ECLI:NL:RBROT:2021:7026

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9011217 / CV EXPL 21-5218

uitspraak: 2 juli 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. A.V.H. Boitelle te Amsterdam,

tegen

1..[gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats gedaagden] , gemeente [gemeente] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. N.S. de Haas te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ respectievelijk ‘ [gedaagde 1] c.s.’. Gedaagden worden afzonderlijk ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

de dagvaarding van 28 januari 2021, met producties 1 tot en met 17;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 12;
het tussenvonnis van 29 maart 2021 van de kantonrechter van deze rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van 18 mei 2021 van de zijde van [eiseres] , met producties 18 en 19;
de e-mail van 2 juni 2021 van de zijde van [gedaagde 1] c.s., met productie 13;
de notities ten behoeve van de mondelinge behandeling van de zijde van [eiseres] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juni 2021. Daarbij waren aanwezig [eiseres] in persoon, bijgestaan door haar gemachtigde enerzijds, en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in persoon, bijgestaan door hun gemachtigde anderzijds. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

[gedaagde 1] c.s. waren eigenaar van de woning aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam (hierna: de woning). Omstreeks begin januari 2020 hebben zij de woning te koop aangeboden.

2.2.

In de advertentie op Funda wordt de woning - onder meer - als volgt omschreven:

“Prima slaapkamer met vaste kast, wastafelmeubel en douche (zelf af te werken met b.v. glazen deur). Met een eenvoudig wandje creëert u desgewenst een traditioneel afgescheiden badkamer. (…)”

2.3.

Op 6 maart 2020 is tussen partijen een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, waarbij de woning voor een koopsom van € 225.400,- door [gedaagde 1] c.s. aan [eiseres] is verkocht. De koopovereenkomst is neergelegd in een schriftelijke koopovereenkomst volgens het NVM-model 2018. In de koopovereenkomst is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:

“
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.4.

Tot de koopovereenkomst behoorde onder meer de volgende bijlage: “Vragenlijst voor de verkoop van een appartement”. Deze ongetekende vragenlijst is door (de makelaar van) [gedaagde 1] c.s. ingevuld. De volgende vragen, voor zover van belang, zijn als volgt beantwoord:

“
4. Kozijnen, ramen en deuren

(…)

b. Functioneren van het appartement alle scharnieren en sloten? Ja

(…)

5. Vloeren, plafonds en wanden

a. Is er in het appartement sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? Ja

Zo ja, waar? Bij de balkonconstructie aan de binnenmuren.

(…)

6. Kelder, kruipruimte en fundering

(…)

c. Is de kruipruimte droog? Meestal”

2.5.

Het transport van de woning en een daaraan voorafgaande digitale inspectie hebben plaatsgevonden op 6 mei 2020.

2.6.

Per e-mail van 10 juli 2020 heeft [eiseres] [gedaagde 1] c.s. bericht dat op de slaapkamer en in de gang water tussen de isolatie en de vloer is gekomen, waardoor de vloerdelen uit hun voegen zijn gesprongen en onbruikbaar zijn geworden.

2.7.

In de periode van 13 juli 2020 tot en met (in ieder geval) 19 augustus 2020 heeft [eiseres] met [gedaagde 1] c.s. en de door hen ingeschakelde verkopend makelaar de heer [persoon A] , van Spindler Makelaardij B.V. (hierna: de makelaar), gecorrespondeerd over door [eiseres] geconstateerde gebreken in de woning.

2.8.

Bij brief van 15 juli 2020 heeft Interpolis aan [eiseres] bericht dat de schade niet verzekerd is. QBuild Reco Herstel heeft als herstelpartner van Interpolis de oorzaak van de waterschade onderzocht en geconstateerd dat er geen douchewand, geen scherm, geen douchebak en geen waterkerende dorpel zijn geplaatst, waardoor het water direct naar de houten vloer kan stromen. Volgens QBuild Reco Herstel had de douche niet op deze manier geplaatst mogen worden en is sprake van een bouw-/constructiefout.

2.9.

Bij brief van 6 augustus 2020 hebben [gedaagde 1] c.s. de aansprakelijkheid afgewezen.

