Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8246947 \ CV EXPL 20-106
uitspraak: 8 januari 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Maasdelta Groep,
gevestigd te: Spijkenisse,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 13 december 2019,
gemachtigde: mr. R.W.F. Heijmeriks, advocaat te Spijkenisse, gemeente Nissewaard,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. ing. A.T. Tilburg, advocaat te Spijkenisse (gemeente Nissewaard).
Partijen worden hierna aangeduid als “Maasdelta” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verdere verloop van de procedure
1.1
Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 23 oktober 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald die op 9 december 2020 heeft plaatsgevonden;
- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling van 9 december 2020 door de gemachtigde van Maasdelta bij faxbericht van 7 december 2020 en akte van 9 december overgelegde producties.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De verdere beoordeling
2.1
Verwezen wordt naar en volhard wordt bij de inhoud van het tussenvonnis van
23 oktober 2020. In dat tussenvonnis is een mondelinge behandeling bepaald om onder meer inzicht te verkrijgen in de mate van overlast om zodoende te kunnen oordelen over de vraag of aan de zijde van [gedaagde] sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
2.2
Vooropgesteld wordt dat een huurder zich op grond van artikel 7:213 BW Pro ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder dient te gedragen. Als een huurder zich zodanig gedraagt dat die gedragingen als overlast gekwalificeerd kunnen worden, dan handelt die huurder in strijd met voormelde in de wet opgenomen bepaling. Uit de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, in het bijzonder artikel 8 sub Pro 8, vloeit ook voort dat [gedaagde] als huurder ervoor zorg dient te dragen dat hij aan omwonenden geen overlast veroorzaakt. Doet hij dit toch, dan geeft dit Maasdelta als verhuurder het recht ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met als gevolg dat, bij toewijzing daarvan, [gedaagde] de woning die hij van Maasdelta huurt moet verlaten.
2.3
De vraag of artikel 9 van Pro de huurovereenkomst, waarin eveneens een verbod tot het veroorzaken van overlast is neergelegd, nog van toepassing is tussen partijen, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist, is gelet op de toepasselijkheid van bovengenoemde bepalingen in casu niet relevant.
2.4
Ter onderbouwing van haar stelling, dat sprake is van ernstige en structurele overlast, heeft Maasdelta als productie 3 bij dagvaarding schriftelijke klachten van drie omwonenden overgelegd, te weten van dhr. [persoon A] (hierna: ‘ [persoon A] ’), dhr. [persoon B] (hierna: ‘ [persoon B] ’) en dhr. [persoon C] (hierna: ‘ [persoon C] ’). Deze klachten hebben betrekking op de periode van 18 mei 2019 tot en met 23 oktober 2019.
2.5
Met name [persoon A] die woonachtig is in de woning naast die van [gedaagde] heeft in voornoemde periode herhaaldelijk geklaagd over door hem ervaren overlast van [gedaagde] . Uit zijn klachten komt een beeld naar voren van overlast gedurende meerdere dagen per week in de late middag, avond en nacht in de vorm van onder meer luide muziek, gescheld, gevloek, geschreeuw, slaan met deuren, langdurig geblaf van de hond van [gedaagde] , bezoek van vrienden van [gedaagde] in combinatie met drugsgebruik en agressieven buien van [gedaagde] .
Ook [persoon B] , die eveneens woonachtig is in een woning naast die van [gedaagde] , heeft in voornoemde periode melding gemaakt van overlast in de vorm van geschreeuw, gescheld, luide muziek en luidruchtig bezoek.
[persoon C] , die tot juli 2019 woonachtig was in de woning van [persoon B] , heeft bevestigd dat in de tijd dat hij nog naast [gedaagde] woonachtig was, ook hij overlast heeft ervaren van [gedaagde] in de vorm van luide muziek in de avonduren.
