Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8087806 CV EXPL 19-43570
uitspraak: 19 februari 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
1..[gedaagde 1] , en
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 1 oktober 2019, met producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 5;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek, met producties 6 tot en met 8;
- de rolbeslissing van 28 augustus 2020;
- de akte uitlaten producties.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Vestia verhuurt woningen in wooncomplex de Peperklip te Rotterdam. De Peperklip is omstreeks 1981 gebouwd en bestaat uit 545 woningen en 8 bedrijfsruimtes.
2.2
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben vanaf maart 2001 tot februari 2007 gewoond in de Peperklip op het adres [adres 1] . Die woning heeft een loggia, waarin zij in 2003 kunststof kozijnen met ruiten en een draaikiepraam hebben geplaatst.
2.3
In 2007 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verhuisd binnen de Peperklip naar de woning op het adres [adres 2] . Bij die gelegenheid hebben zij de door hen op het adres [adres 1] aangebrachte kozijnen met toebehoren gedemonteerd en meeverhuisd naar hun nieuwe woning. Deze zijn geplaatst in de daar aanwezige loggia, waardoor deze is afgesloten.
2.4
Op de met betrekking tot deze woning tussen partijen gesloten huurovereenkomst van
5 februari 2007 zijn de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van Vestia, versie juni 2006 (hierna: de Algemene Voorwaarden) van toepassing.
2.5
Vestia is eind augustus 2017 gestart met groot onderhoud aan de Peperklip. De bewoners zijn hierover geïnformeerd middels de Bewonersregeling “groot onderhoudsplan Peperklip”.
2.6
Op 2 februari 2018 heeft Vestia een huisbezoek afgelegd aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om het groot onderhoud te bespreken, waaronder werkzaamheden die in de loggia moeten worden uitgevoerd, bij welke gelegenheid is geconstateerd dat zij de loggia hebben dichtgezet. Hen is meegedeeld dat dit niet is toegestaan, waarop zij te kennen hebben gegeven de loggia te willen houden zoals die is.
2.7
Bij brief van 2 februari 2018 heeft Vestia aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meegedeeld dat in de loggia dringende werkzaamheden uitgevoerd moeten worden en dat zij hierover alsnog tot overeenstemming wil komen, waarbij hen is meegegeven dat het afsluiten van de loggia na de werkzaamheden niet meer is toegestaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn uitgenodigd om hierover een gesprek aan te gaan. Tevens is hen verzocht om het te melden als zij de loggia afgesloten willen houden en dit willen voorleggen aan de rechter.
2.8
Bij brief van 28 mei 2018 heeft Vestia aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meegedeeld dat zij geen toestemming hebben gevraagd aan Vestia om de loggia dicht te maken, dat hen is gevraagd om het kozijn te verwijderen om de aannemer van Vestia het werk te kunnen laten uitvoeren, maar dat zij te kennen hebben gegeven daaraan niet te willen meewerken. In verband hiermee is [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzocht om zo spoedig mogelijk contact op te nemen om een afspraak te maken.
2.9
Bij gewone en aangetekende brief van 18 juni 2018 heeft de gemachtigde van Vestia - verkort weergegeven - aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meegedeeld dat een huurder niet bevoegd is de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen, dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, wanneer de verandering of toevoeging de buitenzijde van het gehuurde betreft, en dat het dichtzetten van een loggia daaronder valt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is te verstaan gegeven dat zij tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat zij niet vooraf toestemming hebben gevraagd voor het dicht zetten van de loggia, waarbij is meegedeeld dat Vestia die toestemming niet zou hebben gegeven en daartoe ook niet zal overgaan in de toekomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gesommeerd de kozijnen te verwijderen en de loggia terug te brengen in de oude staat binnen drie weken. Tevens heeft Vestia te kennen gegeven dat zij op 10 juli 2018 een inspectie wil uitvoeren en zijn rechtsmaatregelen aangekondigd voor het geval de verwijdering en het herstel dan niet is uitgevoerd.