2.10.

De makelaar heeft namens [gedaagde 1] c.s. op 12 augustus 2020 aan [eiseres] aangeboden eenmalig € 2.500,- te betalen tegen finale kwijting, middels ondertekening van een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW door beide partijen. [eiseres] heeft dit aanbod niet geaccepteerd.

2.11.

Op 26 oktober 2020 is in opdracht van [eiseres] door de heer ing. [persoon B] (hierna: [persoon B] ) van DEKRA Experts een Rapport van Expertise uitgebracht (hierna: het expertiserapport) omtrent de door [eiseres] gestelde gebreken in de woning. De herstelkosten van de schade is als volgt begroot: € 1.720,- voor een nieuwe eikenhouten vloer, € 205,- voor het plaatsen van een dorpel in de douche, € 80,- voor het herstellen van scharnierende planken in de keuken, € 240,- voor herstel van de bediening van zonwering, € 150,- voor herstel van de constructievloer en € 100,- voor herstel van de kunststof deur. De in de rapportage gemelde gebreken zijn volgens [persoon B] allen toe te schrijven aan de uitvoering van werkzaamheden van de vorige eigenaar, behoudens de gestelde gebreken aan de vaatwasser. Voorts is vermeld dat de gebrekkige kwaliteit van uitgevoerd werk al aanwezig was voordat [eiseres] eigenaar van de woning werd.

2.12.

Bij brief van 29 oktober 2020 van de gemachtigde van [eiseres] zijn [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de gebreken in de woning zijn [gedaagde 1] c.s. gesommeerd tot betaling op de derdengeldenrekening van de gemachtigde een bedrag van € 2.495,- binnen vijf dagen.

2.13.

Per e-mail van 3 november 2020 aan de gemachtigde van [eiseres] hebben [gedaagde 1] c.s. de aansprakelijkheid betwist.

2.14.

Bij brief van 5 februari 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. aan de gemachtigde van [eiseres] , voor zover thans van belang, het volgende bericht:

“Daarnaast is het – voor uw beeldvorming – nooit zo geweest dat cliënten een bedrag van € 2.500,-- aan uw cliënte hebben willen betalen voor de vermeende verborgen gebreken. De makelaar zou namelijk een aanzienlijk deel van voornoemd bedrag voor zijn rekening nemen, omdat de makelaar simpelweg geen energie meer wilde steken in het beantwoorden van de tientallen e-mailberichten van uw cliënte.”

2.15.

In een verklaring van 2 maart 2021 van de makelaar en de heer [persoon C] van Spindler Makerlaardij B.V. staat – voor zover hier van belang –:

“In de hoedanigheid van makelaars hebben wij de verkoop begeleid van de woning aan de [adres] .

Daarbij heeft de kopende partij [voornaam eiseres] ( [eiseres] ) de woning één keer bezichtigd. Wij hebben [voornaam eiseres] verteld dat de douche nog afgewerkt moet worden, zoals ook expliciet is aangegeven in de aanbiedingstekst van de woning op Funda en zoals ook vermeld in de brochure. De brochure hebben wij vóór de verkoop aan [voornaam eiseres] gemaild en de brochure is eveneens eenvoudig te downloaden via Funda.

[voornaam eiseres] begreep dat de douche nog met af was en er voor gebruik eerst een deur of wand geplaatst moest worden. Wij hebben nooit gezegd en ook nooit de indruk gewekt dat het plaatsen van een deur of wand slechts vanuit esthetische overwegingen moest gebeuren. Integendeel.

[voornaam eiseres] heeft niet doorgevraagd over de douche.

(…)

Wij plaatsen onze vraagtekens bij het expertiseniveau van het rapport van Dekra. In het rapport is een grenen houten vloer aangezien voor eikenhout, terwijl gemakkelijk te zien is dat er een grenen houten vloer lag. Ook de stellingen over de vochtige kruipruimte doen onze wenkbrauwen fronsen. Een vochtige of natte kruipruimte is geen gebrek en volstrekt normaal in Rotterdam en Schiebroek. Een hoge waterstand voorkomt juist paalrot en kan dus als positief worden gezien. Bovendien hebben de verkopers in de vragenlijst medegedeeld dat de kruipruimte niet droog is. Ook de tuindeur ging goed open en klemde niet. Het klemmen moet zijn veroorzaakt door de later door [voornaam eiseres] zelf geplaatste plint. Ook de keukenkastjes werkten prima bij de bezichtiging.

