat dit ook terug is te zien in de hogere kubieke meterprijs van deze twee vergelijkingsobjecten (€ 841,- en € 891,- tegenover onroerende zaak € 805,-) en dat, voor zover de mindere ligging van de onroerende zaak in vergelijking met de vergelijkingsobjecten waardedrukkend is, dat wordt geacht te zijn verdisconteerd in de lagere m³-prijs van de onroerende zaak zoals hiervoor genoemd onder 5.
6.2
Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld
7. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat er op zijn perceel sprake is van bodem-verontreiniging. Volgens eiser was er vroeger op de locatie van het perceel een bedrijf gevestigd dat lood en zink verwerkte. Verweerder was met deze informatie niet bekend, zo bleek tijdens de zitting. Eiser heeft deze stelling pas op de zitting aangevoerd. Tijdens de zitting heeft de rechter via www.bodemloket.nl bekeken of er sprake is van verontreiniging op het perceel van eiser. Hieruit bleek niet dat er bodemverontreiniging aanwezig is op het perceel van eiser. Verder heeft eiser deze stelling niet onderbouwd. Het taxatierapport, waarin de bodemverontreiniging volgens eiser genoemd staat, heeft hij niet overgelegd. Het enkele feit dat er in 2003-2004 een correctie van de WOZ-waarde heeft plaatsgevonden is geen concrete onderbouwing van het nu gestelde waardedrukkende effect. Als eiser de gestelde bodemverontreiniging (in een later belastingjaar) zou kunnen onderbouwen, kan verweerder daar dan naar kijken. Op dit moment ligt er te weinig.
8. Eiser heeft op zitting zich beklaagd over de aanslag over het belastingjaar 2021. Volgens eiser zijn verschillende woningen in Delft in belastingjaar 2021 in WOZ-waarde gedaald en zijn onroerende zaak niet. Verweerder heeft uitgelegd dat dit te maken heeft met het waarderen op basis van woonoppervlakte in plaats van wooninhoud zoals hij eerder deed (en mocht doen). Belastingjaar 2021 staat in deze procedure niet ter discussie. Eiser heeft tegen de WOZ-beschikking van 2021 ook geen bezwaar gemaakt. De rechtbank kan hierover dus niet kan oordelen.
9. De verwijzing van eiser naar een eerder vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak en de stijging daarvan, baat hem niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en derhalve los van WOZ-waarden van andere jaren.
10. Tot slot overweegt de rechtbank dat het verweerder zou sieren als hij de moeite zou nemen om in de toekomst taxatieverslagen (en eventuele taxatierapporten) te voorzien van een foto van de onroerende zaak zelf (in plaats van een foto van een ander pand), ook al kan de scanauto niet de straat van de onroerende zaak inrijden. Dit lijkt een praktisch probleem te zijn dat op praktische wijze moet kunnen worden opgelost (onder het motto: waar een wil
ais …).
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2021.
De griffier is buiten staat
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).