3..Het geschil
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder afzonderlijk, te veroordelen om binnen drie weken na het te wijzen vonnis:
a. de door hen aangebrachte kunststof kozijnen aan de loggia van de woning aan de [adres 2] te Rotterdam te verwijderen en verwijderd te houden en de loggia terug te brengen in de oorspronkelijke staat binnen drie weken na het wijzen van vonnis op straffe van een dwangsom van € 150,- per dag voor elke dag dat zij hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 10.000,-;
en voor het geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] deze veroordeling niet tijdig nakomen,
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder afzonderlijk, te veroordelen om het gehuurde aan de [adres 2] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Vestia, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen, voor de duur dat en voor zover als dit voor Vestia en de door haar ingeschakelde derde(n) nodig is om - voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] - de werkzaamheden als genoemd onder a te (laten) verrichten;
met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, het salaris van de gemachtigde daaronder begrepen.
3.2
Aan haar vordering legt Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortschieten in de nakoming van verbintenissen uit hoofde van de huurovereenkomst en de wet, doordat zij onbevoegd, want zonder toestemming, de loggia van hun woning hebben dichtgezet met kunststof kozijnen, en geweigerd hebben om deze te verwijderen en de loggia terug te brengen in de oorspronkelijke staat, ondanks te zijn gesommeerd om daartoe over te gaan.
3.3
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer tegen de vordering en concluderen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Vestia in de proceskosten.
3.4
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4..De beoordeling
4.1
Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW Pro is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Van hetgeen in dit artikel is bepaald kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft, zo volgt uit lid 6.
4.2
In artikel 21 lid 1 van Pro de Algemene Voorwaarden is bepaald dat voor het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde, anders dan bedoeld in lid 2, huurder vooraf aan verhuurder schriftelijk om toestemming dient te verzoeken. In lid 2 is bepaald dat het huurder is toegestaan veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde aan te brengen, indien het gaat om veranderingen en toevoegingen aan de binnenzijde van het gehuurde die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Veranderingen en toevoegingen die zonder toestemming zijn aangebracht zullen door de huurder op de eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt, zo volgt uit lid 7.
4.3
Het dichtzetten van de loggia door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betreft een verandering aan de buitenzijde van hun woning, waarvoor zij schriftelijk om toestemming hadden moeten vragen en waartoe zij niet eerder hadden mogen overgaan dan na het verkrijgen van schriftelijke toestemming van Vestia of na machtiging door de rechter. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ooit schriftelijk toestemming hebben gevraagd voor het dichtmaken van de loggia. Dat geldt zowel voor hun vorige als voor hun huidige woning. Erkend is dat schriftelijke toestemming ontbreekt. Er is dus niet voldaan aan het bepaalde in voornoemde artikelen. Daarom kan in het midden blijven of zij mondeling toestemming hebben gevraagd en gekregen voor het dichtmaken van de loggia, zoals zij stellen maar Vestia gemotiveerd weerspreekt.
4.4
Gezien het vorenstaande zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op goede grond gesommeerd om de door hen aangebrachte kozijnen met toebehoren te verwijderen.
4.5
Anders dan betoogt, heeft Vestia het recht om dat van hen te vorderen niet verwerkt, want het enkele tijdsverloop en langdurig niet hebben opgetreden tegen deze toestand is niet voldoende om dat aan te nemen. Het aangevoerde dat sprake zou zijn van nieuw beleid, mist feitelijke grondslag. Dat voorheen sprake zou zijn geweest van beleid om dit soort veranderingen toe te staan of om terzake daarvan niet handhavend op te treden, kan niet worden geconcludeerd op basis van de vermelding in de brief van 2 februari 2018 dat het afsluiten van de loggia niet meer is toegestaan. Mede gezien hetgeen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 2 februari 2018 is meegedeeld kan de inhoud van de brief van diezelfde datum niet anders worden begrepen dan dat de kozijnen verwijderd moeten worden en dat deze na de werkzaamheden niet meer terug mogen komen. Bovendien - voor zover al sprake zou zijn van (gedoog)beleid - geldt dat beleid kan veranderen, waarnaar men zich doorgaans zal hebben te voegen. Hierbij is relevant dat eind 2017 is gestart met groot onderhoud aan de Peperklip met als doel dit wooncomplex in oude luister te herstellen. Hierbij is het idee aan de orde gekomen om de loggia’s op de verdiepingen dicht te zetten, maar hiervoor is niet gekozen.