Tot slot willen wij nog opmerken dat [voornaam eiseres] een bouwkundige keuring had kunnen doen, maar dat zelfs een keuring niet aan de koop in de weg had gestaan. Zelfs als [voornaam eiseres] een bouwkundige keuring had gedaan, dan had er in het koopcontract een gebruikelijke bepaling gestaan dat schade onder de 5.000 of 10.000 euro voor risico van de koper is De beperkte schade die [voornaam eiseres] zou kunnen hebben tast de koopprijs dus niet aan. Bovendien kocht zij de woning ook voor een gunstige prijs.”

3..De vordering

3.1.

[eiseres] heeft – verkort weergegeven – gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zij bevrijd, te veroordelen:

primair

I. tot betaling van € 2.811,60 op grond van artikel 7:17 BW jo. artikel 6:74 BW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 november 2020, althans vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag van volledige voldoening;

subsidiair

II. tot betaling van € 2.500,- op grond van nakoming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag van volledige voldoening;

primair en subsidiair

III. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis,

IV. in de kosten van het deskundigenonderzoek door DEKRA ten bedrage van € 2.318,66 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis,

V. in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis.

3.2.

Aan haar vordering heeft [eiseres] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [eiseres] stelt primair dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. De woning bevat diverse gebreken: i) de douche is niet afgewerkt, waardoor bij gebruik van de douche water naar de houten vloer loopt; ii) de vloer is door vocht kromgetrokken en beschimmeld geraakt en de ondervloer is volgezogen met water en niet meer bruikbaar; iii) er is sprake van een kier tussen de achtergevel en de slaapkamervloer wat, in combinatie met water in de kruipruimte leidt tot een ongezond binnenklimaat; daarnaast is vanwege de vochtoverlast in de kruipruimte een van de keukenkastjes uitgezet en kan niet meer geopend worden; iv) de achterdeur is door het vocht waarschijnlijk gaan klemmen en kan niet afgesloten worden; daarnaast diende een tochtstrip geplaatst te worden. Gelet op voornoemde gebreken zijn [gedaagde 1] c.s. tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Zij zijn op grond van artikel 6:74 BW gehouden de schade die door de gebreken is ontstaan, te vergoeden. De schade wordt ingevolge het DEKRA-rapport en de offerte van MH Bouw als volgt begroot: € 1.720,- voor de vloer, € 205,- voor de douche, € 80,- voor de planken in de keuken, € 150,- voor de constructievloer, € 100,- voor de kunststof deur en € 556,60 voor een dompelpomp, in totaal € 2.811,60. Nu [gedaagde 1] c.s. lange tijd niet gereageerd hebben op berichten van [eiseres] en op 6 augustus 2020 en 3 november 2020 iedere aansprakelijkheid hebben afgewezen, mocht [eiseres] afleiden dat zij tekort zouden schieten in de nakoming van hun verbintenis en is ingevolge artikel 6:83 sub c BW verzuim ingetreden zonder ingebrekestelling.

3.3.

[eiseres] stelt subsidiair dat [gedaagde 1] c.s. gehouden zijn tot betaling van € 2.500,- uit hoofde van nakoming van de vaststellingsovereenkomst, nu [eiseres] deze overeenkomst in de zin van artikel 6:221 lid 1 BW binnen een redelijke termijn heeft aanvaard.

3.4.

Over de hoofdsom van € 2.811,60, dan wel € 2.500,- vordert [eiseres] wettelijke rente vanaf 4 november 2020 tot aan de dag van algehele voldoening.

3.5.

Daarnaast dienen [gedaagde 1] c.s. de kosten van het deskundigenbericht van € 2.318,66 te voldoen.

3.6.

Ten slotte zijn [gedaagde 1] c.s. de proceskosten en de nakosten verschuldigd, beiden te vermeerderen met de wettelijke rente.