2.6
Op 24 februari 2020 heeft op verzoek van Maasdelta een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden waarbij [persoon A] , [persoon C] en [persoon B] als getuigen zijn gehoord. De verklaringen die deze getuigen tijdens dit voorlopig getuigenverhoor hebben afgelegd zijn in lijn met hetgeen zij eerder schriftelijk hebben verklaard. Tevens zijn dhr. [persoon D] en dhr. [persoon E] als getuigen gehoord. Zij hebben verklaard dat zij [gedaagde] in hun functie van woonconsulent bij Maasdelta, meerdere keren op zijn gedrag hebben aangesproken. [persoon D] heeft tevens verklaard dat het moeilijk is om contact met [gedaagde] te leggen.
2.7
Maasdelta heeft ten behoeve van de op 9 december 2020 gehouden mondelinge behandeling bij faxbericht van 7 december 2020 en akte van 9 december 2020 nadere producties overlegd. Deze producties betreffen klachten van [persoon A] over de periode 22 april 2020 tot en met 10 november 2020 en een klacht van [persoon F] van 29 juli 2020.
De over deze periode geuite klachten laten een beeld zien van een steeds ernstiger wordende overlast. Naast eerder genoemde klachten wordt nu ook melding gemaakt van onder meer agressie, vandalisme en excessieve scheldpartijen. Ook hebben er meerdere incidenten plaatsgevonden, waaronder een handgemeen met een buurman en een gewelddadig incident tussen [gedaagde] en een vriendin, waarbij de politie heeft moeten ingrijpen.
Tevens is gemeld dat de woning aan het verpauperen is. In dat verband zijn foto’s overgelegd waarop te zien is dat het balkon van [gedaagde] is bezaaid met hondenuitwerpselen en dat een raamkozijn beschadigd c.q. ingetrapt is
2.8
[gedaagde] heeft de aanvankelijk geuite klachten betwist en daartoe gesteld dat deze veroorzaakt worden door de luidruchtige onderburen van nummer 16c. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om dit verweer, tegenover de uitgebreid gemotiveerde stellingen van Maasdelta nader te onderbouwen. Dit heeft [gedaagde] nagelaten en klachten van omwonenden die in de richting van deze buren wijzen ontbreken. Dit verweer wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.
2.9
Op de mondelinge behandeling van 9 december 2020, waar [gedaagde] overigens zelf niet is verschenen, heeft zijn gemachtigde betoogd dat het incident met de vriendin van [gedaagde] werd veroorzaakt doordat deze vriendin een psychotische aanval kreeg en dat [gedaagde] daar niet verantwoordelijk voor kan worden gesteld. Voor wat betreft de sinds april 2020 geuite klachten heeft gemachtigde aangevoerd dat deze voornamelijk van [persoon A] komen, niet zo ernstig zijn als door Maasdelta wordt beschreven en als ze sec worden bekeken wel meevallen.
2.1
Het verweer dat [gedaagde] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor het incident met de vriendin treft geen doel. Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW Pro is [gedaagde] als huurder ook verantwoordelijk voor gedragingen van zijn bezoekers.
2.11
De kantonrechter volgt [gedaagde] evenmin in zijn betoog dat de overlast wel meevalt.
De door Maasdelta overgelegde foto’s spreken voor zich en [gedaagde] heeft ook niet betwist dat zijn balkon vervuild is en hij kozijnen en deuren heeft beschadigd.
De klachten beslaan inmiddels een periode van 1,5 jaar en zijn afkomstig van
vier omwonenden. De klachten schetsen een beeld van een ernstige situatie die na april 2020 alleen maar verder verslechterd is, in die zin dat daar vandalisme, toenemende agressie van [gedaagde] en politie-ingrijpen bij is gekomen. [gedaagde] heeft zijn stelling dat het ‘wel meevalt’ bovendien niet onderbouwd en heeft tijdens het voorlopig getuigenverhoor ook geen getuigen in contra enquête laten horen die dit standpunt nader kunnen onderbouwen.
2.12
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat sprake is van ernstige en structurele overlast die in strijd is met het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro en artikel 8 sub Pro 8 van de algemene huurvoorwaarden. [gedaagde] heeft zich dan ook niet als een goed huurder gedragen en is tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurverplichtingen.