4.6
De redenen die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanvoeren voor het hebben geplaatst van de kozijnen (tegen duiven, sigarettenpeuken van de bovenburen, regen, geluid en kou, als inbraakpreventie en ter beveiliging tegen het risico dat kinderen van het balkon vallen) brengen niet met zich dat Vestia dit moet dulden, want er zijn andere oplossingen mogelijk. Verder is van belang dat Vestia heeft gesteld dat het pand aan alle bouwvoorschriften voldoet en dat het een keurmerk Veilig Wonen heeft. Betwijfeld wordt of het keurmerk nog geldig is, maar in dat geval kunnen voorzieningen worden getroffen. Het aangevoerde dat niet blijkt dat de Welstandcommissie zich verzet tegen de aanwezigheid van de kozijnen, dat het dichtzetten van de loggia het aangezicht en de ritmiek van het wooncomplex niet verstoort, en dat geen bewijs is geleverd van aansprakelijkstelling door de architect, moge zo zijn, maar levert geen grond op voor het oordeel dat Vestia niet tegen de aanwezigheid van de kozijnen mag optreden. De omstandigheid dat ander bewoners van het wooncomplex hun loggia ook hebben dichtgezet, maakt dat niet anders omdat Vestia heeft gesteld dat ook daartegen zal worden opgetreden.
4.7
Daarom wordt het gevorderde toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom wordt gesteld op € 100,- per dag en gemaximeerd op € 5.000,-.
4.8
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzoeken deze procedure te beschouwen als een proefproces en om die reden de proceskosten te compenseren. Daarin gaat de kantonrechter niet mee.
De omstandigheid dat Vestia andere bewoners nog niet heeft gedagvaard, maar de uitkomst van deze procedure heeft willen afwachten, is begrijpelijk gelet op alle kosten van dien voor haar en de andere bewoners. Die keuze laat onverlet dat Vestia geprobeerd heeft om er in deze zaak onderling uit te komen, maar dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het op een procedure hebben laten aankomen, zodat ervan wordt uitgegaan dat zij de goede en kwade kansen daarvan hebben afgewogen en geaccepteerd. Zij worden volledig in het ongelijk gesteld. Dat is reden voor een veroordeling in de proceskosten. Die kosten worden aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 220,01 aan verschotten (griffierecht, explootkosten en informatiekosten) en € 450,- aan salaris voor de gemachtigde. Als gevorderd betreft dit een hoofdelijke veroordeling, wat betekent dat het gehele bedrag op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] afzonderlijk kan worden verhaald en dat als de één betaalt, de ander niet meer hoeft te betalen, met de mogelijkheid van onderling verhaal.
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder afzonderlijk, om de door hen aangebrachte kunststof kozijnen aan de loggia van de woning aan de [adres 2] te Rotterdam te verwijderen en verwijderd te houden en de loggia terug te brengen in de oorspronkelijke staat binnen drie weken na het wijzen van vonnis op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag voor elke dag dat zij hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 5.000,-;
en voor het geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] deze veroordeling niet tijdig nakomen,
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ieder afzonderlijk, om het gehuurde aan de [adres 2] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Vestia, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen, voor de duur dat en voor zover als dit voor Vestia en de door haar ingeschakelde derde(n) nodig is om - voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] - de werkzaamheden als genoemd hierboven te (laten) verrichten;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander is bevrijd, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 220,01 aan verschotten en € 450,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465