4..Het verweer

4.1.

[gedaagde 1] c.s. hebben primair geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen en subsidiair tot matiging van de vorderingen tot een in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de nakosten.

4.2.

[gedaagde 1] c.s. hebben daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. De gestelde gebreken komen niet in aanmerking voor schadevergoeding. Volgens [gedaagde 1] c.s. dient onderscheid gemaakt te worden tussen de gestelde gebreken omtrent de douche en overig klein leed. Met betrekking tot de douche wordt aangevoerd dat de woning nagenoeg volledig gerenoveerd was, maar dat de douche nog afgewerkt zou moeten worden met bijvoorbeeld een douchedeur. [gedaagde 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat zij voldaan hebben aan hun mededelingsplicht nu op vijf manieren mededeling is gedaan over de status van de douche, te weten middels de tekst en foto’s van de advertentie op Funda, tijdens de bezichtiging door de makelaar en tweemaal door [gedaagde 1] zelf. Daar komt bij dat [eiseres] expliciet heeft afgezien van een bouwkundige keuring en zij al dan niet bewust geen vragen heeft gesteld over de douche. Ten aanzien van de overig gestelde gebreken is door [gedaagde 1] c.s. aangevoerd dat die gebreken vallen onder klein leed en niet aangemerkt kunnen worden als verborgen gebreken die, ieder voor zich, in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning.

4.3.

Voorts hebben [gedaagde 1] c.s. de juistheid van de drie door [eiseres] in het geding gebrachte rapportages betwist. De rapportages van een aannemer en loodgieter en de rapportage in opdracht van Interpolis hebben [gedaagde 1] voorafgaand aan de procedure nooit ontvangen. De DEKRA-rapportage is vijf maanden na de leveringsdatum van de woning opgesteld, terwijl de vermeende schade al drie maanden voor de rapportage was ingetreden. [persoon B] heeft nooit kennis kunnen nemen van de situatie zoals deze is ontstaan na het overlopen van water uit de douche in de slaapkamer en gang, omdat [eiseres] op het moment van inspectie al diverse aanpassingen had verricht en werkzaamheden had laten uitvoeren. Bovendien is [gedaagde 1] c.s. de mogelijkheid ontnomen om hun visie op de staat van de woning te geven, nu geweigerd is de makelaar namens [gedaagde 1] c.s. bij de inspectie aanwezig te laten zijn. [gedaagde 1] c.s. twijfelen daarnaast aan de deskundigheid van [persoon B] , nu hij een grenen vloer aangezien heeft voor een eikenhouten vloer en gesteld heeft dat een dragende binnenmuur is vervangen door een houten wand, terwijl de binnenmuur niet is verwijderd maar enkel met hout bekleed is.

4.4.

[gedaagde 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat elke vordering uit hoofde van aansprakelijkheid afgewezen moet worden nu zij nooit een deugdelijke ingebrekestelling hebben ontvangen. Er is door [eiseres] nooit schriftelijk nakoming geëist en er is ook geen redelijke termijn gegund waarbinnen [gedaagde 1] c.s. zouden kunnen nakomen. Er is daarom geen sprake van verzuim in de zin van artikel 6:82 lid 1 BW. Daar komt bij dat [eiseres] ingevolge artikel 7:23 BW niet tijdig heeft geklaagd over een groot deel van de gestelde gebreken, nu uitsluitend voorafgaand aan de dagvaarding is bericht over de douche en het klemmende kastje.

4.5.

Met betrekking tot de door [eiseres] in de dagvaarding genoemde jurisprudentie wordt opgemerkt dat in het arrest van 18 juni 2019 van Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:5107) sprake was van een ander feitencomplex nu in die zaak een toezegging was gedaan dat een lekkage was verholpen en dat het in het arrest van 24 september 2019 van Hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2019:3480) ging om een kelder in plaats van om een kruipruimte.

4.6.