2.13
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.14
[gedaagde] heeft een beroep gedaan op de zogenaamde ‘tenzij clausule’. Dit beroep gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op. Daartoe is het volgende redengevend.
2.15
Van een tekortkoming van geringe betekenis is, zoals onder 2.12 reeds is overwogen, allerminst sprake. Uit de klachten volgt immers dat omwonenden al lange tijd ernstige en structurele overlast van [gedaagde] ondervinden, ook in de nachtelijke uren.
2.16
Voorts staat vast dat Maasdelta [gedaagde] meerdere keren op zijn gedrag heeft gewezen en vele pogingen heeft gedaan om met hem in gesprek te blijven. Bovendien heeft Maasdelta [gedaagde] in maart 2020 nog een laatste kans geboden door na het voorlopig getuigenverhoor af te spreken dat de onderhavige procedure voor de duur van maximaal
6 maanden zou worden aangehouden onder de voorwaarde dat vanaf 24 februari 2020 geen enkele klacht betrekking hebbend op overlast veroorzaakt door [gedaagde] zou worden gemeld door direct omwonende buren of derden.
2.17
Tijdens de onderhavige procedure zijn bij Maasdelta echter klachten over [gedaagde] binnen blijven komen en uit die klachten blijkt dat de situatie alleen maar ernstiger is geworden. De omstandigheid dat thans ook sprake is van vandalisme en agressie en de politie heeft moeten ingrijpen draagt bij aan een gevoel van onveiligheid in de eigen woonomgeving. Aan de omwonenden wordt dan ook niet het woongenot verschaft dat zij mogen verwachten en waar zij recht op hebben.
2.18
Bij dit alles speelt dat [gedaagde] de diagnose autisme heeft en als gevolg daarvan wantrouwend tegenover hulpverlening staat.
2.19
Het is evident dat een ontbinding van de huurovereenkomst voor [gedaagde] ingrijpend is en dat hij, zeker gelet op zijn autisme, belang heeft bij een woning in een buurt waar hij zich thuis voelt, waar hij zijn sociale contacten heeft en die gelegen is in de buurt van zijn ouders die hem veel ondersteuning bieden. Echter het belang van Maasdelta, bij het verschaffen van een ongestoord woongenot aan haar huurders hoeft daar in de gegeven omstandigheden niet voor te wijken. Bovendien roept de omstandigheid dat [gedaagde] de diagnose autisme heeft de vraag op of een sociale huurwoning wel passend voor hem is en of hij wellicht niet meer gebaat is bij een vorm van begeleid wonen.
2.2
Het voorgaande heeft dan ook tot gevolg dat het belang van Maasdelta bij het verschaffen van een ongestoord huurgenot aan haar bewoners in deze dient te prevaleren boven het woonbelang van [gedaagde] . De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde wordt dan ook toegewezen.
2.21
De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee maanden na betekening van dit vonnis. Op die wijze wordt [gedaagde] een redelijke termijn gegund om elders woonruimte te vinden, bijvoorbeeld in de vorm van begeleid wonen.
2.22
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De verschotten bestaan uit € 101,05 aan explootkosten, € 124,- aan griffierecht voor de onderhavige procedure, € 121,- voor het voorlopig getuigenverhoor en € 6,-- aan taxe voor de getuige [persoon B] , in totaal derhalve € 352,05. Aan gemachtigdensalaris wordt een bedrag van € 840,- toegekend, op basis van vier punten, inclusief één punt voor het voorlopig getuigenverhoor. De waarde per punt bedraagt € 210,-.
2.23
Vorenstaande overwegingen leiden tot de volgende beslissing.
3..De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Maasdelta en [gedaagde] met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [adres] te ( [postcode] Spijkenisse), gemeente Nissewaard;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Maasdelta te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Maasdelta vastgesteld op € 352,05 aan verschotten en € 840,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
426