[gedaagde 1] c.s. hebben verder aangevoerd dat de waterschade aan de vloer een omstandigheid is die aan [eiseres] is toe te rekenen, omdat zij op het moment dat het water uit de douche stroomde de douchekraan dicht had moeten draaien. Volgens [gedaagde 1] c.s. komt de schade op grond van artikel 6:101 BW daarom volledig voor rekening van [eiseres] . Daarbij komt dat [eiseres] nodeloos nog een rapport door Dekra heeft laten uitbrengen, terwijl al diverse rapporten en offertes voorhanden waren. Door [gedaagde 1] c.s. wordt bovendien betwist dat [eiseres] de kosten van het DEKRA-rapport zelf heeft betaald aangezien dergelijke kosten normaliter door een rechtsbijstandsverzekeraar worden vergoed.

4.7.

Ten aanzien van de subsidiaire vordering wordt aangevoerd dat een schikkingsvoorstel van € 2.500,- is gedaan om het geschil snel op te lossen en gerechtelijke procedures te voorkomen. Het voorstel diende destijds volwaardig geaccepteerd te worden door ondertekening. Van voorwaardelijke acceptatie bij dagvaarding kan geen sprake zijn.

5..De beoordeling

5.1.

Ingevolge artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Het tweede lid van dit wetsartikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

5.2.

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2018 standaard-koopakte waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “
woonhuis”, dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening en risico van koper zijn.

5.3.

De Hoge Raad heeft bij arrest van 23 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU2414) vooropgesteld dat de uitleg van het huidige artikel 6.3 uit de NVM-koopakte moet geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Verder heeft de Hoge Raad overwogen dat uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dient te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.

5.4.

Het vorenstaande brengt mee dat [gedaagde 1] c.s. in beginsel alleen aansprakelijk kunnen worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. Uitgangspunt daarbij dient te zijn dat normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Indien de woning eigenschappen mist die niet aan een normaal gebruik in de weg staan, dan blijven deze voor rekening en risico van [eiseres] . Dit is echter anders indien [eiseres] op grond van mededelingen van [gedaagde 1] c.s. méér mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is. Tot slot staan [gedaagde 1] c.s. blijkens artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet in voor gebreken die kenbaar waren voor [eiseres] .

5.5.

[eiseres] heeft gesteld dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW nu de woning diverse gebreken bevat. De kantonrechter begrijpt de stelling van [eiseres] aldus dat de woning diverse gebreken bevat die het normale gebruik van de woning belemmeren. De door [eiseres] gestelde gebreken zullen hierna afzonderlijk besproken worden.

douche

5.6.

[eiseres] heeft gesteld dat zij op grond van de mededelingen van (de makelaar van) [gedaagde 1] c.s. mocht verwachten dat het mogelijk was te douchen met gebruik van een douchegordijn, zonder dat nadere bouwtechnische aanpassingen van dan wel passende voorzorgsmaatregelen in of aan de douche noodzakelijk waren.

5.7.

Vast staat dat de douche na een renovatie niet volledig is afgewerkt, in die zin dat in de douche een douchedeur of een wand ontbreekt. Bij gebruik van de douche zonder nadere bouwtechnische aanpassingen of passende voorzorgsmaatregelen stroomt het water op de houten slaapkamervloer die direct aan de douche grenst. In zoverre is sprake van een gebrek dat naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staat. Aan de orde is de vraag of [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk gehouden kunnen worden voor dit gebrek.

5.8.

[gedaagde 1] c.s. heeft aangevoerd dat voorafgaand aan de koop van de woning op vijf manieren mededeling is gedaan over de status van de douche, te weten: i) op Funda is vermeld ‘
(…) en douche (zelf af te werken met b.v. glazen deur). Met een eenvoudig wandje creëert u desgewenst een traditioneel afgescheiden badkamer’; ii) op Funda is een foto van de douche geplaatst waarop zichtbaar is dat de douchebak direct overloopt in de houten slaapkamervloer; iii) de makelaar heeft [eiseres] tijdens de bezichtiging medegedeeld dat de douche voor gebruik nog afgewerkt moet worden met bijvoorbeeld een wand of een deur; iv) [gedaagde 1] heeft tijdens een bezichtiging expliciet genoemd dat een wand of deur geplaatst moet worden, en v) [gedaagde 1] heeft bij de sleuteloverdracht gemeld dat zijn zoon een tijdelijke oplossing gebruikte, te weten een douchegordijn dat in de kelderkast is achtergelaten. [eiseres] heeft niet betwist dat (namens) [gedaagde 1] c.s. voorafgaand aan de koop van de woning de voornoemde mededelingen zijn gedaan. Anders dan [eiseres] stelt, blijkt uit die mededelingen niet dat die slechts gedaan zijn uit esthetisch oogpunt. Het vorenstaande brengt naar het oordeel van de kantonrechter met zich dat het gebrek ter zake de douche [eiseres] bekend, althans voor haar kenbaar, was op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, zodat dit voor rekening en risico van [eiseres] dient te komen. Dat (de zoon van) [gedaagde 1] c.s. gebruik van de douche maakte(n) zonder douchedeur of wand, doet daar niet aan af. Ook de stelling van [eiseres] dat volgens Interpolis sprake is van een bouw-/constructiefout en dat uit het DEKRA-rapport volgt dat het gebrek in de douche is toe te schrijven aan de uitvoering van werkzaamheden van [gedaagde 1] c.s. en dat de gebrekkige kwaliteit van uitgevoerd werk al aanwezig was voordat [eiseres] eigenaar van de woning werd, leidt niet tot een ander oordeel. [eiseres] heeft ondanks de mededelingen (namens) [gedaagde 1] c.s. over de status van de douche geen (nadere) vragen gesteld over het gebruik van de douche en kennelijk expliciet afgezien van het doen van een bouwkundige keuring, zodat dit voor haar rekening en risico komt. Gelet op het vorenstaande kunnen [gedaagde 1] c.s. niet aansprakelijk worden gehouden voor het gebrek ter zake de douche. De primaire vordering onder I. ter zake de douche wordt daarom afgewezen.

vloer

5.9.

[eiseres] heeft gesteld dat in de woning gewoond moet worden met een redelijke mate van duurzaamheid. Volgens [eiseres] is hier thans geen sprake van nu de vloer kromgetrokken en beschimmeld is en de ondervloer volgezogen is met water en daardoor onbruikbaar is geworden.

5.10.

[gedaagde 1] c.s. hebben betwist dat sprake is van inwerking van oud vocht in de vloer en dat de vloer beschimmeld is.

5.11.

Tussen partijen is niet in geschil dat de kromgetrokken en geraakte vloer en de met water volgezogen ondervloer het gevolg zijn van het gebruik van de douche door (in ieder geval) [eiseres] . Hetgeen reeds in rechtsoverweging 5.8 is overwogen met betrekking tot het gestelde gebrek van de douche kan hier als herhaald en ingelast beschouwd worden en brengt met zich dat [gedaagde 1] c.s. niet aansprakelijk zijn voor het gebrek van de vloer. In het midden kan blijven of de vloer al dan niet beschimmeld is. De primaire vordering onder I. ter zake de vloer wordt afgewezen.

vochtoverlast

5.12.

[eiseres] heeft gesteld dat sprake is van vocht in de kruipruimte nu een zich daar bevindende dompelpomp niet is aangesloten, waardoor via een kier tussen de achtergevel en de slaapkamervloer sprake is van vochtoverlast in de woning, te weten een ongezond binnenklimaat en een keukenkastje dat door het vocht is uitgezet en niet meer geopend kan worden.

5.13.

[gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd dat uitsluitend bij harde regenval vocht of een kleine hoeveelheid water in de kruipruimte kan komen. Indien op die momenten de kruipruimte betreden moet worden, kan de in de kruipruimte gratis achtergelaten dompelpomp worden aangezet. Voorts hebben [gedaagde 1] c.s. betwist dat op het moment van het transport van de woning een kier in de ondervloer aanwezig was. Volgens hen was sprake van een goed aansluitende afwerkvloer, voorzien van isolatiemateriaal en -folie. Ten tijde van de verkoop was volgens [gedaagde 1] c.s. ook geen sprake van een klemmend keukenkastje. Dit gebrek is ontstaan doordat de (doorweekte) (onder)vloer enige tijd in de woning heeft gelegen, wat heeft geleid tot een verhoogde luchtvochtigheid, aldus [gedaagde 1] c.s.

5.14.

[eiseres] heeft de standpunten van [gedaagde 1] c.s. niet gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid van die standpunten zal uitgaan. Onder deze omstandigheden ziet de kantonrechter niet in waarom sprake zou zijn van een belemmering van het normale gebruik van de woning, te meer nu [eiseres] op het moment van vocht in de kruipruimte de gratis achtergelaten dompelpomp kan aansluiten en de overige gebreken kennelijk zijn ontstaan door het handelen van [eiseres] zelf. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering onder I. ter zake het vochtoverlast wordt afgewezen.

achterdeur

5.15.

[eiseres] heeft ten slotte gesteld dat de woning niet veilig af te sluiten is nu de achterdeur niet op slot kan en de sleutel niet uit het slot kan. Daarnaast klemt de achterdeur, vermoedelijk door vocht.

5.16.

[gedaagde 1] c.s. heeft met betrekking tot het door [eiseres] gestelde gebrek aangevoerd dat [eiseres] na de sleuteloverdracht de woning zelf heeft afgesloten. De eerste melding van het gebrek wordt vermeld in het DEKRA-rapport, zo’n vijf maanden na transport van de woning. Volgens [gedaagde 1] c.s. heeft de door [eiseres] aangebrachte tochtstrip er waarschijnlijk voor gezorgd dat de deur is gaan klemmen.

5.17.

Gezien de betwisting van [gedaagde 1] c.s. had het op de weg van [eiseres] gelegen haar stelling nader te onderbouwen. Bij gebreke daarvan kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning belemmert. De primaire vordering onder I. ter zake de achterdeur wordt afgewezen.

5.18.

Nu in het vorenstaande is overwogen dat [gedaagde 1] c.s. voor geen enkel gesteld gebrek aansprakelijk gesteld kunnen worden, hoeven de overige stellingen en weren met betrekking tot de primaire vordering niet besproken te worden. De primaire vordering wordt geheel afgewezen. Dit betekent dat wordt toegekomen aan de beoordeling van de subsidiaire vordering.

5.19.

[eiseres] heeft subsidiair gesteld dat zij akkoord gaat met de door [gedaagde 1] c.s. aangeboden vaststellingsovereenkomst en dat zij op grond van artikel 3:296 BW nakoming wenst van het bedrag van € 2.500,-. Volgens [eiseres] betreft de vaststellingsovereenkomst een herroepelijk aanbod, zodat de redelijke termijn voor aanvaarding van dat aanbod ruim genomen moet worden. Een vaststellingsovereenkomst dient een onzekere situatie op te lossen, en daar is nog steeds sprake van nu onduidelijk is of [gedaagde 1] c.s. voor de door [eiseres] gestelde schade aansprakelijk zijn.

5.20.

Met [gedaagde 1] c.s. is de kantonrechter van oordeel dat voorwaardelijke acceptatie van de vaststellingsovereenkomst bij dagvaarding niet mogelijk is. Het door [gedaagde 1] c.s. op 12 augustus 2020 gedane aanbod is door [eiseres] niet geaccepteerd. Voornoemd aanbod is gedaan ter beslechting van het geschil buiten rechte tegen finale kwijting. Gelet op de onderhavige procedure is daar thans geen sprake meer van, nog daargelaten dat aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. proceskosten zijn gemaakt. Het vorenstaande brengt met zich dat de subsidiaire vordering onder II. wordt afgewezen.

5.21.

Afwijzing van de primaire vordering onder I. en de subsidiaire vordering onder II. brengt met zich dat er geen grond is voor toekenning van de kosten van het DEKRA-rapport van € 2.318,66 (vermeerderd met de wettelijke rente). Deze vordering zal derhalve worden afgewezen.

5.22.

[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. vastgesteld op € 622,- aan salaris voor de gemachtigde (twee punten à € 311,- per punt).

5.23.

De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als in de beslissing vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

6..De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. vastgesteld op € 622,- aan salaris voor de gemachtigde; en indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

[46009]